苏州杭州等二线城市楼市开跌了,投资与销售全
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 昨日,国家统计局发布的数据显示,2018年1-4月份,全国房地产开发投资增速比1-3月份回落0.1个百分点。1-4月份,商品房销售面积增速比1-3月份回落2.3个百分点,商品房销售额36222亿元,增长9.0%,增速回落1.4个百分点。

近期,住房和城乡建设部部长王蒙徽再次提到了住房不炒的话题,王蒙徽表示在各方面共同努力下,房地产市场总体保持平稳运行态势,市场预期也发生积极变化。一是住房成交面积增速放缓,二是住房成交价格总体平稳,三是住房市场预期逐渐趋于理性。目前房地产状况如何呢?今日国家统计局公布了2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。

房地产市场经历了今年1~4月的火热局面后,已经出现降温迹象。

6月13日,国家统计局发布的2016年1~5月份全国房地产开发投资和销售情况显示,全国的房地产开发投资继续增长,住宅投资占据了近七成;另一方面,继北上深等一线城市楼市交易降温后,苏州、南京、杭州等热点二线城市的楼市交易大幅降温,但成都等非热点二线城市的楼市却继续走高,因此库存待售面积也进一步减少。

  业内人士表示,预计房地产投资在近期总体上会出现两位数水平的波动,但到了下半年会回归到一位数的水平。

据国家统计局14日公布数据显示,2019年1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中,住宅投资8711亿元,增长18.0%,增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。

6月13日,国家统计局发布1~5月全国房地产开发和销售的最新数据。《每日经济新闻》记者据此计算发现,5月全国房地产开发投资同比增速出现年内 首次下滑,较4月下滑了3.15个百分点。此外,5月商品房销售面积增速由4月的44.05%下滑至24.25%,这同样是该数据年内首次下滑;销售额增 速由4月的同比增长59.76%下滑到了36.72%。

房地产开发投资继续增长,住宅投资占了七成

  上半年房地产开发投资有望保持两位数增速

国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇表示,1-2月份,房价走势总体平稳。

然而,在房地产市场总体降温和楼市去库存的大背景下,近来上海、深圳等地却“地王”频现。国家统计局新闻发言人盛来运对此表示:“从总体情况来看,房地产商的投资还是比较谨慎的。当然,有些‘地王’出来以后对当地城市房价有一种示范效应,需要高度关注。”

国家统计局数据显示,2016年1~5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比名义增长7.0%,增速比1~4月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资23118亿元,增长6.8%,增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。

  据国家统计局,2018年1-4月份,全国房地产开发投资30592亿元,同比名义增长10.3%,增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资21331亿元,增长14.2%,增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。

他表示,从1-2月份来看,房地产领域有几个比较突出的特点:第一,房价走势总体平稳。从监测到的全国70个大中城市房价变化情况看,总体比较平稳。第二,从1-2月份的数据来看,全国商品房销售面积这一数据没有经过季节调整,没有剔除春节因素。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“5月份以来,房企融资成本开始上升,促使房企开发投资趋于谨慎。我预计部分房企高价拿地的情况会有所减少。”

从地区来看,1~5月份,东部地区房地产开发投资20118亿元,同比增长6.0%,增速比1~4月份提高0.2个百分点;中部地区投资7044亿元,增长11.6%,增速回落0.7个百分点;西部地区投资7402亿元,增长5.8%,增速回落0.8个百分点。

  其中,中部地区投资6604亿元,增长14.8%,增速回落0.2个百分点;西部地区投资5980亿元,增长3.2%,增速提高0.3个百分点。“中西部城市的开发投资数据表现不错,这会带动全国开发投资数据的上升。预计近期总体上会在两位数的水平波动,但到了下半年会回归到一位数的水平。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

毛盛勇提及,1-2月份商品房销售面积略有下降,下降3.6%,很大程度上是有两个原因,一个原因是春节因素的影响。今年春节因素影响大部分集中在2月份,对人们的购房行为带来了一定影响。第二个原因是当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,同时,加快长效机制的建设,广大老百姓和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。

房企融资成本持续加大

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从房地产开发投资增速数据来看,1~5月份增幅略有收窄,很重要原因是此前1~4月份房企拿地相对积极,各类投资需求在快速释放,投资数据已经在一个高位,所以5月份以来也不可能无限制地继续攀升。但从此类投资数据的增幅来看,大体上介于5%~10%的区间,应该认为在供给侧改革思路下房企投资意愿依然是比较强的。当然从一个阻力来看,包括公司债[0.06%]在内的直接融资成本或有上升趋势,这会使得部分企业在投资策略的制定上不会如此前3、4月份那么高调。

  国家统计局新闻发言人刘爱华表示,前四月房地产开发投资增速略微下降,属正常波动,不影响对房地产投资总体平稳运行走势的判断。

毛盛勇表示:“所以房地产市场在这样的情况下,随着长效机制的不断完善,将来会更好地保持平稳健康发展。”

今年以来,房地产市场回暖明显。1~2月,房地产开发投资增速达到3%,扭转去年持续下滑的局面。随后,开发投资增速持续上升,前4个月的同比增速已达到7.2%。

数据显示,1~5月份,房地产开发企业房屋施工面积651338万平方米,同比增长5.6%,增速比1~4月份回落0.2个百分点。其中,住宅施工面积446436万平方米,增长3.7%。房屋新开工面积59522万平方米,增长18.3%,增速回落3.1个百分点。住宅新开工面积40767万平方米,增长16.2%。房屋竣工面积32028万平方米,增长20.4%,增速提高0.3个百分点。其中,住宅竣工面积23438万平方米,增长19.6%。

  从前四月的销售上看,前4月商品房销售面积42192万平方米,同比增长1.3%,增速比1-3月份回落2.3个百分点。其中,住宅销售面积增长0.4%,办公楼销售面积下降4.3%,住宅销售额增长9.5%。

据国家统计局公布的数据显示1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。其中,住宅销售面积下降3.2%,办公楼销售面积下降15.7%,商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。其中,住宅销售额增长4.5%,办公楼销售额下降6.2%,商业营业用房销售额下降9.4%。

但是,今年以来持续上扬的增速在5月份首显收窄。国家统计局6月13日公布数据,2016年1~5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比名 义增长7.0%,增速比1~4月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资23118亿元,增长6.8%,增速提高0.4个百分点。从单月来看,5月房地产开 发投资同比增速为6.55%,相比4月份的9.7%下滑了3.15个百分点。这也是全国房地产开发投资增速今年来首次下滑。

1~5月份,房地产开发企业土地购置面积7196万平方米,同比下降5.9%,降幅比1~4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2295亿元,增长4.7%,1~4月份为下降0.2%。

  严跃进认为,前4月销售数据增幅的收窄与4月份房价走势有关。“既有的政策总体较紧,而且部分城市或存在一定的小动作,类似成交的楼盘不及时网签等,这都会带来销售数据的下降和降温。”严跃进表示。

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与今年前4个月的“高调”相比,进入5月份,房企明显偏于谨慎。除房地产开发投资增速的回落外,易居研究院统计发现,5月,A股市场共7家房企发行了公司债,发行规模为180亿元,环比增长159%,但对比来看,5月份公司债的发行规模不足3月的一半。

严跃进指出,从房企土地购置面积的增速来看,跌幅继续收窄,这和目前各城市土地市场供求两旺的态势有关系。而且从结构上看,也主要是二线城市的土地市场开始趋于火热,对于全国土地市场的升温有直接的拉动作用。土地市场交易活跃,得益于近3个月市场销售总体不错,房企拿地的资金面相对宽裕。部分房企也加大了对一些“黑马”类型城市的评估,进而做好了对此类城市拿地和投资的准备。但土地市场是否在6月份会继续延续火热态势,还要看后续的融资环境等因素。

  丹东、哈尔滨等多地出台限售政策

原地产首席分析师张大伟表示,出现销售下调的原因主要是:楼市调控政策叠加购买力透支,2018年各地持续加码的调控政策逐渐见效,而持续43个月的房地产牛市包括整体经济宏观环境的平稳,都使得房地产投资需求从之前的高位下调,市场开始进入后“牛市”阶段,平稳将成为后续市场的主要趋势。

严跃进对《每日经济新闻》记者说:“上海、深圳等一线城市出台的调控政策使房企趋于谨慎,另外,包括公司债在内的直接融资成本出现上升趋势,这使得部分企业在投资策略的制定上不会像前4个月那么高调。”

库存继续减少,非热点二线开始活跃

  刘爱华昨天同时提到,从目前情况看,经过房地产的持续调控,在因城施策、因地制宜调控政策的作用下,房地产领域总体平稳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,今年1-2月份商品房销售面积同比跌幅为3.6%。从此可以看出,房屋销售正式步入到了降温的态势。类似跌幅也说明市场正在做调整。预计销售方面更大的下滑压力在于三四线城市。

易居研究院的数据显示,今年5月,A股市场上市房企公司债的平均票面利率为6.16%,相比4月增加了0.9个百分点,增幅为17%。除2月份外,其余月份总体上呈现出利率上升的态势,这意味着目前上市房企的直接融资成本正在加大。

1~5月份,商品房销售面积47954万平方米,同比增长33.2%,增速比1-4月份回落3.3个百分点。其中,住宅销售面积增长34.2%,办公楼销售面积增长44.0%,商业营业用房销售面积增长18.1%。商品房销售额36775亿元,增长50.7%,增速回落5.2个百分点。住宅销售额增长53.4%,办公楼销售额增长72.8%,商业营业用房销售额增长21.2%。

  值得注意的是,近期丹东、哈尔滨等地出台限购政策。

2019年1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中,住宅投资8711亿元,增长18.0%,增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。

销售方面,在上海、深圳等地收紧政策后,商品房销售也有所降温。国家统计局数据,1~5月份,商品房销售面积47954万平方米,同比增长 33.2%,增速比1~4月份回落3.3个百分点。商品房销售额36775亿元,增长50.7%,增速回落5.2个百分点。从单月来看,5月商品房销售面 积同比增速24.25%,较4月的44.05%下滑了19.8个百分点;销售额增速由4月的同比增长59.76%下滑到了36.72%,下滑了23.04 个百分点。

从地区来看,1~5月份,东部地区商品房销售面积24169万平方米,同比增长40.4%,增速比1~4月份回落6.8个百分点;销售额24078亿元,增长62.9%,增速回落9.4个百分点。中部地区商品房销售面积12345万平方米,增长33.2%,增速回落0.2个百分点;销售额6804亿元,增长43.8%,增速提高1.1个百分点。西部地区商品房销售面积11440万平方米,增长20.3%,增速回落0.2个百分点;销售额5894亿元,增长20.4%,增速提高0.1个百分点。

  据媒体报道,截至5月8日的半月之内,丹东新区的房价(单价)已经从每平米3000元到4000元,涨至5000元至8000元,涨幅破3成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年1-2月份全国房地产开发投资额同比增幅为11.6%,比预期的数据明显要好。从原因上看,或有两方面。第一是房地产新开工和施工等数据表现较好,这会直接体现到开发投资等数据上来,进一步体现了部分房企主动开发以争取预售许可证的心态。第二是不排除建材等价格继续上涨,类似价格因素都会反映到开发投资数据上来。

严跃进认为,从后续市场数据看,如果购房者预期二线城市会收紧购房政策,那么可能在6月份依然会积极购房。

5月末,商品房待售面积72169万平方米,比4月末减少521万平方米。其中,住宅待售面积减少721万平方米,办公楼待售面积增加7万平方米,商业营业用房待售面积增加105万平方米。

  5月14日晚间,丹东市政府出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》(下简称《意见》)。

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另外,在商品房去库存方面,5月末,商品房待售面积72169万平方米,比4月末减少521万平方米。其中住宅待售面积减少721万平方米。

严跃进认为,商品房销售数据的累计增幅有所收窄和目前二线城市开始降温有关,比如此前比较火爆的杭州、苏州、南京、合肥、天津等城市基本上都呈现出市场交易下跌的现象,就和需求提前释放等因素有关系。之所以没有大跌在于类似成都等非热点二线城市的市场交易开始上升,这对于整个房地产市场的交易热度维护依然是有积极作用的。从后续市场数据看,依然会继续下跌。但另一方面看,能够支撑该曲线上涨的一个牵引力,在于如果购房者预期二线城市会收紧购房政策,那么可能在6月份依然会出现积极购房的现象。

  在购房资格上,《意见》对非本地户籍人员在限制区域内购买住房做了详细规定,依据规定,非本地户籍人员购房两年内限售。

1-2月份,房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中,国内贷款4976亿元,下降0.5%;利用外资52亿元,增长3.3倍;自筹资金7279亿元,下降1.5%;定金及预收款7366亿元,增长5.6%;个人按揭贷款3458亿元,增长6.5%。2月份,房地产开发景气指数为100.57,比2018年12月份回落1.27点。

盛来运:关注“地王”现象

商品房以及商品住宅的待售面积来看继续下滑,与三四线城市市场销售总体较好的态势有关,也体现了去库存战略积极实施的有效性。严跃进提出,在去库存的同时需要警惕房价快速上涨的风险,尤其类似昆山、无锡、东莞、廊坊等大城市周边的三四线城市,去库存效果虽然不错,但房价上涨也较明显。而其他中西部三四线城市的去库存效果较明显的同时,房价上涨态势也相对温和。

  “丹东此次政策,主要针对近期非户籍人口到丹东炒房的行为,目标很明确,属于较为及时的政策。”严跃进表示。

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尽管房企开发投资趋于谨慎,但是土地市场交易依然活跃。国家统计局数据显示,尽管房地产开发企业土地购置面积增速仍然同比下滑,但是今年来下滑幅度 已从去年的超过30%收窄至今年1~5月的5.9%。同时,5月份,土地成交价款增速也转负为正,从1~4月份的同比下降0.2%上升到1~5月份的增长 4.7%,达到2295亿元。

  同样位居东北的哈尔滨近期也出台了限售政策,哈尔滨市政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,要求在主城区6区(道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区)区域范围内,取消建设单位网签合同备案信息注销权限,凡新购买商品住房(不包括二手住房)的,自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年1-2月份房企到位资金同比增长为2.1%。类似数据喜忧参半。乐观方面来看,到位资金依然是正增长,对于企业来说还没有完全出现资金方面的压力。而从悲观的角度看,到位资金的同比增速明显放缓,要警惕房屋销售降温所带来的资金回笼压力出现。

在严跃进看来,上述现象得益于近3个月市场销售总体不错,房企拿地的资金相对宽裕,部分房企也加大了对一些“黑马”类型城市的评估,进而做好了对此类城市拿地和投资的准备。

  近期成都楼市火爆。另一方面,成都房价飙升,据澎湃的数据,目前成都多个主城区二手房均价约2万元/平米,部分地区售价突破3万元/平米,周边近郊二手房均价在1.3万元/平米上下波动。

数据显示,2019年1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%;土地成交价款690亿元,同比下降13.1%,2018年全年为增长18.0%。

在土地市场活跃的同时,在上海、深圳等一线城市和部分热点二线城市,近来却屡屡出现房企高价拿地、“地王”频现的局面。

  据媒体报道,昨日,成都市出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》、《关于完善商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》等政策。其中,前一个文件明确限购对象调整为家庭、提高购房门槛,后一个文件提到,一个家庭一次只能参与一个项目摇号,骗取购房资格者3年内不受理其购房登记。

对于未来房价走势情况严跃进表示,今年1-2月份全国商品房均价来看,为8952元/平方米。相比去年全年8544元的水平,目前房价继续上涨。从绝对数据看,上涨了408元。一个很重要的原因是,近期高端楼盘的预售证发放明显加快,物业结构调整带来了价格的继续上涨。

对此,盛来运表示,从前5个月房地产投资增速回落0.2个百分点、土地购置面积同比下降5.9%,以及土地成交价款同比增长4.7%来看,“这三个数据说明从全国来讲,房地产投资还是比较谨慎的,并没有出现特别过热的情况”。

但是,盛来运也认为,房地产这种“地王”现象确实需要关注,有些“地王”出来以后对当地城市房价有一种示范效应,需要高度关注。

对于“地王”现象接下来可能的趋势,严跃进也对《每日经济新闻》记者表示,“目前房企公司债的审核程度会趋严,相关利率也会上升,这都会影响房企再融资的规模和投资的热情。所以后续出现‘地王’现象的可能性会降低”。

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