租售同权研究,租售同权对开发商如何影响
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最近一段时间,租售同权刷爆了大家的朋友圈,不少的朋友们对于租售同权其实并不了解。租售同权政策的出台让更多租售房屋的人们生活有了改变,让其看到了未来的幸福生活。那么租售同权对房地产市场意味着什么?带来了更多潜在投资机会。

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租售同权是指租房者与购房者可享受同样的待遇,放在上学问题上来看,即租房者与购房者可同样享受该房产地的教育资源。那么租售同权对开发商如何影响呢?如果租房与住房可享受同样的教学资源,那么势必买房的人就会急剧减少,那对于开发商的住房销售可能会是个个比较大的打击。

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这两个月的热点话题,广州市政推出”租购同权“政策,市场立即出现两派观点:

“租售同权”成为近期房地产市场上火爆的新词。

如前所述,“租购同权”这种提法的本身当然具有重要意义。但关键问题在于,如何公平公正地落实这种理想,或者说“同权”最终能被落实到什么程度。要看到,即使是租购同权,市场规律的手仍在起作用。只要城市教育资源仍然有限,重点学校仍然会优先选择“某些家庭的孩子”。过去以户籍、房产作为筛选标准,未来难免不会出现其他筛选标准。而这些标准是否公开、公平、公正,又将考验制度设计者的智慧。

租售同权研究:对房地产市场意味着什么?带来更多潜在投资机会

正方认为:租购同权的结果,使得学区房的概念消失了,为了入学而买家的必要性不存在了,所以好学区地段的房价会下降。

反方认为:只要是租户就能入学,那买学区房的租凭市场会升温,房租会上涨,那么买房的回报率也会上升,那么房价也会上升。

据新华社消息,在昨日召开的中共中央政治局会议上,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

另一方面,应当看到广州市的这份旨在促进住房租赁市场发展的工作方案,仍然给“租购同等入学”设置了条件:一是身份要件,要么要求具有本市户籍,要么要求父母为“人才绿卡持有人”等特定人群,要么是符合“积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”;二是无房要件,要求监护人在本市无自有产权住房;三是监管要求,要求其租赁房屋所在地是其唯一居住地,且租赁合同经过备案登记。

租售同权对房地产影响几何?

在政令出台之前,政府实际上是将房产的所有权跟使用权(入学权)捆绑在一起,而租售同权实际上是将所有权和入学权相分离,而权利的减少必然降低资产的价值; 而反方观点所因为租金上涨所带来的投资回报率上涨这个也是实情,但我们认为因为投资回报率上涨所带来的价值支撑不足以弥补入学权的分离,而且中国一二线的房租回报率在1%-2%之间。也就是说50-100年靠租金才能收回本金,就算租金上涨100%,相对于目前货币市场基金的超过4%回报率来说也是没有吸引力的,投资房地产主要靠资产增值,当资产停止增值房地产也就失去了投资价值。

作为延缓社会贫富分化趋势的产物,这份“住房租赁新政”共16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行史无前例地大力扶持。其中最受关注的“亮点”在于赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

根据工作方案,满足了前述条件的租住人子女,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。也就是说,即使同时符合前述条件,也不意味着能够和同一个小区的业主小孩上同一所学校,就近入学也未必能够保证。一定程度上,租购同权的光辉暂时还未真正照进现实。

可以预见,一旦“租售同权”在某一城市全面落地,势必将对当地房地产市场、住房租赁市场产生深刻影响。首先,“租售同权”和住房租赁市场的发展,将从供给侧和需求侧两方面对房地产交易市场产生影响。

租售同权对学区房居民的影响以及新商机

那么这份看起来很美的“租房新政”真的就平等了么?房价又真的会因此而下降么?

澳门新萄京最大平台,而且,前述条件的限制,使得相当比例的外来务工人员无法达标。同时,市场也可能敏锐地作出反应,引发某些区域房租的大幅上涨,从而导致“租都租不起”。为了鼓励人才流动、吸引外来人才的举措,反而可能一定时间内无法实现初衷,反而可能造成负面影响。这样的情况,政策制定时,或许也应当有所准备。在“相关落实细则”中,应当尽量避免。

一方面,国家大力发展住房租赁市场,将显著提高住房的总体供应量。如《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供应计划》,明确未来五年内全市计划供应租赁住房 1300公顷,其中2017 年供应租赁住房 227 公顷。上海市也在加大对租赁住房的供地力度,其他住建部选定的广州、深圳、厦门、南京等12个试点城市也都有加大租赁住房的供地计划。

假设一个学区有400户,其中200户自己住,200户出租,这个学区对应的学校能提供100个学位,因为不是每户人家都会有适龄儿童需要学位,我们暂定有100户有入学需求,这时候学位数量是可以满足需求的,其他想在这个学校就读的学生是被高房价拦在校门口,而租售同权让之前需要买房才能得到的学位马上变成了租赁即可,可预见学区内对学位需求会增加假设达到150个,150人竞争100个学位肯定需要新的竞争手段来分配稀缺的学位,目前来看能够让大家都接受的竞争方式是考核学生的智识或者兴趣特长,因此开展各类补习班以及兴趣班会有市场机会。

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无论如何,租房确权本身即代表着“城市变得友善”。住房租赁市场的有序、快速发展,或许能够给租房者带来更多的安全感和认同感,使他们不再担心随时被房东赶走,不再为子女上学问题感到绝望。与此同时,由于会有更多人选择租房,一定程度上将影响楼市的供需关系,加上公租房、经适房、保障房等配套措施,房价或许能变得平易近人。多租几年房,然后能够买得起房,从而在城市安居乐业,或许将成为更多人触手可及的愿望,而非奢望。

另一方面,“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性。过去10余年内,房地产市场中“学区房”之所以屡屡被爆炒,根源在于产权房上附加的子女受教育权利。一旦“租售同权”实施后,将在一定程度上缓解因教育需求而创造的住房刚性需求。

租售同权租客会增加新房租吗?

租售同权在一定程度上是一个利民的好政策,但是从另一个方面来讲,租售同权可能会导致学区房租房价格的急剧攀升,对于有其他用途的租房者可能会是一个比较大的冲击。对于政府部门要严控租房价格的过度增长,避免好的政策得不到好的正面反馈。

对于房价而言,“租售同权”无疑将对整体房价形成一定的压力,特别是因“学区房”虚涨的部分存在一定的回落风险。

租售同权会让房租上涨,但这时房租里面包含“居住服务”以及“入学服务”,有些租客只要“居住服务”而不需要“入学服务”,有些租客只需要“入学服务”而不需要“居住服务”,我们判断只需要“居住服务的租客是不需要增加房租,因为那些只需要“入学服务”的租客租了房子之后会把房子再次投放市场到租赁市场,去除了入学服务的房租甚至会比以前降低。

是否租了房就一定能同权?

延伸阅读:

其次,“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展,将可能对房租形成较大的上涨压力。其影响过程大体有以下两方面:

在讨论“租售同权”之前,我们先了解一下租和售的权益究竟有什么区别。除了产权以外,购房者能够获得的教育、医疗等权益,都是租房者所没有的。尤其是一些稀缺的优质教育资源,这也催生出了天价的学区房。

广州租售同权细则中的五大亮点是什么?

一是“租售同权”中“权”的租金溢价。在大多数城市,房租仅反映了住房居住功能的价格,并没有附加城市公共服务的溢价。一旦“租售同权”实施后,租户享受租赁住房上附加的公共服务溢价,将在房租上体现出来。比如,租赁房每6年一个学位,通过充分的市场交易后会有一个合理的估价,该价格将分期折算到房租上。因此,不同学区的租赁住房的房租溢价将会有差异。

有的人可能会把“租售同权”解读成为规避“居住证积分制度”的法宝,认为只要在一线城市租房,就能享受该城市的户籍福利,如果租在重点学区内,也能让自己的孩子读上重点学校。

租售同权对房地产中介的影响是什么?

二是住房自有率的下降,伴随着房租的上涨。当前,我国住房租赁市场是完全充分竞争的市场,房租价格完全反映了租赁房屋的供需关系和居民的购买力增长情况。然而,租售同权后,租房需求会增加,同时租赁住房的供给方市场集中度会上升,机构化租赁企业的出现,则会提升房企的定价权。

这个逻辑是错误的。“租售同权”确实能使得租房者与购房者享有相同的权益,但这是以租房者自身的权利为基础的。在此次条例中虽然没有明确指出“符合条件的承租人”的“符合条件”是什么条件,但也已明确指出享受“租售同权”是有门槛的,不可能给心怀不轨的人提供可乘之机。

租售同权公租房是否在范围之内

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“租售同权”的目标是解决大范围底层租客的后代的教育问题,保障租客在城市结婚生子,不买房也有学可上。但能上什么资质的学校?能不能上名校?这些并不是政府推出这项政策的目的。

租售同权研究:对房地产市场意味着什么?带来更多潜在投资机会

2017年2月底,在国家教育部发布的《教育部办公厅关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知》中,明确提出:“对于报名人数超过招生人数的民办学校,在现有工作基础上,可以引导学校采取电脑随机派位方式招生,不得采用统一笔试或者任何变相形式的统一知识性考试方式选拔生源。”

租售同权带来更多潜在投资机会

这一政策表明,现在重点学校的学区房已经开始摇号。 为了安抚原有学区房业主,在摇号的优先级上肯定会倾向于有户籍和房产证的业主孩子,因此,即便“租售同权”可参与摇号,能上重点学校的概率也是微乎其微。

房地产租赁市场面临巨大的融资需求。链家研究院院长杨现领指出,租赁是一个产业链长且复杂的行业,包括开发、运营、租后管理及金融等,国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节,市场化、民营化的租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节。

由此可见,租房能不能同权,关键还是看“符合条件的承租人”究竟需要符合什么条件。

所以在市场化的租赁运营结构下,在运营和租后管理环节下功夫,也许会有斩获。投资者只需要购买这些机构为了融资发行的基金,就可以坐收渔利了。目前,市场上已经开放了此类基金,比如歌斐资产最新推出的地产增值运营改造基金,就是针对这一块业务的产品。

租售同权政策的出台,对于房地产市场来讲是可以缓解市场的压力,让更多的人们能缓解一下经济上的压力。租售同权实施后,不少的人们担心房租会上涨,这个问题还是要具体看日后房地产市场的发展情况,我们拭目以待吧。

“租售同权”后租金究竟会不会暴涨?

目前,每年房租都在涨,而且只涨不跌。有观点认为,在“租售同权”后尤其是当企业开始介入住房租赁市场后,租金的涨幅会更加凶猛。

然而房租再涨也得有个限度,不然租房者就会因为承担不了高额的租金而饿死,房子自然也就租不出去。租房是消费,并不是投资,所有的消费品价格都是和城市人均收入适配的。最新数据显示,全国租金收入比已经达到40%,北京上海更是接近60%,对于这么沉重的负担,就算房东想涨,房租也涨不起来。

上海此前发布的《上海住房发展“十三五”规划》提出,“十三五”时期上海新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右,其中将大幅增加租赁住房供应,在产业集聚区、交通枢纽区、商办过剩区重点发展租赁住房,预计新增供应租赁住房70万套,远超新增供应商品住房45万套。

可见,未来租房市场供应量会大幅上升,随着越来越多的企业进入住房租赁市场,在房屋供应量充足的情况下,价格竞争将成为获取住户的首要决定因素。

而大家所关注的学区房租金是否会上涨一事来看,其实一线城市教育资源较为充足,普通学区房并不稀缺,所以绝大部分的普通学区房不存在暴涨的可能。而重点学校摇号条件苛刻,若按照现有的政策来看,租赁重点学区房上名校的可能性太小,因此房租的暴涨的可能性也不会太大。

“租售同权”真的能抑制房价上涨么?

首都师范大学政法学院副教授崔俊杰认为,“房住不炒”的障碍之一是租购不同权。搭建“租购同权”的平台,使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利,有利于使租房切实成为实现“住有所居”的途径。

这个观点或许放在国外尚可为之,但放在国内来看,短期之内效果微乎其微。有调研发现,七成受访女性认为男性要有房、有稳定收入和一定积蓄才能结婚。可见“房子=票子=爱情”是当前大部分单身男女的爱情观。

此外,在孩子教育资源的分配上,房屋所有权相对于租赁权,仍具有独特的不可比拟的优势。学区房之所以已经到达了骇人听闻的天价还有许多人趋之若鹜,正是因为大家买的不是房子,而是孩子上学的资格,孩子的未来是无价的。

租房和买房是两个不一样的市场,租房是消费,而买房是投资。即便租金再低,租住再同权,只要大部分人的固有观念不变,买房和入学不能脱钩,那么就会有人源源不断的把钱拿去炒房,房价还是会不停地涨。

“租房同权”下,长租公寓有望快速崛起

国家统计局数据显示,全国约有1.6亿人在城镇租房居住,以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。但据初步统计,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%-30%的比例,差距非常大。

目前我国住房租赁形式大致有两种:个人住房租赁和由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓。上海公寓企业联盟研究数据显示,目前我国出租房约有1亿套,其中超过90%为个人出租,品牌公寓企业总占有率低于2%,开发商自持经营的居住用房不足1%。

个人住房出租在我国住房租赁市场中占绝对优势,满足了多数租房者不同层次的需求。但这部分市场长期以来存在合同不报备、租客维权难、二房东及群租现象屡禁不绝等问题。

相比个人住房出租,由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓,正快速崛起,发展迅猛。

现一批企业加紧布局长租公寓市场,如魔方公寓、湾流、YOU+、自如等。以魔方公寓为例,自2010年成立以来,企业在北京、上海、广州、深圳等15个大中型城市布局,房屋数量约3万间,为近5万余名租户提供服务。北京蛋壳公寓目前也有3万套房间出租,且每月新增量达5000间。

而由于掌握房源及资金优势,房地产开发商自持经营的长租公寓业务发展极为迅猛。记者调查发现,不少房地产企业已开始探索“开发-租赁”模式,全国排名前30位的开发商中,已有60%以上选择进军长租公寓市场。

未来随着“租售同权”、“只租不售”等政策的推进,预计长租公寓面向的群体将更为广泛,长租公寓占总租赁市场规模比例也将继续提升。另外,政策对长租公寓运营商的各项扶持,也将提升住房租赁市场的规模化、集约化、专业化。

如何鼓励支持自持租赁住宅?

然而自持租赁住宅不能销售,让房企只靠回报率非常低的租金过活显然并不现实。只有基本达到资产证券化的水平,超大城市的自持租赁住宅才可以持续经营。而现有的政策远远不能满足这样的要求。

比如,国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》已经明确指出:“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”

但是,如上所述,地价与税收才是企业积极参与租赁住宅建设的最大顾虑和困境,政府既然决心已定、力推企业自持租赁住宅,可否实行土地出让综合评标制、至少在企业租赁住宅起步阶段先降降出让地价?可否在培育期内减免一定比例的房产税、城建税?可否允许房企引入第三方专业机构运营管理、帮助提升运营效率和投资效益?可否允许自持20年之后就可以整体转让、打通资产流动通道?可否允许租户小孩就近入学、解决他们的最大痛点,也提升租赁住宅的吸引力?可否允许租赁住宅尝试让渡使用权的养老地产?

唯有开阔思路、放宽管制、给予扶持,才能引导房企有更强意愿参与自持租赁住宅。

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