万科式打劫是真是假,租房还是买房
分类:澳门新萄京最大平台

  新浪乐居讯(编辑 小颖) 只长租,不出售,不涨房租,90平米精 装修小三居,租金一次付清10年180万起,对于在北京租房的你如何选择,是租房还是买房?

加快建立租购并举的住房体系严禁自持项目“以租代售”——北京住建部门就万科自持租赁房焦点问题谈规范发展住房租赁市场

90平方米三居室,10年租金180万元,作为全市首批企业自持租赁房的万科翡翠书院上周开放样板间,却因租金价格被推上风口浪尖,更有评论称其为“万科式打劫”。企业自持租赁房到底是什么房?租金为何定这么高?带着这些疑问,本报记者昨天探访了万科翡翠书院样板间。

  北京首批企业自持租赁房项目之一万科翡翠书院2018年4月28日将启动预租。这是2016年北京“9·30”楼市新政提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后,北京入市的首批“企业自持租赁房”。

作为北京首批自持租赁住房项目的万科翡翠书院近期引发广泛关注。“为何租金相比周边如此之高?”“企业自持如何避免‘以租代售’?”“租房市场能否满足普通百姓需求?”……连日来,担忧质疑的声音此起彼伏。

房子90平方米为主的精装房

  “企业自持租赁房”是什么:

对此,记者22日专访了北京市住建委相关负责人。该负责人表示,从大力发展集体土地建设租赁房,到开发建设企业自持租赁住房,再到培育发展规模化、专业化住房租赁企业,北京市正通过多种方式培育发展住房租赁市场,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。而万科翡翠书院属于企业自持租赁住房方式。这一高品质、高租金产品能否获得需求方认可,有待市场检验。

万科翡翠书院位于海淀区永丰基地,距离中关村13公里、西二旗8公里,周围离得最近的人群就是中关村产业园的科技从业者。北京万科则将其定位为适合家庭需求的家庭型长租公寓。

  企业自持租赁房是用来租的,不能买卖,更不能以租代售;其次,这些租赁房是企业自持,开发商把房建好不能卖,只能租;企业自持租赁房属于新房精 装出租,与市面上出租的二手房不同;并且企业自持租赁房的出租对象不受限制。

严禁“以租代售”,企业自持项目必须保证租赁属性

从对外展示的样板间看,这批企业自持租赁房和传统概念中的出租房、租赁式公寓并不相同,更像是高端的服务式公寓。现场展示的规划显示,项目的综合容积率为1.78,除了最北面有几栋10到15层的高楼外,其余均为3至8层的楼高。一期推出的房源在1000多套,户型也分为两类:90平方米的三居和180平方米左右的复式四居,其中90平方米的三居户型占总套数的约70%。室内看,所有房源均按照绿色三星标准建造,精装修交房,配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。

  企业自持租赁房出租规则:

企业自持租赁住房源于2016年北京“9·30”房地产调控新政策。当年10月,北京市规划国土委发布公告,4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。上述4宗地块最终以开发商自持100%面积落幕,其中位于永丰地区的两个地块打造成如今的翡翠书院项目。

以厨房为例,记者注意到,样板间的厨房内不仅配备了烟机、灶具、烤箱等,还有可升降的橱柜、紫外线杀菌设备,从装修精细程度上看,确实不同于传统的租赁房。

  1,企业自持租赁房是真正的长租公 寓,一次性最长可以签10年合同;

万科自持租赁房项目翡翠书院最长租期10年。90平方米三居室的月租金为1.5万元至1.8万元,如果一次性签订10年的租期合同,租金180万元起,180平方米以上的复式四居室月租金为3万元至4万元,10年租金最高480万元。

租金最短租3年每月不低于1.5万元

  2,企业自持租赁房合同期内,租金不会上涨;

2017年4月,北京市住建委、北京市规划国土委联合发布通知,要求企业自持租赁房年限与土地出让年限一致,为70年,在此期间“租赁”这一性质不会改变。

高租金,是万科翡翠书院最为争议的地方。根据记者从现场的了解,按照初步框架,90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元,180平方米四居室的月租金为3万至4万元。单次租期则是从3年起步,最长10年。这也符合此前《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》中所要求的,开发企业持有土地的对外出租,单次租期不得超过10年。

  3,租赁房需要满足全装修交房,会配备一部分家电产品;

北京市对于“以租代售”的方式明令禁止,并严格查处。去年,北京住建委对万科、中铁建的类似做法进行了约谈告诫,并禁止相关宣传。

租金支付上,无论租期长短,租户都需要在房屋交付前一次性付清首个租期内的全部租金。对于签订10年租期的租户,将可锁定租金价格,10年内不会变动上调租金。以90平方米三居月租金1.5万元计算,如果一次签订10年租约,全部的租金就是180万元,180平方米四居则将达到最低360万元。

  截至2017年底,北京市已推出27个企业自持租赁房项目,目前两个企业自持租赁房已经确定案名:

“企业自持的租赁房项目的本质就是租赁房。”该负责人表示,在70年土地使用权期限内,开发建设主体无论自持项目,还是将项目转让给新受让主体,都只能出租,不能出售或变相“以租代售”等;承租人租赁此类住房,无论租赁期限和续租次数多少,都只能获得使用权,不能获得产权。

万科翡翠书院计划在今年启动预租,在2020年交付,也就是说,租户需要在预租时交付一笔象征性意向金,在2020年交付前支付所有租金。这也是10年租金180万元说法的由来。

  海淀区万科翡翠书院

“另外也提醒承租人,虽然鼓励租赁双方建立长期稳定的租赁关系,但建议承租人一次性支付租金期限不宜过长,否则过程中发生的与产权主体相关的变化等因素,可能给承租人带来不必要的困扰和损失。”该负责人说。

回应成本反推收益率不超过3%

  翡翠书院主打户型:70%的一类是90平方米三居室,另一类是180平方米以上复式四居室。租金标准:租金取决于户型,90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元180平方米的四居室月租金约为3万-4万元。装修标准:叠墅精 装修标准交房,同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。项目周边近2公里为16号线永丰站,京新高速、京藏高速路,以及三横两纵的五条城市路线;与其一路之隔的,还有正在建设的30平方公里的海淀绿心公园。翡翠书院项目已经开工建设,近期将启动预租,预计2020年底将交付第一批租赁房源

完善“租购并举”,大力发展租赁市场

一套房子租4万元,万科这是不是在推高租金价格?对于此,记者向北京万科方面求证。“房屋租赁市场的需求是多样的,有中低端需求,也有高端需求。我们有2万间的经济型长租公寓泊寓,而翡翠书院定位的是高端产品,满足少部分人群需求,不能因为翡翠书院价格高,就说我们推高租金、作恶打劫。”北京万科相关负责人回应称,万科翡翠书院的租金价格是从成本反推而得,两个地块的地价加上50亿元的资金和建安成本,在不考虑配套、长期经营成本等的情况下,总成本已达到160亿元。理想条件下,该项目的收益率不会超过3%,对企业而言是极其微利的。

  万科翡翠书院按配租规定,租户需要一次性付清首 个租期内的全部租金。如果租一套90平方米三居室,按照1.5万元的月租金计算,十年全部租金将达到180万;如果租一套180平方米的四居室,按照3万元的月租金计算,十年全部租金也将达到360万。

党的十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

记者仔细做了求证,总成本160亿元的说法是属实的。翡翠书院所在的地块,是2016年“9·30”之后北京为了控制房价而执行的“限房价、竞地价”政策的产物,共出现了4块企业100%自持地块。其中,永丰产业基地0062、0166、0158地块和0132、0120、0162地块,最终地价是50亿元和59亿元,也就是翡翠书院所在的两个地块,成交时的楼面价便达到36000元/平方米。

 大兴区中国铁建理想家

记者了解到,从2011年起,北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点。2017年,试点的5个项目已交用入住近5000户。

“单纯从租金看,4万元确实太高,但对于这个项目,这样的定价绝不是暴利。”北京中原地产首席分析师张大伟告诉记者,109亿元的地价下还按照正常规划成小户型出租,根本行不通,所以只能建设成为高端住宅出租。

  中国铁建理想家主打户型为80至100平米两居,位于北京市南五环至南六环之间紧邻地铁四号线清源路站,该楼所有的住宅将用于租赁,租金价格待定。

北京市住建委相关负责人指出,在这个基础上,北京正加大力度推动集体土地租赁住房的建设,从2017年到2021年,将供应集体建设用地1000公顷,建设50万套租赁房。目前,北京已确定39个、203公顷集体土地租赁住房项目,其中8个项目已取得立项手续,将对稳定北京市住房租金起到主导作用。

盼望租户期待租售同权

 一次性交180万房租值不值?小编整理了一下万科翡翠书院和中国铁建理想家园周边新房、二手房价格,以及周边租房价格,我们一起来算笔账。

该负责人还表示,为有效满足城市运行服务保障人员和外来务工人员的租住需求,北京市住建委会同相关部门正在抓紧研究发展租赁型职工集体宿舍的办法。

在《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》中,对于租金定价也是这样写的:企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制,租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。记者也随机采访了部分居民,有人觉得4万元的租金价格太高,也有人觉得如果自身经济实力足够那也可以去享受。

图片 1

万科翡翠书院租金有待市场检验,对整体市场租金影响有限

有没有可能通过引入金融产品从而降低租金?银行业内人士告诉记者,由于首批企业自持租赁地块属于试验性质的产品,而不是纯商业性质的产品,所以银行对此也非常谨慎,生怕碰触政策“红线”。而对于租户来说,有声音也提出,希望像政策性住房那样,在企业自持租赁地块上能给予“租售同权”的政策,该项目内配建的学校,租户子女也能享受和买房子女一样的入学政策。

 以确定价格的万科翡翠书院为例:90平三居室租住10年一次性需付180万元(未考虑押金);

由于翡翠书院紧邻位于上地地区的中关村科技园,该地区互联网等高新技术企业较为集中。有很多企业的高管或者海外技术人才无购房资格,却有较高品质的租房需求。该项目通过邀请参观的方式向这部分群体进行了重点推荐。

  新房价格对比:

记者了解到,在翡翠书院所在的永丰地区,70平方米左右的一居室的租金在每月4000元左右,130多平方米的三居室的租金也不过8000元左右。翡翠书院远高于周边的高昂租金让万科深陷舆论漩涡。

  万科翡翠书院周边新房首创天阅西山价格80000元/平,若以90平米面积计算总价是720万元。万科翡翠书院10年租房价格180万元是首创天阅西山总价720万元的四分之一。虽然乍一看便宜不少,但一个是70年的产权,一个10年的使用权,相比之下,很难将企业自持租赁房的性价比评价为“高”。

北京市住建委相关负责人表示,企业产品定位属于市场主体自主行为。万科翡翠书院针对周边高新技术企业高管和海外技术人才等客户群体开发建设的高品质、高租金产品能否获得需求方认可,有待市场检验。由于其在租赁住房供应体系中占比很小,对整个市场租金影响有限。

  恰巧万科翡翠书院周边有一个共有产权房中铁碧桂园35000元/平,若以90平米面积计算总价是315万元,而在万科翡翠书院租房21年价格315万元(要在21年内租金不变情况下)。中铁碧桂园70年产权购房人产权份额比例为70%,万科翡翠书院21年使用权,相比之下,中铁碧桂园优势显而易见。

该负责人表示:“我们支持开发企业、中介机构和住房租赁企业依法合规地从事住房租赁经营和服务,但同时更会加强监管,严格禁止自持租赁项目以租代售或变相销售,严厉打击哄抬租金、扰乱市场、侵害承租人权益的市场主体。”

 二手房价格对比:

“住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分,租房是居民群众实现住有所居的重要途径。去年‘3·17’以来的一系列调控政策措施对稳定房价起到了明显成效。”该负责人说,在稳定租金方面,北京市住建委将会同相关部门持续采取有力措施,促进租赁市场平稳健康发展。

  万科翡翠书院周边二手房颐丰庄园挂牌价41607元/平,若以90平米面积计算总价约375万元,万科翡翠书院10年租房价格180万元是二手房颐丰庄园总价375万元的二分之一。相比70年产权的二手房,企业自持租赁房完败。

  周边租房价格对比:

  万科翡翠书院周边90平三居室租金价格约10000元/月,相比月租金1.5万-1.8万元的万科翡翠书院平均每月要便宜约6500元;万科翡翠书院优势在合同期内不涨房租,如果普通租房价格每年上涨10%,也需要5年的时间破每月1.5万元。并且万科翡翠书院租户需要一次性付清首 个租期内的全部租金,对于普通租户一次交上百万元亚历山大呀,这样比起来,企业自持租赁房对比普通租房优势也没很好体现。

  那么问题来了,既然能一次掏出几百万交房租,为什么不自己买套产权70年的自有住房呢?小编为大家在北京挑选了总价300万左右的楼盘,希望对大家的置业有所帮助。

  中海国际城

  中海国际城项目位于燕京桥西南角,石门地铁站南1200米,价格在42000元/㎡左右,总价300万元/套起,房源面积70-80㎡之间,均为两居户型,70年产权,预计会在2019年6月底交房。

  一品嘉园

  一品嘉园目前在售户型面积为一居61㎡,72-88㎡2居、113-140㎡3居,均价38000元/㎡,总价240万元/套起。项目为6层花园洋房,70年产权,毛坯现房,带电梯,南北通透,一梯两户,物业费1.8元/㎡·月。

  中海国际城和一品嘉园两个楼盘均为70年大产权的普通住宅,价格优势明显,中海国际城属于地铁房。对于租企业自持租赁房还是买房大家自行选择吧!

  企业自持租赁房的优点还是有的,目前市场上不少长租公 寓租期最长一年,主要面向单身青年,与普通租赁产品没太多区别,并未起到稳定租房者的作用。此外,北京“黑中介”、“黑房东”等乱象被人们广为诟病,“突然涨房租、不交钱就走人”的情况屡见不鲜。但企业自持租赁房可以锁定租约期内的租金,不用担心租金上涨、租期未到就被毁约赶出,再也不用担惊受怕当“北漂”。

       另外小编还了解到,万科翡翠书院租70年可获得产权。按照万科内部的估算,180平米4居的房子,如果按商品房来卖,首付四成加上贷款付息,算下来约为2650万元,而租70年的话,如不算折旧和机会成本,总租金大概为2860万。看来要想租满70年,还的努力多活几年。

本文由新萄京娱乐网址发布于澳门新萄京最大平台,转载请注明出处:万科式打劫是真是假,租房还是买房

上一篇:金府大院四叠即将入市,泰禾金府大院盛启全新 下一篇:没有了
猜你喜欢
热门排行
精彩图文
  • 2亿元夺冠,孙河瑞悦府项目拟获批预售
    2亿元夺冠,孙河瑞悦府项目拟获批预售
        二〇一七年,房住不炒已成为房土地资金财产根本基调,从古板的急需端禁绝向须要侧扩充进行转移,限购、限贷、限售叠合土拍收紧,供应结构优
  • 北京项目近况一览【澳门新萄京最大平台】,2
    北京项目近况一览【澳门新萄京最大平台】,2
    韶山阿尔卡迪亚二期联排高档住宅后天开学 京投发展檀香府项目近年来高档住宅和洋房产物在售中 凤阳山阿尔卡迪亚预测上一个月生产联排豪华住房成品
  • 156平方米户型约26000元,亦庄线大兴区
    156平方米户型约26000元,亦庄线大兴区
    户型: 三居室 澳门新萄京最大平台,户型:三居室 齐备的商业配套:在项目周边3公里范围内云集了永辉超市、物美大卖场、万源广场、物美万源店、旧宫
  • 390平方米户型约2400万元
    390平方米户型约2400万元
    一品嘉园 东亚五环国际 户型: 五居室 五环国际项目所在区域为旧宫,旧宫位于大兴的最北侧,也是距北京市区较近的区域。 远洋天著 东亚集团的开发足迹
  • 平方米起
    平方米起
    水木蓝山 2002年,顺应固安的发展需要,宏强房地产开发有限公司成功注册,成为了固安首批房地产开发注册企业,由此开始了宏强地产的开发历程。 水木