模式盈利难,建行不只提供房贷
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  住房租赁初探

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建行地产朋友们 碧万之后牵手旭辉领寓背后租赁生意有多大?来自观点地产新媒体的原创专栏

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  住房租赁并非新兴市场,但因为近半年来,政府层面的大力推动及至大型国有银行、大型开发商等主体的大举介入,住房租赁市场也就换了新颜,各路资本涌入,仿如一个培育期的新兴市场,疑问亦随之而来,比如,在大型资本密集介入的背后,住房租赁市场,真实的商业潜力几何?又有哪些问题亟待解决?(周鹏峰)

短短一个月,中国银行、建设银行、中信银行、工商银行等银企接连在住房租赁市场展开布局,节奏之快,动作之大,令人瞠目!但是不得不说,银行大额资金来了,长租市场的后顾之忧减轻一半了……

据住房城乡建设部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住。围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,是一个万亿元级住房租赁市场。

“租房不能平等的享受社会公共服务;租期短、租金涨,租客的权益不能得到充分的保证;假房源,黑中介威胁着百姓的安全感……”

  导读

自今年10月11日中国银联宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议之后,彻底打开了银行进入租赁市场的大门。

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3月22日,在银行业例行新闻发布会上,建设银行副行长庞秀生就细数了租房客经常遇到的这些麻烦。“买房才是人生赢家,租房不能安居”,某种程度上也是无奈的现实。

  多位租赁公司人士反馈,二房东模式盈利压力主要是税收。原因是,2016年4月“营改增”改革之后,房屋租赁纳税比例从5%提升至11%。在此情况下,有的住房租赁公司不以租赁合同出租房屋,而是以委托、资管、托管等方式。

中国银联 VS 支付宝的“长租大战”,一触即发!他们都将占领全国12座租赁城市……

观点地产网 犹如美洲在地理大发现时代对于欧洲人的意义,住房租赁无疑是国内房地产市场的一片“新大陆”。

为了解决租房不能安居的痛点,响应国家“租售并举”的号召,建行率先“杀入”了住房租赁市场。2017年11月初,建行在广东佛山、深圳等国家住房租赁试点城市推出住房租赁业务,成为首家进军住房租赁市场的国有大型银行。

  2017年7月,住建部等九部委联合印发通知,要求大中城市要加快发展住房租赁市场,并且将广州、深圳、佛山、肇庆等12个城市列为首批发展住房租赁试点。2017年12月召开的中央经济工作会议再度指出,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

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2016年以来,在政策驱动下,国内住房租赁领域迎来如火如荼的发展。各大房企、互联网巨头、银行等无数入局者如雨后春笋般出现。

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  住房租赁由此换新颜,俨然成为一大新兴市场。

银行入局租赁,钱来了!

中国建设银行自然不在落后者的行列。11月2日牵手万科泊寓后,建设银行随即宣布与恒大$中国恒大$、碧桂园$碧桂园$等11家房企以及比亚迪、方大等11家承租企业签署住房租赁战略合作协议。至本月中旬,其与33家知名房企签订住房租赁战略合作协议并联合发起倡议,以落实“租购并举”之策。

在发布会上,庞秀生表示,依托建行新一代技术优势,建行已搭建了互联网住房租赁服务平台,这个平台包括监管服务、企业租赁、共享应用、公租房监测分析等五大系统。目前,住房租赁平台已累计上线房源12万套,已出租超过2.6万套。

  深圳再次走在了前列。一方面,银行、地产商、民间机构等设立专营住房租赁的机构,深圳也诞生了全国第一家银行系租赁服务公司。

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而最新消息,建设银行上海分行近日与旭辉$旭辉控股集团$旗下长租公寓品牌领寓国际,签订银企战略合作协议,双方将建立战略合作关系。

做连接各方的“路由器”

  另一方面,多路资本涌入深圳租赁市场,从开发商、商品房、城中村等“拿房”,获得房源,经过装修完善后,以长租或短租的形式开展租赁业务。

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建行与旭辉上海合作

一家国有大行进入住房租赁领域,到底能做什么?庞秀生在回答记者提问时也表示,“有些人误解,是不是我们要做一个房地产信贷的突破口,其实我们这一次的动作主要是服务,立足轻资产、轻资本,以传统银行的身份开展着不传统的业务”。

  但作为住房租赁主流经营模式的“二房东”模式盈利微薄,一因拿房成本逐年攀升,二因缴税。

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据透露,达成合作后,建设银行和领寓将在上海就住房租赁专项基金、装修贷、租金分期等在内的租赁全产业链进行金融合作,同时全面对接双方资源,共助租赁服务平台搭建。

建行住房金融与个人信贷部总经理王毅也表示,“我们这次做租赁市场,并没有提很多的信贷方面的内容,而是利用建设银行在住房这方面的优势,设计了一些很好的产品,去引导客户长租,几方共赢,达到改善租赁市场的目的”。

  住房租赁市场建设仍需政府、社会、银行、企业多方共同努力,配套制度亦需推进落地。目前,全国性的住房租赁细则仍未出台,21世纪经济报道记者获悉,深圳市拟成立协会组织,统一协调各部门,推进住房租赁市场建设。

无论是自持出租,还是通过物业租赁、装修进行再出租,不可否认的是长租公寓的重资产模式一直都急需庞大的资金支持。再加上回报周期过长,资金回笼慢等,除了少部分开发商可以通过抵押的方式拿到银行融资之外,其它企业只能依赖昂贵的风险投资,现在,银行进入长租市场,银行融资渠道终于对租赁运营商打开了大门,银行纷纷进入,意味着钱来了!

澳门新萄京最大平台,领寓国际品牌总监刘雅倩在接受观点地产新媒体时称,此次与建行签约,第一步要落实的是平台搭建方面。领寓目前最优先对接的,就是确保将旗下在上海的房源,在建行的租赁服务平台上上线。

庞秀生坦言:“目前发放的按居贷款,每笔平均的金额只有八万多一点。我们在深圳半年来发放的住房租赁的建设和售转租贷款,其中60%是用于归还开发商。”

  租赁专业机构涌入

(以上信息只统计到确定的合作资金额,统计如有遗漏,欢迎留言补充)

据了解,此前于11月2日,广东省住建厅、佛山市政府分别与中国建设银行广东省分行达成住房租赁战略合作。国内首个政银合作的住房租赁平台上线。随后,建行陆续在多地进行模式复制。

目前,一些互联网企业、科技巨头,均纷纷加入到住房租赁市场。庞秀生也表示,建行的打法有所不同。“银行涌入市场的很多,各个银行主要还是对接住房租赁场景的金融服务。建行向前走了一步,我们参与住房租赁场景的建设、组织。”

  自去年以来,已有包括银行、开发商、民间资本等通过设立租赁专业机构,或成立产业并购基金,进入住房租赁市场,这其中,银行无疑是主力。

次世代统计了以上表格的数据,合计结果15903.1亿元,目前金额还是不完全统计的情况。建设银行、工商银行、中国银行、浦发银行、江苏银行,相信未来还有很多银行以各种创新的形式不断进入。

“领寓此次与建行合作,也是看中了这个平台的前景。”刘雅倩举例说,待上海平台正式运行,租户可以直接通过平台,提取公积金付租金,十分的方便。

并且在金融去杆杠、居民和企业也要去杠杆的背景下,建行开展住房租赁业务的战略是,“既丰富多彩,又偏重于轻资产、轻资本、重生态、重服务”。庞秀生表示,我们可以做“二房东”,如果城市给我们租赁用地,我们也可以做“大房东”。

  截至目前,已有工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行五大国有银行和中信银行、浦发银行多家股份银行布局住房租赁市场。

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与此同时,建设银行多年运营积累的客户源、信用,其在房地产行业内地的地位,其国有四大行的身份,也在为该平台背书。借用业内说法,最简单一点,租客们看到建行招牌时会比较放心。

作为市场深度的参与者,如何进行轻资产、轻资本的发展模式?庞秀生表示,从服务端发力,成立了轻资产的住房租赁公司,担任多元化住房主体的服务商,实际是担当了市场的“路由器”,我们在创造场景上下工夫。

  不过,大部分银行业务重心在为住房租赁双方提供融资授信,如工行计划未来五年为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金,中行计划为八家房地产企业提供超2000亿元住房租赁领域融资。

银行业务全覆盖,政府 房东 租客

与其他租赁企业一样,领寓国际与建设银行合作的另一重要方面是金融服务。首先,建行将提供针对消费者的按居贷、装修贷、租金分期等业务。

“存房”业务拓展房源

  建行布局走在同业前列。除租赁融资服务外,建设银行是首家大举进军住房租赁市场的商业银行。今年3月22日,建行在银行业例行新闻发布会上公布:旗下新建的住房租赁平台已累计上线房源超过12万套,已出租超过2.6万套,另外还有储备房源10万套。

银行进入租赁市场,合作模式主要包括银政、银企、银政企合作,从产品以及服务对象上进行细分,主要包括三类,政府端,房东以及租客。

对租户来说,长租的一个好处是可以锁定租约期内的租金,不用担心租金上涨,但对不少人来说,一次性缴纳全部租金也是一种负担。

“租房的痛点主要不在于房屋数量的短缺,而在于既有房源未能充分利用,资源是一座座孤岛,市场是分散的块块,孤岛、块块间缺乏枢纽,缺乏连接。”据庞秀生表示,建行建立住房租赁平台一大因素是增加信息的透明度。

  21世纪经济报道记者根据工商资料统计,建行已在全国设立11家住房租赁服务公司,一般以“建融住房服务”、“建信住房服务”等名称注册,该行旗下建信住房服务(深圳)有限责任公司注册于去年9月28日,是首家银行系住房租赁服务公司。建行深圳分行回应21世纪经济报道记者查询时表示,该公司负责“CCB建融家园”长租社区的标准制定和统一管理,并积极探索与政府、企业的合作机会,共同培育住房租赁市场健康发展。

1银行&政府机构“平台 金融”打底

其中,“按居贷”就是用于一次性支付租金等租房相关费用。“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率,低于同期购房按揭贷款,额度最高100万元,最长期限10年。据称,这些“福利”通常对消费者有比较大的吸引力,能提升合作品牌商的出租率。

他表示,“建行立足平台,建立B2C、B2B2C、C2C等模式,希望利用基础设施互联互通,动员和组织市场上一切可供租赁的房源,主动干预房屋租赁市场。”

  除深圳外,2017年10月以来,建行还在北京、广州、上海、重庆、湖北、浙江、厦门、广西、江苏等地设立了住房租赁服务公司,注册时间在2017年10月至2018年2月之间,注册资本3000万元-6000万元不等。今年3月16日注册成立的建信住房服务有限责任公司注册资本则高达10亿元。

近一个月,北京、广东、陕西、山西、重庆、江西、湖北等地的人民政府、住房和城乡建设厅、国土资源和房屋管理局等机构纷纷和以建行、中行、工行等未代表的各家银行机构签订租赁全面合作协议、金融合作协议,租赁市场彻底爆发!

另外,建设银行针对企业亦会提供15年、20年甚至更长年限的贷款。“长租公寓是一个回款周期比较长的行业,这些贷款帮助很大。”刘雅倩表示,“建行方面也会向我们提供一定额度的贷款,但具体数字目前还无法透露。”

庞秀生还认为,发展住房租赁,主要的矛盾点不是房源不足。“现在全国的城市,有数千万套居住房实际上没有用于居住,有的是开发商的存货,有的是个人持有,还有的是企业、事业机关单位都有不少闲置性房子,我们主要着力点是把这些房子动员出来”。

  此外,部分国企、房地产开发商、民间租赁机构也成立专业租赁服务公司。已有万科、龙湖、碧桂园等多家民营房企进入住房租赁市场,保利地产、上海地产集团也推出了首批国企住房租赁品牌。

银行和各城市职能端政府机构的合作,主要包括住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融等。

她进而解释道,在融资方面,其实银行也并非租赁企业的唯一选择,很难说以后哪个渠道占比会更多。

为了动员更多的闲置房屋进行出租,2018年1月,建行在广东地区国内首创推出了“家庭不动产财富管理”业务,亦称“存房”业务,着力整合社会资源,盘活家庭闲置住房,进一步创新了长租房源供给模式。目前“存房”业务已由建行旗下专业子公司在广东试点运营。

  根据一份第三方数据,截至2018年3月,全国范围内各类长租公 寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。长租公  寓布局以北上广深四个一线城市,以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市的分布最为集中。

以重庆市和建设银行的合作内容为例,建行是首家介入重庆住房租赁市场的商业银行。内容合作以以下3点为主:

据了解,领寓国际除旭辉总部会有资金支持外,还与长城资产、紫金信托、招商财富等机构签约,引进夹层资金;未来还将尝试进行租赁收益权融资。

建行广东分行行长刘军表示,“房子可以存在银行,建行再租出去,实际上不是存在建行,是存在专业的经营公司,俗称叫存房业务,通过这个来解决了家庭不动产的流动性,也提供了为房主、租客理财综合的个人金融服务。”

  部分“二房东”利润率仅1%-3%

1、线上:搭建住房租赁管理平台,通过APP客户端接入;

而资料显示,领寓国际目前在上海已经拥有10个项目,开业的有7个。全国范围内,该公司已在北京、深圳、广州等一线城市,杭州、南京、重庆、武汉、厦门、佛山等二线城市布局,房源超过14000间。

据刘军介绍,“家庭不动产财富管理”试点2个月来,该行已累计受理了394笔业务申请,还储备了614套房源。建行旗下住房租赁专业公司已与47名业主签订《住房长租权转让协议书》,向其中2位业主支付了住房长租收益。

  随着进入住房租赁市场的企业、资本增加,住房租赁市场开始从零散的转租模式逐渐向规模化的购置经营模式演进,但当前主流经营模式依然面临盈利难题。

2、线下:以网点改造转型为支撑,通过网点提供租住服务;

刘雅倩对观点地产新媒体说:“上海是第一步,未来在全国范围内都会与建行开展合作。公司目前的目标是,在12月底结束的时候,全国可提供房屋达到2万间。”

可是在住房租赁领域,有一个难以忽略的事实就是和房价相比租金收益较低,特别是在北上广这样的一线城市,一套房屋按揭贷款的月供可能要高于房租。

  目前,住房租赁商业模式有两种:一是“二房东”模式,轻资产运营,租赁公司通过长期租赁的形式获取物业使用权,将其进行装修后转租至消费者,收取租金;二是“自持”模式,通过收购、自建等持有租赁物业产权,向租客收取租金、提供增值服务。有租赁公司人士反馈,“二房东”模式盈利微薄,有的利润率仅在1%-3%之间。盈利压力来自两方面,一方面,拿房成本逐年攀升。另一方面,来自于缴税。

3、设立住房服务有限责任公司,自主经营住房租赁业务(CCB建融家园)。

银行业抢占万亿蓝海

为此,庞秀生在回答21世纪经济报道记者提问时表示,从我们开始做这件事情时,在建行的第一个会议上,我就跟他们讲过这个故事。北京金融街的房子,房子如果租出去的话,大体上相当于房价的1%。而如果卖的钱存银行买理财产品可能还有5%的收益。但是一个人到底选择卖还是租,其实还会考虑很多因素,我们相信市场上的无数人会得出不同的判断,所以不用担心售和租的价格联系。人们决定租和售的价格是有联系的,但不是决定因素。正是由于市场选择的丰富性,一定会给住房租赁市场上的所有主体带来很大的价值,而且这项业务前景广阔。

  新派公 寓CEO王戈宏此前在接受21世纪经济报道记者采访时表示,长租公 寓模式已经面临挑战,90%的租赁企业采用二房东模式,这一模式规模上已经“不经济”,红利已经消失。原因在于,租金每月收取,企业运营性现金流不足,无法扩张。“二房东项目亏得一塌糊涂,还要受到大房东的钳制。”

银行与政府的合作,政府提供政策支持,银行提供金融支持,至于租住操作上的具体事宜,则是通过各类房东和租客来体现。

据住房城乡建设部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住。围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,是一个万亿元级住房租赁市场。

笔者王东论金认为宏观经济其实如现在的投资一样,总是带来给大家惊喜和失望,在市场中有很多朋友抱怨没挣到钱,其实那都是因为自己没有一套好的操作思路和方法。笔者王东论金(L11127972)是国际金融理财师,专注国际动态,对贵金属、期货及外汇深有研究,如果你还在投资市场盲目一人前行,不知道怎么操作,买卖,如果你操作被套不知道接下来如何操作,可以关注本人官方指导认证薇(L11127972)欢迎找我,全部免费,期待你的到来,机会只留给有准备的人。

  一位深圳租赁业内人士称,若采用自持模式,则租赁公司的资金压力巨大,一般民营资本无法涉足,“除非银行愿意提供低成本资金,否则运行不下去”,而且“没法算收益”。

2“房东”获得大额资金助力

据链家此前发布的报告显示,中国房屋租赁市场规模2020年为1.6万亿元,2025年为1.9万亿元,2030年会超过4万亿元。另外,租赁市场存在的较大供需缺口,以及个人出租形式占比过高的情况也急需改善。

文/王东论金

  银行与专业租赁机构已经开始合作涉足这一领域。今年3月,建设银行集团与国内长租公 寓品牌新派公 寓,发起设立基于资产证券化的不动产并购基金,初期规模20亿元,后期将根据收购需要扩大规模,收购标的将集中在一线及二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公 寓的物业。建行深圳分行负责人透露,该专项并购基金的框架已经搭建好,但还在发起成立过程中,优先级资金利率未确定。

银行在租赁市场一方面是和政府端的合作,另一方面便是各家租赁企业的合作。中国银联在10月份曾宣布年底要完成12个试点城市的战略合作,目前也在稳步进行中。

面对这样一块大蛋糕,建设银行在与旭辉领寓国际合作前,已多有布局动作。其中,11月2日,中国建设银行通过旗下广东省分行与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作,正式进入租赁市场。

本文出自

  多位租赁公司人士反馈,二房东模式盈利压力主要是税收。原因是,2016年4月“营改增”改革之后,房屋租赁纳税比例从5%提升至11%。根据规定,企业出租房屋取得的收入按“现代服务—租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为11%。

房东端——银行广撒网、重点捕捞

11月3日,中国建设银行深圳分行与万科、恒大、碧桂园等11家房企,以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式,进军住房租赁市场,并设立专门子公司负责租赁管理、批量小区品牌化管理。

  在此情况下,有的住房租赁公司不以租赁合同出租房屋,而是以委托、资管、托管等方式。

目前市场上的房东主要包括大的开发商、国资租赁公司、政府租赁项目、中小公寓运营商以及二房东等。银行在房东端的合作可谓是广撒网,重点捕捞,毕竟各大房企、有实力的品牌公寓都没放过。

随后11月16日,建设银行广东省分行再与保利、碧桂园、恒大、万科、越秀集团、珠江实业、合景泰富、合生创展、富力、雅居乐、方圆、佳兆业、星河湾等33家知名房地产企业签订住房租赁战略合作协议。

  “抢房”成一大景观

最具影响力的是11月3日,建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议,宣布正式开发深圳市长租房市场。随后,建行在其它城市也与各家房企达成战略合作,勾出了一大批房企布局长租公寓的野心。

建行广东省分行表示,“十三五”期间,将对房地产企业及租赁客户投放2000亿元住房租赁经营发展资金和个人租房贷款。

  尽管当前二房东模式遭遇盈利难,但随着住房租赁市场建设的推进,各路资本涌入,“抢房”成为租赁市场一大景观。“都在找房子,甚至有我们没听过的机构也到深圳来找房源,”深圳某租赁机构人士表示,“租赁需求太大,拿房源很头痛。”

真“巨头”来了!建行与11家房企联手“搞长租公寓”,租房可贷100万、利率比买房低!

长租公寓方面,建设银行设立了“CCB建融家园”长租品牌,并在深圳首批推出5000余套长租房源。据了解,这些房源主要来自碧桂园、星河地产等房企开发的6个住宅小区,其中大部分是由售转租的全新房源。

  房源获取大致有两种方式:在“整租”模式下,将整栋公 寓整体租入再分散出租,或者租赁予单个企业;在“散租”模式下,将分散在各个社区的房源租入后简单装修后再行出租。前者以银行、地产开发商居多,后者多为民营租赁专业机构。

合作模式:资金输入 运营管理

另一宗受人瞩目的合作是,建行与佛山万科共同打造的全自持项目“CCB建融家园·泊寓”。该项目以南海平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地为基础,将提供共计约2400套可租赁房屋。

  举例而言,银行方面,地产商的商品房成为重要的房源之一。建设银行深圳分行去年11月与11家房地产公司及11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式,推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源,并发布个人住房租赁贷款产品,正式进军深圳住房租赁市场。地产商方面,万科旗下的泊寓,在房源获取方面以集中租赁为主,其租赁来源为国企、政府、村集体等手中的废旧厂房、办公楼或住宅,改装成公 寓后出租。

虽然银行同多家公寓都有沟通,但在合作对象的选择上目前还是更倾向于有实力的租赁企业,合作内容从资金输入加运营管理同步进行。

与此同时,其他银行也纷纷加大了对住房租赁的介入力度。10月30日,中信银行与碧桂园集团签署合作协议,未来3年将在长租住宅领域为碧桂园提供300亿元保障性基金。

  银行也尝试从个人商品房获得房源。今年1月,建行广东省分行首创“不动产财富管理”业务,俗称“存房”,并在广州试点运营。建行广东省分行副行长吴集荣表示,房东提出‘存房’需求后,建行可以对其房产未来3-10年租金收益进行专业评估。房主认可之后,再撮合他和建方公司达成住房长租权交易。由建方公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金,然后负责出租及租后管理。在交易期满后,建方公司会将房产归还给房主。

以建行为例,目前建行的合作对象主要是开发商和地方国资租赁平台。其具体模式为,建行介入租赁运营,通过和开发商、地方国有租赁公司合作获得房源,开发商保留房屋所有权的同时,以贷款的形式向建行出让房屋长期居住权,获得运营所需的现金流。

11月中旬,工商银行广东省分行营业部与广州市住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》,将为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金支持。同时,与广州越秀集团有限公司、广州珠江实业集团有限公司签署合作协议。

  由于各路资本涌入,争抢房源,不可避免的一定程度倒逼租赁价格上涨。

11月14日上午,建设银行上海市分行与V领地青年社区签署战略合作协议,合作将渗透到全业务链。将为V领地提供全生命周期的产品服务方案,包括从前期的开发建设到租赁运营的高性价比的金融支持,以及后期的租后金融服务、资产证券化等。未来,双方也会进行平台对接,将V领地房源信息接入建行“建龙家园”租赁平台。同时,双方也会推出联名信用卡、租户金融服务等落实到消费者的合作。

有业内人士分析认为,此前,在住房租赁市场还比较沉寂的时候,多数银行机构大都持观望的态度,尤其针对长租公寓领域。

  这其中,一是各路资本“抢房”导致租赁成本上升,二是由租赁房屋装修后品质上升带来成本上升。有租赁公司人士算了一笔账,租赁服务公司拿到房源后,需要对房屋进行装修。一间30㎡的租赁房屋,每平投入装修成本约在600-1000元,总计至少需投入1.8万元。按照三年收回成本,每个月均摊成本在500元。

11月16日,星河控股正式和建设银行深圳分行签署合作协议,共建“CCB建融家园·星河荣御”长租社区,将项目中全部2687套房源,合计约22.42万平方米的住宅提供给建行用于租赁。

“如今,国家大举发展住房租赁,在“房子是用来住的,不是用来炒的”政策导向下,银行业尤其是建设银行、工商银行这种国有银行,迅速反应过来大举涌入住房租赁市场方面,仍具有十分大的优势,能为市场迅速带来规范性和信用体系方面的进步。”

  对于深圳而言,一个特殊的情况是“城中村”这一非标准产权房源。

11月21日,建设银行上海分行与旭辉领寓签订银企战略合作协议,未来将在住房租赁专项基金、装修贷、租金分期等在内的租赁全产业链进行金融合作,同时双方将全面对接资源,共同搭建租赁服务平台。

  有租赁公司人士表示,深圳农民房、小产权、厂房等在租赁市场扮演了重要角色。约50%-60%的租客租赁城中村房屋。城中村房屋产权不清晰,消防等硬件标准验收上无法获得有效手续,这使得银行等机构目前很难介入。

除了与房企合作之外,最近一个月,建行又与V领地、源涞国际、远洋、寓多多等多家公寓方达成合作。

  多难题待解

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  “住房租赁市场建设需要政府、社会、银行、企业共同努力。”这是21世纪经济报道记者调研过程中,业内人士多次提及的一句话。

银行金融服务细分,金融需求定制化

  根据一项第三方统计,长租公 寓以装修风格多样、房源地段较优等因素越来越受到市场认可。2018年一季度,租房用户对长租公 寓的租房需求环比涨24%。

银行对租赁行业的最大吸引力,其实就是最为实际的金融支持,解决租赁市场“重资产”的难题。银行通过推出适合租赁市场的金融产品,为各家“房东”提供从开发建设、项目运营、资产盘活、后期退出等一系列金融服务。

  记者在调研中发现,对租赁房而言,以深圳为例,住房租赁仍以散租为主,有意识进行为本公司员工“团组”的企业仍不多,有的公司认为租房属于个人行为。有租赁公司提供的数千套房源中,约2/3为散租,1/3为团租。业内人士呼吁企业应承担更多社会责任。

界面新闻获取的一份建设银行《住房租赁贷款主要产品要素及与房地产开发贷对比表》显示银行将发放给租赁运营商的贷款分为“住房租赁支持贷款”“住房租赁购买贷款”“住房租赁抵押贷款”“住房租赁应收账款质押贷款”“住房租赁经营贷款”。

  租赁市场的顶部是长租模式。建行表示,建设银行主打推出“家庭式长租模式”,帮助城市新居民或部分家庭通过“长租”实现对美好生活的向往。发展住房租赁关键在于百姓对长租也可安家的理念认同,需要社会各界共同发力,一同培育住房新观念。

“住房租赁支持贷款”用于运营商在自持土地中建设租赁住房。

  建设银行广东省分行行长刘军此前表示,广州住房租金回报率在一线城市中最高,也仅有1.7%。银行“如何提高利润率,贷款三年期利率是4.9%,再做高一点还有税费,5.5%要做到,这是心理价位。”

“住房租赁购买贷款”的对象为购买房屋用于住房租赁的运营商,根据信用评级及条件不同,最高贷款额度为总投资额的80%,最长25年。

  可以通过两种方式提高利润率,一是租售同权,推动集体建设用地入市。广州共有城中村122个,城中村私房273万套,占市场租赁住房的52%。“集体土地成本很低,有的城市用工业用地、仓储用地、行政划拨土地都可以做住房租赁。这个问题解决的话,我们的成本立马下来了。”二是以土地自持竞拍的方式。目前银行测算房地产企业做自持土地,相对来说,价格低一点,能够达到5.5%的收益水平。

“住房租赁抵押贷款”为自持房屋的运营商,将房屋进行抵押融资。

  “租售同权”已经是现实的需求,但在长租公 寓中仍难以解决。

“住房租赁应收账款质押贷款”以未来租金收入为质押进行融资,这两种产品的放款额度均以抵押品价值、未来租赁业务经营性净现金流为参考,最长为25年。

  一位租赁服务人士坦言,长租的一个问题是,有的租客希望能够有学位出租。这也是“租售同权”最大的诉求之一,但该机构最终无法提供。但在现行情况下,出租学位难以满足短期内实现。

“住房租赁经营贷款”用于支付租金、改造装修租赁住房、家具家电配置等前期投入以及住房租赁业务日常运营维护,其中用于购买租赁权、改造装修等前期投入的,贷款期限不超过8年,用于日常经营周转,贷款期限不超过3年。

  以深圳为例,深圳对学童入学采用打分制度,各区执行标准也不一致。例如,租赁房屋的打分要少于自有住房,部分地区对学位房有“锁定期”。“看各个学校的具体安排和学位的紧张程度,学位越紧张的地区锁定期越长,6年或9年不等,”有租赁人士指出。

除了建行,工行已在广州等地区试点开办商业性租赁住房融资业务,为租赁住房建设及运营企业新建或购置租赁住房项目提供融资,满足企业资金需求。

单从房企来说,虽然自身资金没有问题,但如果能获得银行资金支持,租赁板块“重资产”的部分就会变轻,在发展速度上已经获得了领先。

就市场二房东而言,目前银行的资金支持基本上很少流入到这一区域,但是后期可以考虑通过加盟模式或者是抱团的方式联合赢得资金支持。

3租客:“按居贷”&“租e贷”,没钱也能长租

除了政府和房东端的合作,针对租客,建行推出了“按居贷”,工行随后推出了“租e贷”,主要是通过利用银行信用稳定租赁关系,为市场增信。

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“按居贷”是针对租客的纯信用贷款,贷款享基准利率,租客的信用贷款最高额度不超过个人年收入的2倍,保证贷款则不超过个人年收入的3倍,额度最高达100万元,贷款额度期限最长可达10年,最快1个工作日放款。而工行的“租e贷”目前还没有具体透露。

建行在同V领地的合作中有提到,未来双方会推出联名信用卡、租户金融服务等落实到消费者的合作。

通过贷款,房东一次性收取一大笔租金用于其他方面投资,同时避免每月催缴租金和更换租客的麻烦。租客也可以通过长租的方式从房东获取房租折扣,从而降低租房成本。虽然有一些优势,但现阶段该产品还比较“鸡肋”。住房租赁贷款是否有存在的必要性、会不会给租房市场加杠杆,租客会不会选择,房东是否有意愿,这些都还是未知数。

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银行端:房屋租赁 金融收益双赢

银行进入租赁市场,给房东送钱的背后其实是为了赚钱,这一点毋庸置疑,毕竟租赁贷款对于银行来说同样是一条相当赚钱的业务线!

租赁贷,基准利率上浮22%,银行稳赚

据悉,YOU 目前和建设银行广州分行的合作已经进行到报授信阶段,贷款利率6%左右,而目前5年期及以上贷款基准利率为4.9%,给以YOU 为代表的长租公寓运营商6%的贷款利率,已经是在基准利率基础上上浮约22%。

除此之外,建行后期会持续不断把各公寓房源信息接入建行的“建龙家园”租赁平台,发展自己的租赁品牌。

虽然银行的介入本质上是利益的划分,但不可否认的是银行的介入同时也将助推租赁行业的迅速发展,从根本上解决了金融如何深层次支持住房租赁市场的问题。

对于无力承担高房价的人群,银行、租赁运营商构成的商业闭环,为广大租客提供了租的最好选择,回归房子住的本质。

目前银行在合作对象选择上虽然没有针对房东形成普惠性质的资金支持,但是多家银行相关负责人也表示,银行进入住房租赁市场目前处于“试水”阶段,后续将会有更深层次的探索。同时也期待更多的资金支持能够给到租赁这个行业。

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