澳门新萄京最大平台:北京加码租赁市场调控力
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随着政府对于租房政策的推广和管控,越来越多的人们开始选择租赁房屋居住。而有些中介在看到房屋租赁市场不断的扩大,居然故意提高房租,扰乱房屋租赁市场的秩序,严重的损害了群众们的利益。对此北京严打恶意涨租行为,规范平台租赁信息不对称现象。

近期,一线城市租房市场出现异动,特别是某些长租公寓运营商争抢房源、哄抬租金的行为,已经引起社会的关注。对于扰乱租赁市场秩序、加重租房者生活成本的各类“炒租”行为,各地职能部门应更加积极作为,深入调查核实,依法严厉监管,让“房子是用来住的,不是用来炒的”定位在租赁市场也得到充分体现

原标题:经济日报:租房市场也“不是用来炒的”

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北京严打恶意涨租行为

近一段时间,北京等一线城市的房租快速上涨,特别是某些长租公寓运营商涉嫌抢房源、抬租金的行为被报道后,引起社会广泛关注。对此,北京市住建委已联合北京市有关部门集中约谈了一些住房租赁企业负责人。

近一段时间,北京等一线城市的房租快速上涨,特别是某些长租公寓运营商涉嫌抢房源、抬租金的行为被报道后,引起社会广泛关注。对此,北京市住建委已联合北京市有关部门集中约谈了一些住房租赁企业负责人。

最近北京房租快速上涨引发热议,批量收房再转手出租的长租公寓运营商成为众矢之的,其背后无序扩张等问题显露。8月21日,北京市12345政府服务热线开通打击“黑中介”投诉举报专线,多部门严打恶意涨房租行为,加码租赁市场的调控力度。

8月21日,北京市住房城乡建设委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,依托北京市12345政府服务热线,开通打击“黑中介”投诉举报专线,严厉打击扰乱租赁市场秩序、损害群众利益的行为。

有过租房经历的人都知道,除了在租房时要面对高租金,续租时往往会担心房东大幅提高房租。一是因为租客在与房东谈判时处于弱势地位,不接受房东涨价提议的话,只得找中介租其他房子,还得搭进去一笔中介费,费时费力还费钱;二是因为家里的东西整理打包很费劲,搬家太麻烦。所以,多数租房者会选择与房东小心翼翼地讨价还价,找到一个双方都能接受的涨幅续租。

有过租房经历的人都知道,除了在租房时要面对高租金,续租时往往会担心房东大幅提高房租。一是因为租客在与房东谈判时处于弱势地位,不接受房东涨价提议的话,只得找中介租其他房子,还得搭进去一笔中介费,费时费力还费钱;二是因为家里的东西整理打包很费劲,搬家太麻烦。所以,多数租房者会选择与房东小心翼翼地讨价还价,找到一个双方都能接受的涨幅续租。

此前自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业被相关部门约谈后已承诺,不涨租金且提供超12万套的房源投向市场。不过,即使长租公寓暂时平价入市,若此类产品不探索新的盈利模式,且刚需性租赁产品持续短缺,调控后租金仍将持续上涨。

对于近期全国多城市房租上涨的原因,中国社科院金融发展室原主任易宪容认为,其中既有季节性因素,又有供需结构失衡产生的影响,同时不排除资本介入后的推波助澜。国务院发展研究中心研究员刘卫民指出,除传统上涨动因外,今年以来热点城市住房租金上涨有特殊原因:一方面大量社会资本涌入住房租赁行业,租赁企业急于扩大规模,通过抬高租金抢房;另一方面,这些租赁企业从房东手中收购或承租房源后,成为超级“二房东”,把一些中低端的房子装修改造成中高端房子后对外出租,这类型房源的占比快速增加,带动了租金上涨。

平心而论,业主提出涨房租也有客观原因和一些无奈。近些年,各地房价特别是一线城市的房价快速上涨,房租水平跟着水涨船高。从租金回报率看,即便在当前房价不变、租金不变的情况下,将一套房屋出租,可能几十年都难以收回当前房屋的售价。所以,业主根据租房市场行情变化,在合理范围内提高房租,无可厚非。

平心而论,业主提出涨房租也有客观原因和一些无奈。近些年,各地房价特别是一线城市的房价快速上涨,房租水平跟着水涨船高。从租金回报率看,即便在当前房价不变、租金不变的情况下,将一套房屋出租,可能几十年都难以收回当前房屋的售价。所以,业主根据租房市场行情变化,在合理范围内提高房租,无可厚非。

业内人士表示,由于追求租金收益最大化,长租公寓在产品定位上只能锁定中高端类别。相似定位和追求快速规模化导致该类企业不计成本争抢房源,促使租赁市场整体租金提高。未来,待集体土地、商业办公项目转入租赁市场,或对长租公寓的经营模式带来冲击,可缓解行业发展无序及房租猛涨的难题。另外,租赁市场信息亟待透明化,仍需加强管理。

规范平台租赁信息不对称现象

但值得注意的是,近几年,越来越多的房地产中介公司在租房业务上有所变化,已不再甘心做信息服务中介收取仅有一次的中介费,而是逐渐向花钱收房、装修后转租的“二房东”方向转型,意图在转租差价里获得更多收益。房屋装修后,提高了居住品质,多收一点租金也在情理之中。不过,总体算下来,租房中介绝不会做赔钱的买卖,而且为了更多地拿到业主要出租的房子,租房中介不断提高收房租金,甚至相互比价、争抢房源。这直接影响到业主出租房屋的心理价位,甚至吊高了一些业主的胃口,在很大程度上推高了租房市场价格。

但值得注意的是,近几年,越来越多的房地产中介公司在租房业务上有所变化,已不再甘心做信息服务中介收取仅有一次的中介费,而是逐渐向花钱收房、装修后转租的“二房东”方向转型,意图在转租差价里获得更多收益。房屋装修后,提高了居住品质,多收一点租金也在情理之中。不过,总体算下来,租房中介绝不会做赔钱的买卖,而且为了更多地拿到业主要出租的房子,租房中介不断提高收房租金,甚至相互比价、争抢房源。这直接影响到业主出租房屋的心理价位,甚至吊高了一些业主的胃口,在很大程度上推高了租房市场价格。

公寓运营商抢房源抬高租金 供不应求是主因

受访的多位专家表示,虽然目前住房租赁企业的市场份额只占7%左右,对租金上涨的推动作用还有待进一步评估,但预期引导很重要。政府应关注住房租金水平变化和住房租赁企业行为,尽快制定管理规则和标准,加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场系统管控体系,促进租赁市场可持续发展。

此外,还有一些房产中介向社会资本大举融资,为发展长租公寓疯狂“砸钱”抢占房源。相关资本自然不是来做慈善的,其主要目的显然是在市场份额扩大后掌握房租定价权,进而赚更多的钱。“羊毛出在羊身上”,这笔钱最终自然是由租房者承担。越来越多的租房者已经发现,当前一线城市租房市场上的业主直租房源在减少,出租房的挑选空间受到挤压,租房者不得不考虑中介收房后改造的长租公寓。

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租赁市场近年来一直都有新入场者,房源数量一直有所补充,包括原本计划出售低价转为出租的房源,以及各大公司层面引入价格较优惠的人才公寓,加速供应的长租公寓等。

相关主管部门的负责人表示,在支持专业化、机构化住房租赁企业发展的同时,要加快推进住房租赁立法。金融监管等部门应加强对资本进入长租公寓领域的监管。同时,应发挥国企的引领作用,鼓励他们进入房屋租赁市场。

其实,一座城市的房源在短期内是基本稳定的,租赁房的供应量不会突然大量增加或减少,需求量也不会比往年同期巨量增加,可一旦投机资本大量涌入长租市场抢占房源,就会放大市场原本的供需不平衡状态,制造出供应紧张的气氛,进而推涨房租。近期,一线城市租房市场出现异动,特别是某些长租公寓运营商争抢房源、哄抬租金的行为,已经引起社会的关注。

此外,还有一些房产中介向社会资本大举融资,为发展长租公寓疯狂“砸钱”抢占房源。相关资本自然不是来做慈善的,其主要目的显然是在市场份额扩大后掌握房租定价权,进而赚更多的钱。“羊毛出在羊身上”,这笔钱最终自然是由租房者承担。越来越多的租房者已经发现,当前一线城市租房市场上的业主直租房源在减少,出租房的挑选空间受到挤压,租房者不得不考虑中介收房后改造的长租公寓。

公开数据显示,截至今年上半年,创立已有7年的自如公寓已超过70万间,并计划在今年突破100万间;2015年成立的蛋壳公寓,在今年上半年已拥有12万间,2018年底目标管理30万间公寓;魔方公寓预计增加房源5至8万套,房企方面如佳兆业此前公布的目标则是三年内打造长租公寓10万间。

同时,业内人士也呼吁要完善住房租赁制度。易宪容建议借鉴其他国家的住房租赁制度,形成更有效的措施来控制房租上涨。

数据显示,当前有品牌的长租公寓占整体租赁市场比重还不高,但这些长租公寓品牌却主要集中在了一线城市和热点二线城市,而且所掌控的房源量在不断增长,很容易左右这些城市的房租走势。虽说房租起起落落很正常,但这要符合基本的市场逻辑,容不得投机资本炒作乃至兴风作浪。对于扰乱租赁市场秩序、加重租房者生活成本的各类“炒租”行为,各地职能部门应更加积极作为,深入调查核实,依法严厉监管,让“房子是用来住的,不是用来炒的”定位在租赁市场也得到充分体现。

其实,一座城市的房源在短期内是基本稳定的,租赁房的供应量不会突然大量增加或减少,需求量也不会比往年同期巨量增加,可一旦投机资本大量涌入长租市场抢占房源,就会放大市场原本的供需不平衡状态,制造出供应紧张的气氛,进而推涨房租。近期,一线城市租房市场出现异动,特别是某些长租公寓运营商争抢房源、哄抬租金的行为,已经引起社会的关注。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受《财经》新媒体记者采访时表示,长租公寓的租金上涨会促进市场房租水平的提高。另外,北京的住房仍然处于供不应求的状态,可用于出租住房房源不足,谁掌握了房源谁就拥有主动权,因此,中介竞相通过各种手段获取房源。

据了解,在租赁市场比较发达的国家,比如德国,其稳定住房租赁市场的价格最为简单的方式是,政府只管租赁企业的利润水平。德国政府鼓励企业及居民购买或建造住房出租,但对利润水平有严格限制。房东租赁住房,租金超过合理租金20%就算违法,超过50%构成犯罪。合理房价及合理租金的界定标准非常严格,需要通过多方组织协商来确定。同时,还要坚决地保护住房租赁者的利益。

数据显示,当前有品牌的长租公寓占整体租赁市场比重还不高,但这些长租公寓品牌却主要集中在了一线城市和热点二线城市,而且所掌控的房源量在不断增长,很容易左右这些城市的房租走势。虽说房租起起落落很正常,但这要符合基本的市场逻辑,容不得投机资本炒作乃至兴风作浪。对于扰乱租赁市场秩序、加重租房者生活成本的各类“炒租”行为,各地职能部门应更加积极作为,深入调查核实,依法严厉监管,让“房子是用来住的,不是用来炒的”定位在租赁市场也得到充分体现。

合硕机构首席分析师郭毅认为,长租公寓难以做出产品差异。即使做出产品和价格差异,仍属于中端和高端产品,无法覆盖刚性居住需求的人群。原因在于,从收购租赁存量资产(房源)和增量资产(土地)都有一定成本,运营期间成本也较高,成本倒推租金收益,长租公寓产品只能定位中高端价格水平。

对于房屋租赁市场秩序的规范,是为了更多的人们能租赁到房屋,避免一些黑中介趁机投机取巧,趁机赚取暴利,影响了广大租客的利益。租赁市场的逐渐扩大,缓解了房地产市场的压力,也让更多的人们生活上过的更加的舒适。

(经济日报 记者:马洪超 责编:徐晓燕)返回搜狐,查看更多

但不少涉猎企业已经折戟在长租公寓领域,宣布倒闭,行业洗牌加速。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,投资人简单以为租金价格上涨,就是杀入长租领域的好时机,资本盲目跟风,却忽视了人工成本上涨快于目标客户群可支配收入增长的陷阱。租赁市场和买卖市场截然不同,在租赁市场里规模效应是无效的,因为资本投入增加远超过了客户可支付能力的上涨。

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一位上市房企的公寓负责人告诉记者,公寓运营商抢房源、抬高租金,是客观上存在的现象,因为有规模和盈利的需求。同时,这个季度是旺季,每年都会有一定周期性上涨,今年上涨幅度比较大。不过,和可居住空间供给也有很大关系,今年的供给量大大减少的原因在于,低端刚需性居住空间基本都被拆违清理了。

刚需性租赁产品骤减 市场缺乏长效租赁机制

根据贝壳研究院的报告显示,自2017年末开始,北京外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,导致需求向内城转移。此外,中心城区企业密集,毕业季期间内城租赁需求也有所增多。

事实上,早在2013年,北京市住建委等六部门联合下发了《关于进一步规范出租房屋管理的通告》,主要涉及严禁违反出租房屋面积限制条件出租,包括改变房屋内部结构分割出租。

自2013年末开始,违法出租房得到有效清理。在《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》中显示,2017年度依法取缔违法群租房7000余户,其中城六区5600余户,城六区违法群租房实现动态清零。

然而,近日曾有“小香港”之称的海淀区田村,被爆又现地下室隔断间。目前,经相关部门调查发现,该区域为人防工程,在2016年综合整治清理后已经关停,但之后有人破坏了人防工程的原始结构,用隔断打了很多房间用来住人,现已被再次清理关停。

曾居住在田村附近的租客表示,几年前,田村到处都是几百元的隔断间,但现在这些隔断间已被取缔,取而代之的是租金上千元的两居室,租房压力增加了,所以搬到其它地方了。

在郭毅看来,目前租赁市场本身存在多元细分的租赁需求,此前北京清理地下室、群租房导致面向中低端租赁型产品供应量减少,但是这部分租赁需求较大。而中介公司看到市场需求的空白,通过大量的吸纳房源,对房源简单装修改造后分割小面积对外出租。使得对比整套房源,单间房租金相对较低。此种租赁型产品原本符合中低收入阶层,但是由于多家中介公司开展相类似的业务,市场上形成房源的竞争和区域垄断,造成整体房屋租金的提高。

此后,众多资本涌入该类公寓改造,竞争更为激烈。近日,多位打算出租自家房源的房东告诉记者,某中介公寓产品要签约三年,但承诺租金每年上涨3%-5%。这也意味着,一套5000元左右的房源,月租金保底上涨150元,否则运营商就会赔钱。而对于承租人,月租金上涨幅度则应远高于此增长数额。

国家发展研究中心研究员刘卫民近日公开表示,本轮房租上涨,资本一定程度在推波助澜,但租赁市场供给层次不足是重要因素。前期租赁市场发展不完善,造成了对优质房源稀缺性的供应。规范租赁市场,要建立一套关于租赁市场的长效机制,跟进政策支持,如税费减免等。

财经评论员万喆建议,要统筹资源的平衡,使人口分布、人流分布、租房市场的资源配置合理搭配。

同时,赵秀池也表示,房租是一个价格区间,由供求双方决定。供不应求,房租上涨;供过于求,房租下降。从根本上平抑房租上涨,需要平衡供求关系,针对不同的收入人群提供不同的租赁住房。

集体用地产品入市或可破解涨价难题 租赁信息亟待透明化

北京已经出台一些方案来改进目前租赁市场供给不足的现状。近日,北京市部分集体用地已找到合作方并成功签约,预计不久后将正式动工。

“未来,农村集体用地上建设的租赁产品成本比较低,这样的租赁型产品如果大量供应,可满足低端市场居住需求。另外,在住房保障产品范畴,如公租房、廉租房每年都有供应计划,与集体用地建租赁产品等综合形成对中低收入人群的供应产品类型,可有效缓解房租上涨的现象。”郭毅说。

从目前来看,因公寓型产品租金收益较高,所以普通房源均向高收益的公寓型产品靠拢,被房东或中介改造后出租,导致刚性房源逐渐减少,平均房租上涨。但这一现象,或在各类调控措施以及新入市的集体土地、商办项目转租赁,包括职工宿舍的大量入市在内有所改观。

据上海易居房地产研究院报告显示,由于政府限购限价等调控政策,预计未来一年一线城市房价将趋于平稳。而随着近一年来一线城市增加租赁住房用地的供应,未来3-5年租赁住房的供应规模将有较大的提升,租金也将趋于稳定。

事实上,现如今租赁市场的平均租金水平,多以中介的成交价格为指导。一位北京租客告诉记者,去年在海淀区公主坟租住的两居室,月租金为5300元,今年房东直接将月租金涨至6800元。

一中介人士告诉记者,房东报价基本上是根据市场价格来报,市场价格即是近期附近小区房源的成交价格。

对此,业内人士表示了担忧,租赁市场存在很多无备案的租赁交易,且北京市的租赁交易平台还建立不久,需要大量的数据导入和众多自主交易租赁的双方提供交易信息。

郭毅认为,从企业经营角度,以利润作为经营核心目标,租金上涨不仅是企业行为,还需主管部门进行监督管理。公示租赁市场信息,特别是区域房租真实信息的披露,让租户与房东以及中介公司三者之间,存在的信息不透明现状得到缓解,才有可能解决租金过快上涨。(财经新媒体2018年8月22日)

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