房地产行业,下半年房价难再涨
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  近期,中共中央政治局召开会议,提出下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

中央定调,房价不能涨?

中共中央政治局7月31日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,其中关于房地产的表述有一些不同点:这是历次会议中关于房地产字数最多的一次,除了继续强调“坚持因城施策”、“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”等内容,还首次提到“坚决遏制房价上涨”、“促进供求平衡”以及“下决心解决好房地产市场问题”。

作者 沈燕

  业内人士认为,这是中央首次提出“坚决遏制房价上涨”,说明未来房地产调控政策不会放松。从短期来看,今年下半年房价难再上涨。

每年7月份的中央政治局会议,备受关注。

    1)这是表述最长的一次:本届领导集体共计召开70次政治局会议,我们仔细查阅了历次会议内容,其中涉及房地产的仅10次,发现大部分会议都是一句话带过,而这次关于地产的表述共计66个字,为历来最高,提到了房地产的各种问题,显示重视程度不一般。

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  民众拍手称赞

因为,在这场会议上,中央将对下半年的经济工作做相应部署。

    2)首提“坚决遏制房价上涨”:在本届政治局历次会议中,并未涉及房价问题,而其余相关会议的表述,在2010年国务院层面有发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,该通知是提到抑制过快上涨,此后政府文件涉及到房价也大都沿用这一表述,而相对温和的表述是2012年中央经济工作会议提到的”促进房价合理回归”,最严重的是2017年中央经济工作会议提到的“抑制房地产泡沫”,本次政治局会议坚决遏制上涨,从字面意思就是不允许上涨,调控目标更坚决明确。

2018年6月28日,中国北京,三里屯街景。REUTERS/Jason Lee

  作为北京典型的刚需,北京市民张先生近日告诉中国经济时报记者,2016年他就想换房子,但眼看着北京房价一天天往上猛涨,换房的梦想也一天天离他远去。

没有例外,这场年中最重要的经济会议再次提及房地产,具体表述是这样的:

    3)首提“促进供求平衡”:这一表述其实是对市场的尊重,我们一直强调,在如此严厉的调控下,销售量价仍在创新高,政府需要正视居民合理的住房需求甚至对自身货币保值的需求,需要大力扩大真正满足居民需求的住房供给,而不是总是强调需求调控,促进供求平衡更多是需要在供给端着力,而不是压制需求,压制的需求终究是要被释放的。

北京8月1日 - 惯于“稳中求进,稳中向好”的中国官方对经济的表述,终于在周二的中央政治局会议中出现了变化,措辞调整为“稳中有变”,这意味着面对持续发酵的中美贸易战,中国官方逐渐从一直强调影响不大的口水战,转向更积极更务实地应对。

澳门新萄京最大平台 ,  “现在中央终于出手了,并且定调坚决遏制房价上涨,这让我看到了换房的希望。”张先生说,他原本居住在北京市朝阳区北苑地区的一套一居室里,随着孩子的出生和老人的到来,他的居住环境立马就非常局促了,换房也成了他的当务之急。

下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    4)首提“下决心解决好房地产市场问题”:下决心解决,这一表述应该是向市场传递一个信息,本届政府对于解决房地产市场存在问题是下定了决心不会轻易改变的,也就是会改变过去历年中相机抉择的调控策略,之前是时松时紧、大跌大松、大涨大紧,而现在是下决心房地产问题是必须解决的问题,并不会因为外部或者宏观环境改变而轻易改变。

在强调坚持实施积极财政政策和稳健货币政策的基调下,中央政治局会议首次提出六个稳--“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”,亦突现在经济下行压力加大和外围环境有变的大背景下,“稳字当优”仍是中国现实选择,而微调的政策着力点也更强调精准靶向。

  可是随着2016年房价的暴涨,他看中的房源价格跟自己的房子之间的差价越来越大了,这也让他感到压力倍增。尽管随着2016年930调控和2017年317调控的出台,北京房价快速上涨的势头已经被遏制,但事实上,二手房市场的价格依然在小幅度上涨。

语句不长,一共73个字。细细体会,会发现其中的要义。

    5)继续强调“坚持因城施策”、“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”:关于长效机制的建设,市场普遍认为是出台房地产税,我们一直强调长效机制建设对地产行业以及地产股票投资都是利好,因为长效机制的建设的完善必定伴随着短期限制性政策的退出,这将系统性降低行业风险溢价,而房产税如果真的此时推出,必将是相对温和的方案,因为房产税推出的目的之一是解决地方政府长期的财政缺口问题,如果目前出台相对激进的房产税方案,则不但不能解决远期财政缺口问题,还有可能导致未来几年土地出让金的下滑反而影响了地方财政。

而“坚定做好去杠杆工作”、“坚决遏制房价上涨”的表述,表明中央去杠杆的决心并没有改变,楼市仍然是重点调控领域;目前来看未来稳增长的发力点是基建,同时进一步推进改革开放,提高创新力、培育新动能。

  现在,随着此次政治局会议的定调,张先生认为此后房价应该只会下跌或者平稳,不可能再次上涨了。这也给了他很大的希望,而之前的那种多人抢房、房主坐地起价、一夜暴涨几十万元的情形也一去不复返了。现在的张先生只希望能从容地选择一套适合自己的房子,他表示对中央的政策拍手称赞。

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    投资建议:我们一直强调地产调控在房价还在上涨(今年年中全国新房价格同比涨11%)的阶段不会有宽松可能,但是如果宏观经济面临困难,货币、财政、信用政策如果宽松,那么地产边际上将会受益(比如即使控制地产授信的绝对规模不变,如果银行信用得到宽松,则会出现竞争按揭的可能,边际利率下降),整体而言,我们还是坚持之前的投资矩阵结论,在滞胀期相对收益大概率为负,但三季度在销售基数走低、行业推盘上升的情况下,行业基本面或将略超预期,可以适度积极,参与优质低估的地产股的长期投资机会。

“上半年中国经济是稳中向好,下半年经济运行出现稳中有变,措辞的变化也反映了宏观经济政策出现新变化,”中国国家发改委宏观研究院专家马晓河称,当前经济下行压力在加大,实现年初的目标有困难。

  据记者了解,多数刚需民众对此次中央定调表示高度认可和欢迎。

下决心解决好房地产市场问题

    风险提示:销售不及预期,政策调控超预期。

他进一步分析称,“变”要从两个方面分析,一个是中美贸易战美方正在变本加厉,另一方面国内投资下降明显,消费也在趋缓,企业景气度也在下降,因此决策层更强调稳,提出“六个稳”的要求。

  事实上,按照市场机构的统计,当下北京市场上的投 资需求基本上被扫出市场,不复存在,需求基本上都是自住型刚性需求。尽管政策会误伤到一部分改善型刚需,但整体来说对刚需依然是重大利好。应该说,类似张先生这样的改善型刚需和首次置业型刚需占据了当前市场的主流。

房地产市场存在哪些问题?

周二援引消息人士透露,特朗普政府计划提议对2,000亿美元进口自中国的商品加征25%关税,最初对这些商品确定的关税税率为10%。消息人士称美国政府最早可能在周三宣布该消息。

  业内人士认为,此次是中央首次提出“坚决遏制房价上涨”,跟以前的表述不完全一样,说明未来房地产调控政策不会放松,而未来市场预期也会更加平稳,从房价的角度来说,未来的房价只会更加平稳或者下跌,上涨的可能性消失殆尽。

中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一认为:

天风证券策略团队也在点评报告中称,对当前经济形势的表述使用了“稳中有变”的全新提法,说明过去一段时间实体经济层面的压力逐步体现,来自“外部”的贸易战则加剧了矛盾,令国内政策通道更加狭窄;6月经济数据下滑之后政策急调头,充分说明了对当前经济问题的重视。

  房价未来将更趋平稳

一是从行业内部看,不少地方程度不同的存在商品住房价格上涨、住房供需不平衡、结构不合理、租房市场发展缓慢及住房保障不充分的问题。

而政治局会议重申“坚持做好去杠杆工作”,表明“去杠杆的大方向没有改变,包括国企、房地产领域;更加重要的,‘做好’不是指最终结果,也包括过程中节奏和力度的控制,实则是肯定了年中以来‘稳杠杆’的说法,”报告称。

  对于房价问题,2017年政府工作报告中的表述是“遏制热点城市房价过快上涨”,此后各地出台的文件,也基本沿用了“遏制过快上涨”的说法。

二是从社会角度看,对房地产业的定位摇摆,经济和财政增长过度依懒房地产,再加上大量货币流入楼市,推高了房价、地价,提高了城镇化的门槛,不利于经济社会的协调发展和实体经济的发展。

中国宏观经济先行指标--7月采购经理人指数均出现回落,无论是降至五个月低点的官方制造业PMI,抑或今日稍早公布的降至八个月低位的财新7月制造业PMI,均显示中国经济下半年承压明显。

  此次中央定调,删去了“过快”二字,直接表述“坚决遏制房价上涨”。在易居研究院副院长杨红旭进看来,这说明下半年,政策只能更紧了。

除此之外,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,房地产市场还存在各种乱象问题。

7月31日召开的中国中共中央政治局会议提出,当前中国经济稳中有变,外部环境发生明显变化,下半年要保持经济社会大局稳定,坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用,并要把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕。

  “中央的态度非常明确,一是房价上涨对民生有影响,年轻人很难买得起房子;二是资源配置的问题,国家并不希望资源过度流入房地产。”中原集团主席兼总裁施永青进一步指出,控价的方式可能会带来负面影响,比如,价格不再反映市场真实情况,政策制定容易出现失误。

不过这项工作住建部门从6月份已经开始着手。先行开展专项行动的包括北京、上海、广州、深圳等30个城市。整治的重点在,投机炒房行为,房企、黑中介违法违规行为以及虚假广告行为。

会议并强调要坚定做好去杠杆工作,把握好力度和节奏,协调好各项政策出台时机;并提出要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,此次中央政治局会议,用“下决心”三个字形容了政策动向,充分说明了当前房地产调控的基调,即调控常抓不懈。

“从中央定调看,这项行动还将继续下去。”严跃进认为。

**内忧外患破困局,政策微调靶向明确**

  对于此次政治局会议中关于房地产的表态,全联房地产商会创会会长聂梅生说,此次政治局会议所提出的决心力度空前,值得市场高度关注。中共中央政治局会议提出的政策与之前房地产政策的指导思想是一致的,主要内容也是一脉相承的,都是为了引导房地产市场稳定发展。

坚决遏制房价上涨

在7月23日总理李克强主持召开的国务院常务会议上,提出保持宏观政策稳定,积极财政政策要更加积极,稳健货币政策要松紧适度,坚持不搞大水漫灌式强刺激。此次的政治局会议无疑是对下半年经济工作给了更明确的定调。

  在聂梅生看来,今年上半年整个房地产市场的销售量、销售额、房地产指数、房企信心指数等运行都处于比较乐观的区间,加上采取了这么多组合拳,做得比较到位,市场并没有应声而下。“上半年的政策几乎用到极致,但房价并没有下降,今年下半年甚至2019年房地产行业大幅下滑可能性不大,市场基本还是会保持平稳的态势。”

这句话信息量非常大。

诸多的券商分析报告中均提到此次的政策信号虽有边际放松之意,但却是被束缚和克制的放松,在应对短期问题和实现中长期目标之间,中国并没有放弃三大攻坚战的任务,只是针对性会更强。

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,此次会议强调遏制房价上涨的调控目标,在当前复杂宏观经济形势下释放出中央高层坚定解决好房地产市场问题的信心和决心。

要知道,2017年政府工作报告中的表述是“遏制热点城市房价过快上涨”,此后各地出台的文件,也基本沿用了“遏制过快”的说法。

由前民生证券研究院院长管清友发起创办的如是金融研究院报告就称,政治局会议对经济的总体判断出现两年未有之变化,但并不像2014年那么担心下行压力。对经济形势的描述是“稳中有变”,打破了过去两年不变的“稳中向好”、“总体稳定”,因为过去两年的经济复苏周期的确结束了,二季度实际增速从6.8%掉到6.7%,名义增速跌幅更大,从10.2%掉到9.8%。

  此次会议强调,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。倪鹏飞认为,这表明当前关于房地产形势和问题的判断,以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识,意味着决定房地产市场长效机制的关键性基础制度将加快出台。

此次中央定调,删去了“过快”二字,直接表述“坚决遏制房价上涨”。在易居研究院副院长杨红旭进看来,这说明下半年,政策只能更紧了。

不可否认,压力和上个季度相比大了很多。不仅因为国内的“新问题和新挑战”(比如P2P爆雷、疫苗事件等),还因为“外部环境发生明显变化”。

“中央的态度非常明确,一是房价上升对民生有影响,年轻人很难买得起房子;二是资源配置的问题,国家并不希望资源过度流入房地产。”中原集团主席兼总裁施永青进一步指出,控价的方式可能会带来负面影响,比如,价格不再反映市场真实情况,政策制定容易出现失误。

报告称,重提“管住货币供给总闸门”,也就是说目前还是微调,不是转向,稳健的基调不能丢。至于新出现的“内忧外患”,更多的还是结构性问题,而不是周期性问题。所以中央特别强调要“采取针对性强的措施”,用结构性政策解决结构性问题,总量政策还是辅助,这和2014年有本质区别。

坚决遏制房价上涨还有另一个背景。

申万宏源的报告也认为,去杠杆将更为稳妥有度,政治局会议进一步强调把好货币供给闸门,地产调控仍然严厉,意味着政策边际宽松并非“大放水”。

上半年,全国房地产开发投资55531亿元,同比增长9.7%;房企土地购置面积11085万平方米,同比增长7.2%,土地成交价款5265亿元,增长20.3%;商品房销售额66945亿元,增长13.2%。

政治局会议提出,把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务,加大基础设施领域补短板的力度,增强创新力、发展新动能,打通去产能的制度梗阻,降低企业成本。

此外,6月份的70城房价变动,涨声一片。70城中,63城上涨,且涨幅位居近年高位。当时有一种声音认为,这说明国家对房价的控制所有放松。现在看,其实不然。

在投资、消费、外贸三驾拉动中国经济的马车中,中美贸易战让中国外贸形势严竣,而消费属于相对稳定的变量,因此加大基础设施补短板就是通过积极财政政策发力弥补基建投资短板。

加快建立房地产长效机制

在马晓河看来,补短板也是为了提高经济质量,中国目前面临的短板不仅包括基建,也包括民生领域、教育等等。

社会对房地产长效机制的呼吁从未停止。

**房地产严控基调不改,措辞严厉坚决遏制房价上涨**

2016年12月9日中央政治局会议:加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

在中国已经严控房地产的政策背景下,房价涨幅依旧此起彼伏,“按下葫芦浮起瓢”,也使得房地产市场积累的风险只增不减。

2017年7月24日中央政治局会议:要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

政治局会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

2017年12月8日中央政治局会议:加快住房制度改革和长效机制建设。

“从近期表态来看,政策面还是牢牢守住了抑制楼市泡沫的底线...这次‘遏制房价上涨’态度前所未有坚决,”天风证券策略团队称,“遏制房价”几个字在之前的政治局会议很少直接出现,而且这次去掉了“过快”两个月,态度很艰巨。

2018年7月31日中央经济工作会议:加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

中国股市房地产板块周三早盘出现大面积下跌,因政治局会议提出要坚决“遏制房价上涨”,而此前中央一贯的措词是遏制房价“过快”上涨,这细微变动预示未来国内房市调控仍不会放松。

值得注意的是,房地产长效机制不是一蹴而就的,它的建立包括多方面(金融、财税、土地制度等),需要多部门协调合作。

如是研究院报告也称,房地产再次进入政治局视野,对房地产不是好消息。房地产作为一个市场化产业,没有问题的时候不会进入政治局会议的讨论范围,一般政治局讨论房地产都是偏“紧”的定调,这次也不例外。

严跃进认为,中央再提长效机制,后续推进的步伐可能会加快。

报告称,一季度的时候房地产还比较稳定,所以4月23日的会议并没有提,但过去一个季度,房地产市场开始出现一些微妙的变化,货币宽松的预期开始让很多人憧憬地产调控的放松,中央这次新加的一段话算是把这个预期浇灭了。

今年7月份,国家统计局新闻发言人毛盛勇也指出,要加快推进房地产税相关政策举措,促进长效机制建设,实现“房住不炒”定位。

不过,北师大房地产研究中心主任董藩在其微博中称,中国经济目前内忧外困,急需放开楼市提振需求。房地产是目前少有的还未饱和的产业,它在国民经济中既是主导产业,也是支柱和先导产业,此外再无任何行业能扛起振兴重任。

货币政策释放流动性避开楼市

“没有房地产救不了当前,只有房地产保不住长远;不打击房地产低收入阶层很愤慨,真打击房地产财富阶层很愤慨;不打击房地产高层政府很难受,真打击房地产基层政府很难受;不打击房地产实体经济半死不活,真打击房地产实体经济没法活--这就是房地产与中国经济、政治之间的关系。”董藩在其微博中作出如此概括。

近期,随着国内外环境的变化,国家的财政政策和货币政策也有所调整。

新华社刊发当前房地产市场发展述评称,今年以来全国楼市整体平稳,但不同城市分化加剧,不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿,谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

“货币政策上放松,行政调控上收紧。”在旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中看来,这可能是国家要求“坚决遏制房价上涨”的原因,不希望政策宽松进一步刺激房价上涨。

审校 乔艳红

事实上,积极的财政政策和稳健的货币政策,已经在增加资金流动性与房地产之间设了一道“防火墙”。

首先,7月23日的国务院常务会议提到,坚持不搞“大水漫灌”式强刺激,积极的财政政策有明确的方向,比如加快地方政府专项债券发行和使用进度,推动在基建项目上早见成效。

其次,央行近期的动作也具有针对性。最近一次降准,明确目的为进一步推进市场化法治化“债转股”,加大对小微企业的支持力度。

最后,楼市的流动性也在收紧。深圳7月31日(中央政治局会议同日)发布新政策,要求居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

如果全面把握此次中央政治局会议内容,会看到六个“稳”:稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。因此,多位专家认为,国家对房地产的调控仍然以“稳”为主。

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