流拍土地增多未必不是好事,租购并举
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  今年以来,全国各地土地流拍数量增多。中原地产研究中心统计数据显示,今年1~7月,全国一二三四线城市流拍土地接近800宗,已创下近7年来的新高,这也引起了部分人士对土地市场的担忧。

流拍增加 调控加码 涨幅收窄全国土地市场出现“微降温”

新华社上海12月17日电 题:2018年楼市:持续调控坚决遏制房价上涨!

新华社上海12月17日电 题:2018年楼市:持续调控坚决遏制房价上涨!

  流拍土地增多与今年整个房地产政策环境持续收紧有关,一方面,楼市调控不断加码,市场需求受到抑制,销售增速有所放缓;另一方面,金融去杠杆、严监管,房企融资渠道收紧、融资成本提高,加杠杆购地被严控,大多房企感到了资金压力。而面对高企的地价,有的企业是真买不起了,有的企业是不敢买了,生怕政策的不确定性带来投资风险,宁愿错失一些机会,也不想投错几块地,毕竟那些近年高成本拿地、在今年遭遇销售限价、开盘亏损却又不得不开的案例摆在眼前。

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新华社“新华视点”记者 郑钧天、董建国、王优玲

新华社“新华视点”记者郑钧天、董建国、王优玲

  在缺乏盈利预期的情况下,房企每拿一块土地都更加谨慎,有的企业提高了投 资的标准和门槛,严格控制成本和风险;有的企业甚至会根据当地政府的限价反推拿地的技术指标,保证能算得过账的才会出手;还有的企业因已有土地储备量足够其近几年发展,选择了放缓拿地节奏。

全国范围内底价成交土地案例越来越多,房企拿地的土地溢价率保持低位。有关专家表示,国内土地市场已经有所降温

2018年,中国房地产市场持续调控,“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行,逐步回归理性,热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

2018年,中国房地产市场持续调控,“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行,逐步回归理性,热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

  于是我们看到,最近几个月,一些重点城市的土地市场上,参与竞拍的企业数量有所减少,企业之间扛价争抢现象减少了,合作拿地现象增多了,土地溢价率明显下降,流拍土地数量也有所增加,特别是那些动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块大多都流拍了。

总体来看,因调控要求各地加大土地供应量,各地推出土地出让宗数和价款有所增加,土地市场热度仍然处于高位

房价:一线城市持续趋稳,二三线城市回归理性

房价:一线城市持续趋稳,二三线城市回归理性

  这并不代表房企对土地市场悲观了,因为从前7月房企购地情况来看,土地购置面积仍同比增长11.3%,土地成交价款同比增长21.9%,而从财政部的数据也可以看出,1~7月累计国有土地使用权出让收入同比增长35.1%,房企拿地的脚步并没有停止,只能说在政策加码和资金收紧的背景下,房企拿地更加理性了,想把有限的资金用在“刀刃”上,或者等待未来更好的投 资机会。

上海易居房地产研究院近日发布报告显示,今年前7个月全国房地产开发企业土地购置均价为4790元/平方米,同比增长9.5%,但增速比去年同期下降17.4个百分点,比今年上半年下降2.7个百分点,连续4个月回落。

国家统计局数据显示,11月份,一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落,前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定。深圳和厦门2个城市新房价格已低于去年同期,房价过快上涨趋势在2018年底基本被遏制。

国家统计局数据显示,11月份,一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落,前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定。深圳和厦门2个城市新房价格已低于去年同期,房价过快上涨趋势在2018年底基本被遏制。

  近期中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,充分体现了中央政府对这轮调控房价的决心,调控政策短期不会放松已经成为房企共识。要遏制房价上涨,就要合理引导价格预期,打破市场对房价长期上涨的预期,从而使住房回归居住属性,真正实现“房住不炒”。而要遏制房价上涨,最根本的还是要从土地源头开始,先稳住地价,这就需要地方政府逐步减少对土地财政的依赖,降低经济对房地产投 资拉动的依赖,不能再走过去的老路。近期更多地方政府采取了“限房价、竞地价”的土地出让方式,也有助于土地市场降温、地价趋于合理。

另一个现象也值得注意。今年以来,各地土地流拍数量增加。8月10日,山西省太原市挂牌出让8个地块均流拍,其中6个地块没有开发商报名。中原地产公布数据显示,今年1月份至7月份,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达629宗。

记者近期在多地调查发现,不少房企出于冲刺业绩和融资成本压力,正陆续申领预售证,大量新盘集中入市,价格基本较年初计划售价打了八折。多地二手房的议价空间也逐渐增大,但真正出手的购房者较少,成交量下滑。

记者近期在多地调查发现,不少房企出于冲刺业绩和融资成本压力,正陆续申领预售证,大量新盘集中入市,价格基本较年初计划售价打了八折。多地二手房的议价空间也逐渐增大,但真正出手的购房者较少,成交量下滑。

  只有地价稳了,房价才能稳,市场预期才会稳定,“稳地价、稳房价、稳预期”正是当前地方政府落实房地产调控的主体责任。可以预计,未来一段时间,土地流拍现象仍会发生,土地市场将逐渐回归理性。从这个角度看,当前流拍土地数量增加并非不是一件好事。

同时,全国范围内底价成交土地越来越多,房企拿地的土地溢价率低位徘徊。

国家统计局数据显示,1至11月,一线城市新建商品住宅销售价格平均同比微涨0.3%,涨幅比去年同期回落10.6个百分点。11月份,北上广深四城二手房连续2个月下跌,且价格跌幅持续扩大。

国家统计局数据显示,1至11月,一线城市新建商品住宅销售价格平均同比微涨0.3%,涨幅比去年同期回落10.6个百分点。11月份,北上广深四城二手房连续2个月下跌,且价格跌幅持续扩大。

有关专家表示,这说明国内土地市场已经有所降温。7月31日,中央政治局会议明确提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。不少专家认为,此次房地产调控调子高,把握严,对土地市场回归理性有重要作用。

国家统计局数据显示,7月份,70个大中城市房价环比上涨的城市增至65个,比2月份的44个增长近五成。“‘人才新政’降低了限购门槛,使部分城市楼市供给更为紧张,带来房价上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟认为。

国家统计局数据显示,7月份,70个大中城市房价环比上涨的城市增至65个,比2月份的44个增长近五成。“‘人才新政’降低了限购门槛,使部分城市楼市供给更为紧张,带来房价上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟认为。

近日,各地仍在密集出台调控政策。其中,有不少针对地价的细化要求,比如不少地方提出限房价、竞地价,或要求溢价率不得超过某个上限等。

楼市升温让各地的房地产调控政策持续加码。7月31日,中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

楼市升温让各地的房地产调控政策持续加码。7月31日,中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

比如,8月18日,四川再次发布调控措施,提出建立房价地价联动机制,超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等土地出让方式,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为,各地楼市调控持续加码,房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施,房价上涨趋势得到遏制,房价预期也开始扭转。未来一段时间内,全国房地产市场将总体上保持平稳运行。

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为,各地楼市调控持续加码,房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施,房价上涨趋势得到遏制,房价预期也开始扭转。未来一段时间内,全国房地产市场将总体上保持平稳运行。

在这些调控政策中,不乏针对新房实行限价。一些地方甚至因此出现了一二手房价格倒挂现象。业内人士表示,利润收窄和后市的不明朗也影响了房企拿地热情。

租赁:租购并举进行时,长租公寓遭遇“成长的烦恼”

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与此同时,在持续去杠杆的大形势下,开发商融资难度加大,在资金运用上更为谨慎,使其在土地市场上的交易也更趋保守。

作为解决“住有所居”重要途径的住房租赁市场,在2018年实现重要突破,租购并举格局加快建立。

作为解决“住有所居”重要途径的住房租赁市场,在2018年实现重要突破,租购并举格局加快建立。

业内人士称,总体而言,近期土地市场区域特征更为显着,一二线城市热度下降;三线城市,尤其是东部热点地区附近三线城市土地市场更为活跃,这种结构性变化也带动了土地成交均价整体处于低位。

住建部有关负责人表示,2018年我国加快培育和规范发展住房租赁市场,在12个大中城市开展住房租赁试点,在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。中央加快研究和制定住房租赁和住房销售管理条例,规范住房租赁和销售行为,维护当事人合法权益。

住建部有关负责人表示,2018年我国加快培育和规范发展住房租赁市场,在12个大中城市开展住房租赁试点,在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。中央加快研究和制定住房租赁和住房销售管理条例,规范住房租赁和销售行为,维护当事人合法权益。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示,住宅地价变化可以客观反映所在城市楼市行情。从目前情况看,一二三线城市分化比较明显,尤其是三线城市住宅地价涨幅明显。

自去年上海首推纯租赁用地开始,今年广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块,北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套。

自去年上海首推纯租赁用地开始,今年广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块,北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套。

2017年以来,各地地价上涨很快,短期内快速上涨也是当前地价水平趋稳微降原因之一。

住房租赁市场的参与主体更加多元。开发商、专业化租赁运营商、中介机构、酒店集团等各类企业纷纷抢滩“新风口”,打造自有租赁公寓品牌。

住房租赁市场的参与主体更加多元。开发商、专业化租赁运营商、中介机构、酒店集团等各类企业纷纷抢滩“新风口”,打造自有租赁公寓品牌。

不过,从整体来看,目前我国土地市场仍维持涨势。来自国家统计局的数据显示,今年前7个月房地产开发企业土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%,增速比1月份至6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元,增长21.9%,增速提高1.6个百分点。

多地政府打造的住房租赁交易服务平台投入使用。截至目前,全国已有10余个城市搭建官方平台。

多地政府打造的住房租赁交易服务平台投入使用。截至目前,全国已有10余个城市搭建官方平台。

业内人士称,由于调控要求各地加大土地供应量,各地推出土地出让宗数和价款有所增加,土地市场热度仍然处于高位。

然而,在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后,由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规,市场发展良莠不齐的问题日渐突出。例如,一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作,过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险。

然而,在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后,由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规,市场发展良莠不齐的问题日渐突出。例如,一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作,过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险。

此外,长租公寓还被视为推涨房租的重要因素。易居智库研究总监严跃进表示,一些长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%恶性争抢房源,人为抬高收房价格,让长租公寓的租金也呈现高端化趋势。

此外,长租公寓还被视为推涨房租的重要因素。易居智库研究总监严跃进表示,一些长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%恶性争抢房源,人为抬高收房价格,让长租公寓的租金也呈现高端化趋势。

针对租房市场出现的乱象,多地监管部门采取了行动。7月份以来,已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余个城市出台住房租赁新政,通过用地保障、增加房源投入、规范“租金贷”及其他住房租赁交易服务等举措,促进住房租赁市场健康发展。

针对租房市场出现的乱象,多地监管部门采取了行动。7月份以来,已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余个城市出台住房租赁新政,通过用地保障、增加房源投入、规范“租金贷”及其他住房租赁交易服务等举措,促进住房租赁市场健康发展。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为,我国住房租赁市场还不够成熟,政府应从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手,实现租售“两条腿”走路。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为,我国住房租赁市场还不够成熟,政府应从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手,实现租售“两条腿”走路。

地价:溢价率持续走低,土地市场降温

地价:溢价率持续走低,土地市场降温

楼市的严格调控效应已传导至土地市场。住房销售市场遇冷让高价拿地的开发商“套牢”,房企在拿地方面变得谨慎理性,土拍市场热度也随之退却。

楼市的严格调控效应已传导至土地市场。住房销售市场遇冷让高价拿地的开发商“套牢”,房企在拿地方面变得谨慎理性,土拍市场热度也随之退却。

去年年初,中海地产以总价50.9亿元、溢价率超过71%拍得松江三幅宅地,这一位于上海远郊的区域楼板价创出新高,突破3万元/平方米。近期,该地块所建项目“中海九峯里”推出的500余套房源却几乎无人问津,楼盘首开仅售出十余套。在南京、苏州和镇江等地所拿多幅高价地块也在调控之下,销售承压无法入市。

去年年初,中海地产以总价50.9亿元、溢价率超过71%拍得松江三幅宅地,这一位于上海远郊的区域楼板价创出新高,突破3万元/平方米。近期,该地块所建项目“中海九峯里”推出的500余套房源却几乎无人问津,楼盘首开仅售出十余套。在南京、苏州和镇江等地所拿多幅高价地块也在调控之下,销售承压无法入市。

一位房企高管表示,在楼市调控高压不减的态势之下,商品房销售价格无法再现快速增长甚至还要下调,房企利润空间难以把握。因此,不少房企尽量不通过招拍挂的形式拿高价地。

一位房企高管表示,在楼市调控高压不减的态势之下,商品房销售价格无法再现快速增长甚至还要下调,房企利润空间难以把握。因此,不少房企尽量不通过招拍挂的形式拿高价地。

中国指数研究院统计显示,下半年以来,随着土地供应增多,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量也明显增多。2018年11月,全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%,较去年同期下降15个百分点。其中,上海、宁波、天津、成都和南京等重点城市的土地成交平均溢价率同比降幅超过70%。据统计,今年上海成交地块大部分以底价成交。除溢价率下行外,上海、北京、重庆、苏州和深圳等热点城市的地价与去年同期相比也出现下降。

中国指数研究院统计显示,下半年以来,随着土地供应增多,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量也明显增多。2018年11月,全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%,较去年同期下降15个百分点。其中,上海、宁波、天津、成都和南京等重点城市的土地成交平均溢价率同比降幅超过70%。据统计,今年上海成交地块大部分以底价成交。除溢价率下行外,上海、北京、重庆、苏州和深圳等热点城市的地价与去年同期相比也出现下降。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,流拍地增多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年,地价的不断上涨传导至新房房价,进而影响周边二手房价格,构成了房价不断上涨的逻辑链条。地价不断下行将引导消费者预期,促使房价进一步回归理性。”

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,流拍地增多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年,地价的不断上涨传导至新房房价,进而影响周边二手房价格,构成了房价不断上涨的逻辑链条。地价不断下行将引导消费者预期,促使房价进一步回归理性。”

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