以房养老试点1年水土不服,以房养老
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  “‘以房养老’是很好的新尝试,但如果纯粹从利益结合点出发,明明老人和保险公司都不愿意,政府还硬要牵线,最后只能是不欢而散。”

    法制周末

本报见习记者 李书娜报道

市民认同度不高 专家认为更适合小众群体

  《财经》记者 董文艳/文 马克/编辑

  “以房养老”模式试点一年有余,进展微乎其微,目前也仅有幸福人寿一家保险公司推出“以房养老”的产品。“以房养老”还没有得到国内市场的普遍认可

为期两年的“反向抵押养老保险”(以下简称“以房养老”)试点于月初启动,时至月末,试点实施已近一个月,老百姓似乎并不买账,参与“以房养老”调研的几家保险公司也只有幸福人寿上报了相关产品。“以房养老”试点推行有哪些难点?怎样解决?《中国产经新闻》记者就此进行了调查。

以房养老保险你能接受吗

  “以房养老”正在从官方号召、民间试点正式走向全国。

  在中国养老产业市场潜力巨大的共识中,国内首个保险版“以房养老”的产品在推出后却仍然遇冷。

险企:房价不确定性是首虑

以房养老保险试点启动10个月后,终于落地生根。4月10日,北京、上海、武汉三地4户家庭5位老人正式签订“幸福房来宝”老年人住房反向抵押养老保险产品投保单。受我国传统养老观念影响,以房养老保险试点以来争议不断,目前市民对此认同度也还不高,在保险专家看来,以房养老作为一种居民养老方式的补充,更适合小众群体。

  8月8日,中国银保监会下发通知,要在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。要求保险机构做好金融市场、房地产市场等综合研判,积极创新产品,有效满足社会养老需求,增加老年人养老选择。

  据媒体报道,今年3月,幸福人寿保险股份有限公司(简称幸福人寿)推出了国内第一款“以房养老”的保险产品,在北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)和武汉(楼盘)四地进行试点。然而,近4个月里,仅有12户家庭共22位老人签约。

其实早在2006年我国就开始“以房养老”的探索。据记者了解,2006年在上海、南京等地就有了政府主导的“以房养老”;2007年上海公积金中心试行“以房养老”,但因真正符合条件的老年申请者很少,如今已经停办;在2011年,国内银行又以“反按揭”的形式推出“以房养老”,规定了抵押期限,无论10年还是20年,到期后如果不还款,房子就没了,只能“养老”不能“送终”,所以,实施效果并不理想。结合“政府版”和“银行版”的“以房养老”经验,这次国家又推出“保险版”。但目前来看,不管是百姓还是险企似乎对这次的“保险版”也并不感兴趣。

□新闻事件

  “以房养老”是指拥有房屋的60岁以上老人将房产抵押给保险机构,之后老人可以继续居住或享受收益,同时按照约定条件每个月领取保险公司支付的一笔养老金,直至身故。

  相对于庞大的老龄人群,选择此产品养老的人数可谓寥寥。

据了解,在“以房养老”的指导意见落地前,包括幸福人寿、合众人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿、中美大都会人寿、中宏人寿7家保险公司已经进行过一段时间的参与“以房养老”保险调研。但在7月1日《意见》实施后,却只有幸福人寿一家险企向保监会上报具体方案。为何“以房养老”推行会如此之难?

以房养老保险正式落地

  老人去世后,金融机构有权依法行使抵押权,抵押房产处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。若有结余,则给老人的继承人。

  事实上,不仅是这款保险产品的市场反应冷淡,“以房养老”模式试点一年有余,进展也微乎其微,目前也仅有幸福人寿一家保险公司推出“以房养老”的产品。“以房养老”还没有得到国内市场的普遍认可。

保监会有关部门负责人在接受记者采访时表示:“老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物,其业务流程复杂,期限较长,涉及领域广。保险公司开展此项业务,将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险,同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。”

由于与中国老百姓传统的“儿女养老”观念不同,“以房养老”在中国一直颇受争议。

  这是一种“倒按揭”。简单说就是,老人通过抵押房子给保险公司换取养老金,居住权不变,但会失去房屋所有权。

  2014年6月,中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(下称《指导意见》),标志着《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出的开展老年人住房反向抵押养老保险(即“以房养老”)试点工作正式启动。

澳门新萄京最大平台,“房价走势及老人预期寿命如何评估,是金融机构首先顾虑的问题。更重要的是,房价不会总是只升不降,未来预期很难作出准确判断,这对保险公司而言是不小的风险。”一家知名保险公司负责人在接受记者采访时说。

2014年6月,中国保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,标志着全国以房养老保险试点正式启动;当年7月1日,武汉与北京、上海、广州作为首批试点城市,开始推进试点;2015年3月23日,中国保监会批复了幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险》保险条款,国内首个“以房养老”保险产品面世。4月10日,北京、上海、武汉三地4户家庭5位老人正式签订“幸福房来宝”保单。

  目前这个产品优先孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体等投保。

  《指导意见》规定,投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人,试点地区为北京、上海、广州、武汉,试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

据媒体报道,今年以来,杭州、广州、北京等多个大城市出现了房价下跌的情况。未来房价将会怎样,上涨还是继续下跌,谁都无法做出准确的预测,这也是保险公司和投保人都不愿意参与“以房养老”的主要原因。

作为首家参与以房养老的保险公司,幸福人寿相关负责人在接受采访时显得颇为谨慎:“产品刚刚开始推广,虽然首批参保用户不多,但是在活动当天,现场有很多老年人对这款产品表示出了浓厚兴趣,这些有意向的市民未来都有可能成为我们的客户。”

  在试点四年后,官方希望将这套方法论推广出去,把房产和养老直接挂钩。这个主张就像一枚深水炸弹,争议很大,褒贬不一。

  根据保监会网站公布的保险费率表推算,以70周岁的男性老年人为例,房屋价值为500万的情况下,扣除延期年金保费和保单管理费,每月老人拿到手的养老金约为18500元。

另有金融业人士认为,中国房屋70年产权问题也是实施“以房养老”的一大障碍。“中国房屋产权70年,是‘倒按揭’的最大障碍,也是与国外政策环境的最大差异。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用将是未知风险。”某银行客户经理刘小姐告诉记者,“而这两种不确定风险都是保险技术不能处置的”。

幸福人寿相关负责人告诉记者,此次发售的“幸福房来宝”产品,在试点期间实行“三优先”的原则,孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体可优先购买该保险。

  其实,早在入市之时,它就测出了市场的水温。

  不过,法治周末记者了解到,对于以房养老保险的遇冷,保险业内人士多认为是预料之中。

市民:不如留给子女 不如用来出租

房价下跌不影响保险金额

  四年前,“以房养老”在北京、上海、广州试点,两年后又扩大到了个别省会城市。但是,市场反应平淡。

  中央财经大学保险学院院长郝演苏[微博]教授告诉法治周末记者:“试点效果不好是受我国社会环境、经济环境、文化环境、历史环境、相关政策等多方面因素的作用,简单来说目前还不太适应国情。”

“老年人的财产应该留给子女,这是中国人的习俗”、“安居才能乐业,没有房子生活还有什么意思”……这是记者在居住的小区采访时,老人们七嘴八舌地发表着对“以房养老”的看法。7月25日下午记者在小区中随机采访了10位老人,问他们是否愿意拿房子做抵押“以房养老”,其中有9位表示“不愿意”。

该款产品为非参与型(险企不参与分享房屋增值收益),投保范围为年龄为60周岁至85周岁之间的自然人。在投保时,投保人与幸福人寿约定基本养老保险金额,该金额基于所抵押房屋的评估价值,并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。

  截至目前,只有幸福人寿一家保险公司推行了“以房养老”相关保险产品。截至2018年6月底,这款保险承保仅98户139人。

  社科院保险与经济发展研究中心秘书长郭金龙教授对法治周末记者说,“以房养老”试点后市场反应不好,主要是因为我国长期房价并不稳定,波动比较大,这样房子价值的估算就比较难。

《意见》中规定,申请“以房养老”得满足两个条件:60岁以上老年人,拥有房屋完全独立产权。“以房养老”的首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏曾公开表示:“以房养老”产品设计得满足三个特征,即高房价的城市,高潜质的房屋,高素质、无子女、失独的老人。有数据显示中国老人有两亿人口,其中,没有子女的老人占10%,大概2000万。有1%的是失独老人,据老龄委估算是200万,并且以每年7.6%的幅度在增长。有这么多潜在投保人,但为何有8成以上的老人不愿投保呢?

对于公众最为关注的房价变动和房屋收益问题,“房来宝”产品条款明确指出,保险公司不参与分享房产增值收益,但承担房屋价格下跌风险和长寿给付风险。也就是说,投保后,老年人即可终身领取固定的养老金,不受房价下跌的影响。老人身故后,险企处置房产所得优先用于偿付养老保险费用,剩余部分返还给老人的继承者。此外,保险公司还在一定程度内承担投保人长寿带来的超额给付。

  “如果养老要靠把房子抵押给保险公司才有钱,为什么不直接卖了房拿着钱去高端养老院?”一位大型开发商养老业务从业者对《财经》记者说。

  “以房养老”是小众产品

“目前实施的最大障碍有两条:第一是老百姓固守的老观念。中国深受‘养儿防老’传统观念影响,一些老人在心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的;第二是大家对房地产市场不确定性的担忧,当然要留给儿女们了,这是中国人自古以来的习俗”,一位张姓老人在接受《中国产经新闻》记者采访时说。据此前媒体报道,在本次实施试点的4个城市中,上海有超九9成的老人不愿“以房养老”,广州有8成老人表示“以房养老”不靠谱。

由于产品比较复杂,保监会要求幸福人寿在使用上述保险条款和保险费率时,应加强销售管理,明确说明保险责任、责任免除、合同解除等事项,确保消费者正确理解保险合同。同时,该产品还设置了30天的“犹豫期”,比一般保险产品10天的犹豫期延长了“反悔”时间。

  中国正在逐步过渡到老龄化社会,养老问题日趋严峻。“以房养老”政策建立在房产增值的基础上,面向有房产而深受养老问题困扰的老人,鼓励他们享受资产长期变现,通过抵押房产的方式得到养老资金保障。

  长期以来,关于“以房养老”的争论声一直响亮。

近日,暨南大学舆情研究中心开展了关于“广州市居民养老现状”的民意调查。调查发现,广州市民对最传统的“家庭养老”方式的认知度和认同度都是最高的,机构养老的认知度次之,其次是社区养老、“以房养老”和“候鸟式”养老。

□市场反应

  但养老问题相当复杂、琐碎,不止资金一个问题,老人们并不能直接通过抵押房产买来养老服务。

  对于一直备受关注的房价波动、房屋估价、受众小众等问题,幸福人寿推出的此款产品都做了相应的解释。

“‘以房养老’制度推行难在未来房产价格难以预料。”北京大学人口研究所教授穆光宗在接受记者采访时说。

签约者十分有限

  一位恒大人寿的中层人士告诉《财经》记者,有房老人的痛点更多在养老服务,不是资金,而缺钱的老人往往没有高价值房产,这是“以房养老”的需求悖论。

  幸福人寿接受法治周末记者采访表示,公司推出的“以房养老”产品——“幸福房来宝”的投保人群需要满足两个条件,一是60周岁至85周岁;二是拥有房屋完全独立产权的老年人。

《意见》中规定,这次“以房养老”主要有两类产品可供选择:参与型和非参与型。投保人如果购买参与型,保险公司则参与分享房产增值收益,通过评估,对投保人所抵押的房产价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;如果购买了非参与型产品,则保险公司不参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人。而对投保人来说,如果房价上涨则存在保险公司是否对其房产公平估计的风险,如果下跌可能存在收益比买其他理财产品收益低的风险。

幸福人寿相关负责人表示,在首批签约客户中,北京的黄女士、康先生以及上海的费先生对以房养老政策关注已久,“去年以房养老新闻出来之后,就有客户主动联系我们”。该负责人还表示,“首批投保的客户有像上述三位老人一样的无子女老人,也有像武汉朱先生和太太这样有子女的老人”。据介绍,自幸福房来宝获批以来,公司客服人员不断接到咨询电话。

  “有钱的不需要,没钱的要不起。”

  “幸福人寿在试点期间重点关注孤寡老人、无子女和失独家庭的老人,秉持‘三优先’原则,即优先孤寡失独老人、优先低收入家庭、优先高龄老年群体,但对于有强烈意愿的有子女老人也可成为试点期间的目标客户。”幸福人寿工作人员表示。

“假设投保人今年70岁,拥有一套房龄20年的房子,目前房屋市场售价为100万,预期养老金每月能拿到5400元。但是如果将房子租出去则每月可能有6000元的租金,与收益相对稳定的理财产品如国债相比,养老金也存在着一定风险。这也是投保人从实际利益来考虑不愿‘以房养老’的原因。”一位保险公司工作人员向记者介绍说。

谈及为何会选择这个产品,上海的费先生表示,自己和太太希望可以继续住在自己的房子里,按月领取一笔养老金,改善老年生活品质,同时有充裕的资金在身体条件良好的情况下外出旅游散心。

  “以房养老”关乎中国房地产市场的未来发展,预示着中国潜在的养老危机,更挑战了多年积淀下来的国人心理与传统观念。

  而目前投保的20多位老人,既有孤寡老人,失独家庭,空巢家庭,也有有子女家庭的老人。

专家:完善机制,以法规突破瓶颈

虽然家庭情况不同,但同样参与试点的朱先生则是在子女的完全支持下投保的,家人很认同以房养老的理念,认为投保以后相当于把房子价值提前变现,老人可以多一份养老金,年轻人也就减轻了负担,全家人都受益。

  试点反响平平,官方为何还执意向全国推广“以房养老”,这项主张暗藏哪些BUG?老人和金融机构究竟又有多少参与动力?

  据幸福人寿统计数据显示,截至7月底,尽管实际投保的只有20多人,但曾前去咨询的老人有两百多位。其中60至70岁老人占总数的67.8%,80岁以上的老人占6.9%;男性客户比例为61%,女性是39%;无子女的老人接近半数,比例达到43.9%。

目前,中国已经进入人口老龄化快速发展阶段,2012年底60周岁以上老年人口已达1.94亿,2020年将达到2.43亿,2025年将突破3亿。养老矛盾日益突出,最大的问题是养老金不足。所以,国家才如此急迫地推行“以房养老”政策。但目前阶段来看,社会各界对此似乎有很大争论。

不过记者也注意到,此次签约的消费者数量十分有限,到目前为止仅4个家庭、5位客户。有保险专家表示,以房养老保险更适合小众群体。

  △ 中国正在逐步过渡到老龄化社会,养老问题日趋严峻。  △ 中国正在逐步过渡到老龄化社会,养老问题日趋严峻。

  事实上,在此轮试点工作正式推行之前,北京市丰台区右安门街道成为第一个试点推广地区,街道向这里的老人宣传推广以房养老反向抵押保险。

保监会人身保险监管部主任袁序成在接受媒体采访时表示:不论对监管部门、保险公司还是对消费者,都没有成熟的经验可以借鉴,这个指导意见比较粗浅。反向抵押养老保险的推出只是给有需求的老年人多提供一种市场化的养老选择,需要更理性看待,才能营造出消费者、险企和监管层三方共赢的局面。

市民认同度不高

  推广原因

  数据显示,右安门街道辖区内8万常住人口中,已经有20%的居民超过60岁,是一个典型的老龄化街道。

一位法学专家分析表示:“以房养老”目前在中国实施的障碍主要有两点:第一点是投保人固守的老观念,第二点是房产市场的不确定性。具体来说,这两个“拦路虎”前者是观念问题,后者是市场问题。观念绝不是一成不变的,这些年养老院从无人问津到一床难求的变化就是最好的例证;市场问题更是应该交给市场自己解决。而要想把“以房养老”制度真正落到实处,最应该关注的是相关的法治问题。目前,关于这项制度的很多配套法律法规都是缺位的,比如70年房屋产权问题,比如参与这项制度的相关金融机构的资格问题、监管机构的设置、职责问题等等。只有这些法律空白尽快补齐,“以房养老”制度才有可能突破瓶颈。

受我国传统养老观念影响,大部分老百姓对于以房养老的认同度不高。家住朝阳区常营附近的佟阿姨今年60岁,谈到以房养老,她觉得难以接受。“我百年以后,家里的房子肯定要留给子女的。”佟阿姨认为,北京房价高,所有人都在拼命攒钱买房子,如果把房子抵押给保险公司,身故后,保险公司就会获得抵押房产处置权,还不如留给自己的子女处置。

  决策层号召“以房养老”,热情之大,折射了中国养老压力之大。

  右安门街道还与试点企业幸福人寿合作,为一部分有兴趣的老人普及讲解“以房养老”产品,然而,迄今为止,右安门街道还没有一位老人签约以房养老反向抵押保险。

复旦大学房地产研究中心副主任华伟在接受采访时也表示:我们需要做的是完善市场定价与资产评估机制,建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系,不再设置行业进入门槛,让民间资本充分参与养老产业的竞争,让银行等金融机构放下身段,而在其中政府所需要做的就是完善后期保障制度,不需要参与市场。

市民任先生也认为,如果子女无暇照顾,父母年纪大了以后可以送到养老院,至于家里的房产只要租出去就可以,“到时候住养老院也要花钱,出租房子的钱正好付养老院的钱,还有人照顾,总比把房子留给保险公司合适。”

  2017年11月,国务院公布了《划转部分国有资本充实社保基金实施方案》,这次划拨是对未来中国养老保险基金支出压力不断增大时,所做的一次战略储备。

  右安门街道负责以房养老工作的副主任杨文君接受法治周末记者采访说:“目前街道没有老人参与‘以房养老’,也有一些居民有投保意向,但是不符合条件。比如,房子不合适,是公房。”

“对于‘以房养老’这一新鲜制度,需要政府拿出更加智慧的顶层设计,用严密的法规、政策尽量防控其不可回避的风险点,才会有越来越多的人愿意接受这种新兴的养老模式。”上述人士表示。

还有不少网友认为,现在试点以房养老保险的四座城市都是一线城市,生活消费偏高,老了以后完全可以把手里的房产租出去或者卖掉,到时候在二三线城市养老。

  这次国有资本“输血”暗示了中国养老金的缺口风险。今年以来,我国还建立了企业职工基本养老保险基金中央调剂制度。

  有媒体曾报道,住在右安门街道的雷阿姨自从女儿去世之后,孑然一身过了4年。由于家底单薄,她一直没钱把所住公房买下来。“如果不能获得产权证,就不能进行抵押。”保险公司工作人员说。

不过,也有消费者认为,参与以房养老的消费者提前预判经济通缩,锁定月收益,是观念超前的表现。

  从收支角度看,养老金的天平还在倾斜,进入收支不平衡通道。

  据了解,在很多老年人、老房子聚集的区域中,经租房、单位产权房以及至今个人房产证仍扣在单位的一部分经适房,都可能面临无法进行住房反向抵押保险的问题。

□专家观点

  今年初,由中国社会科学院世界社保研究中心发布的《中国养老金精算报告2018-2022》预测,2018年-2022年中国养老金“收不抵支”的省份约为13个-14个。

  郝演苏教授分析说:“目前的‘以房养老’针对的是现在已经七八十岁的老人。他们没有赶上高收入或可以多元收入的阶段,他们只有福利分的房屋,就是公房。他们的晚年是比较麻烦的。再加上60年代以后,开始提倡计划生育政策,80年代,计划生育政策正式实施。他们的孩子也已经五六十岁了。”

养老方式的必要补充

  其中,东北、西北部分省份养老金结余耗尽风险还在加大。

  “我通过间接渠道了解到,现在参与‘以房养老’的也多是没有子女或孙辈的。这样一批老人,选择在有生之年,把房子提前变现,满足自己的养老需要。”郝演苏说,他们对于由房价波动带来的保险公司与自己利益上的博弈考虑的就不是很严格了。

“补充养老方式是我国社会发展的必然需要。”首都经济贸易大学保险系教授庹国柱表示,目前我国最主要的养老方式以家庭养老为主,近几年逐渐开始普及居家养老的观念。因为有不少老年人不愿意去养老院,因此通过以房养老将房产抵押给保险公司,保险公司不需要提供服务,只需要提供固定的资金。

  此外,报告预测,全国职工养老金征缴收入增幅将从2018年的12%下降到2022年的9.9%。不过,基金支出的增速却没有同步下降,其增长率将从2018年的11.2%提升至2020年的11.3%,随后两年保持不变。

  因为,在中国的文化里,家庭观念很重要,子承父业是一种传统,赡养父母也是子女的义务。所以,在这种传统思维下,对于儿孙建在的老人来说,卖掉房子养老并不一定必要,也不容易实现。

庹国柱认为,虽然以房养老的市场十分有限,但仍然是一种必要的补充,以房养老作为政府养老的补充部分,更适合拥有两套或两套以上房产的,无子女或者不涉及遗产继承问题的老人。

  中国大部分老人的养老问题需要政府托底。“以房养老”作为一种补充保险,此时举国推广,一旦落地,可以为政府转移部分养老压力。

  幸福人寿工作人员在推广业务时还总结发现:“对于有子女的老人,子女的支持与否是部分老人能否成功投保的主要因素。”

对于试点公司仅幸福人寿一家,庹国柱表示,由于我国房地产未来趋势还不太确定,对保险公司来说有一定经营风险。此外,保险公司在以房养老方面的经验比较有限,据他了解,目前包括中国人寿在内的保险公司都在积极推进中。

  “以房养老类似于针对低收入老人的抵押消费贷,这个政策是在尝试解决‘人死了钱没花了’的问题。”一位平安普惠金融业务中层人士认为,它是金融产品创新的代表,用房产抵押换取养老金,能提高社会资源的利用率。

  “以房养老”被视为高风险

被称为是中国以房养老倡导者的幸福人寿原董事长孟晓苏曾公开表示,以房养老只是对社会养老方式的一种补充,丰富了老年人的养老选择,在不影响老年人既有养老福利的前提下,增加了一种新的养老方式。

  不过,也有多位业界人士认为,这项举措折射了社会保障体系的不完善,是政府将一部分养老责任推到了市场,尝试让老百姓(67.470, -0.68, -1.00%)自己解决养老问题,属于治标不治本的权宜之计。

  在目前的市场条件下,幸福人寿试点的“以房养老”保险产品无疑是小众的。“从国外的经验来看,‘以房养老’也是小众的业务。”郝演苏说,“不过欧美国家主要针对的是独栋的房屋(Single House),保险企业看中的不是房子,而是房子所占有的土地权益。”

目前条款对消费者有利

  这套理念在国际上并不独特,已在日本、欧美等国推行多年,但也不是各地主流。

  “我们认为国外的‘以房养老’比较成功,但是我们不能照搬。中国目前有地有房的群体是有,但是数量很少,且这部分人也不太需要‘以房养老’。我们的房地产多是70年产权的公寓住宅,尽管有些地方地段很好,但是也不能进行统一规划安排。”郝演苏说。

中央财经大学保险学院院长郝演苏表示,目前社会上比较流行的养老方式有养儿防老、保险养老、存款养老等,以房养老在国际上运用比较成熟,但在中国起步较晚,真正实施起来还需相当长的一段时间。郝演苏认为,虽然国家政策上大力提倡,实际上具体操作起来还比较困难,另外房屋的价值不好估算,还涉及产权年限的问题,以房养老实际上还存在很多难点。

  以日本为例。日本的“以房养老”会在房价高的个别大城市推行,高额遗产税是其制度土壤之一,抵消了人们对继承房产的部分热情。

  与郝演苏的观点相似,社科院的郭金龙教授认为,保险公司推出“以房养老”属于商业保险,保险公司和参保人都想从中获利,这中间就有了博弈关系,很难平衡,波动的房价,会让产品的提供者保险公司承担很大的风险。

对外经贸大学保险学院教授王国军表示,国人观念是以房养老发展的一个“瓶颈”,房子历来作为家庭财产传续,如果抵押给保险公司,子女就继承不了。

  但是,日本养老保险制度完善,养老金相对充裕,少有人选择抵押房屋来养老。

  郭金龙分析,如果房价不稳定,波动大,参用目前的房价对房子进行估值,支付对应的养老金,如果第二年房价上涨幅度太大,购买产品的养老人群就会后悔,可能就会要求退保;反之,如果房价下跌,相应的金融机构就会产生压力。

王国军认为,从目前条款来看,以房养老保险对消费者有利,风险都推给保险公司承担。随着消费者对这一新生事物的慢慢了解,条件适合的家庭会去尝试。

  据《财经》记者了解,日本房屋租售比走高,一些老人会在85岁以后,将家中的一个房间出租出去,用高额租金来补贴自己,或在养老机构里住3年-5年,直到离世。

  “不仅如此,未来可能还会对房产持有环节增税,如果税率比较高,房价很可能上不去,甚至会出现下跌。中小城市在经历了前两年的下跌后,就没有恢复到原来的位置,只有一线城市,房价下跌后又涨起来。”郭金龙说,“所以,保险公司做这个产品,风险还是很大的。”

□释疑

  相比中国,日本养老金体系较为全面,有可借鉴之处。日本推行介护险,给老人提供看护服务,政府负担50%,企业或个人养老金及商业保险等负担剩余50%。

  而针对房价波动的问题,幸福人寿对自己的“以房养老”产品作了解释,‘幸福房来宝’是一款非参与型产品。产品已考虑房屋预期增值收益,幸福人寿不参与分享房产增值收益,如房价上涨,抵押房产价值增长全部归属于投保人。但幸福人寿将承担房价下跌和长寿给付风险。投保老年人终身领取固定养老金,不受房价下跌的影响。”

什么是“以房养老”保险?

  中国就不同了。

  这款非参与型的产品,意味着投保人每年获得的养老金是固定的,不会随着房屋的升值获得更多的养老金。而保险公司只是获得了本金和利息。

指拥有房屋完全产权的老年人将其房屋抵押给保险公司,继续拥有房屋居住权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房屋处置权,处置所得优先用于偿付养老保险费用,剩余部分返还给老人的继承者。

  如今,中国养老压力越来越大,资金和高质量的护理人员缺一不可。这需要附加更多市场化手段,帮助平缓压力,开源节流。

  针对房子如何估值,现任幸福人寿保险股份有限公司监事会主席的孟晓苏[微博]介绍,简单而言,对于投保者持有的房屋,投保人与保险公司共同选择国家认可的第三方评估机构,评估房产价值,然后在考虑抵押房产房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后,确定老人每月支取的养老金。

养老金大概能领多少?

  首要措施是增加养老金额度。可是,中国“以房养老”的核心是让民间房产变现为养老金,反哺民间,这终究还是取决于老人的房产价值多寡,与楼市息息相关。金融机构作为中介,既承担风险,也从中获利。

  作为国内“以房养老”的首倡者和积极推动者,孟晓苏表示,保险公司推出目前这一模式的以房养老产品并不挣钱。保险公司从这类非参与型产品得到的收益,不会高于银行的按揭利率,属于保本微利。

根据“幸福房来宝”的保险费率表计算,以70周岁的男性老年人、有效保险价值为500万元的房产为例,扣除相关管理费用后,每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。

  中国房价过去一路高涨,但租售比一直处于相对低位,房屋租金收益率较低,加上未来即将推行的房地产税,继续摊薄收益。导致金融机构在拿房后大多倾向于尽快出售。

  孟晓苏称,保险公司从反向抵押获得的利润收益,主要是来自于参与型的产品,即保险公司在投保人退保或者过世后,与投保人或其继承人分享收益。但是目前,这种参与型产品的开发,还不具备条件。目前看,最大的难点是无法预判房价的增值幅度。

想要中途退保怎么办?

  当未来“房住不炒”政策继续强化,房屋售价有变动风险,保险公司在“以房养老”险种收益上也有较大不确定性。

  郝演苏说:“房价的稳定,或者说大经济环境的稳定是推行以房养老的基础。”

老年人住房反向抵押养老保险产品的犹豫期为30个自然日。如果签订正式保险合同后,被保险人中途退保则按照相应的保险合同,支付一定的违约费用。

  另一边,抵押房产的老人基于传统观念、担忧房屋实际升 值高于当下评估值等等,抗性也较大。

  自2014年6月指导意见发布以来,幸福人寿的以房养老产品是市场上唯一一款“以房养老”的产品。

京华时报记者 牛颖惠

  由此可见,中国的“以房养老”更为复杂,牵涉方更多,房地产市场的水温常常决定了推行土壤和参与者的积极性。

  孟晓苏透露,目前除了幸福人寿,其余的寿险公司也在筹划相关的产品。

  从这个角度看,想要靠“以房养老”,疏解政府养老压力,并非易事。

  但有保险业人士透露,非参与型的“以房养老”产品收益率很低,保险公司跟进的意愿并不高。

  △ “以房养老”发源于1960年代的美国,后来推广至英国、荷兰、日本、新加坡、中国台湾等地。 △ “以房养老”发源于1960年代的美国,后来推广至英国、荷兰、日本、新加坡、中国台湾等地。

  然而,也有人疑问,推行一年,国务院、保监会分别发文鼓励推广的“以房养老”试点,何以不见中国人寿、中国人保等保险央企试水?

  BUG重重

  郝演苏分析认为:“央企也需要尊重市场规则,任何一个商业决策,都要考虑目标群体;且这个‘以房养老’技术上太复杂,经济上的不确定性太多。与其如此,保险公司可能会花同样的时间和精力推出更易推广的养老产品,比如推出针对中高端客户的养老社区产品。”

  “‘以房养老’在中国还是个概念,操作流程没有设计好,很难落地。”一位大型险资公司相关人士告诉《财经》记者。

  “所以,我不知道明年,政府会怎样评价这两年的试点。”郝演苏说。

  银保监会发文推广“以房养老”之后,无法回避的首要难题是,多年试点反响平淡,老人和金融机构对“以房养老”都有顾虑。

  “以房养老”不是唯一选择

  对金融机构来说,房屋价值随市场而变动,预期增值很难预测。但“以房养老”需要先行评估房屋资产价值,以此判定养老金额度。

  随着老龄化社会的到来,各大险企一方面“沉默”对待“以房养老”,另一方面,纷纷活跃争抢“养老社区”的大蛋糕,圈地未来养老市场。

  在实操过程中最常见的分歧是,在估值时,老人希望房子有高估值,而保险公司会考虑经济大势、购房需求变数等各类影响房价升 值的不确定因素,做低房屋的未来增值部分。

  民政部副部长窦玉沛曾在接受媒体采访时表示,我国未来将以多种途径应对养老问题,在政府兜底的基础上,鼓励社会力量积极参与养老服务,“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务,是自愿的、自主选择的行为。窦玉沛称,“以房养老”绝不是唯一选择,“以房养老”的试点就是诸多养老服务产品中的一个选项。

  “本质上,房子涨了老人根本不舍得抵押,房子跌了金融机构收益少,也不愿意。”一位昆仑信托相关人士说。

  并且,随着近年来,“以房养老”观念的推广,“以房养老”呈现出更简单的操作模式。

  除了房价风险之外,未来还有房屋继承纠纷、房屋70年产权到期续期、房屋损毁、折旧、老人预期生存年限、房地产税等各类支出与风险。

  郝演苏说:“现在比较好操作的是,老两口到了一定的年纪,如果没有了依靠,要自己支付养老院开销。他们不一定能够理解‘以房养老’的金融产品,但了解自己房子的现实状况,他们会选择将房子整体变现。比如将自己居住的北京二环内的房子变现500万元。”

  保险公司的核心是通过资本运作让资产保值、增值,希望拿到的资产干干净净。一旦接手房产,便涉及到房地产、司法、财税等一系列领域,问题琐碎而复杂。

  “这种卖房养老,比较适合目前中国老人的接受程度、制度设计等环境状况,养老院也愿意接受这样的客户,有不少人愿意将房子提前变现。”郝演苏说。

  据《财经》记者了解,当老人身故后,许多保险公司甚至不太愿意和家属直接对接拿房问题,除非下设或投 资单独公司来处理房产。

  年近六十的王昆(化名)告诉法治周末记者,十年后,他也愿意将自己的房子租出去,自己住养老院,房子的租金和养老金可以共同为他支付养老费用。“我很支持这样的以房养老,解决养老问题的同时,还能把很多‘闲置’资源盘活。”王昆说。

  此外,金融机构素来倾向于把资金投到周转最快、收益最高的领域,“倒按揭”形式对金融机构来说也是一种长期现金流占压。

  “一个悖论出现了。保险公司是用科学的方法,精算的原理进行房产价值测算的,理论上应该是比较科学和精准,但是由于我们房产价格的波动、经济环境的波动等不确定性因素,导致了越简单的方法越可行。”郝演苏说。

  “保险公司直接卖寿险就能有大笔现金进账,何必再去碰‘以房养老’?”一位大型房企养老业务负责人说。

  “尽管保险公司做的、讲的很认真负责,但是这个产品是否划算,参保人并不知道。”郝演苏说。

  《财经》记者获悉,目前市面上的养老险种大多根据老人平均寿命来计算保费,较少涉及房产。

  孟晓苏曾说起过,20多年前,住房抵押贷款建议人之一的顾云昌为了推广居民购房贷款,自创了一个“美国老太太与中国老太太天堂对话的故事”:美国老太太临去世前,终于还完了房屋贷款,同时住了一辈子房;中国老太太去世前,终于攒够了买房的钱,却没能在新房里住上一天。

  即便涉及房产的险种,也更多是房产即刻变现,老人直接去养老院,与养老护理挂钩。

  现在,住房抵押贷款已经广泛普及,故事里的“中国老太太”也可以住着房子还贷款了。

  “‘以房养老’更多涉及到产业链,而保险公司只善于处理资金问题。”一位阳光保险集团中层人士说。

  那么,以房养老的未来会好吗?

  对老人来说,要接受“以房养老”同样不容易。由于房屋价值评估不确定,这个举措被认为是以低回报抵押了高资产,到手的资金不划算。

  链接:反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  参照幸福人寿推出的“以房养老”产品来看,目前一位70岁的老人抵押价值100万元的房产,每月仅到手3734元,寿命越长,回本的可能性才越高。

 

  如今,中国的大多数老人习惯住在自己熟悉的房子里,过着节衣缩食的生活,他们当然有提前卖房和抵押房屋的权利,但是,愿意这么做的老人并不多。“以房养老”在试点遇冷就说明了这一点。

  受中国传统文化观念影响,中国的房屋被认为有传承价值,老人们对房子有特殊的情感寄托。很多人难以接受耗费大半生积蓄买房,老了以后房子却不归自己,也不归后人。

  因此,在实操过程中,“以房养老”不仅要得到老人认可,也需要征得老人的子女同意。

  而在长达几十年的抵押期限中,如何应对老人变卦、子女入住不退房等后续问题,目前也缺少配套的制度设计。

  据《财经》记者了解,幸福人寿试点“以房养老”之后,因为需求端受传统养老观念的影响,积极性不高,加上房屋反向抵押的配套政策尚未细化,所以推广力度一直很有限,进展不顺。

  表面上看,“以房养老”可以用房子换来持续的养老金,去提高生活水平。但是,养老是一个系统工程,更多空巢老人和失独老人最大的养老痛点并不是钱,而是养老服务。

  一位房产交易公司董事长告诉《财经》记者,以房养老最直接的方式,是把房子质押给养老院,换取养老院的使用权,但这同样需要配套政策设计。

  “现在保险公司‘以房养老’的处置方式,老百姓信不过,也不是最需要的。”

  据《财经》记者了解,在北京的医院急诊室里,曾经出现过多次空巢老人急需手术却找不到家属签字的情况。甚至有一位失独老人在急诊室中突然去世,他和他的房产以及账户上200多万元人民币,都一样无人问津。

  在中国庞大的养老产业中,许多服务至今缺失。老人的痛点永远不只是钱的问题,而更多在专业人士的养老服务及护理——做到“三边”养老,在老年人的周边、身边、床边,都有贴心而细致的服务。

  这些问题并非是如今提倡老人抵押房产给保险公司,然后每月领取养老金就能解决的。中国养老难题需要政府、企业和居民家庭共同承担责任,一起探索方向。

  “‘以房养老’是很好的新尝试,但如果纯粹从利益结合点出发,明明老人和保险公司都不愿意,政府还硬要牵线,最后只能是不欢而散。”上述大型开发商养老业务从业者评价说。

  责任编辑:王潇燕

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