扩充资本不只租金贷,不吹不黑
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  关于长租公 寓推高房租的议论沸沸扬扬。其中,备受外界质疑的是,自如、蛋壳公 寓等长租公 寓运营商借由整体租客的信用为自己扩充资本背书,即长租公 寓的运营商在获得足够的资本后便以高价为诱惑,签下更多的房东,抢得更大的市场份额,随之而来的便是房租的上涨。

  近期,关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。专家表示,长租公 寓作为ABS底层资产此前备受追捧:一方面符合投 资者对于风险和收益的预期,另一方面成为长租市场发展的重要助力。但是当前长租公 寓市场存在诸多乱象,部分机构借道ABS变相加杠杆,增大了风险。预计长租公 寓ABS相关业务很快会迎来强监管,产品发行或面临更高门槛。

起底“租房贷”:有中介左手“套路”推广 右手ABS融资

  以蛋壳公 寓为例,在其成立的3年中,蛋壳公 寓采用了数种融资方式,今年已经过2轮融资,融资额达1.7亿美元。除此之外,《每日经济新闻》记者注意到,蛋壳公 寓还曾通过众筹、租金贷、ABS等方式扩充资本。

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 加杠杆“游戏”乱花迷眼

有中介只接受贷款租房;有租房合同中不提及贷款;部分“房租贷”有房租优惠;资金来源有ABS、银行等

  比如,近期发行的“天风-蛋壳公 寓信托受益权资产支持专项计划”,该计划总规模2.035亿元,分为优先级和次级两类资产支持证券,其中优先级募集规模为1.85亿元;次级募集规模为0.185亿元。

这段时间,所有的声音都在对长租公寓口诛笔伐,今天,杭州鼎家破产的新闻,更加坐实了这些罪名。

  “以往很多租赁企业用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在资本挟持下,借用了外部金融杠杆,带来风险是必然的。”中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示。

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  成立三年寻求众筹融资十余次

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  胡景晖所指的外部金融杠杆,广义上被认为是长租公 寓的资产支持证券。目前,市场上推出了“魔方公 寓信托受益权资产支持专项计划”“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”“新派公 寓权益型房托资产支持专项计划”“中联前海开源·保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”“高和晨曦·中信证券·领昱1号资产支持专项计划”等长租公 寓相关的ABS产品。

“蛋壳”租客的租房贷款合同截图。

  蛋壳公 寓作为具有代表性的互联网长租公 寓运营商,成立于2015年初,属于较早进入长租公寓市场的一大品牌公寓,产品形态涵盖合租公 寓、整租公 寓 等,意图满足都市年轻白领多元化的居住需求。目前,已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场,管理超过17万间公 寓。而两年前蛋壳公 寓在路演时表示,其在北京地区的公寓仅5000间。

在这风口浪尖上,我来说说对长租公寓的一些看法,姑且把长租公寓、租金贷、ABS三种模式单拎出来解析:

  据东方金诚统计,截至8月21日,已发行长租公寓ABS共8单,总规模98.07亿元,产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS。此外,远洋地产长租公寓ABS等已获交易所审批通过。

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  《每日经济新闻》记者从北京众筹客网络技术有限公司(以下简称众筹客)官方微信公众号了解到,2016年的蛋壳公 寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资,众筹金额从几万元到几十万元不等,资产包均由相同持有期限的10套公寓资产构成。众筹资产主要由三部分组成:公 寓装配成本,主要为硬装、家具、家电、软装成本;启动租金,第一次付给房东的3个月启动资金;房东押金,1~2个月的房屋押金,到期后实收实退。收益方面,按月分红,至于具体的蛋壳资产包的月收益构成,则是单月租金收入扣除付给房东的月租以及房屋月度维护成本。蛋壳公 寓在当时的路演中表示,蛋壳公 寓一般采用押一付三的方式付款给房东。由此,众筹融资即以资产包项下预期的现金净流入来获取融资,作为一套新房源的启动资金。

定义

一种是集中式公寓,即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层),统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。这类公寓品牌有V SPACE、魔方、YOU 、泊寓等。2016年以来,万科、龙湖、远洋等开发商的集体入局,让集中式公寓更加火热。

另一种是分散式长租公寓,即运营商从分散的房东手中取得房源, 经过标准化改造或装修后,统一出租管理的一种租赁公寓模式。目前,这类公寓市场份额最大的是链家旗下自如,其他品牌有我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。(因为这个模式会牵扯到三方,等下我主要分析在这个模式下进行分析)

  兴业研究固收首席分析师徐寒飞指出,住房租赁ABS有三种证券化模式:双SPV的收费收益权ABS、CMBS和类REITs。轻资产运营的住房租赁主体仅可选择收费收益权ABS,以未来一定期限内的租金收入作为底层资产,采用“信托 专项计划”双SPV模式;重资产运营的住房租赁主体以房企为主,可选择CMBS和类REITs。CMBS和类REITs均对标的物业在产权、土地性质、实际用途等方面的法律完备性要求较高,同时要求标的物业的租金收入对当期应付本息保持较高覆盖度。

租客的租房贷款合同详情。

  以蛋壳公 寓12包为例,众筹客平台在推介该项目时表示,该资产包共10套公 寓 34间,租赁期限为5年,总投资额为75.423万元,投资人出资57万元,所占收益权62%,项目方(即紫梧桐(北京)资产管理有限公司,蛋壳公 寓运营主体)出资18.423万元加运营和管理,所占收益权为38%,该资产包第一年的预期年净利润为29.892万元。蛋壳公 寓在路演中表示,当时租金收入平均为2300元~2500元/间。那么,按照给房东押一付三的方式付款,蛋壳公 寓12包的融资额可以启动数十套新房源。

形态

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  知情人士透露,当前最受质疑的某资产证券化项目,通过与信托机构合作,由信托计划向月付租客发放贷款,月付租客与信托机构之间实质形成“借贷关系”。而该信托计划的受益人为长租公 寓公司所设立公司。随后,该公司将信托计划的受益权转给新设的资管计划,从而搭建ABS构架。

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  根据众筹客平台上蛋壳公 寓的路演实录,蛋壳公 寓商业智能负责人陈总以正在发行的蛋壳公 寓11包为例介绍了资产包的高收益,陈总当时表示,蛋壳公 寓11包为10套5年期公 寓,拟众筹金额63800元,预计5年总体收益率200%以上,年回报率在40%左右,同时,蛋壳公 寓会把11包此前租出去的利润在首次分红时给投资人。

各方利益点

给房东:省心 在竞争市场下的超额房租红利(进入垄断格局之后不会再有)

给房客:提供标品,结束传统租房体验糟糕,房屋质量参差不齐,且租户的居住权益时常受到侵犯的痛点。

长租公寓中介:赚取价差利润

长租公寓是未来租赁市场的发展方向,健康成长的话,能够达成一个三方共赢的局面,也是因此,敏锐的资本嗅到了这个充满金钱味道的商机,这条赛道上迅速聚集起了地产标杆、中介老大、连锁酒店龙头以及一众创业公司,自2016年起,就加速迈入了群雄逐鹿的战国时代。

而年初,自如A轮融资40亿,蛋壳B 轮融资7000万美金的事实,也一再地提醒我们,另一个新的市场已经拉开大幕,只等崛起。

  上述人士指出:“长租公 寓公司一般以季度或半年度向房东支付房租,而通过发行ABS可以一次性得到几乎全年租金。如此一来,可以得到约等于半年或9个月房租的资金池,从而产生巨大的资金错配空间。由于在此ABS计划中,信托仅起到通道作用,并未实际监管托管账户,从而让长租公 寓公司可支配池内资金进行扩张,签订更多房源从而扩大市场占比。”

在市住建委8月23日再发声,要联合市银监局、市金融局、市税务局多部门启动调查“租房贷”后,8月24日,针对近期发酵的“租房贷”,自如、相寓相继发声音。

  蛋壳公 寓陈总还在上述路演中对蛋壳公 寓的收益增长策略进行介绍,陈总表示,对于租房市场而言,有两个重要的组成部分,一是获取房源;二是根据房源获取利润。第1年蛋壳公 寓按照常规利润抢夺市场房源,抢夺定价权。第2年,开始扩大利润差,收获房租增长红利。陈总分别以上地新盘融泽嘉园和建国门华侨村小区为例进行分析,第二年两地的市场涨幅分别达17%、20%。

利润分析

长租公寓方利润=租客房租-房东房租-装修成本均摊-运营成本

其中,租客房租>房东房租

  风险陡增需警惕

记者昨日从全景网投资者关系互动平台获悉,我爱我家在回答投资者提问时表示:公司以及下属企业至今为止,未发行任何房屋租赁资产证券化产品。

  借道租客信用寻求资金杠杆

长租公寓的演进方向

1、薄利逼迫下的抢占房源大战

完全按照上述利润方式来看,长租公寓利润单薄,确实如相关企业所说利润率只有1~2%,薄利就必须多销,因此,大量抢占房源,就势在必行,只在通过大量的反复的商业行为,形成流畅并巨量的租房线条,才有可能在这个市场上有所收获。

2、争取房租的定价权

长租企业想要获取更多的利润,除了多销,另一种可行的方式就是提升利润率,也就是在房东房租长约不变的情况下,提高房客的房租,但房租是一个公开市场,甚至可以说是一个完全竞争市场,长租企业在这个市场上只能被动接受房租价格,而没有定价权。只有这个市场进入寡头垄断或完全垄断市场时,价格才能为企业左右。

因此,多销和定价的两个需求,都会把长租企业往抢占更多房源的行为上推进,这也是去年到今年,抢房大战的根源所在。

  一位评级机构人士对中国证券报记者表示,正规评级公司通常不会轻易对上述模式ABS产品作出评级,原因在于这类ABS中涉及的机构有较大交叉,并且该计划的本质使长租公 寓企业得到资金池且几乎不受监管,风险较高。“长租公寓机构一方面通过其他方式得到支付贷款的资金,另一方面通过ABS再次获取几乎等额的资金。也就是说,(在底层资产价值上)至少加了2倍杠杆,一旦底层资产断裂,个别机构将面临较大风险。”

自如昨日向新京报记者表示,明确有月付、季付、半年付、分期等多种付款方式供租客选择。其中的消费分期产品符合相关法律法规,并且会明确告知租客。“目前绝大多数租客选用现金在线支付,只有较少数租客选择分期方式。”公司绝不会允许强制或欺瞒租客进行贷款的行为,更不会以此进行违规套利操作。

  在众筹模式之外,租金贷也是一种资本扩充的模式。

定义

租金贷,是消费分期的一种。初始形态是:租客租下房东的房产后,向资金提供方进行借贷,由资金提供方将租金交付于房东,之后再由租客向资金提供方分期支付资金和资金使用产生的利息。

2014年发起于成都的斑马王国,通过这种模式迅速发迹,一路把火点到了北京;后期各个小贷平台迅速跟上,出现了会分期、租了么、房司令等专门主打租金分期企业。

  前段时间由于鼎家“暴雷”而映入公众眼帘的“租金贷”,可以看做是长租公 寓ABS的“异化版”:租客在与长租公 寓签订租约时,与一家同该企业合作的资方签订贷款合约,由资方将租金支付至长租公 寓方,租客向该金融机构按月还清租房贷款。也就是说,租客在完全不知情的情况下“被贷款”,且由于租客支付的房租与长租公 寓公司需要支付给房东的房租存在时间差,便有了资金错配获利空间。长租公 寓的资金池并没有任何监管介入,更没有备付金制度。

记者昨日走访丰台区的链家和我爱我家门店了解到,链家的自如和我爱我家旗下的相寓均有信用租房产品。

  《每日经济新闻》记者在蛋壳公 寓APP看到,以月租金为3190元的某房屋为例,付款方式主要分为年付、半年付、分期月付3种,三种方式除了要付等额的押金及相应期限的租金外,还要付相应的服务费和维修金。三种付款方式下的服务费和维修金分别为649元/年、2525元/年、3061元/年。以此来看,年付最划算,但要付清13个月租金,压力较大,半年付则要付清7个月租金。值得注意的是,半年付的服务费与维修费并未与分期月付拉开太大差距。

形态

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  不少金融业内人士担忧,一旦金融市场发生波动,部分项目房租可能无法顺利支付。如果进一步加入信用违约债券、担保债务凭证等金融衍生品,必将带来更高的杠杆,资金链一旦断裂将产生严重后果。

目前,“租房贷”的分布情况、资金来源和盈利模式成为大家关心的核心问题。那么,租客申请分期贷款怎么操作?分期贷的资金来源于哪里,风险有多大?

  至于分期月付,蛋壳公 寓APP介绍道,该付款方式为蛋壳公 寓协助租客与第三方金融机构办理的租金分期的租金贷款服务,分期利息和手续费由蛋壳公 寓承担。分期月付用户在缴纳完首月房租后,在指定的分期平台按照平台约定还款。据新华网此前报道,蛋壳公 寓目前已与任买公司进行了分期付消费金融业务合作。

各方利益点

租客:减轻一次性付款压力,将租金拆解为月付

租金贷提供方:赚取贷款利息

  监管短板亟待补上

多家中介存租房贷,租户多为信用贷款

  某蛋壳公 寓管家向《每日经济新闻》记者表示,租客可以选择月付分期的模式,在签署房屋租赁合同后,还要与蛋壳公 寓合作的金融公司签署贷款合同,之后租客按月付款给金融公司,一年的房租实际已付给蛋壳公 寓,目前合作的金融机构有会花分期、微众银行,会花分期、任买公司已经停用,原因是他们没有钱了。按照蛋壳公 寓给房东押一付三的方式,资金在此期间出现沉淀并有错配的可能性。

利润分析

租金贷利润=租客房租 房租贷款产生的利息-房东房租

其中:租客户租=房东房租

  长租市场背后的金融乱象引发了多个监管部门的重视。此前北京市住建委披露,针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公 寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等。

目前,蛋壳、自如等较大的租房平台均存在这种租房消费分期贷款产品。8月24日,新京报记者先后走访了丰台区的链家和我爱我家门店进行了解。

  蛋壳公 寓创始人兼CEO高靖此前曾表示,未来半年,蛋壳公寓将加快开拓市场的脚步,迅速布局更多的新一线城市,并于今年年底实现管理30万间公 寓的目标。

定义

随着长租公寓和消费金融的结合,出现了现在被痛批的第二种租金贷:即租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的资金提供方签订贷款合约,资金提供方将租金支付至长租公寓方,租客向该金融机构按月还清租房贷款。

例如,国内规模最大的长租公寓自如为租客提供的与京东金融合作的“自如白条“,租客首次付款需要交付押金 首期房租 服务费,之后每月支付当期房租 服务费 分期手续费,费率为6.27%

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  8月27日,深圳市互联网金融协会发布了《关于防范“长租公 寓”业态涉互联网金融的风险提示》,对“租金贷”存在的风险做出提示,并吁请会员单位不要与违法违规的长租公 寓中介服务商开展类似“租金贷”业务。

据链家一位高级置业顾问介绍,链家的线下房源不支持分期付款,房租分期只能在自如平台上办理,价格、计算模式都是固定的,不可议价。

  完成两轮融资ABS已发行逾2亿元

形态

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  在中国社科院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛看来,从业务的本质上来讲,长租公 寓ABS是合法合规的,但从其实际运营状况看,与当前的资管规定、住房金融监管规定的理念不符:一是规避牌照管理的限制,通过发行信托产品,用信托牌照获得贷款进行租户分期付款,存在利用通道进行贷款的违规行为;二是即便产品设计合规,也不符合当前房地产宏观调控思路。“预计接下来相关业务会被暂时禁止或提高标准要求,监管短板亟待补上。”他说。

其介绍与自如官网一致,即自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品,分期手续费率6.27%,共11期。只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户,即可使用分期签约。

  蛋壳公 寓官网显示,今年,蛋壳公 寓已完成两轮合计1.7亿美元的融资。此外,根据国浩律师事务所官网公告,蛋壳公 寓还在8月成功设立“天风-蛋壳公 寓信托受益权资产支持专项计划”,计划募集资金总规模2.035亿元,目前已获得上交所出具的挂牌转让无异议函。公开信息显示,该资产支持专项计划的原始权益人为蛋壳公 寓。该资产支持专项计划根据不同的风险、收益和期限特征,分为优先级和次级两类资产支持证券,其中优先级募集规模为1.85亿元;次级募集规模为0.185亿元。

各方利益点

租客:减轻一次性付款压力,将租金拆解为月付

长租公寓:赚取贷款通道费 拥有自己的资金池

租金贷提供方:赚取贷款利息

  但无论如何,长租公 寓是我国房屋租赁市场发展的重要方向。东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示,ABS作为长租 公 寓融资的方式之一,相比权益资本及其他私募债务资本而言,在成本、效率方面具有优势。长远看来,有利于改善长租公 寓行业资金结构和资金成本,从而推动行业良性发展。

使用自如分期的用户,首付构成为“月房租 月折后服务费 押金”;后续每月支付“当月房租 当月服务费 手续费”;另外享受全年服务费7折,服务费分12月。以月租3000元的新签约用户为例,使用自如分期,月租金3000,年服务费为2520元,首付款为6210,此后每月付款3411.27元,一年租期共付款40733.97元。普通月付的月租金为3150元,年服务费3780元,首付款需10080元(含房租、押金、一年服务费),一年共计付款41580元。

  一位金融业人士告诉《每日经济新闻》记者,ABS的确可以增加蛋壳等长租公 寓的资金杠杆,而且理论上,通过ABS加杠杆来扩张规模的游戏可以一直持续下去。但在实际操作中,ABS作为一种规范的金融产品,其整个发行流程涉及券商、信托、评级、增信、交易所等机构的参与,而这些机构会对发行人的资质、杠杆水平和运营风险进行评估,因此,加杠杆的规模实际上会受到很大制约。

利润分析

租金贷提供方利润=房租贷款产生的利息

长租公寓方利润=租客房租 房租贷款通道费-房东房租-装修成本均摊-运营成本 资金池期限错配利差

其中:租客户租>房东房租

  分析人士表示,随着我国住房市场长效机制建设的逐步完善,长租公 寓机构的融资方式将进一步规范。国际经验表明,成熟的长租公 寓机构融资方式多元,对于REITs自身所持的资产要求,各经济体有明确规定。从全球范围来看,各经济体对于REITs所持实物房地产物业的比例要求都较高,且在新加坡与中国香港,条例明确规定REITs所募集资金不可参与空地投 资,切断了“炒地皮”“囤地”的可能性。

与不使用分期的普通月付方式相比,使用分期的月租金、服务费、首付款都会略低,一年总共付款金额也更低。

  对于租赁消费贷中存在的资金沉淀以及期限错配问题,中联基金分析称,建议确保租金趸缴合同期限与贷款期限匹配;其次,必须充分披露贷款行为,不得通过刻意引导、隐瞒信息等手段诱使租客选择消费贷;另外,应适当控制使用消费贷趸缴房租比例,一方面可以考虑与其企业净资产挂钩比例,毕竟是一个负债融资行为,另一方面也可以适当控制使用消费贷交房租占全部租赁行为的比例;最后,适当监管趸缴租金的使用,应主要用于主业扩张,防止挪用风险。当然,国内银行没有账户管理职能,任何经营模式都有属于企业自身自由资金和不完全属于企业自有资金的现金管理问题,资金性质和使用的监管是一个挑战。

解析

2016年,我爱我家旗下的相寓和房司令合作,头一次把租金贷引入了长租市场。自此,掀起了租金贷2.0阶段的开端。相寓和房司令的合作充满试探的味道,一年房租的贷款利率,仅设计在2点几个百分点,不可谓不慎重。这个试探初尝甜头,相寓通过此举,率先成为了长租公寓里面能够赚钱的唯一一家。这个试验的效应非常明显,之后,越来越多原来利润非常单薄的长租公寓开启了和租金贷合作的模式,以增加自己的盈利空间。

在2.0形态中,长租的暴雷隐患初现,中介方手上并没有房屋所有权,却从资金方获得了本应属于房东的长租资金沉淀,也就是产生了俗话所说的“资金池”。

租金贷并不可怕,可怕的是因为资本逐利性所带来的两类乱象:

1、强制贷款付租金

强制贷款付租金,是长租公寓被投诉的重要行为之一。加入租金贷这个新的变量之后,长租公寓从薄利行业摇身一变为金融杠杆行业,所以,尽量多的租客都加入现金贷,成为长租公寓强烈的诉求,因此也催生了“强制贷款付租金”的恶劣行径——

首先,是提高非贷款付租金的门槛,一般要求半年付或是年付,堵上租客自付房租的后路;

之后,再以各种优惠手段诱惑租客办理租金贷,让租客以每月多付一点点利息的代价,换取可以月付房租的贷款计划(也有某些长租公寓为了快速扩张资金池,选择自付利息)。

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对于租客来说,“强制贷款付租金”的行为,起码有两项要打上差评:

租客不知风险:许多房屋租赁中介通过租金打折等优惠手段以诱惑租客办理贷款或信用卡分期,但是在推销的过程中并没有明确告知甚至提及其中的贷款合同以及潜在风险;

租客不知情:比不知风险更糟的是,部分租客完全就是“被贷款”,在租客并无贷款需求或完全不知情的情况下,公寓/平台私自使用租客的身份信息办理了租金贷业务,而租客在租房全程中对于产生贷款事项并无认何了解,到头却被资金提供方追债。

2、资金池无人监管

资金池的构成,原来是房东剩余的房租,但由于有了期限差,长租公寓方就有了从资金池获得收益的可能性。

想通过资金池获益原本无可厚非。但是资金池在国内不合法,同时,长租公寓的资金池并没有任何监管介入,彻底成为了法外之地,无法奢求这类资金池能建立备付金制度。

这也是我吐槽过P2P的,如果把资金池的安危都置于企业家的良心上,那这个资金池里的资金到哪里去,就不好说了。

如果说长租公寓崩盘,也就是崩在这个地方。如果长租公寓资金池爆仓,对于几方都会带来严重的利益侵害:

房东的后续租金全部落空,只能选择驱赶房客;

租客的贷款合同签了一年,房子不让住了,贷款却还得还;

租金贷已经把钱支付给了长租公寓,但租客没房住,就不还贷款,最后产生大量坏帐。

与普通年付方式相比,使用分期的一年总付款金额更高,但普通年付需一次性拿出41880元的首付金额。

定义

ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

以“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例,其基础资产为小额贷款,自如1号以小额贷款的预期收益作保,发债融资,预期收益率5.39%,并由自如兜底。

是否使用自如分期由用户自行选择,在自如app上签约选择支付方式时,若勾选“自如白条”,就是选择了贷款方式,合作方为京东金融。

形态

如下是自如1号的交易结构图——

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为了便于大家理解,我画了一张简单的——

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与自如相比,蛋壳的贷款产品更为隐蔽。针对有租客反应租房时并不知道要分期贷款,直到签约时管家提示才知道,蛋壳公寓客服告诉新京报记者,蛋壳签订租房合同和贷款合同必须由管家代办,住户不能自己操作。

各方利益点

租客:减轻一次性付款压力,将租金拆解为月付

投资人:获得投资金额5.39%的收益

外贸信托:赚取贷款利息7.06%(自如所有贷款利率均为6.27%,贷款期限均为11个月,采用等额本息还款方式,在此种模式下月利息为0.57%,按照复利计算的年化利率为7.06%)

长租公寓方:赚取价差1.56%=7.06%-5.50%(循环期内按季度付息,计算5.39%的票面资金成本为5.50%)

据蛋壳公寓官网介绍,分期月付产品并无房租及相关优惠,仅仅是享受月付。例如房租3800元,押一付三首月需付15200元;使用分期月付后,首付7600元,之后每月付3800元。记者询问蛋壳客服得知,若客户中途退租,分期贷款合同解除,未发生的贷款不用客户还;若转租或换租,原合同终止,新签的合同重签申请分期。

利润分析

租金贷提供方利润=房租贷款产生的利息

长租公寓方利润=租客房租-房东房租-装修成本均摊-运营成本 ABS盈利

其中:租客户租>房东房租

记者走访我爱我家门店了解到,其旗下相寓也有信用租房产品,由相寓与芝麻信用、房司令合作推出。据业务员介绍,“若想通过芝麻信用分期付款,需在支付宝上扫码认证,通过的话就可以办理。”芝麻信用分700分以上免押金,700分以下押一付一,分期服务费为月租金的5.8%。以3000元房租为例,芝麻信用分700分以上用户首月支付3174元,以后每月支付3174元;700分以下用户首月支付6174元,以后每月支付3174元。如若中途退租,不仅需付租房违约金,还需付分期违约金,按借款合同规定付给房司令。

解析

不讲究的话,ABS模式可以看作是升级版的租金贷,只不过在上一个模式中,是引入了一个第三方来作资金提供并付出利息,而在ABS中,长租公寓通过发债得到大量资金,直接自己既做中介方,又做资金提供方,双枪齐发,提高利润。

同时,ABS虽然产生了募资,但这个资金池相对上一个模式中的资金池来说,资金有专门的托管机构,也因为有了多方参与并在国家备案而产生了更强的监管,基本能够做到专款专用,爆仓问题不大。

由于每天都会收到现金还款,自如ABS的现金流稳定,而且贷款额度和底层资产池具有小额分散特点,加上租金对租房的年轻人来说是一种稳定持续的支出,违约率较低,所以评级为AAA ,至今从未出现过逾期。

当然,ABS的底层资产并非房产租赁合同的债权,而是小额贷款,也是说明目前只做长租利润微薄,不足以支撑5.39%的资本价格,说明在当前市场环境下,如果长租没有金融手段参与,目前并算不是暴利。

但是,1号发行5亿,2号两期共20亿的规模,也亟需自如在ABS项目中,不断的扩大底层资产规模。最终产生的结果与资本的驱动效果类似,都需要去市场上抢夺房源。

而且,在资管新规已经明确要“去通道”的前提下,自如这种操作前景也不容乐观。​

最后想说一句,尽管长租公寓确有值得整改和修正的地方,但是长租公寓带来的暴雷和社会问题,从严重程度上是不会超越P2P的,毕竟长租公寓倒塌暴雷,损失的是最多不过一年的房租,而P2P暴雷,却是毁了好多人的一生积蓄。量级不同,灾难亦不同。长租公寓,需要的是监管介入下的正规经营,而不是放大恐慌下的一棍子敲死。

以一张截图作为今天文章的结尾,这是今天鼎家暴雷后,两位群友的对话。个中滋味,大家可以自己体会。

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微信公众号:萌马有钱

分析称ABS存在底层资产违约风险

房租分期最早出现在2014年,而后长租公寓方“二房东”的“参与感”越来越强,围绕房租的金融衍生品的设计也愈加复杂。

沣信资本产品研发部副总裁陈岱认为这背后的深层原因在于资本的逐利性本质。“房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。随着市场逐步从增量时代进入存量时代,资本的风口也在向后端专业服务和资产管理转移。在政策大力支持长租住房发展背景下,资本大举进入这个行业不足为奇。”

天眼查信息,北京自如资产管理有限公司100%控股了北京自如生活资产管理有限公司与北京自如众诚友融信息科技有限公司。后者作为发行人,以中信证券股份有限公司为管理人,在上交所发行了两支总计金额为25亿元的资产证券化产品。即2017年8月4日发行的“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”,发行金额为5亿元;2018年1月29日发行的“中信证券-自如2号第期房租分期信托受益权资产支持专项计划”,总发行金额为20亿元。

据了解,ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

以“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例,其基础资产为房租,并且房租被作为预期收益作保,发债融资,预期收益率5.39%。

那么,长租公寓是否真的如市场人士所言无本万利呢?一位有关消费金融领域的投资机构负责人称,作为投资方看,主要看的两个问题是盈利模式和租售比,盈利模式是关注的核心。“房租收入减去拿房的成本,减去运营成本,可能不赚钱。”

对于ABS模式下的风险,陈岱认为,信用方面就是底层资产出现了大面积的违约,导致回款无法支付各级别的本金和收益,这里需要强调的是,ABS产品关注的是底层资产质量,而不是发起人的信用,当然增信措施也是很重要的。

另外一点值得注意的是,在长租公寓ABS中,房屋中介方作为发行的ABS产品的资产服务机构,其主要负责构建及维护消费场景、提供数据支持及资产管理服务,最重要的是要确保能够持续的生成优质的底层基础资产,这是主要风险点,也是目前市场上发生哄抬租金抢占房源的最根本原因之一。

除了ABS,租房贷的另一主要资金来源即为银行。7月25日,新京报记者以租客身份到蛋壳租房,付款方式为贷款。从借据及合同详情上看,新京报记者总的借款金额为24530元,年利率为9.86%,总利息为1154.34元,收款方为紫梧桐资产管理有限公司,每月还款为25日,贷款发放人为微众银行,借款用途处写明为租房。

如何看待长租公寓方资金池问题?一金融人士表示,与共享单车押金问题很相像,核心风险就在于资金的流动性问题。除了监管层面对资金加以限制,目前还没有其他方式能够解决控制资金投向的方式。

不贷款每月要多交446元房租

租客在签约时,向小贷平台办理一笔相当于一年房租的贷款,之后每个月缴纳的租金,实质是偿还平台的租金贷。不少今年毕业的大学生都经历了这样的事情。

今年7月初,大学生李晓在蛋壳公寓APP上找到朝阳区小红门鸿博家园一间约14平方米的房间,标价月付2230元。签合同时管家才告诉她,要享受月付2230元的价格,需要与平台、第三方金融机构签订一份贷款合同,由第三方金融机构向平台支付全年租金,住户每月按时向第三方金融机构缴纳月租金。如果不使用贷款的方式,每月租金要多出20%,也就是每月2676元。

算了一下差价,不贷款的话每月要多交446元,李晓选择了贷款的方式租下那间房子,蛋壳管家最终为其办理了微众银行的贷款,并让小李去办了一张中国银行的借记卡,每月的租金缴纳直接在该卡内扣款。

今年毕业的苏华,通过位于长春桥的一家名为“飞象长租”的中介公司,租下了人大附近的一套三居室中的一间卧室。在签合同时,中介突然告知房租的缴纳是用贷款形式。“之前看房、沟通的过程中从来没提过贷款的事,直到签合同时才说要办贷款,而且也不能拒绝,要租他家的房只能接受这种方式。”贷款使用的是一个“元宝e家”的APP。

苏华向新京报记者出示了“元宝e家”上的贷款详情,每个月7日还款,钱直接从银行卡划扣,若没有划扣成功视作逾期,逾期手续费是每天收取当期应还款金额的千分之一。“中介告诉我是没有利息的,只是逾期会有利息”。

但她与中介签的租房合同中没有提及这一贷款,再三要求后,中介才以手写形式补充说明“如果中断合同由中介承担剩余贷款”。苏华表示担心这个手写说明的法律效力,“如果中间退租的话,剩余的贷款不知道是不是还要我还。”

事实上,早在2017年,“元宝e家”就被爆出卷入租房“被贷款”风波,涉事地产中介公司包括北京昊园恒业房地产经纪有限公司、上海的长租公寓爱公寓。

托管一年起步 每年只能拿到11个月房租

从房东的角度来看,托管模式下,房东与金色时光直接签约,托管期一年起步,“可以签两年、三年或五年,但无论托管几年给房东的都是一个价。”一位顺义地区金色时光业务人员告诉新京报记者,并且对房东只能按月付房租款,单月结算。

以1年托管期为例,事实上,金色时光跟房东签的是11个月合同,即由金色时光支付给房东11个月年房租。金色时光对房东的托管房屋有一个月的“控制期”,用来为房子配东西、托管后找租客。而这一个月的房费就算作房东支付的费用。

租客是与金色时光签合同,中介收取1个月房费的押金。同时,该位金色时光的业务人员表示,不存在租房贷。

当记者作为房东方,向理想空间业务人员咨询时,理想空间的托管模式有两种价位。托管期限为3年或5年,5年托期的每年向房东递增100元房费(即5年共计递增500元),3年托管则不递增,且3年由理想空间配置的家具家电不留下,而5年期家具家电则可以留下。房东需要向理想空间支付每月50元的维修费用,即每年支付给理想空间600元。房东与理想空间签托管合同,理想空间对房东押一付三、季付房费。

租客也是押一付三,如果月付,租客要在与理想空间签订的月租金基础上再每月增加100元。与租客之间没有贷款软件或APP,不出现第三方贷款公司或银行。

■ 评论

谨防“租房贷”引发局灶性金融风险

近日,违规“租房贷”成为舆论指责的焦点。昨日,北京也有市民反映类似的情况。对此,市住建委相关负责人表示,市住建委已经会同市银监局、市金融局等启动调查“租房贷”,将严查这些中介机构的资金来源和流向,一旦查实违规行为,将从严处罚。

“租房贷”本身并无原罪。当前舆论指责的焦点主要涉及两个方面问题,一是存在高度信息不对称,以信用租赁的名义,在租客不知情的情况下,使用了“租房贷”。二是成为中介或者长租公寓一种盈利模式,其利润远远超过房租,异化成为一种类金融盈利模式,假如这种模式不及时监管的话,这会带来局灶性金融风险。

据新华社报道,因无须交押金的“信用免押金”,对租客极具吸引力,但实际上是一笔贷款业务,需要办理储蓄卡并“授权托管”,有的需要授权金额达到匪夷所思的500万,即便是从租金及服务费对等的情况下,任何一个租客都不应该授权资金托管500万。至少存在过度授权,这是违规的。这种授权隐藏了很大的风险,尤其是假如对方获取了密码。

意味着持卡人有自主处置权限,再不能证明持卡人非法持有的情况下,很可能被视为银行卡拥有者授权持卡人处置。

这种说好的押零付一,实际上是由消费者以绑定本人名下储蓄卡做担保的形式,通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款。该第三方互联网金融公司将租户需缴纳的租金总额,一次性转账至我爱我家,消费者按月缴纳房屋租金及5.8%的“服务费”予该金融公司。

目前,中介与金融公司如何分享这笔利润尚不得而知,但从中介公司的角度来说,一次性获得了租金总额,获得了现金流,实际上是利益金融手段在租房环节加杠杆,同时这种加杠杆又不以中介公司本身实力或信用获取资金,而是分散到租客身上,可能放大倍数,到一定程度或许引发局灶性金融风险。

□盘和林(中国财政科学研究院应用经济学博士后)

A12-A13版采写/新京报记者 顾志娟 陈鹏 黄鑫雨 张晓兰 实习生 赵昕 陈诗怡 杨璐萍

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