北京五环成分界线,限价令下北京新房市场质变
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  北京过去2年土地供应高峰逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的入市,极大地缓解了市场的供需矛盾。从土地供应来看,预计后续还将有大量的限竞房入市,未来这一品类的供应比例将继续提高。

  经过“限价令”的严厉调控下的北京新房市场,正在悄然发生质变。新房的供应量有所增加,供应结构也出现变化。

限竞房入市三年,北京新房市场的格局不断被搅动并且重塑。当限竞房以井喷之势供应时,改变的不止是市场均价,还有供求关系。

导读

  经过“限价令”的严厉调控下的北京新房市场,正在悄然发生质变。新房的供应量有所增加,供应结构也出现变化。

  根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京有66个新房项目领取预售许可证,形成供应18946套,面积241.14万平方米。这一规模比去年同期有明显提高。

根据中原地产最新数据统计,北京新建商品房已有约7.13万套库存(统计口径为所有商品房住宅含限竞房),比2017年上涨2万余套,预计可静态消化3年,北京迎来8年来最高库存量。这对于每年只能销售2-3万套的北京市场来说,无疑是巨大的库存压力。

2015年成交的住宅用地中能够出产豪宅项目的多达23宗,其中至少10个项目有冲击10万 的可能,预计2016年北京公寓豪宅市场供应量将有所增加,而顶豪项目所占比重也将进一步加大。如果说2015年是北京豪宅市场的元年,那么2016年将成为豪宅市场进击的一年。

  根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京有66个新房项目领取预售许可证,形成供应18946套,面积241.14万平方米。这一规模比去年同期有明显提高。

  与此同时,今年新增的新房供应中,非别墅住房套数达到84.6%,也高于去年同期。

随着2016年9月北京国土局挂出海淀、大兴的5宗住宅地块,10月发布补充公告,北京第一次出现采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让,这一竞拍方式此后一直被沿用,其上市的房源被称作“限竞房”。

本报记者 王营 北京报道

澳门新萄京最大平台,  与此同时,今年新增的新房供应中,非别墅住房套数达到84.6%,也高于去年同期。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,一方面,今年北京的限价政策较为严厉,在一定程度上限制了高端住宅项目的入市;另一方面,过去两年来北京的土地供应增加,并在今年形成住宅供应。而限竞房的推出,同样为市场增加了普通住宅的供应。

限竞房地块真正意义上大面积供应出现在2017年,当年北京共成交71宗住宅地块,限竞房地块有45宗,占比63.38%。截至今年5月底,北京共出让了92宗限竞房地块,合计规划建面达到851万平米。

“今年三万八,明年八万三。”这是位于北京南四环榴乡桥板块中冶·德贤公馆项目于2015年底打出的一次促销口号。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,一方面,今年北京的限价政策较为严厉,在一定程度上限制了高端住宅项目的入市;另一方面,过去两年来北京的土地供应增加,并在今年形成住宅供应。而限竞房的推出,同样为市场增加了普通住宅的供应。

  限竞房强势入市

限竞房土地的大量供应,以及相应房源集中入市,带来北京楼市供应高峰。在库存创下多年新高的基础上,企业去化压力大增,但另一方面,购房者可选择的空间变得更为从容。

知情人士透露,该项目年前促销推了一批单价最低3.8万元/平方米的房源,而2016年周边中国金茂即将推出的项目入市价格可能在12-15万元/平方米。故而他们敢于做出这样的口号。

  限竞房强势入市

  根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京供应的新房套数比去年同期增长了35.9%,供应面积增长21.1%。这也是最近几年来同期北京新房供应的最高水平。

限竞房难关

随着北京地价高涨,在售新盘价格正以亢奋的方式发挥着想象力。中原地产研究部统计显示,五环已经成为北京高端物业的分界线。从市场成交看,五环内平均单套成交额在2015年为800万,而在2016年前十余天签约的五环内商品住宅中,平均单套已达984万,进入普遍豪宅阶段。五环内商品房成交均价从2015年开始,进入5万元/平方米时代,而在2016年伊始,成交均价已经达到了56452元/平方米。

  根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京供应的新房套数比去年同期增长了35.9%,供应面积增长21.1%。这也是最近几年来同期北京新房供应的最高水平。

  近几年来,北京新房供应和成交量均不高,土地交易规模偏低被认为是重要原因。

位于房山良乡的旭辉城是北京第一个拿到预售证的限竞房项目,根据北京市住建委资料,该项目于2018年6月10日取证,预售批准销售套数为754套。到目前,中原地产给出的数据显示,旭辉城累计成交套数只有96套,去化率仅为12.7%,且成交均价为34963元/平米,远低于最低限售价38994.4元/平米。

“五环内遍地是豪宅”

  近几年来,北京新房供应和成交量均不高,土地交易规模偏低被认为是重要原因。

  按照郭毅的观点,今年北京新房供应量增加,很大程度上在于去年土地供应规模提升。官方数据显示,2017年北京土地市场供应面积1697平方米,同比增长190%,创近四年新高。其中,住宅用地供应93宗,供应面积1254万平方米,为近四年最高,同比增加4倍。

北京市住建委网站显示,该房源预售许可的期限已到期,未售房屋不能进行预售合同网上签约,需申请办理现房销售后,才能进行现房合同网签。

2014年9月30日,北京市住建委调整北京市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格。按照新标准,五环内单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元的房屋,即可认定为“普通住宅”,享受税收优惠政策;五环到六环普通住宅的认定标准为单价31680元/平方米、总价374万元;六环外普通住宅的认定标准为单价23760元/平方米,总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

  按照郭毅的观点,今年北京新房供应量增加,很大程度上在于去年土地供应规模提升。官方数据显示,2017年北京土地市场供应面积1697平方米,同比增长190%,创近四年新高。其中,住宅用地供应93宗,供应面积1254万平方米,为近四年最高,同比增加4倍。

  从2016年末开始,北京在土地出让中重新祭出“限房价、竞地价”的规则。在此规则下,大量地块竞出,并在今年以“限竞房”的形式供应到市场中。

旭辉城的表现只是限竞房市场的一个缩影,据中原地产是据统计,过去三年北京共出让92宗限竞房地块,合计规划建面达到851万平米,累计投资量超过5000亿元。

该标准在以往的基础上进行了一定程度的提高。

  从2016年末开始,北京在土地出让中重新祭出“限房价、竞地价”的规则。在此规则下,大量地块竞出,并在今年以“限竞房”的形式供应到市场中。

  根据北京市住建委的数据,在今年新增的新房供应中,限竞房项目有13个,累计供应住宅5844套,成为一个重要的供应来源。

然而经过人为限价的房源并未受到市场的青睐,合计网签只有250亿元,考虑到网签的滞后性,预计销售货值也只有500亿上下,仅能覆盖多年开发的利息成本。中原地产首席分析师张大伟对第一财经说:“对于限竞房来说,开盘能去化3-4成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,就已经属于优秀。”

然而,中原地产研究部统计数据显示,随着市场发展,2015年被认定为非普通住宅的比例越来越少。仅从房价角度看,(可能存在面积超过144平方米的)全市2015年成交的50892套非别墅住宅中,有8933套将被认定为非普通住宅,占比达17.6%,而在 2014年占比只有14%。其中五环内变化最大:被认定为非普通住宅的比例达到47.7%,2014年仅占比32.1%。其他环线的比例也有上涨,六环外被认定为非普通住宅的比例达到8.9%。

  根据北京市住建委的数据,在今年新增的新房供应中,限竞房项目有13个,累计供应住宅5844套,成为一个重要的供应来源。

  郭毅表示,普通住宅的开发节奏本身就快于豪宅。因此,当普通住宅地块供应量增加时,形成房屋实际供应的周期就相对较短。其中,今年限竞房供应增加,正是由于上述原因。

去化难题加剧了开发企业的焦虑,原本就人为折价了的限竞房也同样开启了价格竞赛。位于大兴的首创远洋·禧瑞天著限售价为52695元/平米,然而入市销售均价只有4.8万元/平米;中海云筑限售价42158元/平米,入市销售均价却为3.6万元/平米上下。

五环已经成为新房市场上北京高端物业的分界线。

  郭毅表示,普通住宅的开发节奏本身就快于豪宅。因此,当普通住宅地块供应量增加时,形成房屋实际供应的周期就相对较短。其中,今年限竞房供应增加,正是由于上述原因。

  今年1月4日,电建地产以16.75亿拿下丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造地块,这也成为2018年北京土地首拍。到8月19日,该地块上的限竞房项目“电建地产·洺悦苑”首期住宅就已开盘。节奏明显快于市场平均水平。

对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,近9万套限竞房的供应使得北京新房市场已经出现饱和,而北京正常每年新房销售量只有2-3万套。在这种情况下,限竞房也没有任何优势,要么降价跑量,要么品质地段过硬。

值得注意的是,2013年成交总价在500-1000万改善性中高端住宅中,56.4%位于五环内;而在2015年这一比例只有30%,五环外占比高达70%。北京的豪宅已经开始五环化:1000万以上的豪宅,也已经开始五环化。

  今年1月4日,电建地产以16.75亿拿下丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造地块,这也成为2018年北京土地首拍。到8月19日,该地块上的限竞房项目“电建地产·洺悦苑”首期住宅就已开盘。节奏明显快于市场平均水平。

  中原地产指出,北京过去2年土地供应高峰逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的入市,极大地缓解了市场的供需矛盾。从土地供应来看,预计后续还将有大量的限竞房入市,未来这一品类的供应比例将继续提高。

对于购房者来说,从前那种“日光盘”现象不复存在,也有了更多选择余地。

中原地产分析师张大伟认为,2015年北京土地成交额突破2000亿,楼面价超过3万元/平方米的地块达到26宗,地价超过房价成为新常态;豪宅化成为另一新常态,这一年北京豪宅成交占比明显增加,总价超过1000万、单价超10万元/平方米的新建物业签约均价创历史纪录。即使从商品住宅签约总价看,单套平均也已经达到370万。开发商如今出货都比较谨慎,对价格预期高。

  中原地产指出,北京过去2年土地供应高峰逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的入市,极大地缓解了市场的供需矛盾。从土地供应来看,预计后续还将有大量的限竞房入市,未来这一品类的供应比例将继续提高。

  该机构还认为,在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,北京楼市将逐渐进入供应加量周期。

高端产品入市

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,自2013年土地拍卖加入竞建自住房后,“面粉贵于面包”的高价地块开始频频出现,并且在2015年达到顶峰,土地市场“逢拍必火”,高价地逐渐向五环甚至六环蔓延,核心区域地块成交价更是屡创新高。在此背景下,大量处于临界价格点的普宅项目纷纷提升价格迈入公寓豪宅行列,基数增大也使豪宅市场成交出现快速增长。另外,纯新盘豪宅项目入市价格高耸,多个10万 顶豪项目进入市场。进入2016年,随着2015年拿下的高价地开始进入市场,北京公寓豪宅市场顶豪化将更加明显。

  该机构还认为,在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,北京楼市将逐渐进入供应加量周期。

  市场走向“量增价稳”

限竞房搅动北京新房市场的背后,还有一股力量在暗暗发力:高端项目陆续拿证入市。

风险在加大

  市场走向“量增价稳”

  与普通住宅相比,今年高端住宅的供应量相对平稳。根据官方数据,截至8月21日,北京供应别墅项目29个,合计2923套,面积69.14万平方米。去年同期的数据是33个别墅项目,房屋2446套,面积69.39万平方米。

5月21日,北京连批3个纯商品房住宅项目,分别是葛洲坝中国府、首开缇香郡、北京庄园。葛洲坝中国府地块是央企葛洲坝在2015年拿下的南城樊家村地王,创造了7.5万元/平米的单价地王,在当年也被喻为“最勇敢接盘侠”。

北京新房市场豪宅量增加并不意味着市场情况就一定好。

  与普通住宅相比,今年高端住宅的供应量相对平稳。根据官方数据,截至8月21日,北京供应别墅项目29个,合计2923套,面积69.14万平方米。去年同期的数据是33个别墅项目,房屋2446套,面积69.39万平方米。

  但今年北京的“限价令”更加严厉,使得豪宅项目价格并不高。截至目前,今年北京入市的新房项目最高均价不超过9万元。而在去年,部分单价超过10万元以上的项目被放行,其中包括单价达到12.5万元的“中骏天宸”。

经过了快4年的酝酿,中国府终于拿到预售证。而之所以怀抱地王却迟迟不开盘,葛洲坝很无奈,该地块本应在2016下半年或2017上半年开盘,然而彼时市场火热,北京高端住宅限价也是史上最严,一直想卖出15万单价的中国府迟迟拿不到预售。

一家豪宅代理机构负责人告诉21世纪经济报道记者,豪宅市场分化严重,代理都要很小心,做不好就会赔。开发商普遍定的销售目标都比较高,完成压力很大。如今开发商换人频繁,合作方都难做。

  但今年北京的“限价令”更加严厉,使得豪宅项目价格并不高。截至目前,今年北京入市的新房项目最高均价不超过9万元。而在去年,部分单价超过10万元以上的项目被放行,其中包括单价达到12.5万元的“中骏天宸”。

  多数分析人士认为,未来一段时间,北京的限价政策不会有根本性松动。根据统计局的数据,今年7月北京市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,自今年3月以来,一直保持持平或增长态势。

扛了将近4年之久,在高额的开发成本压顶之下,中国府终于取证,市场预计单价在12.3万元/平米,然而也有营销口业内人士表示,中国府的单价很可能只有11万/平米上下。面对7.5万元/平米的楼面价,及4年的捂地成本,中国府此番很可能面临赔本回款的局面。

该人士认为,位于五环内的豪宅销售情况相对乐观,但五环外的一些高价地入市压力就会很大。此外,北京南城新盘售价一直不高,但随着地价高涨,地王项目入市压力也不会小。

  多数分析人士认为,未来一段时间,北京的限价政策不会有根本性松动。根据统计局的数据,今年7月北京市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,自今年3月以来,一直保持持平或增长态势。

  这种情况使得北京高端豪宅的供应变得更加稀缺。近日,位于南三环的“懋源·璟岳”项目正式开放。该项目前身为2013年的夏家胡同“地王”。当时,懋源以17.7亿元的总价获得该地块,溢价率30.2%,剔除保障房部分,楼面价高达45819元/平方米。这也是当年北京的单价“地王”。

而位于顺义的北京庄园更是近年来难得的高端产品,据悉产品售价在单套1亿元,这是北京多年来少见的顶豪产品。该项目同样面临难以入市困局,项目从2017年开始就有面世计划,两年来不断展示示范区、样板间等,终于在两年后拿到预售。

位于北京五环外东坝区域的一个项目曾于2015年11月19日公开亮相,至今尚未开盘。据相关人士透露,该项目未来售价会在8-10万元/平方米,户型面积为260-330万平方米两个户型,总价比较高。由于是地王项目,售价也是东坝区域和孙河区域最贵,再加上邻近的孙河区域别墅产品特别多,从而形成激烈竞争。

  这种情况使得北京高端豪宅的供应变得更加稀缺。近日,位于南三环的“懋源·璟岳”项目正式开放。该项目前身为2013年的夏家胡同“地王”。当时,懋源以17.7亿元的总价获得该地块,溢价率30.2%,剔除保障房部分,楼面价高达45819元/平方米。这也是当年北京的单价“地王”。

  由于该项目地段优越,且产品被打造成低密别墅,有业内人士估算,项目单价将超过10万元。但目前价格尚未最终确定,入市时间也未确定。

当面向刚需的限竞房与面向改善的高端产品同时大批量出现在北京市场时,那么北京新房市场就正在逐步由卖房市场转变为买方市场。

2016年将是北京豪宅市场竞争最激烈的一年。据中原地产统计,未来单价超过10万元/平方米的项目将有60个;其中有35-40个项目在 2015年已经出现过单价超过8万元/平方米的签约,未来一年单价都将有可能超过10万元/平方米(其中个别已经接近清盘,但最后的售价依然超过10万元 /平发米)。

  由于该项目地段优越,且产品被打造成低密别墅,有业内人士估算,项目单价将超过10万元。但目前价格尚未最终确定,入市时间也未确定。

  懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强向21世纪经济报道表示,企业能做的就是把产品做好,“其余的交给市场”。

这集中体现在顺义和青龙湖这两个片区中。从2017年到目前,顺义有超过10宗宅地供应,目前在售或预售的包括公园17区、中铁诺德·阅墅、橡树珑湾等在内有超过10个,且均价基本在4.5-5.5万元/平米之间,产品类型相似。

张大伟测算,按照未来一年60个顶豪项目,预期入市每个项目50套左右计算,待售的项目顶豪数据将高达3000套。而北京历史上一年卖出的单价超过10万元/平方米的历史最高纪录只有260套,即使将样本延伸到8万元/平方米签约所有居住类也只有673套。也就是说,2016年北京豪宅市场库存即使乐观,去化时间也需5-10年。

  懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强向21世纪经济报道表示,企业能做的就是把产品做好,“其余的交给市场”。

  郭毅认为,在土地交易升温和“限价令”的共同作用下,未来北京新房市场的供应量将继续增加。其中,普通住宅的比重会有所增多,高端住宅比重下降,但稀缺性会进一步凸显。

与顺义相似,在目前被热议的青龙湖板块中,金地大湖风华、龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖、万科翡翠西湖、万科国开东方、中铁建地块,共6个在售、预售或住宅地块同时供应,且产品类型均为洋房 叠拼。

而北京豪宅成交依然集中在少部分项目中。成交超过十套的顶豪项目依然集中在盘古大观、万柳书院、使馆壹号院、西宸原著等。懋源·红玺台相关负责人称,2015年上半年,该楼盘也曾推出310平方米的定制级平层,总价达到3000万元级别,单价约10万元/平方米。最终项目在2015年签约总额为 14亿元,在北京豪宅市场上挤进前十。他们认为,在愈发激烈的北京豪宅市场上,一些老牌豪宅项目的地段优势反而凸显。

  郭毅认为,在土地交易升温和“限价令”的共同作用下,未来北京新房市场的供应量将继续增加。其中,普通住宅的比重会有所增多,高端住宅比重下降,但稀缺性会进一步凸显。

  多数机构认为,这种情况既有利于北京新房成交量的回升,也有利于价格的平稳。

这两个区域内有超过3000套房源同时供应,更艰难的是产品类型相似、均价靠近,可以说在供应压顶的情况下,类似这样的区域在目前北京市场上,打的就是一场面对面的肉搏战,谁能抢占入市时间,谁的产品更能赢过一个身位,谁就将在这场战争中获胜。

对于一些纯新盘豪宅,亚豪机构市场总监郭毅认为,2015年最后一个月纯新盘豪宅共有6个项目入市,这些项目前身多为近两年的高价地块,高昂的土地成本所带来的资金压力,使这些项目打造产品时间缩短,入市节奏加快。2015年成交的住宅用地中能够出产豪宅项目的多达23宗,其中至少10个项目有冲击10万 的可能,因此预计2016年北京公寓豪宅市场供应量将有所增加,而顶豪项目所占比重也将进一步加大,如果说2015年是北京豪宅市场的元年,那么2016年将成为豪宅市场进击的一年。

  多数机构认为,这种情况既有利于北京新房成交量的回升,也有利于价格的平稳。

  我爱我家集团研究院指出,随着供应量的增加和调控力度不减,未来北京楼市将保持“量增价稳”的趋势。按照该机构的数据,7月北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签2702套,环比上升61.41%,同比上升63.16%。当月北京市新建商品住宅的成交均价是42933元/平方米,环比下降13.29%,同比下降17.91%。

对此,张大伟表示,北京市场过去两年土地供应高峰开始逐渐反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量项目入市,北京已经正式确立供大于求的基本面,购房者的观望态度将更趋明显。

  我爱我家集团研究院指出,随着供应量的增加和调控力度不减,未来北京楼市将保持“量增价稳”的趋势。按照该机构的数据,7月北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签2702套,环比上升61.41%,同比上升63.16%。当月北京市新建商品住宅的成交均价是42933元/平方米,环比下降13.29%,同比下降17.91%。

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然而从另一个方面来看,限竞房的大量供应以及纯商品住宅的纷纷入市,给了购房人更多的选择机会。在竞争充分的市场中,购房人可以选择性价比更高的限竞房,或是选择地段更好的纯商品住宅。

  (编辑:黄锴)

土地市场疲软

  责任编辑:李锋

新房市场这样的表现,将很大可能传导至土地市场上。

5月17日、24日,北京分别挂出6宗经营性用地,起始总价为186.54亿元,建设用地面积合计37.36万平,这6宗地块分别位于顺义区高丽营镇、平谷区金海湖镇、石景山区古城南、北京经济技术开发区、怀柔区。6宗地块中均含有体量不小的宅地面积。

而在这之前,5月9日,北京罕见举行了土地推介会,这种情况在全国都极为少见,在北京更是多年未见。此次推介会共推介57宗经营性用地,除了东、西城外,北京其他14个辖区以及北京经济技术开发区都有地块推出,土地总面积383万平方米。其中,住宅建设用地共计44宗,面积约321万平方米,还有9宗共有产权房用地,以及13宗商服用地。

郭毅表示,推介会上宅地面积共计约543万平米,再加上今年已经创的宅地面积,2019年将推出785万平米的宅地,而2017和2018年两年,北京商品住宅累计成交总面积也只有734万平米。

供大于求的局面在土地市场也一样明显。

对于这样集中的供地模式,有业内专家分析表示,随着银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》的下发,严查表内外资金用于前端融资,房企的资金面或再度面临收紧。

与此同时,北京新房供应量较大,在纯商品住宅和限竞房的双重供给之下,开发企业拿地动力或显不足。

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