在北京租房,求解租房贵是如何形成的
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  近日来,关于北京等一线城市房租暴涨的消息引发各界热议。

  从前“买不起房租房”,随着租价快速上涨,许多人发现“买不起也租不起”

  近期,部分一线城市房租上涨明显,长租公 寓也被推至风口浪尖。作为中国住房租赁市场发展的新业态,长租公 寓问题到底出在哪?它和上涨的房租之间有多大关联?租购并举究竟如何进行?围绕这些问题,本报记者进行了采访。

(点击上面蓝字赵秀池添加关注,浏览更多房地产资讯)

  8月6日,我爱我家(5.510, -0.01, -0.18%)集团研究院统计显示,7月北京市月租金为4902元/套,环比上涨2.9%。8月13日,贝壳研究院发布的数据显示,7月北京租赁成交量环比增加19.2%,月租金为91.5元/平方米,环比上涨2.2%。

  房租多高是合理(民生视线)

  长租公 寓啥模样

2018年的盛夏,北京住房租赁市场也很“火”。

  对于本轮房租上涨,市场多归结为如下几个原因:一是群租房、违建房清理带来的供给减少;二是七八月是毕业季,租房需求高涨,房主或中介机构拥有更大的议价权;三是资本介入租房市场,巨头为谋求市场份额斥资哄抬房租价格。

  大中城市房价高企,让中低收入者纷纷感叹“买不起房”,继而转变观念去租房。而现在,越来越多的租房者发现,租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比丝毫不“逊色”,逐渐演变成“买不起也租不起”。

  ——主打品牌和品质,价格相对更高,近年政策利好多

据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套,环比上涨了4.2%,同比上涨了8%。2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,同比上涨3.8%,较2017年下半年上涨7.24%。

  对此,北京市住建委快速反应:8月17日,联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公 寓等主要住房租赁企业负责人,并发布公告称,企业不得哄抬租金、靠恶性竞争来抢占房源。

  随着今年毕业季来临,北上广等一线城市的租房需求量又将出现“井喷”状态。房租会不会越涨越高?与收入、房价相比,房租有没有一个相对合理的区间?稳定房租难不难?记者进行了探访。

  对于许多在一线城市工作的年轻人来说,长租公 寓并不陌生。“如果你需要长期租房,又对房屋内部装修、设施和环境卫生有一定要求,希望找到真实有保障的房源,长租公 寓是相对省心的选择。”在北京工作3年的小王对本报记者说。

如果按照每平方米的月租金计算,诸葛找房数据研究中心的数据显示:2018年7月北京市月租金为90.12元/平方米,比6月份的86.4元/平方米上涨约4.3%;6月份租金则又比5月份的80.5元/平方米上涨约7.3%。

  实际上,房租过快上涨并非新鲜事。据房天下租房网数据,到2018年3月,全国17个城市房租价格整体上升,年均上涨8%~15%,一线城市像北京涨幅25.9%,上海涨幅19.5%。而从记者及不少朋友在北京租房的亲身体会来看,过去4年内曾租住过的地段、品质类似的房源租住价格近乎翻倍。由此可见,近年来,房租快速上涨现象长期存在。归结于特殊事件或周期性因素虽然有其道理,但不能解释所有问题。真正理解当前租房市场现状,需要厘清如下几个问题:

  “住”成为奋斗首要目标

  长租公 寓没有明确的定义,它一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋,无需直接和房东接触,租期一般以一年居多。除房屋本身外,公 寓还提供保洁、维修、安保等附加服务。目前市场上既有像万科、龙湖这种通过自建、收购等方式持有房源对外出租的;也有像自如、相寓、蛋壳公 寓这种通过长期租赁或受托管理等方式获取房源再行转租的。与普通租房相比,长租公 寓主打的是品牌和品质,价格也相应更高一些。

北京房租的涨幅算多吗?

  租金到底贵不贵?

  一线城市房租收入比达40%

  长租公 寓在中国的兴起,还只是近几年的事情。小王记得2015年毕业那会儿,长租公 寓品牌一下变成了更受青睐的选择。“以前听过不少黑中介和黑房东的遭遇,租客的权益常常得不到保障,而在长租公 寓品牌这儿,你至少能对租住房屋的软硬件有一个合理期待。”小王说。

上涨原因何在?

  长期以来,为了说明国内热点城市房价之高,“租售比”(每个月的月租与房屋总价的比值)过高被视为房价过高的证明。根据国际标准,一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200~1∶300。而北京的租售比虽未查到完整数据,但如果按照部分中介网站同小区内的同户型售房价格与租房价格计算,租售比可达1∶700。当然,如此租售比有两种可能:一种是租金过低,一种则是房价过高。而后者则是更为市场所接受的解释。

  一套100多平方米的房子被隔断为6居室,分为二人间至八人间不等,常住有20人左右。每张床铺价格为每月500—900元。这是位于北京市朝阳区双井地区某小区一套典型的群租房。在这里住了半年的秦女士告诉记者,这样的出租房空间十分拥挤,卫生设施不够用,人员流动性大,安全没保障。住进来半年多,她也没和房东签过正规租赁合同,但即便如此,这屋子从来没空过,一直人满为患。

  打破中国租房市场长久以来的C2C(房东对租户)模式,对房屋加以装修改造,抓住年轻租房群体的需求,不少长租公 寓品牌实现了前期的快速发展。例如,链家旗下品牌自如称,经过5年的发展,已拥有自如房屋40万间,8栋自如寓,服务北京、上海、深圳、杭州、南京超过100万客户。

北京的房租涨了。《中国经济周刊》记者采访的多位业内专家都认同这一点,但对于涨幅快慢,在表述上各有不同。

  而租售比之外,租收比也是考量租金价格合理性的关键指标。根据58同城的住房市场报告,2018年第一季度,北京以人均月租金价格2514元领跑全国,而2017年北京市人均可支配收入为57230元。如此,按照平均水平计算,房租要占去收入的50%以上。而国际通常认可的房租收入比通常在30%以内,超过这个数值,生活的压力就会增大。上述数据意味着:对于房主而言,租金的投 资回报或许比不上房屋自身的增值空间大,但对于租房者而言,租房负担不轻。

  “就是因为便宜。”秦女士说,就在同一个小区内,60平方米的一室一厅月租金在5000元左右,自己虽然每个月收入有五六千元,但也负担不起这么高昂的房租,只得暂时屈居群租房。

  这背后是市场租赁需求的支撑。我爱我家(5.570, 0.06, 1.09%)集团研究院统计显示,今年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%;另有数据显示,1-5月“90后”租房客群在北京地区全部租客中的占比近三成,“以租代购”正成为越来越多年轻人的选择。“在北京两三年了,房价太高,一直都是租房住。”就职于某网络公司的蒋女士说。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池直言:“近期房租上涨较快。”

  房租贵是如何形成的?

澳门新萄京最大平台 ,  据北京市统计局日前公布数据显示,2013年4月份,北京市居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中,包括城区与郊区在内的住房租金上涨7.6%。“这两年房租长的确实比较快,尤其是北京上海这些城市,从2011年开始,房租与上一年相比,涨幅都在15%左右。这是一个很高的涨幅。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。

  “租购并举”的住房制度也为住房租赁市场带来政策利好。2017年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务,并选取广州、深圳等12个城市开展试点。反映最灵敏的是企业,除早已开展长租公 寓业务的万科和链家等知名房企外,仅今年3月,就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公 寓市场。此外互联网公司和小型中介机构等,也纷纷入驻长租公 寓市场。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷说:“相对历史数据来说,房租单月环比涨幅超过2%,相对来说涨速比较快。”

  如果从市场运行的角度而言,租金贵似乎是市场的自发行为,反映了供求关系中的卖方优势。而从实际情况看,一线、热点二线城市等外来人口流入较多的地区租金偏高,三、四线城市租金偏低也符合这一规律。

  面对日渐增长的租金,绝大多数租房者称“难以承受”。目前在大中城市,租房者多数是无房、买不起房以及在当地就业时间较短的中低收入者,比如刚毕业的大学生以及外来务工者。租房是他们的“刚性需求”,但他们中多数人的月收入付完房租后仅够“温饱”。

  对房租上涨影响几何

我爱我家集团研究院院长胡景晖则表示:“套均月租金的年度同比涨幅,比二三线城市要快一点,但与北京以往相比,毕竟目前还是个位数,算说得过去,比如2007、2008年的时候,当时我爱我家的数据统计显示,有过27%的涨幅。”

  当然,已有不少人提出,过去一年来,北京、上海已经出现人口净流出现象,“人口流入说”似乎不能解释供求关系。但是,不可忽略的是,伴随着需求的“微调”,却是供给的重塑。近一年来的违建房拆除、群租房改造工程是城市发展、生活安全的必然要求,但也客观上带来了房源的锐减——尽管部分务工人员选择离开,但仍有大量务工人员不得不选择更加昂贵的房源,低价房源竞争的加剧也会刺激其他价位水平的房源之争。

  毕业两年的小杨在北京通州区北苑路北与人合租了一套六七十平方米的两居室,每天要挤一个多小时的地铁到公司工作,而每月1000元的房租对于月收入四五千元的他来说,负担也不算小。“对于工作一段时间的人来说还好,刚毕业的大学生太难了。”他说,“大家都想在地铁旁边找房子,交通方便,但房租越来越贵。”

  ——原本定价就较高,抢房源一定程度上抬高了租价

房租由供求关系决定:供不应求则房租上涨,供过于求则房租下降。但除此以外,导致北京租金上涨是否还有其他方面的原因?

  不仅如此,在供给端减少之余,中高端市场的供给暂时却并未增加,需求却实际增长。一方面,尽管“空置房”存在,一户多房现象也不罕 见,但这一阶层的房主多对租金价格不敏感,也很难因租金上涨的“激励”而大举入市;另一方面,资本推手的进入对市场的影响也客观存在,其中几家竞争带来的价格推手并非空穴来风。不管是有意还是无意,长租公 寓需要大量房源以形成规模化运营,布局当前政策鼓励的租房市场,这本身就是阶段性的需求增长。因此,在上述多重关系的作用下,实际供求关系朝着供不应求的方向演变。

  房租多少是合理?从需求方——租户的角度讲,他们最看重的是租金收入比。租金收入比,即房租在收入中所占比重,能够直观反映出承租的压力水平。调查显示,一线城市的房租收入比已高达40%,这意味着解决衣食住行中“住”的问题,已成为奋斗的主要目标。如果房租收入比继续提高到50%、60%,则会产生明显的挤出效应。

  近期房租的快速上涨,将长租公 寓推到了风口浪尖。

陈雷说:“一是房价上涨,一定程度上带动租金上涨。二是最近处于毕业季,北京租房需求上涨较快。三是随着长租公寓市场的兴起,租赁市场逐渐的规范化,租赁住房质量提升,租赁运营成本提高,导致租金上涨。四是随着北京对于非法违建租赁房屋的整治,租赁房源减少,供不应求。五是政策对于租赁市场不断推动,但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进,市场短期出现一些混乱。”

  供求失衡会长期存在吗?

  事实上,相对2010年和2011年,2012年北京房租的同比涨幅已相对趋缓。链家地产市场研究部张旭认为,尽管涨幅趋缓,对于很多低收入和普通白领阶层的租房人群来说,租金上涨带来的压力仍然很大。这主要体现在三个方面,一是大户型涨幅较大,弱化了合租优势;二是郊区租赁需求增多后促租金上扬,涨幅大于市区,郊区租房也越来越贵;三是经过之前连续的快速攀升,基数越来越高。

  即将面临换房的档口,小王明显感受到,房租涨得更多了。2015年在北京国贸附近两居室价格是4500元,到去年同地段两居室价格是6600,而今年在有的平台上价格近8000元。从普通租房改造为长租公 寓,再叠加房价的普遍上涨,价差表现尤为明显。

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

  应当承认,长租 公 寓建设过程中出现了阶段性的GONGYU 争议:受限于运营成本、基础设施完善、市场拓展等方面原因,现阶段长租市场的供应尚未放量但对需求端的影响已经显现,短期内出现了“房租上涨焦虑”。但从中长期来看,这种阶段性的问题将会得到缓解。伴随着上述长租公 寓真正投入市场,加上各机构先期可能采取的一系列营销手段,房租高烧或能降温;伴随着保障性住房制度的完善、长租市场的成熟,短期的供求失衡或将得到纠偏。

  大中城市的居民平均收入虽然年年也在涨,但远达不到15%以上的速度,多数城市居民收入涨幅在10%以下。而新进入劳动力市场的青年,起薪近几年甚至在下降。最近的一项调查显示,由于就业形势严峻,2013年高校毕业生起薪期望值较2010年下降一半。“可能‘北上广’就不是我们该呆的地方吧。”采访中,有人很悲观。

  北京各区域租客亲历的涨价,在各机构的数据中也有体现。例如,链家旗下贝壳研究院报告显示,前7月,北京租金指数同比上涨10.7%;诸葛找房数据则显示7月房租同比上涨超20%;中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组数据显示,7月北京房租中位数为6590元/套。上涨的房租直接体现在居民消费支出中。据北京市统计局数据,2018年上半年,北京市居民人均居住支出7140元,同比增长22.1%。

针对合租情况的大量存在,中原地产首席分析师张大伟指出:“租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间算的,所以在当下市场,套均租金价格意义有限。目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N 1、N 2的形式,也就是在原本2居、3居的套房基础上,增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

  当然,随着城市快速发展,不能保证每个城市、每一阶段都处于供求高度匹配的状态。因此,当前政策在保持中长期定力的同时,还当以“堵漏洞”的方式来尽可能减少短期波动和震荡。例如,规范中介机构或专业化运营的长租机构,约束潜在的“过度竞争”或“价格合谋”问题;同时,也可通过大力发展住房租赁金融类的金融产品,鼓励长租公 寓发展,形成多机构竞争之势,加大市场供应。

  房屋租售比仍低于国际水平

  房租为什么涨得这么快?

张大伟还提到,目前为止,很多银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具,押金信用。贷款服务虽然是针对部分开发商提供的长租房源,但租赁消费是属于时间消费,居住是基本生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。

  持有人出租房屋动力不足

  价格涨落,先要看看供求关系。

租售比困局

  业内人士普遍认为,未来一线城市房租继续上涨的压力仍然比较大,关键原因在于租房市场的供求关系不平衡。

  拿北京来说,有机构测算,北京住房租赁人口约800万人,目前租赁房源量约为350万间,即使把亲友合租考虑进去,也面临着一定的租赁缺口。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对本报记者指出,在住房租赁市场不断规范化,对城中村、地下室和群租空间加以整治的情况下,住房供给相对减少,而租赁需求稳定甚至上升,供需关系就相对紧张。

除上述因素可能导致北京房租上涨,多位专家还提到了租售比问题。(编者注:房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,或是每个月的月租与房屋总价的比值。)

  在需求端,近两年进入大城市的大学毕业生和外来人口数量不断增加,同时房价持续高企和限购政策越来越严,使很多购房者转而租房,增加了需求。

  更多矛头指向了长租公 寓的资本哄抬和房源抢占。

赵秀池认为,目前出租收益率较低,甚至收不回住房投资的利息,是房租上涨加快的一个主要原因。张大伟则表示:“租金的绝对值对比收入虽属高位,但如果租金对比房价,当下以北京等一线城市为例,租售比只有1%到2%。这种情况下,租金依然有长期上涨的推动力。”

  而在供应端,闲置房屋长期无法盘活成为租赁房源,进一步加剧了供求矛盾。

  自如、万科等机构的数据显示,长租公 寓行业占整个房屋租赁市场的比例不足5%。专家指出,虽然长租公 寓占比有限,但在中介机构垄断房源信息的情况下,市场交易也会受到明显影响。

在胡景晖看来,北京楼市的租售比问题是一个困局。他对《中国经济周刊》记者说:“衡量一座城市的房租水平,还要看房租占年轻人收入的多大比重,超过40%就是一个比较沉重的负担了。在欧美发达国家,三分之一的收入无论如何也够支付房租了。而北京大部分年轻人还处于一种合租状态,租金就已占到收入的40%到50%。为什么出现这么多月光族?因为房租占去一半,平时看个电影、吃个饭、谈个恋爱,基本上就月光了。从这个角度讲,我们年轻人的租房压力大于发达国家。”

  曾有乐观人士认为,在房地产调控持续严厉、楼市成交量较低的情况下,会有不少人把原本打算出售的房子转为出租,可以增加租赁房源。但事实上,效果并不明显,很多房主宁愿暂时空置房产,也不愿意用于出租。究其原因,有人认为房屋出租后损耗风险高,影响日后出售收益,更多人则在理性的评估房价租金比以后,放弃了出租。

  采访中,多位房屋中介向记者透露,一线城市房屋是存量市场,房源总数有限,在竞争激烈的情况下,中介往往会通过抬高租金来抢房源,还可能诱导房主抬价或者形成“竞价”。特别是在资本大量介入长租公 寓市场的情况下,机构之间“跑马圈地”现象突出。以某品牌公 寓为例,其2016年开始布局全国,目前管理房量已从当年年底的1.3万间增至目前的13万间。最近的官方调查也显示,个别中介还存在从金融机构融资抢房源以及使用“租房贷”等行为,不仅抬高了租价,还埋下了金融风险。

“房租翻一番,且房价跌一半,租售比就能达到一个合理水平。但这种情况能接受吗?房租翻一番,老百姓受不了;房价跌一半,金融市场受不了。所以这个问题就无解了。”胡景晖说。

  从供给方——房产持有者的角度讲,租售比是衡量房租价格是否合理的关键指标。

  长租公 寓何处去

那么对于租房者而言,房租占收入的多大比重较为合理?

  租售比即房屋租金与房价的比值。国际上一般认为,租售比在1∶100—1∶150之间,市场是比较健康的,租金是合理可持续的。如果按照这一规律衡量,目前一线城市房租价格不仅谈不上“高”,还有很大的上涨空间。

  ——既严查乱序违规也增加房屋供应,房住不炒,房租也不能炒

今年6月,北京市住建委相关负责人在发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》时就此问题回答《中国经济周刊》记者表示:“举一个简单的数字很难回答这一问题,这个要分区域、分群体来解释。放在整个北京,不同的群体有不同的需求。比如,为什么我们有租赁型宿舍的方案?它的租金肯定与成套住宅的租金不一样。”那么如何分区域、分群体来解释?该负责人表示:“这需要用到大数据来分析、支撑,而相关数据正在完善中。”

  “现在像北京、上海这些地方,租售比都已经低于1∶500了,这是很畸形的租售比。”张大伟说。他举例,租出一套北京市四环附近价值300万元的房子,月租金大约5000元左右,一年除去物业费、取暖费,有可能收入仅四五万元;如果房主把300万存到银行,按照年利率3%可以得到9万元左右。在租售比悬殊的情况下,很难激励房主、特别是那些并不急需资金的房主出租房子。

  如今,房租已经占到小王每月税后收入的30%。“我对房屋的内部条件、地理位置等有一定的要求,对房租价格也有相应的预期,但如果房租占比上涨到不合理的地步,我就只能考虑往外搬,甚至离开北京。”小王说。对于在一线城市生活的年轻人来说,房租是否在适度区间事关生存的基础;而对城市来说,这也关系到人才的去留。

赵秀池认为,长租公寓贷款也得比照银行发放贷款的月均还款占家庭收入的比重,“按目前发放贷款的要求,月均还款不超过家庭收入的50%即可,所以房租在收入50%以内也算合理。”陈雷则提出:“从目前一线城市来看,租房支出占工资的20%左右较为合理。一方面是为了保证居民基本的消费生活,另一方面也要保障租赁市场稳健发展。”

  不过,也有研究者指出,用租售比衡量房租是否合理,涉及两个模糊问题。一是假定了房价是合理的。而目前一线城市房价普遍被认为偏高,也就影响到以此计算出来的房租的合理区间。二是购房者购房目的是什么。在京沪等地,不少购房者购房的一个前提是认定房价肯定会涨。对于这部分人来说,空置的房屋在未来赚取差价就足以获利丰厚,房租则变成可以忽略的一部分。

  针对房租问题,有关部门已有行动。

海归程澄(化名)在北京从事外贸类商务工作,独自整租了一套一居室,目前月租金是5500元(续租将涨到6200元),她表示这笔租金占到她月收入的30%到40%,在日常支出中占到大头。“如果超过50%肯定就会比较有压力了。因为我个人不喜欢月光,如果房租占50%的话,可能其他支出就会尽可能地去节省,我还是希望每个月能存下一些钱来,要为未来做打算。”

  何况,多数国家对房主在房产持有期间征税,增加了持有成本,并且这种持有成本会随着经济发展、房价起落而变动,以此鼓励持有者出租房屋,还有不少国家对出租房屋给予税收优惠。而我国并不是这样。因此,因租售比偏低而断定当前一线城市租价并不高或仍有很大上涨空间,也嫌偏颇。

  既严查短期问题——

陈嘉(化名)在西二旗一家知名互联网公司上班,他介绍:“我目前房租支出占到收入的三分之一,其他日常开销占三分之一,理财和大宗消费(主要指摄影器材)占三分之一。个人觉得住房支出在总收入中占四分之一是合理的,超过一半就很难承受。”

  稳定房租需增加供给

  近日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公 寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

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  应鼓励机构成为租房供应主体

  随后,不少住房租赁企业承诺不涨租金并将存量房源投向市场。其中自如承诺在未来三个月保证收出房两端价格稳定,供给平稳,全国九城续约房源涨幅不超过5%。

香港开征房产空置税,内地还远吗?

  如何缓解租房市场的供求矛盾?当前还是要在供应上做文章。通过增加供应,可以缓解租赁市场供求关系,进而稳定房租价格。

  也增加长期供给——

一些专家提到,应鼓励个人房源出租,以减轻租房负担。

  这两年政府大规模开工建设公租房,被认为有助于增加市场上稳定的租赁房源,缓解供求矛盾。北京从2008年开始启动公共租赁房建设,拟在“十二五”期间建100万套保障房,其中包含公租房(含廉租房)30万套。上海继去年推出的近5000套市筹公租房外,今年再推约7000套公租房。但是,由于大量公租房项目还未建成入市,以及一些城市公租房项目过于偏远、无人愿住等原因,公租房对稳定租赁市场的作用,还需要时间来体现。

  北京市住建委日前消息,为加大租赁住房的供应,近期将加快推进5000套公租房供应和分配。预计年底前还有几个大项目近万套房源将启动分配,以满足公租房各类保障群体的需求。

赵秀池指出:“稳定房租,一方面需要大力发展机构租赁,另一方面也要鼓励个人直接提供房源,给个人在网上直接披露房源的机会。个人直接出租,有利于减少中间环节,减少承租人的支出,进而有利于稳定租金。”

  张旭表示,目前市场存量房源的盘活仍有难度,在租金收益率下降、房价上涨的情况下,依靠市场自行调节很难促进租赁房源增长。他认为,应通过减免个人所得税、营业税甚至奖励等方式,鼓励个人把闲置房源用于出租,盘活数量巨大的存量房。公租房则应加快建设进度,尽快入市,产生规模效应。同时完善公租房项目周边的交通、生活配套,鼓励人们申请、租住公租房。

  中共十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在邹琳华看来,租购并举,一方面要规范市场秩序,保护租客的合法权益,包括禁止随意驱赶租客、让租客平等享受公共服务等;另一方面,要增加租赁房屋供给,逐步解决供需矛盾。既盘活存量,也开拓增量。

作为房东的张文(化名)告诉《中国经济周刊》记者,当他把房源放到网上时,“分分钟就租出去了”。由于他本身有稳定工作,房租并不是主要经济来源,“但如果空着又是浪费资源”。所以在他看来,省事、尽快把房子租出去才是优先考虑的。“通常我会了解周边中介的房源价格,然后降低10%到20%的样子租出去。”

  “增加租房供应的思路还可以更加开阔。”清华大学房地产市场研究中心主任刘洪玉认为,除了政府建设的公租房和家庭个人出租房以外,还应鼓励更多机构出租房屋。比如住房合作社和企业等,建设一定规模的房屋专门用于出租,也可纳入政府的公租房体系,多渠道增加房源。“比如房地产公司,现在房地产公司基本都是建了房子就卖了,他要拿去出租或作为公租房就不合算。应该采取一些鼓励政策,像国外如果你出租的房子租给了政府制定的低收入家庭,就可以得到税收减免等优惠政策。要切实增加市场的租赁房源,必须鼓励民营企业等机构也参与进来。”

  其中,通过多种渠道切实增加租赁住房供应是关键之举。专家指出,可以利用集体建设用地建设租赁住房、鼓励职工宿舍的建设、对闲置低效用房进行盘活等。其次,既要鼓励长租公 寓的有序发展,通过机构化运营提供高品质标准化产品,有效保障租客权益;也要建立租赁信息发布平台,监督租赁交易双方行为,提高透明性与安全性。一句话,房住不炒,房租也不能炒。

张大伟介绍了他在房屋租赁网站上查询后的一个案例:“同一个小区,同样的户型,装修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。”他说:“有人认为可以不选择中介的房源,但事实上,在市场上已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。”

  规范租赁市场

  责任编辑:李锋

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  提高租房稳定性

北京地铁6号线朝阳区某站附近,某小区的外墙上贴满了各类租房小广告,连墙上挂着的LED显示屏都被糊住了。(视觉中国)

  租房子,刚住一两个月就被通知要涨价,这种事让许多人头疼不已。租房是个持续的过程,稳定租金还需要进一步规范租房市场。

针对近期网络上部分其他房租数据,张大伟还指出:“租赁市场缺少数据统计办法,相比买卖市场需要过户交易,租赁市场交易不透明。对于很多中介公司来说,目前在租赁市场的业务,很大部分都是通过低价囤房,包装后高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,就是在制造上涨预期。”

  日前北京市住建委为规范房地产经纪活动,就《关于印发〈北京市房地产经纪管理办法〉的通知》公开征求意见,《办法》提出,原接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的房地产经纪机构,应当停止接受新的代收代付委托,并将租金支付方式全部调整为租赁双方自行划转。这项措施直指目前大量存在的房产中介充当“二房东”的现象,旨在更好地保护房东和房客双方的利益。

陈雷的看法是,“控制房价过快上涨,可以从三方面入手,一是加快租赁房源供应,比如通过老旧工业厂房以及商业建筑、集体建设用地等进行租赁改造和建设。二是通过改革来鼓励租赁机构发展,现在我国的租赁房源以个人房源出租为主,而国外的机构出租房屋占比远大于我国。三是要严格规范租赁市场制度,规范租赁市场信息平台,规范租赁中介行为。只有市场稳定,租金才能稳定。”

  “如今在北京租房子很难见到房主,很多都是代理制,基本都是小中介、二房东等。有一个二房东在里面吃差价,有可能把一套房子做成两居、三居,租金虚高、随意涨价,使得整个市场处于畸形发展。”张大伟说。

在胡景晖看来,解决房租问题比房价问题简单一些,但政府方面要做出更多努力。“比如通过农村集体建设用地,回避招拍挂和高地价、高房价的问题来提供租赁住房。这个政策很好,三年前就提出来了,但要落实。”

  其实,近年来政府不断出台政策规范租赁市场。2010年住建部曾出台《商品房屋租赁管理办法》,提出“应当以原设计的房间为最小出租单位”、“房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平”等规定,但实际的执行效果却很差。专家认为,由于房屋租赁往往发生在房东、租户、中介等个体之间,管理规范的难度确实不小。各地应该结合实际情况,出台更为细致、可操作的政策,来规范租赁市场。

他还认为,大量住房库存卖不掉,政府现金回购用于出租,这也是好办法,但需要行动起来。比如大厂、香河,很多商品住宅交易都已经冻结,房子卖不掉闲置在那里,可是租金又那么贵,业主又没有出租意愿。政府就可以和开发商协商,以成本价回购,直接出租或者交给租赁机构运营。开发商可以解套,银行贷款可以回笼,房子可以出租。这样租赁市场盘活了,租金也便宜了。

  比如,可以出台专门的法规对房地产中介哄抬租金、发布不实信息等行为进行规范,对欺骗、吃差价等违规行为实施更加严厉的惩罚。其次,参照房屋买卖合同网上备案机制,进一步完善房屋租赁合同的网上备案,一旦发生纠纷,有据可循。

6月29日,香港特区政府公布6项房屋政策新措施,包括向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,将要求获发占用许可证达12个月或以上的一手私人住宅的业主(主要为开发商)每年向政府申报住宅使用情况,如果这些住宅在12个月内有超过6个月未作居住或出租用途,将被视为空置住宅,业主须缴付“额外差饷”。

  “有很多国家都有可以借鉴的经验,如德国加强租房合同管理的经验,就很值得我们借鉴探索。”刘洪玉说,在德国,有50%以上的居民选择租房作为一生的居住方式,这是因为有完备的法律与监管体系保障租房的稳定性。如《住房租赁法》等法律明确规定禁止二房东,规定房屋所有人不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同,不得因为需要自用房屋而随意将租户赶走,房租涨幅三年内不得超过15%,否则会予以高额罚款甚至可能入狱等。此外,德国地方政府每年都会推出租金价格表供租户参考,租户可据此查阅自己租住地区各类型住房每平方米的价格。出租者如果要提高房租,必须参考这一价格。

胡景晖认为北京也应效仿香港,征收房屋空置税,他说:“七八年前,我在我爱我家调取了挂牌出售的房源数据,有 11% 的二手房是以毛坯状态出售的,意味着这些房子从来没有被住过。北京目前有大约880万套存量房,也就是说有将近100万套房子既不自住也不出租。按照现在很多人都处于合租的状态,有的一套房子住五六个人,百万套房子可以解决几百万人的居住需求。当然,现在的数字可能低于11%,但就算是 5%,也有 40多万套房子,一套房子住 4 个人,可以解决近 200 万人的租房问题。”(中国经济周刊2018年8月)

  “如此严格的法律手段和丰富的服务手段一旦得以执行落实,能在很大程度上保护租房者的权益,让人们租得起房、方便租房、敢于租房。”刘洪玉说。

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