黄村哪个才是你心目中的宜居之地,销售率不足
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  2018年北京楼市中最火热的名词莫过于“限竞房”了,限竞房的入市也为今年北京楼市提供了新的时机。目前北京限竞房最集中的区域就是南城的大兴了,近几年“南城计划”和“京津冀一体化”把政策利好和发展方向导向了南城,大兴借着这些利好和新机场发展的越来越好,区域前景备受期待,房价也是飞速上涨。

2018年北京楼市中最火热的名词莫过于“限竞房”了,限竞房的入市也为今年北京楼市提供了新的时机。目前北京限竞房最集中的区域就是南城的大兴了,近几年“南城计划”和“京津冀一体化”把政策利好和发展方向导向了南城,大兴借着这些利好和新机场发展的越来越好,区域前景备受期待,房价也是飞速上涨。

销售率不足4成 限房价项目压力大 机构认为,价格、供应、位置等复杂因素造成库存较高,明年形势或将更加严峻

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  目前大兴主要分为6个板块:亦庄板块、黄村板块、旧宫板块、西红门板块、瀛海板块、新机场板块。其中新房供应相对集中的有黄村、旧宫、亦庄、瀛海四个区域备受关注,下面小编就和大家好好聊一聊这几个板块。

  

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    今年6月9日,北京市首 个限竞房项目瀛海府半天即被抢光,吸引了市场的众多关注。

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目前大兴主要分为6个板块:亦庄板块、黄村板块、旧宫板块、西红门板块、瀛海板块、新机场板块。其中新房供应相对集中的有黄村、旧宫、亦庄、瀛海四个区域备受关注,下面小编就和大家好好聊一聊这几个板块。

创意制图/新京报记者 王远征

  但随后入市的限竞房项目并没有延续瀛海府的热销景象。

  一、亦庄

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与加快入市供应出现井喷不同的是,北京限房价项目销售存在巨大压力。根据中原地产研究中心统计数据,截至9月11日,北京合计有16个限房价项目取得18期预售证,合计提供9038套房源,合计建筑规划面积93.5万平方米(另外还有超过30万平方米车位等配套)。按照真实销售情况,平均去化不足4成(包括未及时网签的数量)。在业内人士看来,价格、产品、供应等多方面复杂因素造成了限房价项目市场库存较高、去化压力较大。

  《华夏时报》记者近日走访市场发现,目前市场上限竞房项目销售状态冷热不均,甚至有的项目。

  自带产业:亦庄是北京市唯 一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区,是一个生产和研发的高新产业基地。同时又紧邻副中心通州,不管居住还是就业都是不错的选择。

一、亦庄

实际网签销售率仅12%

  项目冷热不一

  交通迅速发展:亦庄线加上京津高速、五环路、四环路、机场高速路等多条高速公路、城市快速路和城市主干道,交通十分便利,周边配套完善。

  

中原地产研究中心统计数据显示,从网签数据来看,因部分项目刚刚取得预售证,只有8个项目有网签数据,合计网签只有1089套,据此计算,实现网签销售率只有12%。

  为了了解目前市场的真实情况,近日,《华夏时报》记者集中走访了多个限竞房项目,实地考察后发现,购房者的选择范围大大增加,市场已经冷静下来。针对不同的限竞房项目,市场反应也冷热不一。

  教育资源引进:2017年确认“人大附中”入驻亦庄河西区,含金量最高的教育资源使区域价值再度加码。

自带产业:亦庄是北京市唯 一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区,是一个生产和研发的高新产业基地。同时又紧邻副中心通州,不管居住还是就业都是不错的选择。

据记者观察,这8个项目分别是熙悦林语、瑞悦府、万和斐丽、华润理想国、瀛海府、旭辉城等,去化最多的是瀛海府一期,基本售完。而部分项目网签去化率较低,在个位数。

  房山区金樾和著的置业顾问告诉《华夏时报》记者,在金樾和著一期开盘之前,对客户进行了严格的筛选,只有验资拥有一百万以上的客户才有资格摇号,开盘当天推出了340套房源,去化率达到了77%。目前仍有部分剩余的一期房源在售,购房者可以直接选房,不用再进行排卡、验资等手续。

  居住环境:亦庄的居住环境也比较好,亦庄有几个有名的公园,如南海子湿地公园,还有文化企业公园。

  

网签数据显示限房价项目去化率较低,除了跟网签数据滞后有关系外,合硕机构首席分析师郭毅认为,已经不能按照常规商品房的去化比例来判断限房价项目的销售情况了,按照实际入市的套数来看,限房价项目单批次推出的房源量较大,普遍在三四百套、五六百套,而之前的商品房,单批次入市房源数量少的是几十套,多的也就上百套。按照比例来算,不是特别客观,如果按照套数计算,去化还可以。

  另外,与金樾和著有一街之隔的旭辉城则较为冷清,项目去化缓慢。其置业顾问告诉《华夏时报》记者,项目6月16日首次开盘推出了两栋楼的100套房源,后面又开了两次把1号楼和5号楼清了。目前在售的是2号楼,有大批房源可选。项目根据排卡情况,不定期进行小范围开盘,登记满50组客户之后,会在周末推出20套房源,缴纳1000元的VIP排卡费,可以提前获知价格和优惠信息。

  区域内限竞房代表楼盘:

交通迅速发展:亦庄线加上京津高速、五环路、四环路、机场高速路等多条高速公路、城市快速路和城市主干道,交通十分便利,周边配套完善。

根据中原地产统计数据显示,已经入市的16个限房价项目,除了个别项目入市房源在几十套外,大部分项目都在200套以上,多则超过800套。以华润理想国为例,公开资料显示,7月15日共有12栋住宅875套房源取得预售证,7月18日,全部取证房源开盘销售,截至9月12日,共有约283套房源办理预订或网上联机备案。

  另外一个曾经被认定为热销盘的电建地产洺悦苑项目,其销售情况也未曾如市场预测的乐观。8月19日的开盘当天推出了所有的348套房源,120平米的三室房源已售 罄,89平米的三室户型仍有几十套剩余,尤其是东西向的3号楼所剩房源较多。此前,项目开盘选房客户需要提供105万元的资产证明,目前直接选房即可。

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另外记者发现,部分限房价项目在一次取证后,只有部分楼栋开盘销售,如果以此计算整个网签销售去化率,也并不客观。以首批入市的限房价项目旭辉城为例,共有9栋住宅754套房源取得预售证,但是进入预售的只有3栋楼,共计270套,截至9月12日,共有73套房源办理预订或网上联机备案。

  丰台区万科的翡翠西湖项目则受到了更多的关注,由于预售证还未下来,目前正在蓄客阶段。其置业顾问告诉《华夏时报》记者,预计八月底之前会开盘,项目预计会推出402套高层住宅,但已有700多名购房者验资等待购买。目前来看,买到这个项目需要很大的运气,后期拿下预售证之后会很快开盘,可能会摇号选房。

  首创远洋禧瑞天著项目预计推出洋房和高层产品,户型面积为89平、116平和138平的三-四居,项目位于科创十一街与经海九路交汇处西南角(亦庄线次渠南站200米即到),了解更多房源信息,请咨询售楼处。

教育资源引进:2017年确认“人大附中”入驻亦庄河西区,含金量最高的教育资源使区域价值再度加码。

即便存在诸多客观因素,也难掩限房价项目去化存在高压的现状,中原地产统计数据显示,按照真实的销售情况,上述入市的16个限房价项目平均去化率不足4成(包括未及时网签的数量)。

  作为限竞房供应主力区域,大兴的限竞房项目众多。《华夏时报》记者走访了颐璟万和、金地·悦风华、首创远洋·禧瑞天著项目,三处限竞房楼盘还未公示预售证,均计划在近期推出,但具体时间未定。颐璟万和、金地·悦风华、首创远洋·禧瑞天著的房屋价格接近,均价分别为55000元/平方米、55000元/平米、52000元/平米,周边商品房均价皆为七万元左右,高出其均价15000元/平方米-18000元/平米。

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多种因素造成去化高压

  从排号情况来看,颐璟万和预期销售情况稍显火热,此次推出411套房源,已排到1300多号,摇号中签率约为31.6%;金地·悦风华此次推盘690多套房源,排到了700多号,摇号中签率约为98.6%;首创远洋·禧瑞天著700多套房源,也已排到1000多号,摇号中签率约为70%。

  和悦华锦项目位于大兴亦庄博兴八路与兴海一街交叉口西侧,规划为6-8层低密高端洋房,是区域内少见的低密度纯洋房项目,约1800余套房源,户型为90平和130平,一梯两户设计,均价52695元/㎡;敬请关注!

居住环境:亦庄的居住环境也比较好,亦庄有几个有名的公园,如南海子湿地公园,还有文化企业公园,所以亦庄的空气质量更是没得说,天空永远都是蓝的。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,价格、产品、供应等多方面复杂因素造成了限房价项目去化压力较大的现状。

  除颐璟万和外,其他两处售楼中心的置业顾问均向记者表示,排号人数虽多,但房源充足,摇号还是很容易中签的。金地·悦风华的置业顾问还提到,买房摇号“不分先后顺序”。

  二、 黄村

  

郭毅表示,首先是北京限房价项目整体供应量庞大,已经成交的60多宗限房价项目地块,总的规划建筑面积在550万平方米左右,能开发的房源数量超过6万套,但是北京新房市场一年的去化量在两三万套的水平,这样的大规模上市,特别是下半年集中上市,对整个市场来说,将形成严峻的去化压力。

  市场趋于冷静

  黄村就像是一个生活节奏较慢的老县城的感觉,区域内新盘并不多,跟亦庄崭新的规划、大量的产业园和商业配套没法比。但黄村是大兴新城和区政府所在地,是生活气息较为浓厚的购房板块。区域内的新房较少,此次限竞房的加入,为区域注入了新的活力,相信在黄村生活的购房者不会放过这次难得的置业机会。

区域内限竞房代表楼盘:

目前,区域内限房价项目集中供应。据记者观察,目前已经入市的限房价项目多分布在亦庄及瀛海、黄村、未来科学城、孙河、房山等区域。

  今年六月以来,北京市的限竞房迎来了入市高峰期。截至目前,包括旭辉城、瀛海府、中海京西里、万和斐丽、华润理想国、北京领袖、洺悦苑等在内的11个项目拿到了预售证,开盘入市。这些限竞房分布在除西城、通州之外的14个行政区中,限售价最低的仅21144元/平米,位于密云新城,而限售价最高的项目则达到89068元/平米,地处东城区永定门外。

  交通优势:连接北京南站的地铁4号线、连接北京城市副中心的S6号线(规划中),以及新机场线将大兴黄村变为重要的交通枢纽;周边有约30万㎡荟聚购物中心,拥有宜家在亚洲最大的旗舰店,可以满足日常生活的需求。

 

作为限房价项目的供应大区,大兴的项目多达十余个,主要分布在亦庄板块、旧宫板块、瀛海板块、黄村板块,而前三个板块距离较近,区域内不仅布局有瀛海府,还有万和斐丽、禧瑞天著、熙悦林语、和悦华锦等项目,很容易成为竞品。黄村板块布局有颐璟万和、金悦府、金地悦风华、招商局和永同昌的限房价项目等等。

  合硕机构提供的数据显示,截止目前,11个开盘入市的限竞房累积供应5844套住宅,供应面积62.39万平米,供应套数、面积分别占到同期商品住宅供量的49.3%和39.7%。限竞房已经占到楼市新增供应的半壁江山,标志着北京进入了限竞房为主体的发展元年。

  区域内限竞房代表楼盘:

首创远洋禧瑞天著

中原地产首席分析师张大伟表示,不可避免地,大部分限房价项目都要求非常快的回款速度。所以如果扎堆入市,区域内突然多了几千套房源,这种情况下,销售压力将会非常大。

  对于北京近期的限竞房市场表现,合硕机构首席分析师郭毅告诉《华夏时报》记者,现在已经上市的十一个项目当中,只有瀛海府一个项目出现了开盘当天售 罄的情况,也是因为这个项目只有一百多套房,销售难度和销售压力相对比较小。此后,就算是大家之前都预期非常乐观的一些项目,都没有取得如期的销售业绩,基本上都还有不少房源剩余,已经能够看到市场开始走冷大的趋势。

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“另外,单个项目供应量很大,一个项目一两千的货量,如果一个区域内有两三个限房价项目,就足以覆盖掉这个区域一年的购房需求,但这几个项目是不可能把整个区域的购房需求都带到自己项目来的,这必然造成去化难度的上升。”

  郭毅进一步指出,新房市场受到宏观形势的影响,再加上限竞房本身有五年限售的制约,目前北京市场已经不是以前供不应求的矛盾,而是出现了全新的供过于求的状况。目前购房者处在一个比较理性的状态下,许多项目的成交状况并不是特别乐观。

  金地·悦风华项目由金地商置集团倾力打造,为金地八大产品线中的 “风华系”产品,以颐和园谐趣园为蓝本打造20000余平米中央景观,一府六园十二景。项目销售均价约为55016元/㎡,户型面积为89㎡三室两厅两卫、130㎡三室两厅两卫、139㎡四室两厅两卫。

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目前,购房者决策周期加长。郭毅表示,限房价项目被限定了售价,且陆续会有类似项目入市,购房者选择余地增大,没有必要着急在当下买房,可以相对轻松地做出自己的购房时间选择与决策。决策周期的加长,也不利于限房价项目的去化。

  另据诸葛找房数据研究中心统计,除了以上几个项目以外,翡翠西湖、碧桂园琅辉、佑安府、万科七橡树、北京远洋·金融街颐景春秋、永定府等项目也在等待入市中。2017年以来,超过50宗限价地被各大房企拍下,限竞房将成为未来北京商品房市场的主力。

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和悦华锦

此外,项目产品的同质化严重。受70/90政策限定,大部分限房价项目70%的产品需要做成90平方米以下的中小户型。“90平方米以下的产品很难做出花样,无非是南北通透或者是纯南向户型,抑或是一个卫生间或两个卫生间的区别,仅此而已,没有本质的区别,对于购房者来说,在选择上也会无从下手。”郭毅说。

  诸葛找房数据中心首席分析师陈雷在接受《华夏时报》记者采访时也表示,近期新房市场由于供应量上涨较快,带动新房销售市场上涨,但从去化率来看,市场仍在低位状态,市场整体较为稳定。限竞房规定了相对合理的房价,减轻了购房者的购房负担,价格的稳定使得购房者不用因为担心房价上涨而“恐慌性”购房。

  远洋·金融街 颐璟万和主力户型为建筑面积在90-140㎡之间的两居、三居和四居,预计开盘时间为2018年8月,预计销售均价55016元/㎡,项目接待中心已经开放,位于大兴区兴华大街中海国际港9号楼114号(枣园地铁站南行200米)。

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明年市场或更严峻

  对于限竞房市场冷热不一的情况,陈雷分析,限竞房刚刚入市时,由于房源量少,引发抢购现象。随着大量限价房的入市,供应逐渐充足,可以满足大部分需求。虽然同为限价房,但项目位置、物业、质量等还是有较大差距,部分楼盘性价比较高,就会受到追捧,部分由于位置过于偏僻,销售情况就会相对冷淡。

  三、 瀛海

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限房价项目对于北京新房市场销售提振明显。根据中原地产统计数据显示,今年上半年,北京新房销售月均在1000-2000套,而自从限房价项目入市以来,7月北京市的商品住宅成交达到了2048套,8月超过3000套,呈上升趋势。

  “限竞房的集中上市,以及充裕的潜在供量,改变了北京购房者的以往的选房逻辑”,郭毅谈到,购房者经常会一口气儿讲出四五个限竞房,让我给出选购建议,这些限竞房虽然分处于不同区域,但产品规划和限定售价上的差距却并不大,这说明购房者的选择空间更大了,可以更加从容的进行挑选。

  瀛海板块算是大兴区的后起之秀,位于城南中心位置,在亦庄新城和大兴新城两大发展热圈之间,有着良好的生活配套基础。

  

即便如此,也难掩限房价项目去化压力增大的事实。自2016年底按照“限房价、竞地价”的方式出让土地后,目前北京已经有超过60个限房价项目存在,而入市的16个项目,占比不过三分之一,如果今年下半年北京住宅土地继续开闸放量,市场将遭遇巨大压力。

  近期一直在看房的李先生告诉《华夏时报》记者,最近卖了之前的房子,手头资金比较充裕。看了大部分限竞房项目,感觉许多项目的条件都差不多,但大部分都有交通或者位置等方面的缺点,目前还没有特别满意的,后面还有许多限竞房还没开盘,限价的话价格稳定不怕他涨价,会再多看看多比较比较再出手。

  交通优势:瀛海有地铁8号线的穿行以及南海子公园的助力,如果今年8号线三期四期部分路段(珠市口站至瀛海站)能够通车,可乘地铁快速到达二环内,并可与7号线、10号线、14号线换乘,享受北京四通八达的轨道交通所带来的便利。

二、 黄村

郭毅表示,“今年只是一个相对艰难的开始,明年市场会面临更加严峻的局面。”

  区域内限竞房代表楼盘:

  

高压之下,政策是否有微调的可能?诸如“限房价、竞地价”的出让方式微调,或者是改变土地供应结构,增加纯住宅用地的供应,在郭毅看来,“可能性不大。”也有业内人士表示,“时间是最好的解药,没有更好的办法。”

  万和斐丽(;)免费看房)

黄村就像是一个生活节奏较慢的老县城的感觉,区域内新盘并不多,跟亦庄崭新的规划、大量的产业园和商业配套没法比。但黄村是大兴新城和区政府所在地,是生活气息较为浓厚的购房板块。区域内的新房较少,此次限竞房的加入,为区域注入了新的活力,相信在黄村生活的购房者不会放过这次难得的置业机会。

新京报记者 段文平

  万和斐丽(免费看房)位于大兴区瀛海镇镇区北街与经二路交口处西南角,紧邻地铁8号线(规划中)首站瀛海站、S6号线以及亦庄线,项目包含跃层产品,限价商品房,项目网签限均价52449元/㎡,房源面积60-90㎡,总价315万/套起。

  

相关报道详见B09-B10·封面报道

  瀛海府(;)免费看房)

交通优势:连接北京南站的地铁4号线、连接北京城市副中心的S6号线(规划中),以及新机场线将大兴黄村变为重要的交通枢纽;周边有约30万㎡荟聚购物中心,拥有宜家在亚洲最大的旗舰店,可以满足日常生活的需求。

  瀛海府临近新建地铁8号线瀛海站,目前88平的三居室洋房产品,销售均价将不超过52449元/平方米,且最高销售单价不得超过55071元/平方米,敬请关注!

  

  四、 旧宫

区域内限竞房代表楼盘:

  旧宫位于南五环、德贤路旁,距离北京市区最近,配套也相对完善。区域内有2条地铁线——地铁亦庄线及在建的地铁8号线三期南段,但这两条地铁在旧宫镇内覆盖的区域不多,区域内的几个新盘离地铁也有点远,目前区域内的限竞房只有首开保利熙悦林语(;)免费看房)一个。

       

  首开保利熙悦林语

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  首开保利熙悦林语项目位于大兴区旧宫镇南五环与德贤路交叉口东南侧500米(旧忠路西侧)90平和138平样板间已开放,均价52315元/㎡,房源面积为138㎡的三居户型,70年产权,项目位于大兴区旧宫镇南五环与德贤路交叉口东南侧500米(旧忠路西侧)。

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  看完了以上的区域板块分析,你有没有看好的宜居之地?小编个人建议想在大兴置业的购房者,重点关注亦庄板块和瀛海板块。因为亦庄具备产业支撑,又紧邻通州副中心,不管是居住还是就业都是不错的选择;而瀛海板块具备发展潜力,再加上8号线南延线的开通和各项配套的不断完善,未来的发展潜力不容小觑。

金地·悦风华项目由金地商置集团倾力打造,为金地八大产品线中的 “风华系”产品,以颐和园谐趣园为蓝本打造20000余平米中央景观,一府六园十二景。项目销售均价约为55016元/㎡,户型面积为89㎡三室两厅两卫、130㎡三室两厅两卫、139㎡四室两厅两卫。

远洋·金融街 颐璟万和

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远洋·金融街 颐璟万和主力户型为建筑面积在90-140㎡之间的两居、三居和四居,预计开盘时间为2018年8月,限价最高不得超过57767/㎡,项目接待中心已经开放,位于大兴区兴华大街中海国际港9号楼114号(枣园地铁站南行200米)。

三、 瀛海

  

瀛海板块算是大兴区的后起之秀,位于城南中心位置,在亦庄新城和大兴新城两大发展热圈之间,有着良好的生活配套基础。

  

交通优势:瀛海有地铁8号线的穿行以及南海子公园的助力,如果今年8号线三期四期部分路段(珠市口站至瀛海站)能够通车,可乘地铁快速到达二环内,并可与7号线、10号线、14号线换乘,享受北京四通八达的轨道交通所带来的便利。

  

区域内限竞房代表楼盘:

  

万和斐丽

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万和斐丽(免费看房)位于大兴区瀛海镇镇区北街与经二路交口处西南角,紧邻地铁8号线(规划中)首站瀛海站、S6号线以及亦庄线,项目包含跃层产品,限价商品房,项目网签限均价52449元/㎡,房源面积60-90㎡,总价315万/套起。  

瀛海府

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瀛海府临近新建地铁8号线瀛海站,目前88平的三居室洋房产品,销售均价将不超过52449元/平方米,且最高销售单价不得超过55071元/平方米,敬请关注!

  

四、 旧宫

  

旧宫位于南五环、德贤路旁,距离北京市区最近,配套也相对完善。区域内有2条地铁线——地铁亦庄线及在建的地铁8号线三期南段,但这两条地铁在旧宫镇内覆盖的区域不多,区域内的几个新盘离地铁也有点远,目前区域内的限竞房只有首开保利熙悦林语一个。

  

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看完了以上的区域板块分析,你有没有看好的宜居之地?小编个人建议想在大兴置业的购房者,重点关注亦庄板块和瀛海板块。因为亦庄具备产业支撑,又紧邻通州副中心,不管是居住还是就业都是不错的选择;而瀛海板块具备发展潜力,再加上8号线南延线的开通和各项配套的不断完善,未来的发展潜力不容小觑。

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