北京前7月下降近4成,一线城市住房施工面积回暖
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  一线城市楼市供应变局仍在持续。

  一线城市的房地产成交仍在谷底徘徊,但部分呈现反弹的态势。

新华社上海4月18日电18日,国家统计局公布的“2016年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,新建商品住宅价格环比上涨的城市有62个,去库存效果初显。业内人士提醒,虽然一季度全国库存去化水平大幅提升,但三四线城市存销比仍高,去库存任重道远。

  房地产市场在经历了2013年的“狂欢”后,2014年上半年却突然转向,随之而来的是一些悲观情绪的蔓延,部分业内人士也在楼市短期趋势的预测中彷徨不定。是短暂的波动震荡,还是繁华不再?业界产生了一定的分歧。

  近期,北京、上海、广州、深圳相继公布了详细的房地产投资数据。除上海有所下降外,深圳和广州1-6月住宅施工面积分别增加1%和9.6%,而北京1-7月施工面积则同比增加了9.1%。

  近日,相关政府部门和市场研究机构相继发布了四大一线城市的1-7月房地产销售情况。上海、深圳有所复苏,北京、广州则持续低迷,调控最为严厉的北京,新建商品住宅销售同比下降超过三成。

近九成城市房价环比上涨,一线周边的三四线城市楼价现快速上涨

  而在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,房地产行业已经告别高增长的黄金时代,转而进入平稳发展的白银时代。在8月6日下午的2014博鳌房地产论坛总裁闭门会上,欧阳捷做了《白银时代还有三十年》的主题演讲,他认为未来市场波动会成为常态,但从供求关系的基本面来分析,无论今年下半年,还是从中、长期态势来看,房地产市场仍有比较大的发展空间。欧阳捷指出,“根据我的分析,房地产行业的白银时代至少还有30年”。虽然预测总是很难的,但在繁复纷杂的市场信息中敏感地扑捉稍逝即纵的灵感,根据已知的数据对房地产市场未来的轨迹做出客观分析和严谨判断,仍是有可能的。

  接受21世纪经济报道记者采访的业内人士认为,在一线城市普遍进入存量市场的背景下,一线城市的新房供应开始探索如何针对细分的需求群体,提供有效供给,这被认为对政策制定者提出了新的要求。

  易居研究院研究员沈昕表示,从需求侧来看,调控将贯穿2018年下半年,力度不会放松,市场将受此影响出现降温;从供给侧来看,考虑到下半年开发商在资金压力下,推盘节奏或有加快,预计8月的成交量基本保持平稳。

数据显示,2016年3月,70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有62个,比上月增加15个,占比近九成。其中,涨幅高于上月的城市有55个,比2月份增加22个。

  下半年:市场回暖无悬念,“金九银十”肯定来

  京沪新开工由降转升

  新房成交分化

国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,房价上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市,涨幅远高于其他城市。

  进入六月,各大房企的销售数据已有明显回暖,而这样的势头将在7月、8月得以延续。欧阳捷分析,由于上半年被抑制的需求正逐步释放、市场正打破观望, “其实上半年的市场并不差,比去年也仅仅下降了6%,但要好于2013年之前的任何一年,并且降幅还在收窄。而下半年的市场会比上半年更好,市场回暖已毫无悬念。”

  就存量项目的施工面积观察,今年上半年,广州的住房潜在供应趋于稳定,上半年商品住宅施工面积达到5904.05万平方千米,同比增长1%。而深圳商品住宅施工面积达到2993.64万平方米,同比增长9.6%。

  易居研究院数据显示,1月至8月上半月,一线城市累计成交面积同比减少24%,降幅较7月上半月收窄6个百分点。

仲量联行上海住宅部总监周静表示,开发商定价权增强是导致住宅价格飙升的重要原因。“由于市场需求旺盛,开发商在今年前3个月内大幅上调销售价格。由于一手房的新增供应有限,二手住宅市场也变得火热。”

  欧阳捷指出,下半年市场关注的层面主要集中在政策、住房市场和土地市场三个层面。政策方面,近期,各地“限购”松绑的新闻不绝于耳,粗略统计,包括温州、杭州、济南在内的30多个城市已于近期放松或者取消限购政策。但欧阳捷并不认为限购松绑会带来多大实质性的影响,“去年8月我就说过今年一定会有城市放开限购,今年5月我也提过放开限购其实已不重要。一、二线城市暂时还会有些控制,有些城市会有差别的退出。”

  但与此同时,上海1-7月商品房施工面积却同比下降7.6%。有分析人士指出,上海商品住宅施工面积的下降,或受近期供应动迁安置房和租赁用地因素影响。

  而分开来看,一线城市的商品房销售在调控压制下,依旧处在底部,但情况各有不同。

新建商品住宅价格同比上涨的城市数量也增至40个,占比过半,并且涨幅均高于上月。房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价16个月之久的深圳,与去年同期相比暴涨62.5%。上海、南京、北京分别以30.5%、17.8%、17.6%的涨幅紧随其后,厦门、广州、杭州和合肥的房价同比增幅也超过10%。

  欧阳捷表示,全国有46个城市限购,就算全部放开,对全国房地产成交量的影响也是很小的。当然它会影响预期。从现在的情况来看,实际上影响的也就是预期,对成交量影响不大。在欧阳捷看来,目前政策层面最核心的问题还是限贷,这才是真正影响市场的“核”武器。“限贷把一大批想要买房但经济能力不足的改善性需求挡在了门外,而利率提高又把相当一部分刚性需求挤出门了。”

  就新开工面积观察,21世纪经济报道记者注意到,随着一线城市进入补库存周期,新开工数据有所好转。

  北京市统计局近日发布的数据显示,今年1至7月,北京商品房销售面积为288.8万平方米,同比下降39.9%,其中住宅销售面积为210.5万平方米,下降32.9%。

易居中国执行总裁丁祖昱表示,从一季度楼市情况看,部分城市房价出现了非理性上涨情况。根据克而瑞研究中心数据,3月份不少城市的楼盘登记备案数据相较于去年年末,上涨50%以上。“部分三四线城市更是和去年判若两市。如无锡一季度楼市成交量同比上升146%,库存去化周期仅剩8.4个月;受需求溢出效应影响,一线城市周边的三四线城市也开始快速上涨,如广深周边的东莞、佛山等房价出现明显上涨。”

  在住房市场层面,欧阳捷则认为“过去四年的住宅用地年平均供应量比更早五年的年平均供应量几乎翻了一番,年均竣工面积增长50%。短期内,某些城市供求失衡是很正常的。”这是因为人口城镇化的速度赶不上城市房屋建设的速度。

  从公布了相关数据的北京和上海来看,北京的1-7月的累计住宅房屋新开工面积达到588.2万平方米,同比大增21.5%。而上海则是747.61万平方米,同比下滑6.1%。就此,分析人士认为,虽然上海的累计数据同比仍有所下降,但今年二季度以来上海每月的单月住宅新开工面积均由降转升,实现持续同比增长,房企增加开工的迹象明显。

  值得注意的是,在楼市周期性因素和企业加大推盘力度的影响下,北京新房销售在7月迎来回暖。易居研究院数据显示,7月,北京单月销售面积达到49万平方米,同比增长约25%,结束了今年开年以来持续单月销量持续大幅下滑的态势。

过快上涨城市出台“收紧”措施,库存高企地区利好仍将延续

  此前,欧阳捷曾在多次公开演讲中强调下半年的市场会好于上半年。他认为7月的数据虽然同比和环比双降没有悬念,但同比下降是因为去年整体销售超常,而今年七月的市场全面回暖尚在酝酿期内;环比下降的原因则是因为自从2007年开始有了“金九银十”的概念之后,每年6月份基本都是全年销售的三大高点,几无例外。所以7月份环比下降再自然不过。但欧阳捷指出,刚性需求与改善型需求毕竟还没有得到充分满足。无论市场怎样变化,只会延缓他们的购房,而需求不会消失。“6、7月份不错的销售形势将在8月得以延续,并会为‘金九银十’做好充分的铺垫。”

  对此,新城集团高级副总裁欧阳捷指出,在一线城市强调控背景下,项目销售周期被拉长,为了完成在一线城市的业绩,企业只能把拿到手的土地都增加开工。

  广州同样处于成交面积下降通道。某研究院的数据显示,今年前7月,广州新建商品住宅成交面积约为497.03万平方米,同比下降超过一成。

对于少数城市楼市的非理性表现,地方政府开始陆续出台调控措施。3月底,苏州、上海、深圳接连收紧楼市限购政策。随后,南京、合肥、武汉、廊坊等房价上涨压力较大的城市也分别出台调控措施,以稳定市场预期。

  土地市场拿地的窗口期即将消失。欧阳捷指出,最近,苏州土地市场22块土地出让无一流拍,这就是信号。上海的土地市场这两周也格外繁忙,自7月25日至8月1日,上海共计6幅经营性用地成功出让,成交面积29.05万平方米,成交总价42.67亿元。本周,上海又新推出土地5幅,共出让总面积25.27万平方米,起始总价38.72亿。值得一提的是,7月30日出让的青浦赵巷地块溢价率达41%,7月31日出让的闵行江川地块溢价率达50%,而8月1日出让的浦东新区惠南镇东城区地块,最终溢价率更是高达71.51%。上海土地市场回暖迹象已经显露无疑,回暖趋势已经启动,一线城市回暖会很快蔓延并影响到二三线城市的政府信心,“政府的反应速度比我们想象的要快得多。”

  与新开工增加的态势不同的是,北京、上海、深圳和广州的住宅竣工面积数据并不理想,施工面积增长较快的北京和深圳,竣工面积都有明显下滑。

  在北京和广州年内销售面积依旧走低的同时,上海和深圳则有所恢复。

在房贷政策方面,上海发布“沪九条”,上调二套房首付比例,且只要已有一套住房,不论贷款是否结清,该家庭再次申请住房贷款时均按二套房政策执行;深圳扩大二套房的认定范围;南京对有购房贷款记录的借款人家庭,不得纳入“首次购买普通住房”支持对象;武汉下调职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度。

  未来五年:去库存是主基调,在奔跑中调整呼吸

  其中,深圳上半年商品住宅竣工面积同比下跌近5成,而北京1-7月的住宅房屋竣工面积,也同比下滑超过10%。

  上海统计局数据显示,前7月,上海商品住宅销售面积达到788.92万平方米,同比增长7.8%,同比增速略高于全国平均水平。

另外,“限外令”再度升级,上海将非沪籍家庭购房所需缴纳社保年限由2年提高至5年;深圳则从满1年提至满3年;廊坊等受一线城市辐射较强的三四线城市也出台了“非本地户籍的家庭限购一套住房”的限购政策。

  从黄金时代的冲刺跑,转而进入白银时代的中长跑,欧阳捷认为,奔跑中的“呼吸”调节很重要。“未来五年,是决定白银时代如何发展较为关键的一段时期,如果能够解决好供求关系和库存去化之间的关系,对于今后房地产市场长期稳定发展会有很大的促进作用。”

  “房源卖完后几年都没有竣工的案例也有”,易居研究院副院长杨红旭指出,竣工面积具有很强的滞后性,房子都已经提前预售。

  沈昕表示,经历了6月份新房供应面积的大幅减少,上海7月份拿证开盘项目大增,共有27个新建商品住宅项目进入市场,供应面积处于2016年6月以来的次高位,仅次于今年4月份。供应量的释放使得7月份新房成交面积创2017年4月份以来新高。

同时,强化市场监管,上海和深圳依法查处房地产开发企业和房产中介机构违法违规行为;苏州要求开发商一次性销售房源面积不低于3万平方米、楼盘备案价格涨幅一年内不超过12%等;合肥禁止“绑车位卖房”,重点打击捂盘惜售。

  欧阳捷指出,虽然今年下半年的房产形势将企稳回升,但未来五年如何有效地解决库存化问题,是关系房产未来走势的重要命题。“未来五年的房地产行业发展的总基调是进入去库存的周期性调整期,应该看到,楼市去库存阶段也是供求关系重新调整与动态平衡的过程。”

  不过,有资深房企人士告诉21世纪经济报道,一线城市,尤其北京和深圳,楼市限价政策严厉,部分项目地价较高、盈利空间小,开发商拿地后放缓入市节奏、等待楼市成长的意愿强烈,因而开工、建设的进度都会放缓,导致了整个竣工面积的减少。

  8月17日,深圳统计局发布数据显示,上半年深圳商品房屋销售面积累计达到326.01万平方米,同比增长12.3%。

据易居智库监测,“沪九条”实施后的两周,上海新房市场明显降温,成交面积环比跌幅达56%,成交均价则下降1174元/平方米,跌幅为4%。深圳楼市成交面积环比下降24.7%;深圳新房均价也环比下降7%,呈加速下降趋势。

  欧阳捷认为,2000—2013年间房地产开发企业施工房屋竣工率已从2000年的38.1%下降到2013年的15.2%,竣工率持续下降带来的直接影响就是竣工周期大大延长,以及资金的大量沉淀,库存大量增加。如何实现商品住宅的施工面积、竣工面积及新开工面积三者间的动态平衡是去库存化的关键所在。

  这一现象在近期再次受到监管层的重视。7月,自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》,将闲置土地数量作为增减地方新增建设用地指标的测算指标,督促地方加大对企业和项目建设超时的监管力度。

  21世纪经济报道记者注意到,尽管深圳官方并未发布商品住宅的销售数据,但从机构的统计数据来看,深圳新房交易已有筑底回暖迹象。

与一二线城市截然不同,在库存依然高企的地区,如新疆、江西、辽宁、甘肃、四川等,楼市利好政策依然延续。包括:从房地产企业和购房者两方面降低税费;充分利用公积金杠杆工具协助购房者入市;多举措鼓励支持农民进城购房;加大棚改安置和住房保障货币化力度,打通商品房与保障房通道,大力发展租赁市场;实施房地产供给侧改革,盘活存量房去库存等。

  “未来五年,商品住宅的施工、竣工及新开工面积如果延续过去五年的体量,竣工率将持续下降并跌破10%。竣工率的持续走低不仅会继续增加施工面积总量和库存,沉淀更多的资金,而且使得供求关系更加恶化。”欧阳捷分析道。

  补充有效供给

  易居研究院的数据显示,1-7月,深圳新建商品住宅成交面积达到169万平方米,尽管仍远低于楼市上行期2015年、2016年同期的378万平方米和274万平方米,但已比2017年同期的129万平方米提高了约31%的成交量。

显而易见,“因城施策”将成为未来房地产调控的主导思想。

  根据新城控股研究团队的分析,如果新开工面积在未来三五年降低到10-11亿平方米,竣工率就能从2014年的15.6%逐步回升到20%以上,施工总面积就能在2016-2019年在54亿平方米的水平上并保持不增加。施工、竣工及新开工面积三者间便能达到动态平衡的良好状态,这应该是去库存的一个理想场景。“如果全行业有这样的共识,整个行业会回复到平稳运行的长周期。”

  一线城市的库存形势,被认为是影响施工面积与新开工面积回暖的重要原因。

  或将维持低位

三四线城市存销比仍高,去库存任务依然艰巨

  欧阳捷还指出,2014年的竣工面积应该会低于2013年。但从短期来看,未来3-5年的竣工面积应高于去年,才能达到目前的供求平衡关系。

  易居研究院数据显示,2018年7月,上海、广州、深圳的住宅去化周期分别为11.5个月、11.1个月和10.2个月。

  尽管行情有所回暖,但多位受访人士均认为,短期内再现火热行情的可能性不大,一线城市的新房销售还将维持相对低位。

从数据来看,各地此前陆续开出的去库存“药方”效果初显。但业内人士认为,目前三四线城市存销比虽有下降但仍然较高,去库存任务仍然艰巨。各地政府和开发商应避免再度进入“销售—拿地—建房—增加库存”的死循环。

  未来:白银时代将持续30年,供应或难跟上需求

  按照住建部在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中的要求,三地均属于需要增加住宅用地供应的城市类型。

  以深圳为例,中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,深圳的新房成交总量维持低水平线已是定势,很难有大幅攀升。深圳每年土地供应非常稀少,而“房改”之后,每年供应量留给新房的比例也有减少,无论是政策导向还是土地供应都决定了将来不可能大量地供应新房,新房供应基本是小规模格局。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,销售形势趋好将重新刺激开发商的新开工和拿地热情,从而进一步增加库存。“开发商应保持冷静,要认识到城市分化仍在持续、大多数城市的供求关系并未逆转。”

  从长期来看,白银时代会持续多少年?欧阳捷给出的答案是30年。在他看来,给出这样的答案并非盲目乐观,而是基于对市场供需面的深入研究。

  唯一的例外是北京。易居研究院数据显示,7月北京的新建商品住宅成交面积只有约27万平方米,在四个一线城市中交易规模最小,同比大幅下滑36%。而7月的累计住宅库存则达到了660万平方米,同比增加9%,环比增加12%。不过,较高的存销比,被认为是市场供需两低下的紧平衡所致,并不意味着库存已经过量。杨红旭认为,北京当前的高存销比主要源于销售遇冷,这受到调控因素和市场透支的双重叠加,“既有调控的影响,也有2017年一季度以前涨幅过大,市场需要一段调整期的因素有关”。而上述易居研究院数据也显示,北京当前的库存总量, 低于其有统计的2010年1月至2017年1月之间的任意一个月。

  6月,深圳方面已经提出,到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中,人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4。

截至3月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存显示,三四线城市新建商品住宅存销比为17.9个月,虽相比2月份的19.7个月有所降低,但总体上数值依然较大。

  欧阳捷指出,未来随着市场恢复自主调节,影响楼市的很多因素将成为定量,但恒定的变量是市场住房结构和人口变化决定了未来市场需求。随着人口的增长,未来很有可能出现供应跟不上需求的局面。欧阳捷分析道,2000年出现的人口增长高峰,主要是因为千禧年新生婴儿和1986年出生的14岁人口在当年加入到15岁所导致,据此推断,10年之后即2015-2025年可能出现购房人群高峰。

  除了“量”的加大以外,多位受访人士也指出,如何调整住房供应结构,实现有效住房供给,是一线城市当前要解决的另一大问题。

  而在新城控股(25.840, 1.75, 7.26%)集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来,北京等一线城市的成交持续低位,不仅仅是强监管下的需求管控和供应比例变化所致,还有其他多方面因素。

阳光城集团营销中心兼财务中心总经理辛琦表示:“现在100个城市中,至多只有10个城市的房地产市场真正向好。”

  根据新城控股研究团队的分析,未来人口、结婚率与离婚率以及城镇化人口的稳定增长,都会使未来购房的刚需基数有所提升。欧阳捷和团队深入的对婚姻购房、农村人口进城、常住人口中非户籍人口以及改善型购房的需求做了统计,得出的结论是2014-2029年购房需求大致需要每年800万套,而预计进入2030年后,每年则需要700万套。按照2013年成交700万套住房为标准,供应不足是显而易见的。

  以北京为例,欧阳捷表示,北京一直存在供求关系的结构性的问题,买房需求大的地方无房供应,而供应大的地方往往居住并不方便,限价房等政策性住房的位置由一般比较偏远。

  欧阳捷指出,首先,整个市场出现了预期的调整。目前,中央提出坚决遏制房价上涨,使得一些购房需求不急于入市,进而导致市场的预期出现变化。

  除去上述购房的需求外,那些由于经济或其他原因无法购房的刚需人群,还会产生大量的租房需求。按目前城镇住房总共是2.55亿套, 15%是空置房可以出租来计算,也仅有3750万套可供出租,而2014年到2019年共需要出租住房3870万套,空置房如何再生?2020年之后的出租房又在哪里?不仅如此,未来城市还有大量的房屋急需拆迁改造,从中长期来看,未来中长期的需求已远远超出现在市场每年的供应量。

  “低端有保障,中端有支持,高端有市场”,被认为是一线城市当前住房供应的主要思路,而北京也提出,要建立“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系,因此,政策性住房在一线城市的新房供应比例中占到越来越大的比例。

  其次,北京等地存在供求关系的结构性的问题。买房需求大的区域无房供应,而供应大的区域往往居住并不方便,特别是限价房等政策性住房,往往位置相对偏远,购房者觉得性价比不够或交通不方便。

  欧阳捷认为,从中长期来看,供求关系实际上并未逆转。过去几年,随着新城建设,土地供应倍增和房屋建设竣工量超量增加,人口住房需求没有跟上供应量增加的速度,导致一些区域和城市出现供大于求的现象。现在的讲的“鬼城”,其实只是房子盖得早了点,房子的建设速度比人口的城镇化速度快一点,但只要人口为净增长,需求就会不断增加。“房等人,总比人等房要好”。

  上海预计未来五年新增供应各类住房约170万套。其中,商品住房约45万套,租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。北京计划5年供应150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套,产权类住房中,商品住房约占70%。而深圳也提出,到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中,人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4。

  第三,北京等一线城市这两年土地供应偏少,导致住宅市场供应偏少,选择余地太小,购房者买不到合意的房子,也使得住宅成交量下滑。

  在欧阳捷看来,目前局部区域和城市供求关系不均衡并不是因为供应量过大而导致的,而是因为需求不足所导致的。需求不足的主要原因是购房门槛提高和贷款政策约束,以及利率抬高削弱了购房需求。

  “此类土地供应如何保证到位,还需要逐步落实。政策性住房的目标需要更加清晰、更明确,同时,此类住房如何能够更好地被市场需求认可,显然也需要时间和政策引导”,上述房企人士表示。

  此外,也有分析人士指出,随着一线城市普遍进入“减量发展”模式,一线城市楼市会逐步转向存量市场为主。在这一背景下,新房市场在市场中起到作用也会发生变化。

  欧阳捷指出,如果每年竣工面积维持在去年的八亿平方米水平上,每年新增竣工套数已经满足不了刚性需求和改善性需求,再把租房需求和城市拆迁更新住房需求考虑进去,在未来的十五年时间里住房的缺口还是非常大的,这也就是为什么政府要推出每年五百万套保障房和一亿人口棚户区改造的真实原因。

  宋丁指出,一线城市新房、商品房的比例在原有的基础上再扩大规模可能性很小,将来比例还会下降,新房可能处在“类稀缺”状态,未来买新房难度还是将加大。

  欧阳捷匡算了一笔账,根据目前城镇化人口率和人均住房面积推算,我国现有商品房总面积约240亿平方米。如果未来每年新竣工的面积按2013年历史最高点的8亿平方米计算,除去每年城市拆迁和更新住宅的面积,未来15年城镇人口增长从目前的7.3亿增加至10亿,那么人均住宅面积会从2013年的32.9平方米下降到2029年的约27平方米。2030年到2043年间,如果竣工面积增量保持8亿平米不变,而城镇化率维持70%不再增加,城镇人口自然增加至11亿,则人均住宅面积会回升到33平面米左右,与目前相差无几。

  这也让规范租赁市场的需求越发迫切。“将来租赁板块在存量市场的比例相对会越来越大,散租的比例会逐步受到压缩。可能在未来5年内长租公 寓的占比能超过20%,需要加强租赁市场建设。”宋丁表示。

  “房子不是多了,而是远远不够!”欧阳捷如是总结。

  责任编辑:李锋

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