推动北京写字楼租金继续领跑中国大陆市场,北
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“由于多种原因造成北京CBD核心区延迟入市,将推动北京写字楼租金继续领跑中国大陆市场。”

近日,莱坊发布2019年第二季度《北京写字楼市场报告》。报告指出,第二季度,受经济增速持续放缓的影响,许多企业进行内部整合以缩减租赁面积来减少租金预算,因此,全市甲级写字楼平均租金环比下降1.5%至每月每平方米363.3元。

        过去几年间,北京已跃升为亚太地区写字楼租金最为昂贵的城市之一。根据第一太平戴维斯发布的《亚太区标杆物业调查》研究报告显示,北京写字楼租金水平位列亚太区第三位,仅次于香港和东京。CBD是北京最大的甲级写字楼区域市场,市场总存量达240万平方米,约为全市的25%。诸多世界知名的跨国公司与本土企业都选择落户CBD,行业涵盖金融、专业服务及传媒等多个领域。成熟的商务氛围以及良好的基础设施使得CBD成为全市租金水平第二高,仅次于北京金融街。

       CBD租金水平在短期和中长期将呈现上涨趋势,CBD核心区预租情况理想,CBD核心区项目的入市时间将受其配套设施建设和城市总体规划的影响,北京(楼盘)CBD核心区项目延迟入市将推动北京写字楼租金水平继续领跑中国大陆市场。

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   过去五年,供应有限、需求强劲等因素让CBD业主方在租赁谈判中占得先机。然而,风向在近期逐渐转变。经济增速放缓、租金持续上涨等不利因素束缚住了企业扩张的步伐,部分对成本较为敏感的租户则选择搬迁至租金较为实惠的新兴商务区。受此影响,截至2017年末,CBD的空置率已由过去的低位(1.5%)升至4%。为了尽快消化空置面积,业主方开始调整租赁策略,CBD的平均租金由人民币每平方米每月382元降至2017年四季度的每平方米每月375元。   未来5-6年,作为一个较为成熟的写字楼市场,CBD将迎来大量新项目,且多数项目将在未来4年集中入市。目前CBD共有18栋甲级写字楼正在建设或规划建设当中,其中有16栋位于CBD核心区,建成后核心区将成为金融及专业服务企业总部集聚区。这些新项目预计将为写字楼市场带来约200万平方米的办公面积,存量将在现有基础上翻一番。

澳门新萄京最大平台,       北京,2018年8月20日——北京CBD核心区(中服地块)作为CBD形象展示的一个窗口,将成为未来商务功能的聚集点。由于多种原因造成北京CBD核心区延迟入市,将推动北京写字楼租金继续领跑中国大陆市场。

CBD核心区的延迟入市有多种原因。CBD核心区立项之时曾预计第一批写字楼将在2016年集中入市但受其区域配套设施建设和工期的影响,入市时间一再推迟:预计包括中国尊大厦等第一批竣工的五幢写字楼将在2019年竣工交付使用。另外,2017年《北京城市总体规划(2016年-2035年)》发布,对北京的开发边界以及人口规模做出了重要指示。规划第25条对100米以上的建筑高度和选址布局提出了严控措施,加强长安街及其延长线建筑高度的管控。CBD核心区建筑高度的下调不仅减少了写字楼供应量,而且造成了该地块未开工的项目入市时间延至2022年以后。同时,CBD东扩项目也处于停止状态。由于实际能够投放市场的项目推迟入市以及面积的减少(部分业主方选择了自用),预计CBD区域的写字楼租金将继续稳定增长,继而推动北京全市的租金水平领跑中国大陆市场。

2019年第二季度,北京共有两栋甲级写字楼项目竣工入市,分别为中国人寿金融中心和铭丰大厦。

   根据第一太平戴维斯研究及顾问咨询部预测,新项目将分为两个批次渐次入市:第一批完工的项目大部分集中在核心区北部,包括三星大厦、正大中心、中国人寿金融中心以及中国尊,将于2018-2019年交付并投入使用。而位于南部的项目,即第二批供应,将于2020年后完工入市。

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>>中国人寿金融中心成为北京中央商务区中服地块内首个入市项目,总建筑面积约162,000平方米;

   核心区的出现将会对CBD的现有格局带来巨大冲击——可以预见,CBD再度振兴的起点将会来自于核心区的崛起,CBD写字楼市场的整体水平也因此得到大幅提升,核心区将为CBD带来更多的新公司、新的配套设施,当然也会使CBD区域的交通更加拥堵。

       CBD核心区定义:北京CBD核心区(中服地块)北起光华路,南至建国路,东起针织路,西至东三环路,占地约30公顷,是目前正在重点建设的区域,是区域商务功能的点睛之作,北京最高地标中国尊就坐落于此。截止到2018年第二季度,CBD甲级写字楼的存量为308.4万平方米,占全市甲级写字楼存量的29.6%。预计至2022年,北京新增甲级写字楼面积将达478.4万平方米,其中CBD核心区为135.9万平方米,占比达到28.4%。由此可见,CBD核心区的供应量对于北京甲级写字楼市场的租金水平起着关键性作用。

CBD核心区定义:北京CBD核心区(中服地块)北起光华路,南至建国路,东起针织路,西至东三环路,占地约30公顷,是目前正在重点建设的区域,是区域商务功能的点睛之作,北京最高地标中国尊就坐落于此。截止到2018年第二季度,CBD甲级写字楼的存量为308.4万平方米,占全市甲级写字楼存量的29.6%。

>>铭丰大厦位于丽泽金融商务区,建筑面积51,234平方米。截至2019年六月,北京甲级写字楼租赁市场的存量达到约1,010万平方米。

   根据开发商最新信息,预计CBD核心区40%的新增面积将作为自用。基于市场行情正常以及自用比例为40%的假设来推断,到2019年CBD整体空置率将达到17%,为最近八年的最高点;与此同时,平均租金开始逐步下滑,预计2020年的租金较2017年将下降12%。然而根据市场先例,最终实际自用比例往往低于开发商预估。若自用比例小于40%,更多的面积投入市场,将会进一步拉高CBD空置率,租金下滑也更为明显。无论自用比例多少,未来数年CBD新增供应的绝对体量都可谓空前之高。因此,业主方和租户方都应该审时度势,基于未来发展趋势制定符合自身要求的市场战略规划,只有如此才能在未来的激烈竞争中占得先机,被动适应则终将被发展的浪潮所抛弃。

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预计至2022年,北京新增甲级写字楼面积将达478.4万平方米,其中CBD核心区为135.9万平方米,占比达到28.4%。由此可见,CBD核心区的供应量对于北京甲级写字楼市场的租金水平起着关键性作用。

各商业区甲级写字楼存量分布

       CBD租金水平在短期和中长期均将呈现上涨趋势。2018年上半年,联合办公与互联网行业的需求激增,使得北京全市写字楼市场净吸纳量共计达41.3万平方米,同比2017年上涨48.6%。市场需求的增加在一定程度上推动了租金的上涨。

CBD租金水平在短期和中长期均将呈现上涨趋势。2018年上半年,联合办公与互联网行业的需求激增,使得北京全市写字楼市场净吸纳量共计达41.3万平方米,同比2017年上涨48.6%。市场需求的增加在一定程度上推动了租金的上涨。戴德梁行指出,2018年第二季度中央商务区甲级写字楼租金为395元,与上一季度相比上涨0.7%,与三年前相比上涨7%,在短期和中长期均呈现了上涨趋势。

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严区海表示:“CBD核心区的写字楼均为甲级或超甲级并且位于稀缺的地理位置,因此预租情况非常理想,客户的资质优良。”这些客户涵盖了专业服务,高新技术,金融业等行业,对于CBD核心区的业主来说,优质的客户群对奠定扎实的租金基础,提升项目形象具有重要意义;面对CBD核心区这些超高品质甲级写字楼的竞争,CBD区域很多现有的物业也正在筹划硬件的改造升级并设法提升软性的服务水平。

资料来源:莱坊研究部

参考资料:

杨悦晨

中国尊大厦详情:

Regina Yang

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董事,上海和北京研究及咨询部主管

京楼网 —— 租户代表,而非中介

第二季度,两栋新增甲级写字楼的竣工交付进一步推升空置率小幅上涨。此外,经济形势的不确定性使得许多企业缩减租赁面积,因此,北京甲级写字楼整体空置率环比上升0.6个百分点至9.5%。本季度市场整体的扩租需求疲软,近一年来新入市写字楼项目面临去化周期延长的问题。

京楼网(ww.jinglou8.com)将利用多年从事商办地产顾问的经验,协助租户应对挑战,辨识机遇,在协助租户充分理解市场的广度深度和诉求后,帮助企业制定有效的选址策略和谈判策略。针对企业在地产策略和交易管理层面的挑战,我们的职责和愿景是为客户分析得出可持续发展的房地产策略和最好性价比的房地产设施布局,以避免经营风险,促进客户业务有序发展。

从租赁成交来看,第二季度市场活跃度较一季度有所回升。第二季度全市净吸纳量录得约90,000平方米,约为第一季度的三倍。2019年上半年净吸纳量约为120,000平方米。本季度需求以金融行业以及高科技、互联网行业为主,成交数量占比超过30%。

如有兴趣进一步了CBD核心区写字楼租赁情况,可以通过以下联系方式获取资料:

租金方面,2019年第二季度甲级写字楼租金环比下降1.5%至每月每平方米人民币363.3元。持续攀升的空置率以及下降的租金使得业主方承压较大,部分业主开始进行楼宇内部的升级改造来提升楼宇品质以应对持续下行的租金压力。

电    话:010-89543774

甲级写字楼平均租金和空置率

Email::jinglouwang@163.com

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资料来源:莱坊研究部

朱毓敏

Demi Zhu

董事,北京办公楼服务部主管

2019年下半年,北京写字楼市场预计将迎来多个新项目入市。其中,新增供应主要集中在CBD中服地块,奥运村区域以及丽泽金融商务区。下半年,预计将有约70万平方米的新增写字楼面积入市,空置率将进一步随着新项目的入市提升,甲级写字楼租金预计将持续面临下行压力。

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