北京租金3年上涨三成多,住房租赁和销售管理条
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  一场发布会,一桩罗生门,把长租公寓推至风口浪尖,也掀起了一场对租金上涨的大商讨。

前不久,《华夏时报》记者曾报道“中介抢房大战”,某房东出租房,租金却遇中介3次抬价,一时间,公众舆论频频质疑资本运作是否助推租金高速上涨。

  这些天,刷屏朋友圈的除了《延禧攻略》, 还有让人头秃的房租。胡景晖曝出长租公 寓是助推房租上涨的幕后黑手,且背后的运作模式存在巨大的类似于“P2P”的暴雷风险,一时间讨伐声、喊冤声不绝于耳。万 万没想到在房价高高在上、倡导“租购并举”的今天,租房市场也成了修罗场。

5月19日,《住房租赁和销售管理条例》在住建部官网公布,并向社会公开征求意见。你知道吗?出租人不得单方面随意涨租金,承租人按约定可转租当二房东。接下来重庆装修网小编就以案例的形式带你了解一下出租房的租赁双方有何权益。

  事件的起因是在一场媒体沟通会上,胡景晖对近期租金市场价格波动给出了自己的判断,除了传统的影响租金价格的因素外,很多租赁企业,特别是长租公寓运营商,以高于市场20%-40%的价格收房、出租,破坏了当前市场环境,也是导致如今租金价格上涨的重要诱因。

澳门新萄京最大平台,房租迅速上涨

  据中国房价行情网数据显示,北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%。在房租大幅上涨的视觉和钱包双重刺激后,隐藏在“租房贷”背后的“第三方”“资金池”也被扒了出来,盛在白瓷盘里,让人们看到它“无害”的外表和嗜血的獠牙。

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  在宽货币、购买力下降、货币贬值的前提下,租金的上涨刺痛了广大租房群体,成为吐槽的宣泄口,而这也暴露出以住房消费为主体的众多租客的焦虑。

7月,多方机构发布北京房租相关数据,皆释放出一个信号:2018年北京房租上涨迅速。据诸葛找房监测数据显示,2018年7月,北京房租均价为90.12元/平方米,而2016年1月的北京房租均价为67.38元/平方米,两年半即高涨22.74元/平方米,涨幅约达33.7%,每年平均涨幅达到10%以上。

  人心不足 租赁或成“P2P”

住建部表示,为了建立购租并举的住房制度,需要规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全。

  房租涨没涨?

贝壳研究院院长杨现领曾表示,北京及其它一线城市在2015年之前的租金涨幅非常小,且十分稳定;2015年之后,租金指数走势出现持续上涨的态势,涨幅基本保持在10%左右,考虑到复利的作用,连续上涨的累积性影响已经十分显著。

  在传统认知中,中介机构是从事居间服务、撮合成交,收取服务费用的。而在资本介入后,简单的靠收租房价差、中介费已显然吊不起中介大佬的胃口了,聪明的中介们不断的打着金融的歪脑筋,企业在扩张规模的同时,衍生出来种种新的所谓金融创新方式,比如极其类似“P2P”的租房贷。

■案例点评

  房租的确涨了。

而诸葛找房数据显示,进入2018年以来,北京房租均价每月均有攀升。北京房租排名前四的地区为东城区、西城区、朝阳区、海淀区,分别于7月达到149.8元/平方米、149.3元/平方米、114.8元/平方米、138.3元/平方米。

  据了解,蛋壳、自如、58乃至我爱我家的相寓等较大的租赁平台都有“租房贷”工具。中介们津津乐道的以服务费打折优惠等方式来忽悠吸引租客选择“租房贷”,这是为何?

中介暗自加房租赚取差价

  这是今年1月底和5月中旬同一间自如友家通州合生滨江帝景房源的价格对比,从2390元/月(月付价格)涨至3160元/月(季付价格),涨价716元,涨幅近30%。

同期,据贝壳研究院统计数据显示,2018年前7个月,北京链家租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。单月来看,7月北京房租均价为91.5元/平方米,环比上涨2.2%。

  明修栈道暗度陈仓,一边高价收房、装修、出租,一边诱使租客通过第三方提供的“租房贷”进行签约,第三方机构一次性将房租打给中介们,而中介们利用房东和租客之间的信息不对等,按季度或按其他约定方式以滞后的方式付给房东房租,以此建立自己的资金池,用于后续扩张、收房或投 资之用。大量占用了承租人的支付的租金,利用时间差再使用,甚至扩大自己的金融杠杆儿,这本身是一种侵占。

临近6月,随着毕业季的到来,租房市场又将火热起来。据业内人士透露,根据往年经验,5月是租房热的前奏,高峰从6月下旬开始,一直持续到8月。在这段时间内,一些交通便利的好房几乎“断货”。

  当然这仅仅是楼观君找到的一个案例,不能够代表北京的租赁市场租金波动,不过通过身边租房人的反馈,直观感受上房租的确是上涨了。

质疑资本推高租价

  资本倾轧割韭菜,这和国家大力推动租售并举、鼓励发展长租公 寓的目的是相悖的。无论是自如、蛋壳还是胡景晖曾经极力保护过的我爱我家的相寓,他们本质上,并无差别。

重庆理工大学即将毕业的李红红,最近就在找房子。她说:“现在收入不高,想找性价比高一点的房子,但跟着各式各样的中介看了两天,总觉得被他们牵着鼻子走。”

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17日上午9时30分,我爱我家集团研究院召开媒体电话交流会。会议中,我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖对北京房租上涨问题做出详细解读。

  风险转嫁 谁来保障租赁权益?

在江北,一处一室一厅的房子,中介报的月租价格是1600元,她觉得租金高了。后来,在和房东对接时,房东表示,他把房子交给中介时说的是月租1450元。

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胡景晖表示,专业租赁机构重装修、重装配使房屋更迎合其需求,加之专业租赁机构的存在使业主租房更为便捷……但是,一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配,但某些专业租赁机构仍坚持包装,高价出租,收购房源成本显著抬高,以此赚取租金上涨的差价。

  胡景晖在回应离职风波的发布会上称,一旦租赁市场暴雷,堪比“P2P”。

点评:在《征求意见稿》中提到房地产经纪机构的服务项目实行明码标价。房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单,列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项,收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。

  而据北京市统计局数据显示,北京1-7月单平米月租金为91.5元,水平较去年同期上涨3.1%。单看7月份,租赁房房租同比上涨2.8%,环比上涨0.2%,其中,东城区和顺义区房租环比涨幅居前,分别为10.5%和10.7%。

胡景晖还指出,另外,某些租赁机构之间互争房源的行为,势必会抬升收购房源成本。一旦业主观望市场时,发现房租较高,那么其对房租价格的预期心态便会立即膨胀。

  他的提示不无道理,即便是有良心的企业,不会卷资金跑路,而仅仅是非法占有租客租金,用非法占有的钱进行扩张,在租赁市场处在亢奋上行的情况下,采用类似于“庞氏骗局”、P2P扩张时期的做法,短时间内是可以支撑下来的。

1.地下储藏室不得出租用于居住

  由于租赁市场存在很多无备案的租赁交易,且北京市的租赁交易平台还建立不久,需要大量的数据导入和众多的自主交易租赁双方提供其交易信息,任何一家统计机构的数据都存在缺失,都不能准确描述真实的市场。

胡景晖直言,如果房租持续此态势,那么危机爆发的后果,将比P2P爆雷严峻得多。谈到政府调控方面,胡景晖表示,政府对资本背后运作是有介入的,约谈中介机构手段起到的抑制作用不可磨灭。

  那租赁市场下行呢?租金下降或者需求减少的情况下风险就转嫁给出房东和租客。

不仅仅是中介机构,出租人也不得随意涨租金。《征求意见稿》规定,承租人应当按月支付租金,当事人另有约定的除外。《征求意见稿》还提出限制租金上涨:租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。同时,政府应当建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。出租人出租住房时,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。

  谁助推了租金上涨?

同时,胡景晖指出,2003年至2008年期间,北京市政府曾出台租赁指导价政策,以遏制资本抬价行为。其按季度更新,不同区域不同价格均有相应规定,印刷成白皮书,每个中介公司都有,方便民众查阅。这样的方式未来亦值得借鉴。

  押一付三是通常租赁的付款逻辑,押金可以作为房东可能遇到不良租客使用房屋所带来的破坏行为的质押约束,这是多年租赁下来民间约定俗成的基本价值认同,押金、付款方式的多少与整体的租金价格水平有着密切的关联。

2.签3年以上合同可享政策支持

  租金价格的形成是基于一个非常复杂的租赁市场,其波动因素与供应结构、供给量、需求结构、需求量、新房二手房房价乃至利率都有着深刻的、密切的关联,任何一方波动都会影响价格。

中原地产首席分析师张大伟此前在接受媒体采访时,对多方机构发布数据表示质疑,当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断。部分中介公司提前囤积区域房源,制作环比恐慌上涨数据误导市场。

  而现在我们看到的自如、蛋壳、相寓等中介们,最核心的问题是租户的租金直接达到了中介手中,实际上中介们是在无偿、不法的占有,有可能转移到资金池或者用于扩张收房,寻找最大的回报。中介们用这种方式把承租与出租方隔断开,一旦出现风险中介跑路,出租人在收不到钱的情况下,驱赶租客是必然的选择,而租客却背负着高额贷款无房可住。

《征求意见稿》提到,鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。签订3年以上住房租赁合同,政府应当给予政策支持。未明确租赁期限时,出租人解除住房租赁合同,应当提前3个月通知承租人。对于房东是租赁企业的,《征求意见稿》提出,租期不得低于3年,承租人另有要求的除外。《征求意见稿》还提到,未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。

  关于租金价格的波动,北京房地产业协会秘书长陈志表示影响租金价格的上涨主要因素大致有以下几点:

部分机构认为租价合理

  利用租客需求刚性和弱势地位,诱导、哄骗、迫使租客使用所谓的租房贷,这种方式在资本的作用下、在嗜血的利益驱动下,必然会变成广大租客的唯 一选择。

3.有约定的情况下可当“二房东”

  1.在货币相对宽松的条件下,资产价格的重估、购买力的下降、利率的变化都会导致租金的上涨。

部分经纪机构对租金上涨的现象也表达了自己的理解,杨现领明确指出,租金问题的本质是供求,持续上涨的问题在于供给短缺。总体上看,我国面临两类失衡:总量不足与结构失衡。总量方面,北京全市房屋存量约750万套,共计约1600万间,对应于接近2200万常住人口,缺口显著,缺口如果得不到妥善解决,长期来看将持续面临租金上涨压力;结构失衡方面,可支付的、高性价比的租赁供应有限,区域资源错配。在这种背景下,专业化机构的供应量更可预期、更稳定,可以有效扩大市场供给,运营机构的定价更稳定,波动幅度相对更小,远远低于市场租金波动幅度。

  监管真空 长租春天还远

在《征求意见稿》中,承认了“二房东”的合法性,即承租人可按照住房租赁合同的约定转租住房;未约定的,承租人转租住房前应征得出租人的书面同意。自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。

  2.租赁市场的总供给与总需求之间之间的不充分与不匹配的关系也会导致租金的上涨,特别是在需求旺盛的情况下,供给不足必然导致租金上涨,这是目前租金持续上涨的主要根源,短期也无法迅速扭转。

胡景晖在公开电话会议中也表示,目前房租上涨幅度仍在合理范围之内。

  这些机构不惜一切代价将手伸向租房市场,以“庞氏骗局”的形式扩张,说明我们的租赁市场监管处在一个巨大的真空中,完全是一个监管盲区,如果任由中介机构或所谓的资本肆意横行,一茬又一茬的割着韭菜,最终的风险都是房东和租客的。

房屋租赁市场还有增长空间

  3.观察租金的波动必须要考虑季节性因素、租赁合同的到期与换租阶段性的需求的增加会加剧租金的上调。

和硕机构首席分析师郭毅认为,北京正执行严格的限房限购政策,然而从实际居住需求来看,包括在本地工作的人,每年都会相应增长。这部分人如果不具备购房资格,或者不具备购房支付能力,只能选择租住。限购房政策使房屋买卖交易需求没有得到较好释放,从而转移至房屋租赁市场,即租赁市场新增较多租客需求量造成房租上涨。

  长租公 寓的发展有两类,一类是开发商重金假设长期持有的出租型公 寓,另一种则是中介们透过资本的力量从分散在社会上的各个业主手中汇集起来的用于经营出租的各类房屋。目前,开发商重金建设的长租公 寓,由于需要长期投 资加上建造成本的扭曲,很长时间内根本开不到盈利的可能。那么轻资产的中介们推出的所谓的长租公 寓成了资本竞相追逐的香饽饽。

方正证券任泽平此前曾分析指出,目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,低于二三线城市。根据国际租售比合理区间推断,静态租赁回报率为4%-6%,中国水平远低于国际标准水平。

  4.短期内由于资本的进入强化了机构的收储与扩张能力,也必然会推动租金价格的调整。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近年北京市加强租赁市场监管,经常查处违规房源,市场上低端租赁房源明显减少;另一个普遍现象是,部分长租公寓倚仗重装修、重配置,成本上抬,提高租价;此外,毕业季到来,许多潜在租客量上升,房源更为紧俏;而租金上涨也和房东的预期有关。

  各家企业看了资本带来的力量,都想需要通过规模来获取更多利益,因此规模效应是中介们目前的首选。

“房地产租赁市场有了管理条例,这是很积极正面的。”新中投资有限公司总经理何伟坚在接受采访时表示,随着房屋租赁市场的规范和租金透明度的进一步提高,未来租赁业务应该还有很大的增长空间。何伟坚还认为,目前重庆的房屋租赁市场还不够活跃,规范后,未来的市场增长空间可能更大。

  5.专业机构所带来的专业性服务和居住品质的提升也会对租金带来推升性作用,尽管是合理的。

郭毅依形势预计,如果北京的房价调控政策依然坚定严格基调,加之人口政策对北京人口总量未有明显抑制作用,房租上涨将在短时间内盛而不衰。而严跃进认为,租赁业务发展,关键是要形成多元化的产品体系,从房住不炒的逻辑看,未来将出台管控政策,而且会对住房合同等进行管控,以此实现租赁市场的稳定发展。

  一家独大或几家垄断的租赁市场没有了租赁双方的博弈,仅中介机构一方说了算的方式是要不得的。中介仅仅是提供居间服务,价格和承租方式还要以市场博弈为准,不能任由中介们改变游戏规则。

  6.租赁需求端的消费升级,特别是不买房或买不起房的年轻90后们对居住品质的要求的明显提升,也会对租金价格带来影响。

  政府应该对租赁市场进行强监管。强监管并不是驱逐资本,而是建立公开透明的交易信息平台,将租金价格、出租房屋使用情况、租赁需求、中介服务价格(标准)、租金流向等信息公开。在资金监管上形成各取各利的健康模式,使得交易在阳光下进行。当然这里并不是不保护个人隐私,但必须要让政府可以监管,让政府做好市场的守夜人。

  7.供需关系紧张,强化业主提升租金预期;且在利率上涨、货币贬值、货币政策宽松的条件下,业主提升租金用以对抗贬值风险的意愿在增强。

  在现有技术条件下,建立这样的平台并不难。我们欢迎资本的进入,同时也希望这些企业回到正常轨道上,而不是快速推升租金价格,通过垄断地位来左右市场。这样的方式不是资本龌龊,而是企业行为龌龊。资本本无罪。

  客观上说,租金上涨是多因素共同作用的结果,并非资本进入这一个因素,在资本进入机构后,确有推动租金价格上涨的内在动力,不能够否认专业机构的服务和对居住品质的提升所带来的租金价格的合理上涨,但所有的上涨都是由机构和资本的介入推动这个观点我不苟同。把多因素带来的租金价格上涨归罪于单一资本因素是不准确的。

  而日前,用益物权之一的主权首次在民法典各分编草案中出现,这将有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。草案规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住的需要。

  另外,陈志赞同胡景晖的提示: 其本意提示政府要关注资本对租金的推动和风险,毫无疑问这种提示是正确的是及时的。资本到底推动了多少租金价格的上涨,必须要用充分的数据来说话,现在用一些局部的个体的数据描述推动房租上涨20——40%是不准确不客观的。

  当民法典对于居住权的概念上升时,市场上许多的规则和法律向民法典靠拢,租赁市场也不例外。

  涨幅是否合理

  有人说,长租公 寓的春天来了,我们觉得为时尚早。市场规则要在长租公 寓春天来之前建立。有天花板、微利持久、细水长流的租赁业务才是健康的长久的,而不是挣快钱,那不叫长租公 寓的春天,而恰恰是长租公 寓的寒冬。

  北京市统计局公布2017年北京月平均工资为8467元,较之上一年7706元,上涨9.88%,似乎能够抵得过房价同比上涨2.8%的幅度。

  根据贝壳研究院的数据显示,按照人均租住面积15平米计算,2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%,略高于2015年和2017年,略低于2016年,仍处于30%以内的合理范围。

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  我们看到的租金价格是局部的统计结果,全市还没有形成完整的直接从供需角度统计出来的准确的详实的租赁数据。

  现实的租赁市场存在大量个体“手拉手式”、朋友熟人之间的交易。但大型机构相对中小机构或者分散的个体而言,其作用显然是巨大的。通过这些机构的数据(存在一定缺失),在区位、品质等方面的专业分析还是能够理性的了解市场相对真实的一面。

  这里需要提醒的是,不能仅以市场一端的承租人的角度去谴责租赁价格的合理波动,也不能以道德审判的方式,谴责合理的资本介入。对于有社会责任和良知的媒体人而言,既不能对资本进入带来的风险避重就轻,也不能过分以“资本介入推动房租上涨”来吸引观众眼球。必须重视资本进入带来可能衍生的各类风险问题,这也正是胡景辉提示的租赁市场由于资本的介入可能带来的隐患。

  对于政府而言,必须快速形成明确的市场监管制度,避免因资本的介入,利用自身优势和市场支配地位,可能形成对出租人房屋租金的占用,这是市场监管的要点,也是租赁行业的潜在风险点,特别是当资本介入的时候。

  试想,一旦资本的链条断裂必然会造成机构跑路,造成出租人租金打水漂,其预期收入竹篮打水,必然会引起承租人和出租人之间因房子使用产生的纠纷,必须会演化为众多的社会问题,因此政府必须予以明确的市场监管。及时加速制定监管制度,不能让资本一方直接占有承租人支付的租金,特别是要监管资本或机构方占用租金后收储规模。

  必须建立快速、准确的、由第三方监管的支付平台,让平台的出租方、承租方等各取各利,这恰恰是胡景晖直指的要害。

  一旦不能监管,一定会带来市场的不安,潜在风险是显而易见的!从这个角度说,政府应该用制度来规范租赁市场的交易行为,而不是用行政手段干预租赁价格的波动,更要多方协调建立各类监管机制、完善制度、引导增加供给,充分实现与需求的对接。

  就在今天,我们也听到了一个喜讯,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业共同承诺严格落实市住建委的“三不得”要求,并承诺向市场投送12万套以上的房源以满足近期需求。至少这12万套的供给实现对缓解租赁市场的压力、租金上涨的压力,化解与稀释短期内的焦虑是十分有效的。

  对此,陈志建议:

  1.建立一个理性的、客观的价值判断体系,不断的向市场提供准确的、专业的市场信息,建立及时的、准确的租赁价格发布机制,让承租双方对租赁价格、区位、品质、数量有充分的了解,对价格的波动有合理的耐受性。

  2.制定更好的激励机制,如减免税费、减免对冲所得;通过多种方式引导存量住房向社会提供更多的可租赁房源;建立信用管理制度,规范中介服务的标准和行为,提升中介服务效率。

  3.建立健全数据采集与统计分析,及时形成专业的、准确的社会发布,通过政府的官方平台供社会各界参考,特别是不能形成数据的机构垄断,数据必须全方位透明。

  4.在房地产长效机制的建立过程中,要合理的增加低成本新增租赁住房的建造与供给,要建立正向的激励机制鼓励资本进入租赁市场形成有效供给,缓解需求压力。但对于政府来说不应用公民的纳税(财政),建造大量公共租赁住房。政府只附有住房的保障义务。

  租赁价格与房屋的建造成本等多种因素的预期有着密切的关联,建立房地产的长效机制是需要多部门、多因素、多渠道、多手段朝着一个共同目标(房子是用来住的、房子是生活必需品)推动。在这个过程中,必须充分考虑在市场经济条件下产生的各种波动与因素,有些因素是顺向一致的、有些因素是相悖的,因此不能仅仅依靠逐渐部门一家。财政、税收、教育、交通都有义务,为实现房子是用来住的这一目标作出必要的努力。在这个过程中必然有舍,这是房地产建立长效机制的正确的价值取向。

  房价居高不下,希望租金价格出现回落,这本身就不现实的。以承租人的角度来看,付出最少的租金获得最优质的住房是其本性,以出租人的角度看,出租房屋获取最高的租金回报也是其本性使然,这二者本身就是冲突的一对。

  在规范租赁市场、中介行为的前提下,我们不能简单的以承租人的视角来谴责房租的上涨,必须看到导致租金上涨是多因素合力的结果,绝不是单一的因素。

  在这里,特别要提示的是,租赁市场虽然有大量的机构在其中,但是同样存在着巨大的、分散的个体行为,价值规律、市场原则随时潜移默化的发生着作用,因此我们决不能忽视经济规律、价值规律和市场原则,政府一定要做好市场的守夜人。

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