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澳门新萄京最大平台,自由职业者、需要临时改文件、公司内找不到会议室……多元化的工作和移动时代来临让不少人有了“共享办公”的需求,但家里没氛围、办公室太远、咖啡厅又吵又没座位,一些人尝新选择到联合办公空间工作,而这些空间也“零售工位”适应需求,几十块钱即可享受所有办公资源。

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地域性强的联合办公案例和项目分析,通过“本土化”的方式着重切入联合办公的现有案例。

       据了解,自2015年以来,国内联合办公行业一路高歌猛进,其发展之迅速引人注目。初时,联合办公仅在核心一线城市CBD区域试水,目标客群大多为新媒体、科技、设计等初创企业;而如今,联合办公运营商已将触角延伸至核心1.5线城市,主要租户也逐渐有了更多专业服务、传统零售、贸易和服务类大企业的身影。

IWG一项针对全球化的调查显示,70%的人放弃传统办公室而选择灵活办公。去年仲量联行发布研究报告显示,亚太地区对灵活办公空间的需求增幅位居全球之首。2014年至2017年期间,年均增长超过35%,主要的灵活办公空间运营商数量增长了一倍,多个城市的灵活办公空间总量增长超过100%。

与前两年的跑马圈地、快速扩张相比,今年以来,联合办公行业规模扩张速度明显放缓,空置率上升、租金下降趋势明显,更有关店、退租、裁员、欠佣等负面消息频出,在经济下行压力加大、资本退潮的大背景下,联合办公行业发展进入深水区。

“2017年,中国的联合办公从业者已经从互不往来到了握手言欢的时候,纷纷开始合并和战略入股。点和点之间开始形成一张看不见的网,希望到年底这场合并潮流能落下帷幕。于此同时,弹丸之地的马尼拉也面对着类似上海4年前的市场,蠢蠢欲动。对内地市场饱和状态的联合办公业主,会不会因此开展东南亚的业务呢。许多品牌已经开始进入香港新加坡了,估计不久就会抵达东南亚核心城市吧。”

                                                                                                               --- 饭叔

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中国正成长为世界最大的联合办公市场

一季度联合办公活跃度大降

BYRandwil Dinbo Macaranas

       近日,联合办公受到市场追捧原因是:对于企业来说可使资产负债变轻。传统的办公空间投资方式是进行三到五年的投资规划,然后一次性投入较大的设计装修费,同时还需要一个维持设施设备管理的行政团队。但如采用灵活办公,则可以避免一次性的较大投入,只需按月按工位支出,租约灵动,进退可守。

艾媒咨询数据显示,截至2018年6月底,中国联合办公平台数超过300家,布局网点数超6000个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个。

戴德梁行的数据显示,一季度,北京写字楼成交占比中,联合办公只占4.3%,与去年全年17%的占比相比,活跃度大幅下降。

Senior Manager |2017年调查报告

       对于新生代员工来说,他们对办公体验有更多需求。在2020年以后,80后到00后的工作群体预计将占整个工作群体的50%以上,而这个群体对于整个办公的空间设计服务和策划要求,是一个从量变到质变的过程,打造新生代喜欢的办公空间,塑造品牌文化,提升生产力或者效力,是企业制胜的关键。正因为市场消费群体有了新变化,办公运营商们在经营、盈利模式上亦需做出更多改变。

据《2018年中国联合办公活力指数报告》显示,中国正在成长为世界上最大的联合办公市场。预计到2022年,中国联合办公市场规模达到4092.18亿元,工位规模达到1315万个,面积规模1.17亿平方米。

对于一季度联合办公活跃度大降的原因,与经济放缓、融资困难、写字楼租金高压力大、可选址空间少有关。另外,去年运营商扩展较快,开店较多,考虑到竞争问题,选址也更加谨慎。

randwil.macaranas@colliers.com

       传统办公服务是以企业B2B的对象为基准的,服务的是每一项租约和每一个企业的单位。灵活办公的空间则显多元化,与跟各种业态相融合,譬如餐厅、健身美容会所、购物等功能一应俱全,业主方跟租户方的关系不再局限于简单的租约关系,变成按个人为单位的会员制服务模式,即B2B2C。

比家有氛围

2017-2018年是共享办公的扩张高峰期,主要是市场上几个主力玩家都在争抢要成为头部企业。另外,2017年到2018的上半年整体市场流动性比较好,共享办公融资比较容易,所以扩张迅速。从2018年下半年开始,市场流动性严重紧张,共享办公作为一个烧钱的行业融不到资,必然发展速度放缓。

近年来,灵活而自由的办公空间在菲律宾的快速增长是显而易见的。在马尼拉市区,联合办公空间已达到22800平方米(约等于250万平方英尺)。Colliers预计这个数字将在未来三年内每年增长10%,以满足千禧一代庞大劳动力对联合办公空间的需求。

       不过,当前中国联合办公空间的市场基本面依然坚挺,联合办公市场现已迈入2.0时代并仍处于上升阶段,主要城市对灵活办公空间的需求强劲,并且政府对新兴产业和创新企业的支持也将会进一步促进联合办公空间的发展。

打造灵活共享的办公空间

回顾2018年,多个共享办公品牌运营商在国内主要城市跑马圈地。世邦魏理仕的研究数据显示,2018年,共享办公在大中华区写字楼市场全年吸纳面积约50万平方米,为2017年的3倍;9个主要全国性共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点,新增工位数超过10万个,均较2017年有明显增长。上海已成为亚太地区最大的共享办公市场,共享办公在写字楼面积中的占比高达3.5%。

Colliers认为这些办公空间的运营商可以考虑,通过购买传统办公室并将它们转变为联合办公空间的方式来保持在办公领域的竞争力;亦或是背靠房产开发商,来减轻日益上涨的租金所带来的影响。

       但中国联合办公产业的竞争也日益激烈。我们注意到,联合办公空间运营商纷纷开始争夺优质地段,但这一发展趋势也给其盈利模式带来了更大的风险。

王逸兴是一位自由职业者,如今他最常选择的是位于北京市朝阳门的梦想加联合办公空间。

大举扩张之际,共享办公的行业集中度也不断提高,并购整合频繁出现。据世邦魏理仕统计,2018年,共享办公大型并购交易达6笔,而2017年仅为2笔。

从另一角度来说,Colliers也鼓励开发商在自己的地产中建立联合办公空间。

每天只需100元,他就可以享受这里所有的办公资源,在这里办公、约见客户、组织会议,他喜欢这里“虽然周围都不是一个公司的,但好像是在一个公司工作”的氛围。

同时,资本投向也呈现向头部企业集中的趋势,2018年优客工场、氪空间、梦想加等国内共享办公规模排名前五的企业获得投资接近95亿元,在行业总计获得投资额中占比超过九成。

菲律宾劳动力人口分析

多元化的工作和移动时代来临,促使越来越多的人有了“共享办公”的需求。去联合办公空间是一个不错的解决方案。而众多联合办公空间都推出了针对灵活办公的服务,例如梦想加的积分会员、WeWork的“闪座”、氪空间的“自由座”,以此提高空间利用率。

盈利模式仍在探索研究

Next Gen (2000年后出生)人口占比为0

上海的餐饮会员营销服务创业者杨昭去年8月离职,急需找到一个办公地点。他发现了家附近的氪空间把公共大厅的工位按天租赁,推出了“自由座”服务。这里提供免费的咖啡和打印设备,环境很安静,座位宽敞并有插座,入驻的办公人员全部都线上登记,即使中途离开也不必担心个人物品被拿走,如若需要打一些隐私电话还有独立的电话间,办公效率明显提升。

共享办公行业目前面临的主要问题,是始终未能找到清晰的盈利模式。目前,大部分共享办公品牌运营商的主要盈利模式基本都是“二房东”模式,即先租下写字楼,经过标准化的装修改造成独立办公空间和共享工位,提供给企业或创业者,然后收取工位费。

千禧一代(1984 - 1995 )人口占比为15%

另一位联合办公空间的常客君毅正处于创业前的过渡时期,他的创业伙伴目前分别在北京和上海,并不知道未来会在哪里办公。他对办公环境要求很高,咖啡厅椅子不舒服,联合办公空间带来的“性价比和灵活度”让他倾心。

这就决定了企业要想盈利,就需要保持较高的出租率,有人认为出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡,但这在运营商们纷纷大举扩张规模、拓展新社区的背景下并不是一件容易的事,靠融资输血烧钱成为必然。

Gen X (1965 - 1981 )人口占比为41%

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戴德梁行认为,共享办公空间三四年前的过热显然已经结束了,共享空间的根本在于提供什么样的价值,与市场上其他运营商有什么差异。有一些共享空间的服务商在拿面积的时候,根本不在乎它付出去的租金,不在乎它的成本,这样的商业模式早晚会出问题的,不可能在市场上有足够的需求来支撑它的成本。

婴儿潮(1946 - 1964 )人口占比为44%

位于上海市威海路的共享办公空间We-Work中国旗舰店。

据了解,优客工场日前发布了全新的“吸引力”战略,包括空间战略、流量战略、智慧战略三部分。优客工场还宣布,将在物理空间之外提供一套智慧办公系统,桌子将成为入口,但不只是物理意义上的办公桌。未来每套桌上的显示屏都将搭载优客工场自主研发的云架构办公系统,实现多端的数据云存储与同步,同时接入高频的办公应用,包括云文档协作、会议、广告推送、发布等功能。优客工场还将联合各方力量,打造基于这套办公系统的智慧办公生态。

如今商业环境的巨大变化已经改变了人们的工作方式。随着成熟企业的不断扩大,初创企业不断出现,但不论是大企业或是初创公司,在推动业务发展的同时都在考虑两个相互关联的因素:1.为员工提供更好的工作环境以提高工作效率和产出 2.避免不必要的成本

自媒体从业者张菲最喜欢去位于北京三里屯的WeWork,地理位置优越方便约见客户,时尚的办公环境总能给她好心情。她接触时尚圈、广告圈的人比较多,在那里见客户“比较有品位”。并且,她可以安心地去卫生间,不用担心在咖啡厅会丢电脑,也不用在冬天抱着厚厚的外套“大搬家”。

“资本寒冬”并非坏事,业内对联合办公未来前景看好

因此,办公室租赁以及办公空间已经开始转变以迎合这些标准。租赁合同不能因为过于繁复,从而导致企业为多余的空间和租金买单;或者是强制企业租赁到他们并不需要的时间。更重要的是,21世纪的办公空间应当迎合当下的需求:宽敞的环境提高生产率;有趣的氛围培养员工的创造力;有针对性的办公家具促进合作,将这些元素浓缩在一个空间内并不容易,最终,这些元素不但要为企业和个人节省成本更要创造价值。因此,近些年联合办公空间越来越普遍也并不令人奇怪了。

联合办公空间里还迎来了一些大公司里的小团队。梦想加望京店刚开业时,楼上美团公司的员工发现这里可以随时预约小型会议室,立刻选购了高额会员套餐,因为公司内的会议室总是爆满,去咖啡厅隐私性又不好。此外,今日头条、腾讯等大型互联网公司内正在创建的新团队也入驻了公司附近的联合办公空间,他们不想过早曝光。

前两年联合办公空间的快速扩张与资本的大举进入分不开,尽管当前行业遭遇“资本寒冬”、增速放缓,所谓的“资本寒冬”并非坏事,不少业内人士对联合办公行业未来的市场前景依然看好,其中包括一些传统房企,并不断有房企加入进来。

“即租即用”

对于“资本寒冬”对行业未来发展的影响,毛大庆对券商中国记者表示,当前所谓的“资本寒冬”对联合办公领域并不一定是一件坏事。因为企业首先考虑的就是成本。

内容梗概

什么是灵活的办公空间?

不同需求的不同选择

灵活办公空间的发展

快速增长的因素

灵活办公空间前景

运营商与地产开发商的回应

需要设计和智能支持

相关报告数据表明,和传统写字楼相比,联合办公的综合办公成本要低30%左右,所以相信“资本寒冬”会加速更多企业选择联合办公这种更灵活也更多元化的办公业态。

什么是灵活的办公空间?

联合办公空间诞生之初的主要客户针对小型创业团队的固定工位,虽然可以根据人数需求租赁,但均以年或月为期限,面对“工作一天或一会儿”个人用户时,是否将工位按照时间拆分零售即可?

同时,“资本寒冬”也增加了更多群体加入自雇群体或者创新创业群体,而联合办公这种除了办公服务更有丰富的创新创业生态服务也会是这个群体的首选,所以相信未来整个市场还会继续扩大。

Colliers将灵活工作空间定义为:允许短期租赁的工作场所;最小尺寸为一个工位;配套齐全,易于使用。 这些工作区可能是私有的,共享的,或两者的组合,提供可扩展性,还可以包括其他服务如电话线,会议室和接待员等。

梦想加高级市场总监李峥认为并非如此,“我们通过设计一整套智能设备来支持,让大家可以即租即用,很方便地享受所有的办公资源,同时空间本身也能提升利用率以增加利润”。

对联合办公行业未来市场前景的看好,也表现在一些传统房企不断加入进来。今年4月,华润置地第一个共享办公项目润联行·西堤正式开业。今年会有润联行·西堤、润联行·时代、润联行·优士阁共3个项目开业,未来润联行将首先以北京为主要基地,布局全北京,并探索在华北重点城市的布局。目前万科、龙湖、中海、华润、SOHO、卓越、远洋、首开、当代置业等均以不同的方式布局联合办公。

在菲律宾市场,灵活工作空间有三大类:服务式办公室,托管服务公司和联合办公空间。 必须注意的是,所有这三种类型都提供了空调,工作站和网络这样的基本需求。 跨类型的空间可能存在一些重叠的服务,但每个都有其独特的特征来为不同客户定制适合的办公环境。

比如,在设计时,分为开放办公位和专属办公间,保证固定团队较为稳定安静的办公环境,也为在公共区域办公的人设置了带密码的存储柜。其次,智能设备为“即租即用”提供了支持,例如会议室完全通过手机预约,设置后会议室在到达约定时间时即会自动开灯和打开办公设备,玻璃也会模糊处理保证使用者的隐私。

不过,业内人士认为,虽然房企做共享办公,有着天然的资源优势,但在项目布局、服务打造上有短板。

不同需求的不同选择

王逸兴想工作的时候,他可以在手机上查看所有空间的使用情况,选择离自己最近的空间,预约并支付费用。到达现场后,他用手机扫二维码打开大门,在公共区域内放下电脑连入网络立即进入工作状态,其间可享受免费的饮品和办公设备,省去了和人沟通的过程。

华润置地则表示,其提到的“美好办公”不仅仅是通常意义上理解的“共享办公”,润联行作为华润置地华北的商务办公形态之一,为整个大商务生态服务,为客户提供更多的增值服务。与创业型企业相比的优势在于以更高颜值的空间、高品质的服务、共享华润更强大的产业资源和市场,为所有入驻企业发展赋能。

Colliers基于每种办公空间所提供的独特价值和目标客群,区分了三种灵活工作空间类型。 了解它们的细微差别将使Colliers看到每个工作空间类型的潜力。

盘活资源带来的变化是惊人的。以梦想加北京朝阳门的空间为例,2000多平方米的范围按照传统办公设计约能容纳200人,通过设计和共享部分功能性空间后,容纳人数上升至300多人,客流量提升了180%。

对于开发商们的纷纷入局,毛大庆说:“共享办公是社群文化推动下的产物,开发商去做是可以的,但其实根本不在于你是不是拥有房子,也不仅仅在于你是不是能够租给几个公司,而是你能不能拥有一个更大的协作平台,去让所有的平台上的公司产生衍生的价值,以及服务产生新的变现能力,联合办公是一个网络状、连锁式发展的东西,更重要的内容是会员,抓手是企业服务,能够形成平台、形成网络效益、形成协作关系,这是联合办公最重要的一件事情。所以,单一的开发商拿几个房子单独做几个,其实意义并不那么大。”

服务式办公室是灵活工作间的先驱,它们提供大部分最基础的服务。作为该市场的第一批参与者,服务式办公室尤其是几个主要的运营商品牌,在多个城市甚至国家都建立了办公空间。 这些办公室通常位于中央商业区(CBD)这样的黄金地段, 因此,服务式办公室已经成为商务旅客,外籍人士和跨国公司(MNC)的理想选择。

WeWork中国创新技术负责人卢汉森在推出“闪座”时也介绍:闪座不仅为非全职使用者、流动型工作者提供灵活多变的工作环境解决方案,也为具有特殊工作需求的中小公司和大型企业带来更简单、易于管理的选择,颠覆人们对于物理空间使用的传统方法。

对于共享办公行业的未来的市场前景,在陈思烺看来,仍然有巨大的市场空间。他以深圳的写字楼市场为例,在地产五大行给出的数据显示,过去 2017 至 2018 年写字楼的新增面积相当于 2016 年之前所有写字楼的总供应量。不仅深圳,北、上、广也是如此,写字楼的供应量在直线上升,市场面临的问题是供应过剩和如何去化。

托管服务公司在接下来进入市场。 这种灵活的工作空间与服务式办公室类似,但通过提供后台,信息技术服务,人力资源配备,会计等非核心服务来区别自己。这些额外的服务可帮助客户关注其自身的核心业务。这些公司并不一定位于城市的黄金地段, 他们的租户是小型的业务外包商(BPO)和其他传统公司,他们并不是非常热衷于良好的地理位置,而是更加关心办公地点的价格是否是自身可承受的。

目前“闪座”服务在上海已有超过5万的注册会员,在上海18家WeWork社区开放。WeWork为使用者进一步降低了门槛,目前费用为15元每小时,咖啡免费,并且这项服务也面向非会员,用户可以在微信小程序上预约。

值得注意的是,在全球大多数市场上,只有两个主要的分类:服务式办公室和联合办公空间。然而在菲律宾市场,Colliers将托管服务公司单独列出,是由于它在菲律宾具有非常重要的地位:菲律宾存在着许多选择这种类型工作空间的业务外包商(BPO)。

办公室新零售正在到来

联合办公空间是近年来兴起的灵活工作空间。 除了融合了类似家一般的舒适性、咖啡厅的轻松氛围以及办公室功能的设计之外,这种灵活工作空间区别于其办公室的地方在于,运营商鼓励具有相似兴趣的客户在共同的工作环境中进行交流, 鼓励成员与成员之间加深联系以促进合作。 有时候,会有不同行业的资深从业者来到空间分享他们经验,提升个人工作能力,因此,联合办公空间的用户多为初创企业和自由职业者。

《发现机遇:亚太地区灵活办公》研究报告预测,预计到2020年,中国一二线城市近30%的甲级办公楼将具备灵活办公空间,以满足企业租户不断变化的办公需求。

显然,不同的灵活工作空间有其各自的优势和特性。下方是一个更加直观的表格:

这种变化梦想加早已察觉。李峥说,在设计梦想加前期调研时,他发现当今员工和职场有一种“即时性的关系”,即不需要像以前一样时时拥有一个固定工位,而是对工位区分为专属需求和流动需求。

仔细观察本地市场上灵活工作空间的类型,将会显示每种类型的不同特点,所有这一切都最终反映出每个客户的形象。

李峥希望,不只通过租金差来赚取利润,而是通过设计带来提升更多流量的可能性。

灵活办公空间的发展

迅速增长的联合办公空间在地点上提供多样选择也预示着未来不再远。

本地市场灵活工作空间的增长是不可否认的。 截至2016年底,灵活工作空间的数量已经达到60多个,这是Regus公司1999年在企业中心开设1000平米的第一个空间后的重大突破。 今天,马尼拉的灵活工作空间已达228,000平方米(250万平方英尺)。

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位于马尼拉市区的托管服务公司占灵活工作空间总量的76%,这反映了在菲律宾市场,BPO企业全球领先。 服务式办公室占总量的19%,而当下最流行的联合办公空间只占菲律宾市场规模的5%。

在联合办公空间工作的年轻人。

灵活办公空间市场占有率分析

艾媒咨询数据显示,截至2018年6月底,中国联合办公平台数超过300家,布局网点数超6000个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个。

不同空间类型的复合年均增长率显示出不同的趋势。 在过去四年中,联合办公空间的平均增长率达到61%,其次是19%的托管服务公司和18%的服务式办公。 有趣的是,该趋势与房地产的增长趋势相吻合,都遵循不同的轨迹发展。

未来,办公不再局限于某一地。正如WeWork“闪座”希望实现的概念:“整个城市成为你的空间”,用户在城市的每个角落,只要有“闪座”,都可以进去工作或者参加活动,享受个人空间及时间,成为除家里、办公室、其他空间等之外更为便捷舒适的空间选择。

菲律宾平均GDP在2012年持续突破6%,在此之前,服务式办公的增长并没有特别迅速。 随着企业蓬勃发展,越来越多的人开始有出差旅行办公的需求,服务式办公的数量也在增加。 这种办公空间已然成为传统办公空间的替代品,而托管服务公司也成为了BPOs的最佳选择。Regus于1999年进入办公市场时,甲级写字楼和高档建筑内的办公空间仅占380万平方米(4090万平方呎)的23%。

观察

此后,Regus扩张了他们在Makati CBD的第二间办公室,接着,该公司在马尼拉市区迅速铺展开来,甚至在其他省也建立了办公室。 然而,Regus增长得最快是在2016年,这一年,Regus增加了9,200平方米(99,000平方英尺)几乎是2016年之前三分之一的工作空间。 今天,其他著名的服务式办公室还有Compass,Servcorp和CEO Suite等, 服务式办公室位于市区内多个A级写字楼和高级建筑内,面积达370万平方米(3980万平方呎)。

灵活办公的市场前景如何?

BPO类公司在2008年全球金融危机之后开始快速增长,2007年托管服务公司第一次进入市场,而其大规模扩张是在2010年。例如,今年Sale Rain’s 的五个空间中有四个在2012年至2016年期间被陆续收购,2012年之后,超过一半的Anthem Global办公空间已入驻高级写字楼。

随着办公楼服务市场由过去聚焦在硬件、位置、交付标准、物业管理等方面有限度的改善,开始转向整体的服务升级,灵活办公应运而生。

联合办公空间始于2011年,Co Lab Xchange初建于Ortigas 市区和Makati CBD,之后在Pasig 重组整合,总面积达到了500平方米(5400平方尺)。 A-Space 2012年加入市场, 此后,其他运营商纷纷出现,如Acceler8(Finman Building),办公室项目(Alpha Salcedo Condominium)和Launch Pad(Commercenter)等, 大多数联合办公运营商在2015年-2016年进入市场。今天,联合办公空间遍布马尼拉,其中,A Space在Makati和Fort Bonifacio有超过4000平方米(43,100平方英尺)的空间,而这些品牌的步伐也开始走向全国,如Cebu, Iloilo, Bacolod和Davao。

一般情况下,企业大多是基于公司业务的增长情况来预测所需的办公空间,例如企业突然接到一个特别的项目要马上启动,需要即时增加50个人的办公座位,这将是一个非常棘手的问题。

下方是一张直观的菲律宾灵活办公空间发展史

传统的空间投资方式是进行三到五年的投资规划,然后一次性进行较大的设计装修投入,同时,还需要一个维持设施设备管理的行政团队。如采用灵活办公,则可以避免一次性的较大投入:按月按工位支出,租约灵动,进退可守。企业把主要精力放在核心业务上,把一次性的资本投入变成运营支出,从而使资产负债表变轻。

总的来说,灵活工作空间已经成为近年来办公室市场健康发展的体现。 不同类型在短时间内迅速发展和适应人群需求变化的能力也加速这一市场的增长。 从2000年起,传统公司倾向于在服务式办公室工作,接下来的十年,BPOs的增长带来了托管服务公司的爆发,而在近几年,联合办公空间成为自由职业者和初创企业的首要选择。 工作空间的灵活性也将成为未来几年该行业增长轨迹的决定因素。

良好的办公设计能够在一定程度上引导企业行为,增加同事间交流的频次以及深度。企业进驻灵活办公空间,由固定工位变成非固定工位,通过行政或者设施设备团队外包,改善员工的办公体验,形成开放的组织和开创新的合作模式。

快速增长的因素

Colliers确定了五个行业增长的关键因素。 虽然这些因素可能适用于所有类型的灵活工作空间,但它们往往会对其他群体产生影响。

这些驱动因素包括:

跨国公司(MNC)开始使用这类空间;

业务外包公司在当地市场的作用;

初创企业和自由职业者的涌现;

技术的重要性;

日益增长的劳动力。

研究统计显示,在2020年以后,80后到00后的工作群体预计将占整个工作群体的50%以上,而这个群体对于整个办公的空间设计服务和策划要求,是一个从量变到质变的过程。最终灵活空间落到实地,会成为一种人才竞争的手段,打造新生代喜欢的办公空间,塑造品牌文化,提升生产力或者效力,是企业制胜的关键。

首先,跨国公司将团队置于灵活工作空间中可节省成本。 无论团队扩大或缩小规模,皆无需增加固定办公空间的成本,特别是当地市场,服务式办公室开始迎合跨国公司的需求扩大到全国。 2000年中期,将服务式办公室作为孵化器的公司包括汇丰银行,摩根和花旗银行。最近,富国银行,Uber,谷歌和宜家等也通过使用服务式办公室进入菲律宾市场。

“本地开发商和运营商逐渐认识到灵活办公空间的真正价值,企业也期望通过提高空间利用效率来满足业务的发展需求、鼓励员工之间的协作与创新,并利用共享办公让员工尝试新的工作方式。”仲量联行华南区董事总经理吴仲豪指出,“随着灵活办公市场发展成熟度的不断提高,这种空间如同商业地产中餐饮娱乐一样必不可少的配套设施,将成为房地产开发中的一个全新标准。”

其次,BPO仍然是菲律宾办公市场增长的主要动力。虽然进入市场的许多跨国公司使用服务式办公室,但BPO类公司(特别是较小的)更喜欢托管服务公司。 这些灵活工作空间提供的所有增值服务的便利使其成为理想的选择,菲律宾信息技术和商业流程协会(IBPAP)在其2022年的报告中预计,从2016年到2022年,所有BPO类型的全职员工的年复合增长率为8%。BPO类公司依然占多数,现有营业者不断扩大, 来自BPO的需求约占办公市场的60%,  Bridgegroup,Readify,Cubisol和Icon等BPO公司选择了托管服务公司。

哪些人需要“共享办公”?

第三,初创企业和自由职业者数量在不断增加。根据工业贸易署(DTI)的最新数据显示,中小型企业数量由2009年的780,437人,攀升至2014年的946,988人(年均复合增长率为2.8%)。显然,初创公司由于资本有限,对于允许日租或时租联合办公空间是他们的首选。 此外,有一些空间也会将自身定位为孵化器和加速器, 例如Ayala集团的Sinag和Manuel V. Pangilinan集团的空间。2014年通过的《禁止内乱法》,旨在赋予微型、中小型企业权力,Colliers认为该法案将会影响到联合办公空间的数量。

需要全城跑的员工

到今天,菲律宾约有130万自由职业者。

准备创业的个人

第四,技术不仅重新定义了Colliers的工作方式,而且重新定义了Colliers的生活方式。人口流动性增大,科技在日常交流与工作中扮演着至关重要的角色,企业和自由职业者通过科技平台执行工作计划。 过去几年,马尼拉大部分著名的办公空间入住的也是Google,Uber和Grab这样的技术公司,不过谷歌在2016年结束了超过55,000平方米(592,000平方英尺)的办公租赁。 科技公司的影响只表明技术在日常生活中的重要性日益增加,对服务式办公室和联合办公空间的需求也将增长。

家里有孩子的自由职业者

不同时代的定义

市场上四类零售办公位需求

下方这张图,对不同时代的人群需求重新划分,可以看出,随着时代的进步,人们的需求越来越多也越来越复杂。

一是个人公司,例如自由职业者,需要单独的工位;

1942年二战即将结束,人们从战场回到家乡,对于生活和工作的要求变得极低,只求安稳,随后时代发展,科技一步步换代升级,出现了电视,电话,手提电话,平板电脑等科技产品,促进了全世界的交流,对于工作的要求也提升到与生活分离,达成平衡,以及灵活自由的工作模式。

二是3~5人的小型组织,线上办公多,偶尔有线下见面开会的需求;

这些需求的增加意味着工作空间也要不断升级,传统的办公室已经无法满足当下次时代人们的需求,自然,灵活工作空间的诞生也不是没有道理。千禧一代正在逐步成为当今主要劳动力人才,预估有47%的就业人口属于15至34岁。菲律宾市场紧随亚洲趋势,达44%。 而菲律宾人口平均年龄为25岁,约占千禧一代的菲律宾总人口的三分之一,这一群人将在未来十年起到决定性力量。他们更喜欢在兼顾技术性,创造性,独立性的灵活空间工作。

三是地点变化的需求,例如出差的员工;

鉴于这些因素,Colliers预计,马尼拉目前的灵活工作空间将在未来三年内每年至少增长10%,且以联合办公空间增长为主。

四是短时办公需求,例如临时约见客户、修改文件。

但是,Colliers公司最近的“亚太灵活工作空间展望报告”2017年报道,这一预测低于整个亚太地区30%的增长预期。这是由于以下原因:

由于施工的延误,过去三年来,马尼拉大部分的办公室数量增长平均为7%。

传统的服务式办公室和联合办公空间受到增长迅速的BPO公司限制,BPO公司多数选择托管服务。

马尼拉市区CBD数量仅有1%,这一点限制了联合办公空间的发展。

尽管如此,Colliers认为10%的增长是积极的,因为它比当前马尼拉总体市场增长速度要快,并且具有当地市场的独特特征。

灵活办公空间前景

Colliers意识到每个空间类型都有增长的潜力,然而,Colliers认为,联合办公空间会是未来的主体,原因如下:

联合办公空间在菲律宾仍处于早期阶段。

服务式办公室和托管服务公司与联合办公空间有重叠的服务项目。

联合办公空间租金日益上涨的市场中占有成本优势。

联合办公在菲律宾仍处于早期阶段。自首家联合办公2011年创立以来,直到今天,都没有一个品牌可统治市场,达到绝对占有率。 每个联合办公空间的独特性使得品牌能够在地理位置,设计风格和社区性来竞争和区分每个空间。 灵活办公空间的份额总额只有5%,仍有增长空间, 菲律宾联合办公空间的平均面积为500平方米(5400平方尺)及以下。相比之下,香港的联合办公空间达到3,000平方米(32,300平方尺)到4,000平方米(43,100平方呎)。

服务式办公室和托管服务公司有意向加入联合办公空间市场。由于联合办公空间本身不仅提供共享办公室,还提供私人办公室,它与服务室办公和托管服务公司成为具有重叠产品和服务的空间。Colliers会见了几家服务式办公和托管服务运营商,他们都表示计划在不久的将来推出联合办公空间。

服务式办公室领导品牌Regus在其他重要的亚太城市如新加坡、悉尼和东京都推出了联合办公空间,在菲律宾推出这个品牌只会是一个时间问题。 托管服务运营商Sales Rain还表示,个人和自由职业者也可以在Sales Rain寻找合适的联合办公工位。

在灵活工作空间的类型中,联合办公空间在租赁条款和成本方面提供最大的灵活度。联合办公空间甚至允许日租和时租,因此这可能是越来越昂贵的租赁市场中空间用户的理想选择。 在马尼拉市区,租金每年增长5%至7%,到今天, Makati 和Fort Bonifacio 的租金已经达到每平方米138元(每平方英尺1.86美元)其他地区也在逐渐赶上这个价格,可以看出,联合办公空间对每种类型的客户都具有吸引力。

运营商与地产开发商的回应

灵活工作空间,特别是联合办公空间的潜力是不可否认的。 运营商和开发商面临的挑战是适应市场需求,保持竞争力并参与这个不断增长的市场。Colliers注意到成本在当前市场动态中的重要性,Colliers认为,运营商和开发商的关键区别是他们对于成本控制的能力。Colliers集团与运营商会面时,他们都一致认为租赁成本是一个主要问题。

因此,Colliers建议运营商可以考虑购买办公空间并将其转换为灵活的工作空间; 或者一个更可行的策略是运营商通过联合办公空间的收入与开发商分摊,事实上,本地运营商已经开始或实施或计划执行这些策略。

Sales Rain从2009年就开始实施这个策略并且取得了成功,将自己的办公空间从一个点扩展到了四个点。而该公司的租金至少比竞争对手低15%,因为公司拥有自己的地产,使他们免去了租金上涨带来的压力。销售总监Rajeev Agarwal指出,该战略为公司业绩提供了稳定的增长,且客户都非常满意。

第二种策略是雷格斯打算实施的策略。 另一个例子是本地运营商Acceler8与Ayala Land合作,在Makati证券交易所中心推出按小时计费的Ayala Land的联合办公空间。Colliers相信,如果执行得当,这些公司将能保证持续的市场竞争力,因为他们摆脱了租金的压力。 此外,开发商能够拥有灵活工作空间而无需管理它们。

另一方面,对于开发商来说,Colliers建议他们在自己的地产中建立联合办公空间,特别是针对孵化器和加速器,以利用该行业的机会。许多开发商是企业集团的一部分,对于初创团队来说, 他们可以提供行业专家进行辅导,甚至拨款给他们, 初创企业的潜力是巨大的。

太古蓝图和南丰集团在香港的成功,证明这种商业模式有潜力,许多做技术和时尚的初创团队在他们所运营的孵化器中受过培训。

太古蓝图为这些初创技术公司分配了两个办公楼层以帮助他们加速孵化,对于太古蓝图来说,实施这样的计划投入是非常高昂的,不过,这些科技公司也帮助太古蓝图在创新方面保持领先,因为他们也使用这些科技公司的服务。此外,这些初创公司最终可能会在同一开发商拥有的建筑中增加租赁空间,这对开发商来说是一件好事。

香港The Mill’s 开始实施类似的计划,建立了Fabrica孵化器,该计划是通过鼓励与战略合作伙伴一起孵化初创公司,一旦成功,这些初创企业在2018年开始成熟后,也会租赁The Mill’s空间。

可以看到灵活工作空间的潜力的是巨大的。不仅为为客户提供理想的办公空间,还保证了运营商拥有行业竞争力,在此过程中,开发商还可以确保其收入的稳定性。

后记

同处亚太地区,发展中国家且进行高速发展的上海,在某些方面和马尼拉非常相似,这也是我们翻译这篇报道的目的。

2011年前上海乃至全国仅有几家联合办公,或者不能说是联合办公,是商务中心,人们对于工作环境还未有更多想法和要求。2011年后,科学技术和网络迅速发展,越来越多的企业开始向互联网靠拢,如上海这样的超级城市这一步必定领先于别处。

如同马尼拉现在一样,中小企业迅速增加,联合办公市场开始逐渐发展壮大,至2015年-2016年,该市场呈现井喷式爆发。但于马尼拉不同,服务式办公最初占据了上海的大部分市场,地产商或背靠地产的企业先人一步开始融资建立联合办公,并出现了裸心社,方糖小镇等领导品牌。截止到2016年,上海市联合办公空间一共486个,分布于15个行政区,总建筑面积130多万平方米,平均每家空间建筑面积2752平方米。对于寸土寸金的上海来说,平均建筑面积2700平米已经是一个十分夸张的数字。

从2016年底开始,这个行业的发展步伐突然变缓,曾经听说过的许多小型或独立联合办公品牌关闭,更多未听说过的品牌悄声无息的消失,融到了资本的品牌在一个月内三店齐开,未有资本进入的品牌不断合并重组,这个行业彻底开始洗牌。

如果你错过了上海联合办公品牌的发展历程,或许看看菲律宾马尼拉的现在,会让你知道过去4年都发生了什么,是否有更好的结果,以及接下来大家何去何从。

                                                                                                                                          

**社区经理白皮书之引言


Coworking Market Analysis

联合办公中国市场真实分析

联合办公核心竞争力分析

联合办公社区的定义

社区经理白皮书之功课

Coworking Community Building

第一个月:社区经理初体验

第二个月:会员与社区的关系

第三个月:社区给会员的附加价值

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