短贷虚增现象有望缓解,控制杠杆率是楼市稳压
分类:保险

摘要:短贷虚增现象有望缓解业内人士预计,后期虚增的短期贷款将被挤出, 房地产 去杠杆效果有望进一步显现 短贷虚增现象有望缓解 业内人士预计,后期虚增的短期贷款将被挤出,房地产去杠杆效果有望进一步显现 经历了2017年楼市调控后,虽然房地产市场的非理性投资...

1、央行报告显示房贷增速明显下降, 将实行稳健中性货币政策

日前在一年一度的银行业金融机构监管工作会议上,银监会主席郭树清表示,2018年要打好防范化解金融风险的攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制,系统性风险得到有效防控,并提出十大年度工作重点。

  短贷虚增现象有望缓解业内人士预计,后期“虚增”的短期贷款将被挤出,房地产“去杠杆”效果有望进一步显现

央行近日发布的《2017年第四季度中国货币政策执行报告》显示,房地产贷款增速出现了明显下降。具体来看,2017年末全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为32.2万亿元,同比增长20.9%,增速较上年末低6.1个百分点,房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%。其中个人住房贷款余额为21.9万亿元,同比增长22.2%,增速较上年末低14.5个百分点。

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  短贷虚增现象有望缓解

央行报告指出,去年房价上涨速度显著放缓。2017年12月份全国70个大中城市中,新建商品住宅价格同比上涨的城市有61个,比上年同期减少4个;平均涨幅为5.8%,较上年同期低5.0个百分点。二手住宅价格同比上涨的城市有65个,比上年同期增加4个;平均涨幅为5.0%,较上年同期低2.9个百分点。

“防控金融风险”是2018年经济工作“三大攻坚战”的重中之重,2017年12月举行的中央经济工作会议也明确了防控金融风险的总体框架,即实现“三个良性循环”(金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环)。也正因为如此,控制房地产金融风险是攻坚战的重点。

  业内人士预计,后期“虚增”的短期贷款将被挤出,房地产“去杠杆”效果有望进一步显现

报告还指出,下一阶段要保持政策的连续性和稳定性,实施好稳健中性的货币政策,保持流动性合理稳定,管住货币供给总闸门,为供给侧结构性改革和高质量发展营造中性适度的货币金融环境。

在今年的十大年度工作重点当中,有两项是关于房地产的:一是努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和楼市;二是遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。

  经历了2017年楼市调控后,虽然房地产市场的非理性投资得到明显抑制,但违规涉房贷款却并未销声匿迹。

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2017年,银行资金回归实体趋势强化,全年新增贷款上升12.6%,少增近500亿元的情况下,银行业总资产只增长8.7%,“脱实向虚”势头得到初步遏制。2017年,房地产贷款余额增速为20.9%,比2016年低6.1个百分点。其中,个人住房贷款余额21.9 万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末低14.5个百分点。

  银监会近日发布了《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》、《进一步深化整治银行业市场乱象的意见》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》,从8个方面、22条要点来深化整治银行业市场乱象。

2、多地严控资金违规流入楼市,短期贷款"虚增"现象有望缓解

尽管银行总贷款、房地产贷款增速放缓,但居民杠杆率并未明显控制,“加杠杆”需求旺盛。根据央行最新公布的数据,截止到2017年,我国住户贷款余额达40.45万亿元,同比增长21.4%,全年增加7.1万亿元,同比多增8010亿元。

  其中明确提出,要整治违反房地产行业政策的相关行为,包括违规将表内外资金借道或绕道投向股票市场、为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资,将综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

春节前,多地出台政策严控资金违规流入房地产行业。强调严禁个人贷款违规流入股市和房市,提高房地产开发贷款门槛,防范房地产泡沫风险。

有媒体计算,若加上4.5万亿元的公积金贷款,5万亿元左右的民间或互联网借贷,我国居民家庭杠杆率可能超过60%,而2007年这一比例还不到15%,2014年初不到40%。也就是说,十年时间杠杆率增长了3倍。

  安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,违规资金进入楼市的首要风险,就是会带来非理性投资的增加,投机者如果可以避开限购资金的杠杆限制而进入房地产市场,这无疑会让此前明显见效的调控效力降低;另一方面,如果部分房企凭借绕道融资来解决资金问题,那么,在无法确保项目证照齐全的背景下,极易造成不可控的金融风险。

北京银监局表示,2018年要以“房住不炒”为目标,严防各路资金违规进入房地产市场,逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。

事实上,与2016年10月份启动新一轮楼市调控同步,从2016年四季度开始,监管层就要求通过按揭规模和占比“双控”,以降低居民杠杆率过快攀升的趋势。

  为确保房地产市场能够进一步健康稳定发展,银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。

上海银监局也在年初下发通知,要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求,对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款;房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的,应按穿透原则监管等。

具体来说,监管层要求,2016年四季度和2017年,新增贷款中按揭贷款的比例不超过30%,热点城市人民银行月度按揭规模要定量(比如深圳规定每月新增按揭额度不超过80亿元)。

  随后,包括北京、上海在内的多个地方银监局于近期相继表态,要严防各路资金违规进入房地产市场。

广东银监局提出,2018年努力抑制居民杠杆率,严控个人贷款违规流入股市和房市。此外还有四川银监局日前部署称,2018年要切实抑制房地产泡沫,严肃查处各类违规房地产融资行为。

2017,居民中长期贷款新投放规模比2016年的5.68万亿元下降3800亿元,月度按揭贷款增速从年初的36%降至年底的25%。但是,居民总贷款却新投放了7.13万亿元,比2016年多增加了8000亿元。由此可以分析,居民短期贷款暴增是主因。

  克而瑞地产研究中心总监杨科伟告诉《证券日报》记者,从银监会以及各地银监局的表态来看,预计2018年信贷政策持续趋严将成为大概率事件。对于购房者来说,一方面投机性需求会得到进一步抑制,投机者的套利可能性几近消失;另一方面,各类违规贷款行为也将得到有效控制。

除开发信贷政策收紧、严控违规资金流入外,多地房贷政策也有所收紧。如2月初广州市内四大国有银行房贷利率上浮,其中首套房贷利率上浮10%,二套房贷利率上浮15%。除广州外,包括深圳、南京、北京等多地曝出今年以来房贷利率悄然上浮的状况。根据融360的监测数据,今年1月国内首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率的1.11倍,同比上升21.75%。

2017年,居民短期贷款新投放了1.83万亿元,接近上年同期的3倍,占居民总贷款的26%,占比增加10个百分点。一般认为,居民短期贷款主要是消费贷款。问题是,2017年我国居民社会消费品零售总额增速比2016年仅微增0.2个百分点,城镇居民这一指标还下降0.4个百分点。传统消费贷的主力,比如汽车销售、商品房销售等,或者减少或者保持稳定(商品房销售面积只增长5.3%)。因此可以判断,消费贷有相当大一部分进入了楼市。

  值得关注的是,中国人民银行近日发布的2018年1月份金融统计数据显示,1月新增人民币贷款29000亿元,同比多增8670亿元,环比多增23156亿元;其中短期贷款新增6856亿元,同比多增1296亿元,环比多增7659亿元。

对于房地产信贷政策收紧的状况,研究院智库中心研究总监严跃进指出,政策管控类似于密织了一张调控网。短期内一些房企拿地时的激进做法会减少,部分土地会出现流拍,部分已进入开发环节的地块会面临经营压力,一些项目烂尾概率增加。不过长期来看,严格的监管可以使得房地产市场形成更为健康和持久的发展态势,各类地价和房价虚高、短期炒作等现象都会减少。

而且,2017年各大城市普遍限制高价新盘网签,按揭贷款周期拉长,开发商回款速度下降。因此,对于全款买房,很多开发商给予优惠,也导致很多居民选择消费贷款。

  “居民短期贷款增长显著,不排除仍有部分居民以消费贷款名义购房。”杨科伟称,事实上,针对部分居民以消费贷购房的行为,各类银行已经加强了对信用卡和消费贷款的发放审核,预计后期“虚增”的短期贷款将被挤出,房地产“去杠杆”效果有望进一步显现。

值得关注的是,央行近日发布的2018年1月份金融统计数据显示,1月新增人民币贷款29000亿元,同比多增8670亿元,环比多增23156亿元;其中短期贷款新增6856亿元,同比多增1296亿元,环比多增7659亿元。专家指出,居民短期贷款增长显著,不排除仍有部分居民以消费贷款名义购房。事实上,针对部分居民以消费贷购房的行为,各类银行已经加强了对信用卡和消费贷款的发放审核,预计后期“虚增”的短期贷款将被挤出。

对此,不管是2016年11月三部委(住建部、央行、银监会)武汉会议,还是今年1月13日银监会下发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》中,都明确提出,严格控制发放首付不合规的个人住房贷款,比如综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等。

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3、2018年楼市信贷持续趋严将成大概率事件, 去杠杆效果正在显现

2017年,新投放居民中长期贷款占总新增贷款的比例为39%,比2016年下降了6个百分点。但是,如果将消费贷款算在内,2017年居民新增贷款占全社会总新增贷款的比例高达53%,比2016年上升了3个百分点。

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从已经披露的2018年1月份金融数据来看,新增信贷结构性优化的趋势明显,主要体现在流入实体经济规模增加和个人房贷比重下降两个方面。数据显示,1月份非金融企业及机关团体贷款增加1.78万亿元,占2.9万亿元新增贷款的比重约61%,而去年为42%,提高了将近20个百分点;另外一个比较显著的特点是个人房贷占新增贷款的比例大幅下降。1月份住户部门贷款增加9016亿元,占新增贷款的比重从去年12月份的56%降至31%。

由此,2016年底监管层提出的居民“降杠杆”举措,即贷款占比和规模“双控”,实现得并不算好。另外,随着金融“去杠杆”提速,加上楼市调控深化,开发商融资渠道开始全面紧缩,银行信贷只投放给地产百强或地方龙头。

金融数据的这些变化与金融去杠杆的大环境分不开。在监管部门加强了对表外业务、通道业务的规范后,表外融资迅速向银行表内回归,这是1月份新增信贷创新高的主要原因。

但是,在开发商资金来源中,自筹资金却在逐月改善,累计同比增速从2017年2月份的-17.2%逆转为2017年12月的3.5%,这意味着有资金违规进入项目开发。2017年,银行理财和自营资金大量绕道委托贷款、信托、资管计划、有限合伙基金进行表外贷款,或者以“假股真债”形式,投向房地产项目,满足项目资本净要求,甚至参与拿地。

具体反映在个人房贷上,则是刚需和改善性住房融资需求获得了更多支持,而投机投资性住房的融资需求受到了全面抑制。住户部门新增贷款比重的快速下降说明了这一点。

杜绝信贷资金违规进入楼市,这是银监会2017年“三三四十”大检查中的重点工作——“三违反”要求检查信贷是否直接参与房地产炒作,是否在开发贷和按揭中有虚假或违规操作;“三套利”要求自查信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产领域,是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式,向房地产提供融资;“四不当”要求银行表内资金不得借道同业投资,投向房地产企业;“十乱象”要求银行要建立全口径房地产风险监测机制,定期开展压力测试。但是,由于2017年楼市回升,房企排位竞争,项目收购频繁,资金需求强烈导致仍有大量资金违规进入楼市。

一线热点城市的个人住房贷款增量也在持续回落,据央行上海总部发布的2018年1月份上海市货币信贷运行情况显示。今年1月上海市货币信贷运行平稳,金融机构本外币各项存款同比多增,主要是非银行业金融机构存放增加较多;本外币各项贷款同比少增,个人住房贷款增量持续回落,新增个人消费贷款中近七成为汽车贷款。

2018年,供给侧结构性改革重点之一仍将是“去杠杆”。2017年7月召开的金融工作会议吹响了防风险和“去杠杆”的号角,一揽子措施相继推出。

去年12月份召开的中央经济工作会议提出,要促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。随后金融监管部门迅速厘清金融与房地产的关系,并推出了一些有针对性的措施。今年1月份召开的2018年全国银行业监督管理工作会议提出,2018年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。此外在1月13日银监会发布的整治银行业市场乱象通知中,各种违反房地产行业政策的行为被列入工作要点,仅针对个人房贷的就包括发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

新年伊始,监管层全面围堵理财、信托、同业、通道等资金违规进入楼市。相比其他国家,我国居民杠杆率水平不算太高,但由于过快攀升,特别是居民借道期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房,被认为是楼市泡沫和金融风险快速积累的一个危险信号。同时,2016年四季度以来,管理层部署的控制居民杠杆率的措施,现在看来效果并非很理想。

各地银监局也根据辖区具体情况采取了更具针对性的措施。包括北京、上海在内的多个地方银监局于近期相继表态,要严防各路资金违规进入房地产市场,随后各地银行还以不同形式上调了房贷利率。至此,力促房地产行业规范发展的一张立体防控网形成。这张网形成之后的第一个效果就是房贷占比的下降,也就是楼市去杠杆效果的显现。

因此,控制居民杠杆率首次进入“去杠杆”框架,并成为防范风险重点内容。这也是为何新年未像往常一样释放出新额度,银行依然实施按揭额度、占比“双控”的原因。

分析人士表示,违规资金进入楼市的首要风险,就是会带来非理性投资的增加,投机者如果可以避开限购资金的杠杆限制而进入房地产市场,无疑会让此前明显见效的调控效力降低; 另一方面,如果部分房企凭借绕道融资来解决资金问题,那么在无法确保项目证照齐全的背景下,极易造成不可控的金融风险。从银监会以及各地银监局的表态来看,预计2018年信贷政策持续趋严将成为大概率事件。对于购房者来说,一方面投机性需求会得到进一步抑制,投机者的套利可能性几近消失; 另一方面,各类违规贷款行为也将得到有效控制。

对于京沪深等热点城市,监管层明确表态,今年新增房贷占比控制在25%或30%以内。笔者认为,在热点城市继续强化调控,土地价格已被完全管控住的基础上,今年只要将杠杆控制住,资金不会违规进入楼市,即便基于楼市降温和回调,少数城市根据新形势适度修正政策,启动差异化和精细化调控,“一城多策”,甚至以较温和的限售取代“一刀切”的限购,楼市也很难出现明显反弹。

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