俩月超30城解除楼市限购政策,各线城市楼市成交
分类:保险

摘要:随着严查消费贷、首付贷,大力发展北京地区租赁房市场,试点共有产权房等房地产调控措施陆续落实,今年北京房地产市场已不复前几年行情。 据伟业我爱我家市场研究院统计,截至10月28日,北京全市二手住宅网签量为5221套,同比下跌72.8%,环比下跌31.2%,终止...

中国本网5月5日讯:虽然现在还很难说营改增对房地产究竟是利空还是利好,但是我们可以肯定这是对行业健康发展有利的长期政策。

继福建以全省名义宣布解除楼市限购后,云南昆明11日发布:“从今日起,居民购买商品住房的,在办理签约、网签以及房屋权属登记时,不再要求提供居民家庭住房情况查询证明。”这意味着,继长沙、佛山、郑州等30多个城市后,昆明也跟执行了两年多的房产限购政策“说拜拜”了。

搜房产业网讯:中国指数研究院3月28日发布《中国主要城市房地产市场交易情报(20160321-20160327)》,CREIS中指数据显示,第13周重点监测的35个城市成交面积环比上涨8.9%。其中25个城市环比上涨,占监测城市的71%;与去年同期相比,35个代表城市成交量整体上升79.2%,其中33个城市同比上涨。

  随着严查消费贷、首付贷,大力发展北京地区租赁房市场,试点共有产权房等房地产调控措施陆续落实,今年北京房地产市场已不复前几年行情。

“五一”小长假热闹非凡,楼市似乎也显得比往年更有热情,再加上房地产正式纳入营改增试点范围,整个行业都显得有些不一样了。

6月下旬,当呼和浩特市宣布解除楼市限购政策时,曾有专家预计:“年内将有30个城市解除限购。”没想到,到目前为止,宣布解除限购令的城市数量就已突破了“30”大关。

一.新政要闻

  据伟业我爱我家市场研究院统计,截至10月28日,北京全市二手住宅网签量为5221套,同比下跌72.8%,环比下跌31.2%,终止了7月份、8月份、9月份三个月的连续小幅上升趋势。从价格上看,10月份北京二手住宅成交均价环比下降1.5%,继续保持今年5月份以来的连续下跌趋势。

以北京为例,“五一”假期北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交807套,成交面积8.88万平方米,也创造了近三年“五一”小长假的新高。

限购解除了,房价怎么走?有关业内人士表示,如果没有银行对刚需购房有力的信贷支持,或者房价出现明显下降,那么将很难刺激和拉动购房需求,限购政策的解除,可能仍然难以阻止楼市下行。

财政部、税务总局发布全面推开营改增试点的通知

  与房地产市场成交冷清相对应的是,北京市的房地产贷款市场增速也明显放缓。中国人民银行北京营业管理部最新发布的报告显示,截至9月末,北京市金融机构人民币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人购房贷款等)余额16024.2亿元,同比增长16.2%,增速比上月下降2个百分点。

广州方面数据显示,“五一”假期广州一手楼网签成交1014套,比2015年同期的476套增加538套,同比上升113.03%;网签成交均价15231元/平方米,比2015年同期的13213元/平方米增加2018元/平方米,同比上升15.27%。

进展:超30城楼市解禁

3月24日,财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,明确了将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围具体实施细则。从税率上看,房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税。对于房地产的老项目来说,可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法,则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法,应缴纳增值税额为销项税额减进项税额,增值税税率为11%,但土地成本、建筑成本、装修成本可以抵扣。

  北京新房成交创十年新低 前10个月成交仅2万套

但已经出台调控政策的上海、深圳楼市,则显得异常“冷静”。有数据统计显示,“五一”小长假的第一天,深圳新房只成交了10套;三天假期,深圳一手住宅仅成交38套,比去年同期293套的成交量,大跌了87%。

从表面来看,点燃楼市“解除限购”这把火的当属呼和浩特。6月26日,呼和浩特正式取消限购,以“合理顺应市场需求”。

农村“两权”抵押贷款试点办法施行

  北京楼市成交量正全面萎缩。

实际上,对于房地产行业而言,现在一线城市及重点二线城市显然不是需要去库存的市场,“因城施策”的政策背景使得一线城市已经很难代表整体市场的风向。

以相同名义解除限购的城市不在少数。7月10日,济南市传出限购放松的消息。此后,沈阳、天津、海口、杭州、宁波、温州、郑州、兰州、成都等地陆续传出已低调实行限购放松的消息。据伟业我爱我家市场研究院不完全统计,限购松动及部分取消的城市目前已超30个,国内东、中、西部均有分布,以地方二、三、四线城市为主,省会级的区域核心城市也多有涉及。在这一串城市名称背后,还有一些小细节耐人寻味。6月26日呼和浩特宣布取消限购之后,一些地方城市官员赶赴呼市,向当地政府部门“取经”。

3月24日,央行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,“两个办法”从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等方面,对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

  根据中原地产研究中心统计数据显示,今年前10个月,北京新建住宅成交量为20550套,创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值,同比跌幅高达50.6%。10个月时间,新房仅成交2万套,可谓跌至谷底。

所有人都知道,去库存的重点与难点是三四线城市。无论是取消限制政策、公积金放宽、购房补贴、农民进城等一系列措施,还是降首付、降利率、减免契税等动作,都在艰难地推动着整个行业向健康发展的道路上转向。

在呼市一家房企干了5年销售的李经理介绍,2012年之前,呼市居民收入的快速提高支撑了楼市购买力,房价出现快速上涨态势。然而,2012年以来随着能源及相关产业的消退,房地产购买力迅速下降,之前的投资客开始抛售楼盘,同时,在限购环境下没有及时调整的开发商仍发力推盘,使得楼市供应量逆市达到高峰期,加剧了供大于求的局面。

各地因城施策 加强调控多重手段抑制不合理的投机需求

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,过去一年,北京楼市调控政策发布密度创造全国及北京历史纪录,一年内发布了超过30次各种调控措施。而经过连续6个多月的调控,市场逐渐适应,进入低谷徘徊期 ,预计后续市场将继续在低位运行。

那么,5月1日落地房地产行业的营业税改增值税试点,又在其中扮演什么角色?

调查:信贷“粮草”未动

3月25日,上海发布楼市新政,强调从紧实行差别化住房信贷政策,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成。从严执行住房限购政策,非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限调整为满五年。

  实施60多年营业税正式被废除 增值税税率简并将踩油门

4月29日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作,会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。

“兵马先行,粮草未动。”记者日前在呼市楼市采访期间发现,针对限购政策放开,银行方面基本还没有配套政策。位于房产交易大厅一层的兴业银行个贷经理表示,不论是本地人还是外地人,如今在呼市买房不再需提供套数,但在办理商业贷款时,银行方面还要审核其贷款次数。“比如您以前在其他城市有过一次贷款记录,即使在呼市首次购房,再申请商贷时一样会被认定为购买‘第二套房’,最多只能按照40%的房款比例放贷,利率相应上浮。”她解释说。

同日晚,深圳也发布调控政策,非深户在深圳购房,社保缴满年限由此前的1年提高至3年;实行差别化住房信贷政策,对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。

  营改增换挡成功 增值税税率简并 将踩油门!

同时,要坚持适度扩大总需求,实行积极的财政政策和稳健的货币政策,坚定不移以推进供给侧结构性改革为主线,加快培育新的发展动能,改造提升传统比较优势,全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务。

实际上,不仅是呼市,近期在国内多个城市纷纷宣布解除楼市限购后,为楼市提供“财源”的银行方面一直比较谨慎。

近日,武汉住房公积金贷款政策将进行调整,职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调为50万元,购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。

  中国近年来最重要的税制改革——营业税改增值税(下称“营改增”)试点收官。

“营改增”落地,就是供给侧结构性改革中“降成本”的重要举措。

“从目前多个城市的成交变化情况分析,在限购政策被解除后,依然难以阻止楼市下行。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对记者说,今年4月以来,央行、银监会多次“喊话”,要落实差别化信贷政策,加大对首次自住型购房人群的贷款支持力度,但是,商业银行实质性的利率优惠至今没有出现,对刚需置业人群的购买支持力度不足、贷款成本偏高,在房价依然偏高的现阶段,购房人已经对房价的继续回落以及可能出现的利率优惠产生了很强烈的心理预期。此时,如果没有银行利率方面的实际支持,或者房价不能出现更大幅度的实质性回落,即使多地继续放松楼市限购,也难以在短期内刺激市场需求入市、拉动市场回暖。

近日,江苏紧急出台购房管控政策:要求落实差别化个人住房信贷政策,严审购房人首付款比例和资金来源。

  这意味着,实施60多年的营业税正式被废除,而营改增主要成果有望纳入修改后的增值税暂行条例。

著名经济学家陈淮4月26日在2016城市观点论坛郑州行发表演讲时,就非常鲜明地指出,虽然现在还很难说营改增对房地产究竟是利空还是利好,但是我们可以肯定这是对行业健康发展有利的长期政策。

前景:一线城市严守限购

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,第13周上海、深圳等城市发布调控政策,多重手段抑制不合理的投机需求。成交来看,金三收官在即,加之楼市处于政策“窗口期”,中指监测的35个主要城市成交面积环比上涨8.9%,一二三线城市均保持增势。库存来看,监测的17个主要城市库存总量下降1.27%。

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“李克强总理就承诺了,所有行业在营改增过程中,税费都是只减不增,特别是对房地产业的转型非常有利。”陈淮表示,政策长期的走势是积极稳妥推进中国的城市化、城镇化,这是“十三五”期间一个非常重要的落脚点。

当前,二、三线城市纷纷放松限购政策。随着房地产市场持续下行和楼市交易量的下滑,北上广深等一线城市是否会放松限购成为人们关注的焦点。近日,关于“北京将放开140平方米以上住宅限购”的传闻更是在市场中引起不小波澜。日前,有关部门负责人公开回应称,放开140平方米以上住宅限购的传闻属市场谣言。就北京市场而言,短期内取消限购的可能性不大,目前北京仍严格执行住房限购政策。对于千万级人口的特大城市而言,由于资源承载能力有限,控制城市规模仍是北京在未来相当长时间内的一项重要任务。

二.市场概况

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按照规定,个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税。例如将购买不足2年的非普通住房对外销售,取得出售住房收入100万元,按原营业税计税方法计算,应纳营业税额为5万元(100万元*5%),而改征增值税后,应纳增值税额是4.76万元(计算公式是100万元/105%*5%),税改后大约少交了2400元。

几乎同时,上海、深圳关于调整或取消限购政策的传闻也陆续被有关方面辟谣,而成交持续低迷是一线城市被传放松限购的重要原因。来自市住建委的统计显示,7月份北京市二手房住宅网签量为8059套,同比下降22.6%。业内人士表示,从历史数据来看,8000套左右的月网签量仍处低位。

成交情况:楼市迎来政策窗口期 各线城市成交继续上升

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个人购买2年及以上的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。例如以原价600万购入,现价1000万卖出的非普通住宅为例,之前,营业税为20万,营改增以后,增值税为19万,比以前节省1万。

不过,上述人士也表示,随着市场发展和人口变化,为更好地满足自住型和改善型住房需求,原来的一些制度细节有进一步改善的空间。很多业内人士目前最为关注的动向是,日前北京住建委会同地税部门邀请人大代表、政协委员、部分项目业主、相关企业及专家学者等各方代表,对普通住宅标准进行了多次讨论。这一标准一旦得以适度调整,很可能会降低部分购房家庭的税费负担。

本周:CREIS中指数据显示,第13周重点监测的35个城市成交面积环比上涨8.9%。其中25个城市环比上涨,占监测城市的71%;与去年同期相比,35个代表城市成交量整体上升79.2%,其中33个城市同比上涨。

另外,个人购买2年以上的普通住房对外销售的,免征增值税;个人销售自建自用住房免征增值税;涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。

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分城市来看,一二三线城市成交同环比上扬。环比来看,一二三线城市环比继续增长,其中一线城市环比增幅最高,为23.7%;同比来看,各线代表城市成交仍呈增势,三线涨幅最为显著,为97.2%。

也就是说,营改增对于二手房交易最明显的作用就是减免了税费;对于企业而言,最大的特点是减少重复纳税。

7月房地产营业税

2016年第1-13周重点城市:武汉、上海和天津成交面积位居前三。从累计同比来看,仅北京下降12.9%,其他城市均呈增长态势,其中南京、天津和杭州同比增幅超过100%,南京涨幅最高为125.65%。

就房地产行业而言,实施“营改增”后,房地产全行业税负有望从3960亿元减少至3340亿元,下降幅度近15%。减轻税负有利于房地产行业的良性发展,同时进一步提高行业的分工与专业化。

仅增4.7%

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有分析认为,营改增长远看对房地产业整体发展有利,可以促使产业形成更好的良性循环,同时也不会对房价带来明显冲击。

财政部日前发布的“7月财政收支情况”显示,当月营业税收入1718亿元,同比增长3.1%,考虑营改增收入转移因素后增长12.1%。其中,房地产营业税400亿元,增长4.7%,主要受房地产市场成交额下滑的影响。房地产营业税,是指针对企业出售和个人转让房地产的税收,实收额度的高低,可以直接反映楼市冷暖。

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还有一个方面,营改增对商业地产的租赁、投资交易皆会产生影响。

据统计,7月份,全国财政收入12662亿元,比去年同月增加813亿元,增长6.9%。在主要收入项目中,营业税1718亿元,同比增长3.1%,考虑营改增收入转移因素后增长12.1%。其中,金融业营业税757亿元,增长21.4%;房地产营业税400亿元,增长4.7%,主要受房地产市场成交额下滑的影响;建筑业营业税311亿元,增长8.4%。

库存情况:库存总量继续下降 合肥降幅居首

世邦魏理仕发布的研究报告显示,企业购买不动产并按固定资产进行会计核算可分两年进行增值税抵扣,利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求,促进商业房地产的去库存。

同样是受房地产市场成交量下滑影响,几个地方小税种也不很“给力”:契税286亿元,同比增长1.8%;土地增值税240亿元,同比增长2.3%;耕地占用税55亿元,同比下降35.5%;城镇土地使用税196亿元,同比增长14.7%。

截至3月27日,中指监测的17个主要城市库存总量较上周下降1.27%。其中,合肥降幅最高,为8.98%,南京次之下降幅度5.89%;环比上涨的5个城市中,温州增幅较大,为5.61%。

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财政部预计,后几个月,受扩大营改增增加减税、去年收入基数逐步提高等因素影响,中央财政收入增长仍较困难。记者 刘宇鑫

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