中国家庭超50,以房子为中心的时代即将结束
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澳门新萄京最大平台,摘要:一大早起床打开手机,一个显著标题映入眼帘:中国家庭在做自杀式资产配置!到底怎么回事呢?一组数据:近日,中国家庭金融财富调查(CHFS)和 美国消费 者金融调查(SCF)数据显示,中国家庭的房产在总资产中占比高达69%,美国仅为36%。这是一个很可怕的数字...

租购同权正式立法,剑指学区房。最近高层对放低产动作频频,这次通过高层的表态和透露出的力度和以往不同,高房价痛恶人心,不但绑架了中国经济,还绑架了最重要的部门——银行。

现在,中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上。而形成这个转折点的一个重要的因素就是:以房子为中心的时代即将结束,而且可能就是这两三年的事情。

摘要:《城镇家庭资产指数一季度报告》:房市调控已见成效,投资风险仍需警惕 5月3日,西南财经大学中国家庭金融调查(CHFS)与研究中心发布《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》(以下简称《报告》)。报告指出,近十年投资购房比例上升致使房市风险增大,但房地...

  一大早起床打开手机,一个显著标题映入眼帘:中国家庭在做“自杀式”资产配置!到底怎么回事呢?一组数据:近日,中国家庭金融财富调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)数据显示,中国家庭的房产在总资产中占比高达69%,美国仅为36%。这是一个很可怕的数字,这意味着一旦房价下跌,很多家庭将跌入财富消失的深渊中。

近日,中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)数据显示,中国家庭的房产在总资产中占比高达69%,美国仅为36%。 这意味着一旦房价下跌,很多家庭将跌入财富消失的深渊中。

实际上,这个过程在此前的三五年间,就已经逐步开始了。从我身边的情况看,在2016年之前的几年时间里,很多朋友已经不怎么关心房子的事情了,这方面的议论也越来越少。更普遍的说法是,房子已经差不多了,而且房产税的前景不明,该给自己好好活一段时间了。

  《城镇家庭资产指数一季度报告》:房市调控已见成效,投资风险仍需警惕

  其实,也不必大惊小怪。从长远与眼前看,中国房地产特别是个人住房市场不会崩盘,也不会深度下降。原因何在?

这本身就是一种很不科学的家庭资产配比,风险比例太高。中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁认为,与美国家庭的金融知识水平相比,中国家庭还处于小学生生水平,而美国家庭则达到了大学生水平。 反映到资产配置上,老百姓对于金融类资产缺乏了解和研究,一味只迷信房产的保值增值功能,而美国家庭则更注重金融类资产的有效配置,能够更有效做到分散投资,以降低风险。

当然,我说的身边的朋友,也就是说我的朋友圈子,年龄相对较大,经济情况也相对不错。那这是不是属于个别的情况?可能不是的。作为佐证的是,全国许多地方的房价,包括一些经济比较发达地方的房价,在此前的几年中都是比较平稳的。比如说,经济很发达的苏州、中山等城市,房价都是多年徘徊。就是北京、上海这样的城市,在此前的几年间,房价的涨幅也很是有限。

  5月3日,西南财经大学中国家庭金融调查(CHFS)与研究中心发布《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》(以下简称《报告》)。报告指出,近十年投资购房比例上升致使房市风险增大,但房地产调控政策已取得一定成效,一线及热点城市房价预期持续回落。中心主任甘犁教授表示,居民要警惕房市投资风险,让房子回归“只住不炒”的定位。

  从需求看,中国13亿人口是世界第一人口大国,潜在住房需求非常大。特别是进入县城以上城市购房欲望非常强。中国百姓有买房产置业的历史习俗,安居乐业中往往把拥有个人产权的住房作为安居的首要条件。这种历史买房置业习俗很难改变。其次,中国居民对改善型商品住房需求欲望强烈。随着中国百姓收入逐步增加,富裕起来的居民首先想到的就是换个大房子或到“大城市”买房。这种住房需求很难抑制下去。再次,全面放开二胎生育后,看着机关企业单位里一个个挺起来的大肚子,再过七八年,又是住房的强劲需求。

房子——一场财富狂欢 中国家庭迷恋买房增值并非没有任何根据。据国家统计局数据,2016年北上广深新建商品住宅价格比2015年增长40%,二线城市增长16%,其他城市仅增长4%。 CHFS数据显示,过去半年,城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%,已有一套房再购房的家庭比例为5.3%,已有多套房再购房的家庭比例更高,为5.9%,其中,富裕家庭(总资产处于前20%)的买房比例高达8.1%。 这一组数据正印证了房价上涨的真凶并非是刚需购房者,而是已有一套房甚至多套房的土豪们。

那么,为什么从去年开始,许多地方的房价又开始大幅上涨?不少地方一年里房价翻了一番?甚至有的地方出现一房难求的情况?

  刚需房比例逐渐下降,改善性住房和投资房比例上升较快

  房价不会深度下跌的最大因素是政府。各级政府系在房地产行业上的利益太多。房价大跌后,地方政府的GDP政绩怎么办?土地财政如何延续?房地产税收大幅度滑坡,地方政府愿意吗?

土豪们重金押注,事实上也收获了高额回报率: CHFS数据显示,在过去三个月里,城镇无房家庭的总资产变动指数为96.3,财富处于缩水状态; 有房家庭的指数为109.1,财富持续增长,其中有房且在近半年新购房的家庭的资产变动指数高达121.1; 另外,从区域上来看,房价上涨还加剧了地区间财富的不均衡:二线城市的有房家庭总资产变动指数为110.3,而其他城市的资产变动指数为106.8。 财富随着房价的上涨发生了重新分配,由无房者家庭向有房者家庭转移,财富越来越集中到一批靠买房发家的人手中。

需要对其中的原因进行具体分析。

  《报告》对城镇家庭购房情况做了详细描述。2018年一季度城镇新购房中,30.8%为首套房,43.8%为第二套房,第三套房及以上占比25.4%。《报告》指出,过去十年间,新购房中首套房占比持续下降,而第二套或第三套及以上房占比持续上升。

  几乎可以肯定的是,最不愿意看到房价下跌特别是暴跌的就是政府。而中国政府与欧美发达经济体国家相比较,几乎是无限权力,无所不能。政府调控经济的手段非常之多。只要房价过度下跌,政府定会利用财政货币等手段遏制住下滑趋势。

危机在哪里? 全民押注房产的资产配置现状,至少有两个极其可怕的风险: 从整个社会层面而言,房产正在吸干其他经济体的血。 从过去的经验我们看到,很多人通过投机买房获得了大量财富。这种暴富经验正在形成示范效应,越来越多的资金进而继续涌入房地产领域。 这些资金如果不买房原本可以用来做什么?消费投资实体创业配置金融资产……这些都是可选途径。 但是随着预期会涨心理的膨胀,最终这些钱全部流入了房产,最终抑制了消费投资实体创业配置金融资产……造成一业兴、百业衰的局面。

2016年上半年房地产趋热,与去库存的政策直接有关。2015年12月中央城市工作会议上指出,明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后,各地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。去库存政策对房地产的作用,不仅仅是那些政策本身的刺激,更主要是给出了一个信号:政府开始鼓励买房。

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  面对房价下跌或者说暴跌,最捉急的是政府,其次是金融机构。在目前房价水平上,仅中国商业银行一种类型的金融机构就有20万亿元人民币通过个人住房贷款形式投放在住房上呢?而中国商业银行大部分是国有或国有控股。政府一定会以防范金融风险等冠冕堂皇的名义与说辞,不惜一切手段将房地产价格维持住的。

一旦这唯一的独苗也衰了,整个社会将陷入万劫不复的境地,所以大家看到为了降低风险,很多城市出台了限购限贷政策,把这些流进去的钱全部暂时锁死住,想进来的钱暂时也被踢了出去。整个交易进入速冻模式。 从个人层面而言,房产正在把投资者推向悬崖边。 很多人为什么迷信买房致富?因为预期一定会涨。为什么如此笃定?因为中国的房价有政府兜底,不可能跌。 几乎没有人做过调查研究,仅仅是看了几篇网络上的水文,或者仅仅只看到了北上广深这些年坚挺的房价,便得出了这样的结论。

到了2016年下半年,另外一个因素开始发生作用,即对货币贬值预期所形成的心理共振。去年下半年,外汇大量流出,对货币贬值的预期为大多数人所认同。于是,形成恐慌性购房热:有的本来有了两套以上的房子,同时经济条件不错,本来不想再买房子的,因担心货币贬值重新加入购房的行列;又经济条件不错,但错失了此前房地产红利的,觉得又一次机会来临,再也不能错过;而一些本来想过两年买房子的年轻人,也担心手里好不容易攒的那点钱贬值,也提前了购房计划。

  2017年四季度至2018年一季度,有3.6%的城镇家庭新购房产,有2.0%的城镇家庭出售或转让房产。同时,《报告》指出2018年一季度,在新购房产中投资房比例高达50.3%。纵观近十年房市变化,投资房比例不断上升且增速加快。2008年,投资房比例为19.6%,2013年上升至28%,2016年与2017年分别达到33.4%与37.6%。

  在中国谈包括房地产在内的经济金融等一切问题,切记,不要脱离中国13亿人口这个最大国情,不要脱离中国是万能政府这个最大现实。如文中开头部分,弄个比例与美国比较或者与任何发达体国家比较,或者拿哪怕是最基本经济学常识说事,都会出现差之毫厘、缪以千里的情况。

事实上,泡沫最讲究逻辑,就如当年的温州和海南,在所有人都在预期会涨的心理作用下买房时,泡沫犹如一阵龙卷风,刮走了藏在房子里的那些钱。 清华大学国家金融研究院副院长朱宁教授认为: 在泡沫里面,预期决定了所有的事情。在这里面可怕的事情是,因为这个价格是人为推高的,而且是被预期上涨推高的,一旦不上涨,不会横盘,不是涨就是跌。 在低位下跌,风险相对比较可控,但如果是在高位很大幅度的下跌,风险是很大的。这不仅仅是购房者的风险,更大的风险在于银行体系或整个经济。 翻译一下这句话:相信房价会涨的同时,你必须意识到房价也是会跌的,这是经济规律使然,没有一丝半点的侥幸。

到2016年底,2017年初,换汇限制收紧,一方面加重了人们对货币贬值的预期,另一方面也收紧了财富保值的渠道,于是使更多的钱涌入房地产。

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  大家都正在经历的活生生现实是最好证明。2016年10月启动,2017年一季度达到调控手段最为严厉的这轮楼市调控可谓历史上前所未有:市场手段、计划手段;有形之手、无形之手;经济手段、行政措施等几乎齐上阵。不过,各城市房价出现明显回落的并不多,而且新盘开盘昼夜排队抢房的不断涌现。最近竟然报道,一些金融机构的消费贷款开始进入房地产需求端,一些城市首付贷又开始出现。

当房价下跌时,你准备好如何自救了吗? 事实上,当危机已然发生时想自救是十分困难的,但在危机来临之前自救还是来得及的。 对于把全部资产押注在房产里的家庭而言,要做的是,处理掉二三四线城市的某一套房子。 套现的钱完全可以用来投资金融资产,包括保险、股票、基金、固收类产品、信托等,按计划逐步建立海外美元资产。这就好比把集中在一处的投资风险,进行了分散,通过不同金融产品的分摊风险,总体的资产配置风险得到了降 低,从而整体的投资回报率更偏向稳定。

换句话说,16年到17年的购房热,并不是突然出现了大量的刚需,也不能简单归结于所谓“炒房”。“炒房”的因素不能说不存在,但面对如此巨大的房地产市场,使很多地方的房价上涨一倍,不是那些投机性资金能够做到的。从某种意义上说,是人为折腾出来的。

  16个热点城市房价预期趋于稳定,调控政策已见成效

  一组数据也显示购房需求仍然居高不下。据国家统计局数据,2016年北上广深新建商品住宅价格比2015年增长40%,二线城市增长16%,其他城市仅增长4%。2017年上半年,CHFS数据显示,城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%,已有一套房再购房的家庭比例为5.3%,已有多套房再购房的家庭比例更高,为5.9%,其中,富裕家庭(总资产处于前20%)的买房比例高达8.1%。

中国房地产为经济拉动立下汗马功劳,但是同时国家太依懒房地产。被这位立下大功的功臣绑架,国家对这个身 边的危险人物不可能不管,恨只恨没有一个像样的产业能替代这个房地产行业,看着房地产越来越疯狂只能暂时 采取软禁措施,等着有一天实体制造业起来或者其他新兴行业能够创造出GDP的时候,腾出手来收拾这个不听话 的孩子,所以现在在相对的高位把手里的房子出售是最最明智的选择。

但不管怎么说,这轮房地产热,是特殊背景下的暂时现象。并不影响我上面所说的基本判断。

  甘犁教授表示,投资购房比例的增加说明房市仍然存在较大风险,但值得注意的是,政府出台的房地产调控政策已取得一定成效。2016年,16个热点城市(北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、南京、福州、厦门和杭州)相继加强房地产调控力度。由CHFS数据可见,2016到2017年热点城市首套房比例仅下降3.4个百分点,全国平均水平下降5.2个百分点;同期刚需房比例仅下降3.4个百分点,全国水平下降5.2个百分点。

  当然,从家庭理财资产配置看,既是房价不会下跌或者还会上涨,过度配置单一的房产都是不合适的。从长远来看,大部分投资收益应该来自于成功的资产配置。一味迷信房产的保值增值功能,相对美国家庭则更注重金融类资产的有效配置来看,后者能够更有效做到分散投资,以降低风险。

测试一个城市的房价是否有市场,就是把房子低于市价的80%-90%价格挂出,看看多久能够卖出?如果1-2两 个月未能出售,说明你所在的城市房子需求量不是很大,多多少少有些泡沫。 最近可能多少听到有些富豪或者是手里有房子的人在抛售房产的消息,如果房地产还有特别大 的利润空间,那么 那些投资大佬么为何要出手呢?潘石屹,李嘉诚他们为何不房产牢牢的捂在手里?难道他们比我们普通老百姓傻 么?我看未必,他们只是没有我们贪而已,得到的信息比我们一般人提前,嗅觉更灵敏,眼光看的更远!想想为 啥国家不再交易中动房地产?交易中和冷冻期处理房地产风险是不一样的,各位看官仔细想想是不是这样呢?这 里面有最重要的因素就是社会稳定。

我们可以再看两个数据。

  新闻配图

  俗不可耐的一句话:不要把所有鸡蛋都放在一个篮子里,对于家庭资产配置来说永远是“真理”!

以上这些绝不是危言耸听。当然中国仍然不缺投资机会,下一波造富机会肯定在咱们让人又爱又恨 的股市。现在股市在酝酿一波前所未有的 的大牛市,至于敢不敢参与,仁者见仁智者见者。

迄今为止,中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米,城镇户均住房达到1.1套(尽管分布很不平均)。这两个指标都已达到发达国家的水平。也就是说,如果不考虑城市化的因素,不考虑农民进城的因素,这些房子已经足够城市居民住了。当然,我不否认结构性问题的存在。

  16个热点城市的房价预期经历了“快速上升”和“缓慢回落”的过程。自2015年一季度开始,热点城市的房价预期快速上升,房价预期指数从2015年一季度的97.5上升到2016年同期的127.8,之后出现缓慢回落。从2017年一季度被称为史上最严厉且最严密的楼市调控“3·17新政”落地为始,回落趋势开始加速,2018年一季度降至108.7,进一步反映了政府对热点城市的调控政策产生了作用。

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另外一个就是库存。按照有的学者的研究,现在在售、在建、已批的建筑面积已达132亿平方米(另一说为63亿平米)。按人均30平米计,广义库存的住房足够4亿人居住。按人均20平米计算,广义库存的住房足够6.5亿人居住。按照现在中国人口变动的趋势,可以说,如果把已经批出的地也算上(那是迟早也会盖成房子的),我们已经把下几代人的房子都给盖完了。

  《报告》同时指出,一二线城市房价预期回落,但三线及以下城市在上升。一线城市房价预期从2016年一季度的135.1持续下跌至2018年同期的106.4,且在2017年四季度开始低于二线及其它城市。从家庭计划买卖房产情况看,2014年四季度到2016年一季度,计划买房比例持续走高;但2016年一季度为拐点,此后计划买房比例逐渐下跌,到2017年四季度跌至为8.5%。而卖房市场一直较稳定,2016年四季度有略微增加,之后稍有回落。

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有人说,不对吧,中国还有那么多年轻人需要买房子呢,怎么能说以房子为中心的时代快要结束了?据澳大利亚《卫报》报道,汇丰银行的一项调查发现,80、90后平均住房拥有率为40%,中国以70%的比率位列第一。墨西哥、法国位列二三名分别为46%和41%,马来西亚和美国排名并列第四为35%,加拿大排名第六为34%,英国排名第七为31%,澳大利亚排名倒数第二为28%,阿联酋位居末位为26%。

  中产家庭资产缩水明显

这个房地产超常规发展或居民集中置业的时代应该结束了。当然,我也不认为,以房地产为中心时代的结束,就是房地产黑暗时代的来临。

  2018年一季度城镇家庭资产指数为100.2,城镇家庭总资产与上季度相比基本不变。

再谈以房子为中心时代的结束

  将家庭总资产按照从低到高划分为五组后发现,2018年一季度,较高资产组和高资产组的家庭总资产在增加,其他组的家庭总资产在减少。与上季度相比,处于0-40%的低资产组、较低资产组的家庭总资产缩水幅度减小,较高资产组总资产略有增加,高资产组总资产增长幅度减小。相比而言,中等资产组的总资产缩水幅度较大,由2017年四季度的96.5降至2018年一季度的95.1。

《以房子为中心的时代即将结束,也许就是这两三年的事情》一文发出后,无数多的提问迎面而来。老实说,很多都是我回答不了的问题。

  中心主任甘犁教授指出,一季度股票亏损导致家庭金融资产缩水。《报告》显示,城镇家庭的金融资产变动指数为95.9,呈缩水状况,且各资产组的金融资产都在缩水,较高和高资产组的金融资产缩水程度较轻。上证指数从1月26日的3553点一路下跌到3月30日的3168点,股民投资股票的盈利情况也在整体下降。2017年四季度到2018年一季度,仅2.0%的股民盈利很多,14.3%盈利一点,23.7%基本持平,亏损一点和亏损很多的股民分别为31.1%和28.8%。整体来看,过去半年股票盈利指数为64.7,不容乐观。

比如有人问:那我还要不要买房子?其实这样的问题,过去也经常有人问到,当然主要是身边的朋友。我一般的回答是,如果是刚需,随时买,别等。如果今天问我,我还是这个回答。一位有房子的朋友,今天又问。我只能说,该买的就买,不该买的就不买。朋友听了还是一头雾水。其实,我要说的是,尽管以房子为中心的时代即将结束,但紧接着的并不见得是房地产的崩盘(尽管有人觉得崩盘很痛快)。任何地方、任何时候房子都可以成为投资的对象,即使是现在,洼地仍然是有的。但我这里不能讲这个问题,恐怕产生误导。

  2018年一季度股票预期指数为87.4,居民整体看跌二季度股市。股民对二季度股市认为“上涨一点”和“下跌一点”的分别占到30.4%和34.0%,另有13.6%的股民认为会“下跌很多”,只有2.9%认为“上涨很多”。

还有人问:我几套房子,现在要不要卖?我在讲课时每当讲到这个事情,课间休息的时候,都会有人问到上面的问题。这个问题也不好回答。我强调三点。第一,房子在哪里?今后房地产市场会明显分化。一线城市继续短缺,县城虽然也是房子严重过剩,但是农民进城的首选,将来最惨的是不发达地区的地级市。第二,卖了房有没有合适的投资渠道?我们知道大多数人是没有的。那你拿这钱干什么?第三,尽管美国缩表,中国货币政策也有紧缩的迹象,但为了保增长,超发货币,从而导致货币贬值,还是大概率事件。

  2018年一季度股票预期指数为87.4,居民整体看跌二季度股市。股民对二季度股市认为“上涨一点”和“下跌一点”的分别占到30.4%和34.0%,另有13.6%的股民认为会“下跌很多”,只有2.9%认为“上涨很多”。

以房子为中心时代结束之后,就是房地产崩盘吗?不少人在评论中表达了这样的期待。其实仔细分析,有这种期待的人,往往都是想买房子的。(期待的人越多,说明需求越大。)但我的看法是,我在今天的微博里也讲了,以房子为中心时代的结束,与房地产崩盘是两回事。网上传,马云说,8年后,房子像大葱一样便宜!我不知道转述的准确不准确,但我的看法,这种可能性极小。除非有愚蠢的政策。但即便那样,也是暂时的现象。

  【关于CHFS城镇家庭资产指数季度报告】

所以,应当准确理解以房子为中心时代的结束这个判断。我说以房子为中心时代结束,不是说,那时候人们都不需要买房子了,房地产这个产业就完蛋了。我说的以房子为中心时代的结束,是说整个社会围着房子转那样一个时代的结束。各位可以想想过去这些年的情景:人们把挣来的钱基本都用在房子上,条件好的,买完一套接着攒钱买第二套,买完第二套接着攒钱买第三套;条件差的,全家节衣缩食,东拼西凑,攒钱买房。其他方面的需求,能压缩压缩,能凑合凑合。很多人说,这些年基本就为房子活着了。

  中国家庭金融调查(CHFS)始于2009年, 于2011年、2013年、2015年、2017年完成四轮入户调查,形成了具有全国代表性的微观家庭基础数据库,样本规模已超过4万户。在此基础上,从2014年一季度开始每季度开展电话回访,构建家庭资产指数,及时把握居民家庭资产变动及经济预期情况,指数以100为参照基点,大于100表示上涨,小于100则表示下降。截至2018年一季度,已经成功进行15次电访工作。本报告基于2018年一季度电访数据撰写而成,样本均为城镇样本。

在以房子为中心时代的结束之后,当然还有人要买房子,还有更多的人需要还房贷。但会有越来越多的人不再把钱用在房子上,或者至少不再把主要收入用在房子上。

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这个时候的房地产,应当进入一个正常的发展时期,因为在这个时候正常的需求仍然存在。

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首先,城市化的进程。近些年来中国城市化的过程虽然按照统计学的意义上进展很快,但许多在统计上被算作城市人口的“流动人口”并没有在城市中真正定居下来。随着部分人经济条件的改善,必然会出现在城市购房的需求。

第二,房地产的结构性问题。虽然在三四线城市住宅过剩较为严重,但一线城市、部分二线城市住宅供需缺口仍然不小,特别是新进入这些城市的“新市民”,存在较大的购房需求。

第三,无论在哪类城市中,改善性需求都明显存在。虽然目前中国住房的自有率很高,但相当一部分房屋的品质较低,或面积狭小。随着二胎的普遍化,城市改造,对较大面积的高品质住宅仍有不小的需求。

所以我不主张用一种极端的态度看待这种转变。

最后谈谈如何对待已有的房子。

首先要看清楚目前居民有的这些房子、这些房子所体现的财富对他们意味着什么?

第一,这笔以房子为载体的财富,是中国老百姓改革开放30年来积累的唯一一笔财富。改革开放30年,中国经济快速发展,体现在老百姓身上,积累起来的就是这些以房子为载体的财富。

第二,这笔以房子为载体的财富,是中国中产阶层形成和发育的最根本的基础。可以说,这些年大部分中产阶层都把满足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至两套以上的房子。没有这些,就没有中国的中产阶层。

第三,这笔以房子为载体的财富,是社会保障很不健全情况下医疗养老的重要保障。中国面临着严峻的老龄化问题,而社会保障则很不健全。很难想象在可见的将来,养老的问题能由社会承担起来,因此,很多人拥有的两套或两套以上的住房,部分地具有养老基金的含义。

鉴于以上种种情况,对于以房子为中心时代结束之后的房地产政策应当慎重选择。我总的看法是,要避免在房地产政策上忽冷忽热的大折腾,促进房地产的平稳着陆。最稳妥的办法,是以渐进的方式消除泡沫,即稳定房价,在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下,降低收入房价比。

之所以提出上面的看法,是基于以下的考虑:中国持续了近20年的房地产超常规发展,虽然问题不少,但对于经济发展和民众居住条件的改善,功不可没。但走到今天,以房子为中心的时代,确实到了要结束的时候了。接着面临的是如何在消费上一个台阶。这时房地产需要平稳着陆,进入正常发展阶段;民众需求休养生息,缓解过去这些年的精疲力竭。

无论是用人为的力量继续把房地产推向浪尖,还是用人为的力量把房地产打入谷底,都是错误的。需要社会有一种平和的心态,需要政府有一种平和的政策。特别要避免这种情况:需要时,将社会主要财力吸引进房地产;不需要时打压冰冻,使其灰飞烟灭。

附件:家庭房产占总资产的69%,你穷的就只剩房子了!

文/新浪财经意见领袖专栏作家 李凤

中国家庭房产占总资产高达69%,美国仅36%

在中国,受“居者有其屋”的观念影响,房子历来都是民众执念追逐的对象,以至于房产占据了家庭财富的主要部分。根据中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)数据,中国家庭的房产在总资产中占比高达69%,美国仅为36%。对中国家庭来说,房价的任何波动都会引起家庭财富的巨大变化,进而影响家庭成员的各种经济行为和生活方式。

肇始于去年年初的新一轮房市上涨行情呈现出明显的分化特征。据国家统计局数据,2016年北上广深新建商品住宅价格比2015年增长40%,二线城市增长16%,其他城市仅增长4%。根据CHFS的今年一季度调查数据,过去半年里,5.4%的城镇家庭买了房,其中一二线城市买房的家庭分别占5.8%和5.9%,其他城市买房的家庭比例仅为4.8%。反观卖方市场,仅有2.7%的城镇家庭卖房。

在这一轮的房价上涨中,房子不仅带动了刚需买房,更成为有房家庭和富裕家庭追逐的投机品。CHFS数据显示,过去半年,城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%,已有一套房再购房的家庭比例为5.3%,已有多套房再购房的家庭比例更高,为5.9%。此外,富裕家庭(总资产处于前20%)的买房比例高达8.1%。可见,房价上涨吸引了更多投机型的“土豪”买家,抬高了房价,也把为自住而买房的刚需者挡在市场之外。

房屋价值是家庭财富的一部分,房价上涨自然能让财富增值,使得房产在家庭资产中的占比更重,房市涨跌对于家庭财富的影响更为敏感,财富分化也将更为严重。首先,房价上涨拉大无房者和有房者的差距。CHFS数据显示,在过去三个月里,城镇无房家庭的总资产变动指数为96.3,财富处于缩水状态,有房家庭的指数为109.1,财富持续增长,其中有房且在近半年新购房的家庭的资产变动指数高达121.1。其次,房价的不均衡上涨会加剧地区财富的不均衡。在过去三个月里,一、二线城市的有房家庭总资产变动指数为110.3,而其他城市的资产变动指数为106.8。这意味着,房价上涨使得财富由无房家庭向有房家庭转移,尤其转向手持资本、从事投机活动的富裕群体。

对于住房刚需者,房价上涨意味着需要挤占更多的资金以满足住房消费。对于炒房投机者,房价上涨会让更多资金涌入房市。这两者都会在一定程度上抑制家庭其他方面的消费。在当前情况下,如何引导居民进行资产多元化配置显得尤为重要。

很多中国老百姓资产就只剩下房子了

中国房地产比例在家庭资产中比是68%。北京、上海则高达85%。老百姓富的或者穷的只剩下房子了,这个是显然不合理的,对中国经济而言也是一个大的风险点。

从家庭层面来讲,中国家庭的资产配置有三个不合理的地方,或者说有三个地方跟主流国家比,差异性较大。

第一,房地产占比过大。中国房地产比例在家庭资产中比是68%。北京、上海则高达85%。老百姓富的或者穷的只剩下房子了,这个是显然不合理的,对中国经济而言也是一个大的风险点。

第二,家庭资产配置中的金融资产占比过小。目前金融资产在整个资产比例中只占12%,美国是40%,美国是36%。中国金融资产本身在配置上的量是非常小的。除此之外,根据CHFS的数据显示,中国家庭资产配置的风险呈现出两极化的态势。要么是大量的家庭几乎没有风险,零风险;要么是家庭高风险,80%、90%的金融资产都在股票上。中等收益、中等回报的,混合类资产的配置很少。这是不合理的,跟主流国家的资产配置也是不一样的。这是一个非常需要我们行业、乃至国家重视的一个配置情况。简单来说,如果金融资产配置不合理,就一定会影响到实体经济,影响到消费,影响到老百姓长期的进步。

第三,总体借贷比例低。在中国,资产当中有5%是负债,美国是15%,差了很多倍。负债比例低其实不是一件好事,所以才有企业政府要降杠杆,家庭要加杠杆的说法。

从社区金融本质,看金融行业缺失

从社区金融本质来说,这样一个不发达的金融行业是因为不够市场化,还是不够公益化,还是我们监管出了问题?

根据这些年的研究,结论非常明显,就是不够公益化。为什么不够公益化呢?这里面的核心问题是在于金融知识,根据全国范围的调查发现,中国老百姓的金融知识水平和发达国家比起来仅仅是初中生的水平,而发达国家则是大学生水平,差距非常大。金融知识的缺乏也是百姓不直接买股票、买固收类的原因之一。

联合高校开展公益讲座,普及金融知识

联合高校,结合社区活动站开展公益金融小讲座。把这件事情作为社区金融的切入,通过公益做好知识的普及,使百姓对金融有一个正确的认识。这对社区金融的长期发展,对行业发展都是一个巨大的帮助和支持。中国缺乏的不是市场,是公益,扎扎实实的公益,扎扎实实的把整个民族金融知识从初中生提高到高中生,再提高到大学生

作者:慧博

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