业内预计今年房贷增速将大幅放缓,房地产信贷
分类:保险

  在武汉,据中国指数研究院百城价格指数统计,截至8月,其住房样本均价为每平米10365元,连续19个月上涨,同比上涨23.26%。“目前还是刚需抢房多,主要是湖北籍周边城县和北上、海外回流人员。何时疯涨我不太好说,但应该不会大跌。” 上述武汉银行业个金人士认为。

各商业银行不仅严控房贷规模,而且对房贷利率折扣也做出了调整。“利率是各家银行自己定,但是一般一个地区的商业银行之间有一个自发的利率定价自律机制,在房贷利率上会达成一个基本统一的水平。”上述大行东部省份分行个贷部人士表示。根据融360发布的报告,2017年春节以后,北京、广州、深圳、珠海、佛山等多地的银行已经开始将最低利率折扣上调为九折,这是继深圳、上海之后又一批最低折扣向九折靠拢的城市。融360分析师表示,未来会有更多的城市、银行参与利率折扣的统一调整。

目前,北京和上海已经普遍出现首套房8.5折利率优惠,有银行甚至给出8.3折或更低折扣;二套房利率原先基准上浮10%的执行标准也有所松动,已有银行开始执行基准利率。

摘要:贷款合同直接去柜台领取,我在开会,接不了电话。杭州某银行客户经理给购房者彭先生的短信回复称。由于近期业务增多,银行客户经理非常忙碌,彭先生仅在办理贷款时见过客户经理一面,时间为十分钟。 这仅是当前购房贷款热的一个缩影。 上市银行2016年半年报...

通辽装修网获悉,相关人士通过多方采访获悉,很多银行已经收缩了住房按揭贷款新增规模,且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。业内人士表示,伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整,预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。

某大行信贷部门人士接受21世纪经济报道记者采访时称,目前还没有对房贷政策进行调整,但对房地产贷款风险保持密切关注。

  这样的论调在记者调查采访中不断出现。在个别地区楼市创新高的背景下,银行这样的理念更加笃定。

另一位大行东部省份分行个贷部人士表示:“每天都要报计划到总行,并且按计划发放。”他还称,因为房贷业务,最近一个月已经到总行开过三次会了。

新高纪录还在持续创造。

  三季度即将过完,在火热的楼市面前,住房按揭贷款是否仍像上半年那样疯狂?对于高企的房价,银行又是否会产生疑虑?

中国人民银行行长周小川3月10日在两会新闻发布会上表示,住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展,但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整,增速估计会适当放慢。

国有大行中,以农行为例,农行上海某支行个人客户经理表示:“商业贷款金额以180万元为界,超过180万的,利率折扣可低至8.5折;180万以下的,折扣为8.6折。”

  “我们去年按揭贷款一共做了10亿元,今年到现在已经做了10亿元,马上要迎来一波购房旺季,全年投放15亿元的目标没有问题。”西南一城商行人士介绍,“按揭贷款政策目前还比较宽松,9月份本地各家银行也没有太大的变化。”另据其了解,同城另一家股份行按揭贷款已投放60多亿元。

一位国有大行深圳分行负责人也向相关人士证实了上述说法。他表示,其所在分行个人房贷规模近两个月正在逐月下降,前两个月的房贷新增规模均低于去年12月的新增规模。“规模下降一方面由于监管层提出了要求,另一方面也由于一些地方性的限购政策出来以后,实际的贷款需求有所下降。”上述人士说。

城商行和农商行中,宁波银行在杭州地区执行的基本标准为首套利率9折,二套利率1.1倍。上海农商行首套房贷款优惠可低至8.3折,二套房利率可低至基准。

  在住房按揭贷款投放或快速或稳步增长的背后,是银行业普遍判断这一业务依旧是较低风险。“行内还是很看好住房按揭业务的。”一股份行个贷人士表示。

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银行密切关注房地产信贷风险

  “现在对实体经济的风险还是很警惕。我们只做国企和上市公司,民营企业一律不碰。”一位股份制银行人士介绍。经济下行期,民营企业更易陷入经营困难,相较而言,国企和上市公司更稳健。

“监管层在房地产信贷方面政策已经有所收紧,另外,在宏观调控的背景下,市场人士目前对楼市前景存在一定分歧,对楼市上涨的单边预期没有那么强烈,相关的购房贷款需求得到抑制。”曾刚说。

“比如,如果是和楼盘有合作,他们那边批量推荐的客户,我们一般不对具体的申请者做特别要求。另外,其实像单价十几万这种楼盘,总价上千万的,我们比较青睐的公务员、老师等工薪阶层也没办法买。”上述股份行人士表示。

  (本报记者杨晓宴对此文亦有贡献)

澳门新萄京最大平台,去年个人房贷增速较快引发市场关注。根据央行公布的数据,2016年全年全国人民币贷款增加12.65万亿元,其中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元,占比达到45%。今年1月住户部门中长期贷款增量仍达到6293亿元,不过最新公布的2月数据显示,新增住户部门中长期贷款 3804亿元,环比1月的6293亿元降幅明显。

某股份制银行人士透露,个人住房按揭贷款是总行2016年定调的三大战略业务之一,其中一线城市被寄予厚望。“据我了解,个人住房按揭贷款30%的增长应该还是一个保底的状况。”

  “主要是其他资产项目风险太大,因此专攻有抵押的房贷。”华北一位城商行人士表示。

他还表示,去年银行的信贷结构较为偏重个人部门,房贷、个人消费类贷款的增速都比较快,而今年,伴随着实体经济出现一些积极信号和企业部门有效融资需求有所回升,预计银行对企业部门的信贷投放也会更多。“实际上,不考虑监管部门的一些指导要求,从自身的盈利角度出发,银行也会做出这种信贷结构的调整。”曾刚表示,虽然从历史数据来看,房贷业务确实是银行最为安全的信贷业务,但是一方面伴随着房价的升高,银行也会更加谨慎;另一方面,房贷业务在风险相对低的同时,其贷款收益也相对较低。伴随着国内经济本身的变化,房贷风险低的优势将不那么明显,而其收益低的劣势将逐步暴露。

据21世纪经济报道记者了解,杭州地区的银行首套房按揭多执行25%首付,平均利率是基准95折,业务一线执行标准是最低9折。二套普通住宅的首付最低政策规定30%首付,但一般实际执行40%首付。

  在住房需求被充分满足后,亦有部分银行在寻找新的增长点。

中国人民银行行长周小川3月10日在两会新闻发布会上表示,住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展,但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整,增速估计会适当放慢。“监管层在房地产信贷方面政策已经有所收紧,另外,在宏观调控的背景下,市场人士目前对楼市前景存在一定分歧,对楼市上涨的单边预期没有那么强烈,相关的购房贷款需求得到抑制。”曾刚说。

多位金融界人士表示:“对银行来说,个人房贷的风险不高,唯一的风险是‘断供’。”

  这仅是当前购房贷款热的一个缩影。

一位国有大行总行相关信贷部门人士告诉相关人士,鉴于去年个人房贷增长比较快,日前监管层已经向大行传达要对新增房贷规模有所把控。“银行内部也传达到了各地分行,目前已经在执行中收紧了相关额度。”该人士表示。

以去年11月为例,当月商业用房开发贷款余额达房地产贷款余额的21.2%,高出全国约1倍,同比增速高出辖内房地产开发贷款增速12.3个百分点。

  “相对前几年,现在批量的个人消费业务也很火。”上述武汉个金人士介绍。

商业银行在严控新增房贷规模的同时,其内部对房贷规模的监测也更加频繁。一位中部省份商业银行人士透露,目前,其所在银行的总行正在严格控制信贷投放总量在各分行之间的分配比例,且从之前每月汇报改为每周至少两次向总行汇报相关信贷的投放情况。“在将各分行贷款情况汇总后,总行将根据各行的存量和回收量进行配比给予新增投放额度。”上述人士具体介绍说,在此之前是年度、月度投放会有额度限制,但现在是随时变化,尤其到月底时更是天天在变。

招商银行上海某支行,房贷客户经理告诉21世纪经济报道记者:“商贷在100万元-200万元之间的,利率优惠为8.7折,200万元到400万元的,利率优惠8.6折,400万元-1000万元的优惠8.5折。”

  “我们这里房价涨幅不大,购房者主要以刚需和改善型需求为主,炒房的投机需求较少,风险很低。”上述西南城商行人士表示,“我们首套房首付两成,二套房首付三成,断供的可能性不大。如果是工作不稳定或者行业收入水平不高、年龄偏小的客户,我们会根据评级要求其提高首付比例。”

中国人民银行副行长潘功胜日前强调,要继续完善差别化住房信贷政策,加强房地产金融宏观审慎管理,促进房地产市场平稳健康发展。融360分析师表示,目前国家调控措施已见成效,银行在二套房首付方面,首付四成的银行日趋增多。“提高二套房的入手门槛,一定程度上将提升投机的成本,驱赶投机者,净化房贷市场。”该分析师表示。

据人行北京营管部统计,2015 年北京地区房地产开发贷款比年初增加390.1亿元,而2014 年为减少105.4 亿元。

  “支持居民合理购房融资需求。”多家银行在半年报中如此表示,这一态度也将持续在银行按揭业务中执行。如中信银行(行情601998,买入)(5.880, 0.01, 0.17%)董秘王康在中期业绩发布会上表示,该行对于个人住房按揭贷款优先支持,优先发展,选择价位合理、配套良好的楼盘优先支持,同时确保风险可控。农行董事长周慕冰也表示,将重视基于个人住房贷款的零售业务。

中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚在接受《经济参考报》相关人士采访时表示,预计今年房贷增速会较去年有大幅放缓,且在新增贷款中的占比也将有所下降。这一方面和国家整体的房地产调控政策有关,另一方面也和银行自身贷款结构的主动调整有关。

可以比较的是,截至2015年12月末,北京地区个人住房贷款超5800亿元,新增1371.4亿元,同比多增906.3亿元,同比增长30.3%,增速较2014年提高19个百分点。其中,7月份单月新增量创下五年来的新高。

  上述江苏国有大行人士介绍,尽管不放弃房贷,但银行也在逐步控制节奏。“贷款投放要追求利差,大型优质客户多家争,价格上不去,只有消费贷、小企业贷才能提升利差空间,但小企业风险又大。”因此,消费贷成为银行个贷新的增长点,其优点在于价格透明。

有上海银行业人士表示,回顾目前为数不多的“断供”的案例,主要是2007年到2010年之间的一些房贷客户,有借款人个人财务问题导致的;也有个别升值空间远低于预期的别墅持有者。

  21世纪经济报道记者在采访中了解到,持类似态度的银行并不少见。

有银行业内人士透露,考虑到资金和税务等成本,目前银行房贷的保本价在83折左右,“低于这个价格,一定是亏的”。

  “实体贷款需求疲弱,对公贷款投放不足,但房贷需求较活跃,各行贷款额度充裕,北京房贷政策暂无变化。”北京一家银行资产负债部人士透露。

多名受访银行人士还提到了当前“假按揭”的风险,也就是投机者看涨房价,进行虚假买卖,从银行套取现金,而这需要银行和房管部门双把关。

  上市银行2016年半年报显示,4家国有大行上半年新增贷款55.72%投向住房按揭领域,达13790.38亿元;A股上市银行上半年新增贷款46.58%投向住房按揭。

有消息人士表示,相关监管部门目的有三方面:一是希望各家银行不要在利率上打价格战,保持价格稳定;二是希望了解各家银行个人住房按揭贷款的投放计划;三是了解银行与房产中介合作的情况,特别是在合作中是否遇到问题和困难。

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而有某浙江地区城商行人士则表示,在地产开发贷中会对客户、区域和项目进行三把关。其介绍称,总行对房地产开发贷进行名单管理。区域维度向一线城市、经济发达人口导入型城市靠拢,比如杭州、嘉兴、湖州、丽水。

  房贷增长一枝独秀

一边是个人住房按揭贷款的迅速扩张,另一边,房地产开发贷款也在去年开始回暖。

  目前,房贷在新增贷款占比中增长有所放缓,但成为拉动新增贷款增长主力的局面并未改变。

本报记者 杨晓宴 马媛 包慧 上海、北京报道

  “贷款合同直接去柜台领取,我在开会,接不了电话。”杭州某银行客户经理给购房者彭先生的短信回复称。由于近期业务增多,银行客户经理非常忙碌,彭先生仅在办理贷款时见过客户经理一面,时间为十分钟。

一月上海个人住房贷款创三年新高

  8月金融统计数据显示,当月人民币贷款增加9487亿元。分部门看,住户部门贷款增加6755亿元,短期贷款增加1469亿元,中长期贷款增加5286亿元。以房贷为主的住户部门中长期贷款占比55.71%。

有 财富管理公司产品人士表示,自去年以来,可以观察到地产项目融资成本急速下降。“我们接触的是主要是百强地产商,去年年初他们的融资成本在1百分之十四 五,到下半年,到百分之十二三,到今年直接到10%以下。直接原因是银行和信托原来停掉的业务又恢复了,地产公司从拿地的保证金到开发贷,全链条提供融 资,资金很充裕。”

  即便楼市有所下跌,在购房者已经付了首付且偿还部分房贷的情况下,大部分购房者并不会选择断供。有银行人士表示,国内基本很少出现局部断供的现象,除非是购房者个人经营出现重大变故,或是杠杆过高。

北京分行则已有8.3折优惠。另外,工行北京分行对于首套房也是执行首付三成,首套利率可低至8.5折。

  “消费金融是未来。不过目前对我们来说,场景化的小额高频消费贷款还不是优势,只好选择住房按揭这样的大额业务。”上述华北城商行人士表示。

民生银行上海地区相关零售人士则表示,除了严格审核贷款人本身的背景,在合作楼盘的选择上,也尽量不碰外环以外的房子。

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多个信源向21世纪经济报道记者证实,3月2日下午,上海相关监管部门召开会议,主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。

  21世纪经济报道记者多方采访了解到,目前多家银行对于住房按揭贷款仍十分看好,判断其仍是低风险的优质投放领域。

上述利率折扣来自各银行分支机构相关人士,并未得到银行官方确认,具体执行利率可能存在差异。

  “我们的房贷属于正常增长,南京、苏州房贷增长有些畸形。我认为下半年可能因房地产市场份额不同,区域信贷政策会有一些分化。”江苏一位国有大行人士表示。

据21世纪经济报道记者在各地调研结果表明,目前市场上已经普遍出现首套房基准利率8.5折的优惠,也有极个别出现8.3折以上。

  业内判断房贷风险仍较低

有银行零售条线资深人士向21世纪经济报道记者表示,目前存在中介推荐给银行的打包客户质量参差不齐。“推荐过来10个客户,里面夹个两三个次的。”

  “我们现在不做公积金按揭贷款,其他按揭贷款都照常,风险小,而且业务持续稳定。”中部一位股份行人士告诉21世纪经济报道记者,楼市火爆导致当地公积金告急。武汉一位银行个金部人士也介绍,目前公积金中心贷款部分滞后半年以上。

某国有大行内部人士告诉21世纪经济报道记者,1月开始该行个人按揭贷款增长提速。“为配合‘去库存’,银行业普遍在大量投放信贷。”该国有大行人士表示。

  央行公布的7月金融统计数据显示,当月人民币贷款增加4636亿元。分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,其中,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元;以房贷为主的住户部门中长期贷款占比102.96%。

回顾2015年上年半以来,上海地区商业用房开放贷款一直保持较快增长。

无论是从房贷申请人自身的资质,还是房产本身的情况,多家受访银行人士表现出更趋谨慎的态度,特别是对“假按揭”、资金杠杆等情况给予更大关注。也有银行表示将采取措施,以防恶意“撬动杠杆”的情况。

不过,某大行有关信贷部门人士告诉21世纪经济报道记者,在房地产开发贷款方面,总量是在压降控制。“我们目前只做一线城市和二线优质客户项目,三四线基本不做。对开发商还上调了资质等级要求。”

前述某大行个人房贷业务监测人士认为,目前银行关注的风险,是担心房价暴涨情况下,房子的评估价格虚高。通过少交首付的方式,套用银行资金投向其他领域,比如高收益理财,或者资本市场。

地产公司融资成本快速下降

“大家都说上海没问题,但其实我们观察到一个现象值得关注”,有股份制银行上海地区零售部人士向21世纪经济报道记者表示,一些楼盘的购买群体尽管有财富积累,但投机心态较强。

对此,上海银监局也在持续开展全口径压力测试,并要求各机构强化风险总敞口管理,合理设定符合自身风险偏好的房地产信贷政策,加强对商业地产的风险管控。

“房价快速上涨,投机情绪加重,还是要谨慎。”有银行零售一线人士向21世纪经济报道记者表示。

根据央行上海总部公布的数据,1月上海地区房地产开发贷款止跌回升,新增135.5亿元;其中,地产开发贷款增加最多,单月新增378.7亿元,同比多增379亿元;商业用房开放贷款增加68.8亿元,同比多增3.1元。

对于一线城市的金融机构而言,潜在风险另有考量。

一月上海地区新增个人住房贷款346.3亿元,打破去年9月218.9亿元的增量纪录,创下近三年新高。

开年以来,楼市之热,甚至超出银行机构的预期。

导读

股份制银行中,招行和民生较有代表性。

民生银行则针对不同的合作楼盘和二手房中介,以及客户资质,有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。

一家股份行个人金融部人士透露,今年个人住房贷款指标比2015年增长约30%。另一家大型城商行的年增长指标也为30%。

“之前温州有过,陕西前两年也出现过,但这种情况只会出现在三四线城市,北上广深因为购房量较大,房价相对稳定,波动小,所以不构成系统性风险。”有城商行人士分析称。

有股份制银行上海分行零售部人士告诉21世纪经济报道记者,据目前上海楼市的情形,会更严格审核贷款人的资质,正在考虑提高首付比例。也有深圳银行业人士表示,正在研究考虑提高首付比例。

“风险最大的,还是商业地产”,另有上海地区城商行人士分析称,互联网对实体商场的冲击,以及上海不断上涨的租金,一定程度上遏制了商业地产高速发展的速度。

多个信源向21世纪经济报道记者证实,3月2日下午上海相关监管部门召开会议,主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。

其还透露,上海地区某农商行1、2月的个人住房按揭贷款投放已接近国有大行的水平。

央行的相关数据显示,2015年上海地区个人住房贷款新增1539.7亿元,同比多增942.1亿元,其中下半年新增1077.3亿元,同比多增857.3亿元。

多 个信源向21世纪经济报道记者证实,3月2日下午,上海相关监管部门召开会议,主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。无论是从房贷 申请人自身的资质,还是房产本身的情况,多家受访银行人士表现出更趋谨慎的态度,特别是对“假按揭”、资金杠杆等情况给予更大关 注。也有银行表示将采取措施,以防恶意“撬动杠杆”的情况。

同时,值得注意的是,根据权威部门相关调查,除了表内信贷,还有相当银行资金通过表外投向了商业地产。

某 大行宏观策略研究认为,目前高层对房地产市场的调控政策,主要调控导向还是“去库存”。目前全国土地供应在减少。“深圳那边有一些调控政策,但是北京上海 目前还没有。今年上半年可能开始调整,下半年根据房价走势,政府有可能采取一些行政手段,比如提高税率的百分比,调整首付比例等,调控一线城市房价。”该 大行相关研究人士表示。

值得一提的是,该类购房者如果购买的是银行的合作楼盘,或者是通过银行合作中介,作为批量客户,银行一定程度上也是批量接受。

另一家国有大行相关业务监测人士则表示从2月份开始出现大幅增长,同比增幅甚至达到100%。

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