影子银行占领按揭空白,长实新鸿基降价卖房
分类:保险

摘要:据华尔街日报报道,对许多买家来说,香港房价已经到了高不可攀的地步,为了把房子卖出去,开发商纷纷推出优惠按揭计划。 最近几个月来,香港开发商向买家推出了相当于房价123%的按揭计划,这不禁让人回想起十年前美国房地产市场火爆时的场面。 分析师和香港...

香港5月29日 - 香港政府近期又出新招给飚高的楼价降温,预计将令购房者转而向监管不严的影子银行业寻求贷款,这可能将风险扩大到整个金融业。香港是全球房价最高的地区之一。

香港楼市熊出没:长实新鸿基降价卖房 最高降40 14-2-12 《每日经济新闻》随着香港特区政府推出“双辣招”调控,以及美国量化宽松政策的逐步退出,香港部分大型地产商开始大手笔降价出货。《每日经济新闻》记者注意到,继李嘉诚掌舵的长江实业在香港推出的首个新盘降价25%开售后,另一大巨头新鸿基2月10日推出位于元朗的住宅项目售价直降40%开卖。针对龙头地产商的轮番降价出货,有分析认为,香港楼市渐显熊态。汇丰证券指出,流动性、失业率、房屋供应及负担能力4个因素,在今年内都会对香港楼价产生不利影响,预计今年楼价会下跌15%,而利率走势更令2015年香港楼市存在下跌风险。对于香港特区政府会否撤销“双辣招”,法国巴黎银行董事总经理李伟烈此前在接受媒体采访时表示,由于政策退出会引发庞大市场需求推高楼价,“双辣招”在今年内退出的可能性接近于零。龙头地产商降价出货2月10日,新鸿基位于香港元朗的住宅项目尔峦推出156个新单位,平均售价约为8526港元/平方英尺(约合71679元人民币/平方米),较去年推售时降幅达35%,较周边二手楼价也低10%至15%。以1座2楼A室的单位为例,去年售价为1880.2万港元 (约合1468.4万元人民币),如今已经大幅降至1227.6万港元(约合958.8万元人民币),降幅达35%。除此之外,新鸿基还额外提供价值不菲的优惠折扣,新地会员可获得楼价3%的优惠,同时对提前成交者额外提供最高楼价5%的折扣,两者加起来折扣已达8%;另外,为了吸引内地买家入市,针对香港楼市调控双倍印花税和买家印花税的“狠招”,新鸿基地产提供“交易完成后回赠税费总额70%”的优惠。以此计算,项目的最高降价幅度超过40%。新鸿基地产副董事总经理雷霆表示,集团推出的首批单位一向有较高优惠,此次尔峦首批单位售价已低于同区二手房市场,价格极具吸引力,预计随后加推单位将有颇大的加价空间。他表示,目前香港市场换楼需求仍然较大,年内将有更多新盘推售,楼市将平稳发展,成交较去年热闹。瑞银预计,随着新地大幅减价售楼,将会导致未来其他开发商推盘亦会跟随减价,短期内对二手楼价将带来下调压力。实际上,选择大手笔降价出货的还有长江实业,公司于今年初推出的香港新年首个新盘“DIVA”,折后平均售价为16886港元/平方英尺(约合141960元人民币/平方米),优惠幅度达到25%,售价处于同区域最低水平。预计香港楼价有新调整《每日经济新闻》记者了解到,为了平抑过热的楼市,2012年10月26日,香港特区政府宣布,非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房,向其额外征收15%的买家印花税,并上调额外印花税税率5%。4个月之后,特区政府再次宣布全面提升印花税,针对二套房的买家,新政策规定200万港元以下住宅按成交价1.5%缴纳印花税,200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳印花税,较之前的4.25%翻了一番。在“双辣招”出台后,去年十月,香港豪宅市场出现首波降价潮。当月,新鸿基位于香港九龙区的豪宅项目天玺推出181套尾货,由原价2.9万港元/平方英尺(约合24万元人民币/平方米)降至2.5万港元/平方英尺 (约合21万元人民币/平方米),加上“买楼回赠70%印花税”优惠,天玺项目推盘优惠幅度接近3成。由会德丰、新世界发展和港铁联手推出位于尖沙咀柯士甸站的新盘 “TheAustin”推出类似印花税回赠、现金回赠等多种优惠手法,折扣率最多达到19%,两个项目在开售当日立即售罄。中原地产研究部高级联席董事黄良昇表示,今年香港地产商将加快推新盘的速度,对比去年只有9000多个新盘供应,今年预期将有15000个,地产商降价促销回笼资金的压力加大,加上特区政府调控楼市措施等因素,预计香港楼价将有新一轮调整。香港楼市牛熊转折?香港房地产市场素来以大幅波动闻名。从1997年末至2003年中,香港楼价最高下跌了76%,但从2004年起的十年时间内,香港房价开启了一波十年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数显示,该指数从2003年末的约30点大幅上涨至120点,上涨了3倍。受到“双辣招”调控的影响,2013年香港楼市成交出现明显回落,根据香港土地注册处公布的数据显示,去年香港所有种类楼宇买卖合约较2012年下跌39%。楼市成交降温对部分大型地产商销售业绩产生影响,以长江实业为例,公司去年在香港仅实现了不足50亿港元的销售额,与全年300亿港元的预期相差甚远,为过去13年来的最低。而在盛富资本与协众国际总裁黄立冲看来,香港楼市的牛熊转折点在于美国量化宽松政策退出。“由于香港实行联系汇率制度,港元汇率与美元挂钩,在超低息环境支撑下,大量热钱涌入香港推高楼价。但由于香港购房者的按揭利率仅为2.2%,租金回报率超过3%,因此购房者可以借助于高杠杆支撑如此高的房价水平”,黄立冲表示,随着美国缩减买债规模,量化宽松政策的退出渐行渐近,市场利率上涨将大幅提高购房者负担,加上热钱将撤离香港,香港楼市未来前景不容乐观。美银美林认为,香港的租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关,目前二者均为2.8%。随着10年期美国国债收益率将升至4%,假设租金保持不变,香港房价需要至少下跌24%才能让租金回报率与美国国债收益率保持一致。此外,与1997年香港楼市见顶时相比,当时香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率,但现在贷款利率仅略高于2.2%,因此利率的上升对所有房屋按揭买家造成冲击。“一旦量化宽松政策正式退出,也标志着香港楼市正式进入熊市,但香港房价下跌的幅度取决于退市的速度,如果贷款利率快速爬升到5%以上,未来有可能出现新一波断供潮。”黄立冲认为。

  据华尔街日报报道,对许多买家来说,香港房价已经到了高不可攀的地步,为了把房子卖出去,开发商纷纷推出优惠按揭计划。

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  最近几个月来,香港开发商向买家推出了相当于房价123%的按揭计划,这不禁让人回想起十年前美国房地产市场火爆时的场面。

资料图片:2015年3月,香港一处售楼中心的售楼人员在住宅楼模型后交谈。REUTERS/Bobby Yip

  分析师和香港银行监管机构表示,这类贷款会给买家带来更多风险,并可能推迟本就姗姗来迟的房价调整。

自2008年金融危机以来,受供应紧张、低利率以及大陆投资者资金踊跃流入的影响,香港的房价已经飙升了逾137%。在香港买一个不到200平方尺的迷你房的费用高达50万美元。

  开发商不愿意大幅减价销售,因为这样做对利润的冲击更直接,所以采用了优惠按揭的营销方式。

这是香港候任特首林郑月娥将面临的一个巨大挑战。在香港这个金融中心,"居者有其屋"对多数人而言只是一个遥远的梦想,住房成本高企是引发香港2014年9月“占领中环”大规模抗议活动的导火索之一。

  香港市值最高的开发商新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties, 0016.HK, SUHJY, 简称:新鸿基地产)以及富翁李嘉诚麾下的长江实业[0.30%]地产有限公司(Cheung KOng Properties, 1113.HK, 简称:长实地产)拿出的计划最为激进。6月份新鸿基地产向购房者提供了120%的按揭选项。

自2009年以来香港金管局已经推出八轮楼市逆周期措施,以应对楼市持续升温,政府也实施了一系列税收和监管政策,但仍未能遏制住炽热的房价。

  李嘉诚再放“狠招”,为促进房屋销售,旗下的长江实业地产提供了123%的按揭选项,意味着购房者可以拿到房价1.23倍的贷款。这些计划都需要买家用另一套住宅作为抵押品。

在这些收紧措施抑制了银行放贷之际,一些财务公司跳出来占领了这块业务空地。根据中原地产代理公司的数据,2016年上述这些公司为新楼提供了8.7%的按揭贷款,而他们向2017年竣工的公寓房提供的按揭贷款比例激增至15.5%,预计未来会进一步上升。

  按照香港金融管理局(简称:金管局)的规定,银行最多只能提供相当于房屋价值60%的抵押贷款。但鉴于开发商的贷款是由自己旗下的金融子公司提供的,所以能够避开银行业的监管规则。在香港,金管局所扮演的角色相当于央行。

几乎没有人认为当局会再度祭出极端措施--诸如此前对大陆购房人征收的惩罚性税收,因担心如果这样做可能会导致房价崩溃,而房地产业在香港经济产出中占到10%的比例。

  新鸿基地产和长实地产表示,他们的贷款计划旨在帮助买家置换更好的房子,同时还能避开银行严格的财务审查。

在截至2017年3月止的财年,地产及相关投资的收入预计已较上年增长一倍有余,并且是港府的第二大收入来源。

  第一太平[-1.22%]戴维斯香港(Savills Hong Kong)的Jack Tong表示,开发商按揭计划的一个后果就是购房者要承担主要风险。由于三年后这些按揭贷款的利率会上调,按揭人等于是在押注他们的房屋净值能够保持坚挺,这样他们就能再融资或是卖掉房子。

但危险是,如果非银行贷款机构过度扩张,也会伤害对楼市的信心。在加拿大,该国最大的非银行贷款机构Home Capital Group近期出现的问题,已促使部分买家离开火热的多伦多住宅市场。

  危险在于,购房者可能陷入住宅负资产的困境,即未还清的按揭贷款金额超过了住房价值。如果发生这种情况,无论是卖房还是再融资都会有困难,止赎风险也会加大。金管局数据显示,截至6月末,负资产住宅按揭贷款数飙升至1,307宗,2015年12月底为95宗。

控制跨境资本的涌入,对港府而言是一个巨大的挑战。根据中原地产,去年的新屋买家中,现金充裕的内地买家大约占到21%。

  开发商的按揭计划引起了金管局的警惕。

“港府的主要担忧是地价下跌会严重影响政府的收入。政府收入起伏非常大,因为其中很大一部分来自卖地收益,”法国外贸银行经济分析师Pascal Siu称。

  金管局副总裁阮国恒(Arthur Yuen)在网上发表声明说,即使眼前的优惠可能很诱人,购房者也要考虑未来可能出现的变数。

香港金管局一位发言人对称,10天前宣布的最新降温举措,并非旨在控制地产价格,而是意在加强贷款机构的风险管理。

  新鸿基地产表示,他们的按揭计划并不是要增加购房者的风险,因为他们允许买家靠过渡性贷款处置之前的房产。长实地产没有回应有关其按揭计划风险的置评请求。

“监管机构的重点在于确保楼市泡沫不损害银行资产负债表,”一家在香港从事按揭贷款业务的外资银行的高管称。“他们不想打压市场,让地产价格在短时间内修正10-20%。”

  分析人士说,如果开发商继续绕开银行的按揭规定去发放贷款而非降价,香港房价可能高烧不退。中原地产(Centaline Property AGEncy)编制的中原城市领先指数显示,香港房价一度较去年9月份高点回落11%,但从3月份开始有所反弹。

香港按揭贷款市场中的一些大型商业银行表示,他们会跟随这些措施上调按揭利率,但上调幅度温和。

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**转向影子银行**

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分析师和产业高管警告道,购房者转向未受监管的影子银行贷款令人担忧。

中原地产研究部高级联席董事黄良升认为这种情况不太好。他说,人们无法从银行贷款就被迫转向财务公司,这不太好,因为金管局无法监管财务公司。

金管局发言人表示,该局虽然不监管非银行企业,但去年已建议银行业者确保与其有信贷关系的财务公司向客户提供抵押贷款时,遵守金管局的指导方针。

“有些财务公司为购房者发放贷款与价值比率较高的抵押贷款。考虑到金管局的要求,银行业者不应该向这样的财务公司提供贷款。”

不过,房地产机构表示,有些非银行企业提供的贷款与房屋价值比率最高达到100%。根据标准普尔,2016年12月银行业者所发新贷款的贷款与价值比平均为51%。

香港第二大开发商--长江实业地产有限公司周五有一新楼开盘,为金管局新招出台后的第一个大型楼盘开售活动。在优惠的贷款条件吸引下,数以千计的购房者蜂拥而至抢购公寓。

长江实业地产推出几项按揭计划,其中一项计划是与旗下财务公司合作,提供最多相当于住宅价值85%的贷款。长江实业地产执行董事赵国雄表示,香港金管局的新举措对主要买家为当地人士的销售情况影响甚微。

虽然影子银行企业的贷款曝险仅占房地产市场的10%左右,但行业内部人士称,这些企业开展业务所利用的监管真空才是主要风险。

他们说,影子银行的大部分资金来自商业银行,一旦房价出现大幅修正,银行将被迫降低对房地产市场的曝险,会严重挤压这些非银行企业的流动资金。

若该行业陷入严重困境,也将对即将上任的香港新特首林郑月娥带来打击。她把解决住房问题作为优先任务。

香港47岁的家庭主妇Chung Siu-sha说,“政府的政策毫无作用,我不指望政府会作任何事情帮我们。他们的政策只会带来反作用,像是过去几年里的房价上涨。”她希望能买到长实周五推出的一个新楼盘的三房单位。

“如果政府聪明的话,应该彻底禁止非本地人购买本地的房子。外地人推高了房地产价格,他们才是罪魁祸首。”

图表:香港未能控制住高涨的房价:reut.rs/2s5tWy6

编译 孙国玉/侯雪苹/许娜/徐文焰;审校 屈桂娟/张荻/王颖

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