新品试水,存70年产权续期等问题
分类:保险

  另一方面,银行以房养老业务拓展还存在不少操作难点。首先,银行除了需要考量抵押房屋的贬值风险,还有中国房屋产权续期问题,具体而言,目前国内房屋产权存续期基本是70年,一旦到期如何处理,需要相关部门出台操作指引;其次,国内尚未出台相关房产税或遗产税,银行不得不谨慎评估房产的潜在额外税收成本。

记者多方了解到,尽管操作阻力很大,个别银行仍然完成一些以房养老的贷款业务,但整体额度并不高。

●新加坡 60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由公益性机构一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处分“剩余价值”。

在操作的流程上,通过银行对抵押房屋的估价,结合贷款人的年龄、贷款的期限、以及申请时香港按揭证券有限公司所确定的贷款利率,银行可以确定出发每个月给老人的月供,这笔资金供老人满足自己的养老需求。

  “在中国,银行处置只能通过法院拍卖渠道解决,没有自行处置能力,这导致银行担忧法院拍卖价格偏低并产生贷款风险,不得不收紧风控措施,令部分老人未必能够领取足够养老金,用于高品质养老生活开支。”他表示。

存款利率市场化提速

抵押房产后能拿多少养老金?

中信银行“逆按揭”贷款业务是以住房为抵押,向借款人分期发放用于养老用途的贷款。在实际执行中,中信规定,贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定,计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%,并且每月实际支付养老金额不超过2万元。在贷款的期限上,根据借款人的实际需要合理确定,最长不超过10年。

  至于贷款额度,通常由银行根据房子评估价值的60%-70%设定,且有些银行还规定每月实际支付的养老金额不超过两万元。

中国银行首席经济学家曹远征也表示,大额同业存单是存款利率首先应该推进的一步。曹远征表示,现在利率市场化变成了存款问题,最近各银行都有大 额可转让存单出现,利率市场化路线很可能是:长期大额先被新产品取代。这个过程预计在两年内完成,到2016年利率从管制的角度讲,基本都实现了市场化。

●售后返租

据介绍,“安老按揭计划”的参与者必须是年满60岁以上的香港居民,其抵押的房子必须依据付清了贷款,此外,对于抵押房屋的房龄不得超过50年。

  有知情人士透露,兴业银行对这项业务市场推广颇为低调,毕竟,这项贷款业务仅仅作为安愉人生产品升级的“一小部分”,主要目的是盘活老年人资产,吸引老年人在兴业银行进行养老理财投资。

但兴业银行内部对推出以房养老消费贷款颇为低调。一位兴业银行人士解释说,这项贷款仅是安愉人生产品升级的“一小部分”,升级后的养老金融服务主要包括研发定制化的养老理财产品,适合老年人消费结算、转账汇款、存取现金特点的银行卡业务等,如兴业银行推出的养老理财产品允许客户按月赎回理财产品份额,且收益率较其他理财产品5-6%平均收益,略高出约1-2%。

老人通过出租现有住房,或者以大换小的方式,利用差价养老或入住养老院。

我们不妨具体来看看中信“信福年华卡”的以房养老功能是如何实现的。

  “据说这些银行业务发展至今,实际业务规模并不高。”陈文直言。究其原因,一方面是以房养老业务准入门槛较高,比如有些银行明确规定,抵押房屋必须是老人或其赡养人的第二套房子;此外,以房养老按揭贷款的贷款期限尽管能拉长至10年,但贷款用途必须用于养老。

所谓老年人住房反向抵押融资,即老年人将房产抵押给银行、保险公司获得贷款用于养老,一旦老年人子女没有偿还贷款相应本息,银行保险机构有权利在合适时候处理抵押房产。

近年来,北京、上海、杭州等地都先后进行过“以房养老”的尝试,虽然都应者寥寥,但也看出来“以房养老”并非只有抵押一种方式。

此外,在选择每月收钱的同时,申请人也可以在计划开始时先提取一笔金额较大的资金,按照规定,这笔资金的下限为10万港元,上限为可领取总额的30%,这笔资金可供申请人作为医疗开支或是房屋的维修等使用。

  “事实上,银行要推行以房养老业务,不仅仅需要银行内部的业务创新,还需要相关部门协调出台具体的以房养老操作指引,让这项业务变得具有可操作性。”陈文直言。

“同业存单的发行方式包括招标发行和报价发行,发行人可以自主选择。”一家国有银行同业部负责人对记者说。

澳门新萄京最大平台,分析:这种模式适合10年之内经济负担较重,并且预期将来有还款能力的借款人。比如,55岁的居民,未到领取养老金的年纪,但是孩子正在上大学,开支较 大。这样的情况下,可以考虑抵押房屋,等将来孩子工作了,自己也有养老金了,就有能力偿还贷款了。从这个角度来说,这种方式的“以房养老”是一种过渡举 措。

作为一种新型的养老模式,“以房养老”逆按揭的概念从西方国家介绍到中国之初,就受到了来自社会各界的热切关注。很多人认为,在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会,采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”,无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。

  记者了解到,早在2011年,中信银行等少数银行已经陆续试水以房养老业务。

商业银行未雨绸缪

“以房养老”还能怎么养?

对于房屋的处置,香港“安老按揭计划”的规定是,在计划到期后房子将归银行所有,

  中国正迈入老龄化社会,陈文所在的银行去年一度讨论重启以房养老业务,但通过内部论证,他们发现此前存在的业务操作难点依然没能解决,不得不再度搁置这项业务。

此前,幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏表示,最快明年1月份将推出以老年人住房反向抵押融资为主的养老保险产品。

●租售换养

在还款方式上,中信可以提供两种还款方式:第一种为按月还息,到期一次性还本。据介绍,银行将每月自动扣收贷款利息,借款人在贷款到期时再一次性偿还全部贷款本金和当期利息;第二种方式为约定每月等额偿还部分本金,银行按月自动扣收应还本息,贷款到期时借款人再偿还剩余本金和当期利息。

  为了促进这项业务发展,兴业银行将业绩考核指标从原先的存款额贡献指标,变更为“考察每位老人客户购买综合金融产品的总量”。

值得关注的是,监管机构有可能将3个月以上的同业风险资产权重维持不变,来缓冲新政策可能带来的冲击。依照之前中国版新资本协议的《商业银行资 本管理办法》规定,2013年1月1日起,银行业同业资产风险权重统一调整为25%,之前为原始期限三个月以内同业资产风险权重为0、三个月以上 风险权重为20%。

因此,按照60%的估值计算其贷款总额为60万元,贷款10年,约合每月获得5000元养老金。而对比广州市内两房的租金大约在2500元,这确实比房屋 出租要获得更多的现金。但是申请人实际拿到手的贷款金额要少一些,因为还要负担贷款利息。在此期间,有两套房的老人可以同时获得租金收益,因此每月最高可 以拿到7500元。

可以看到,“安家按揭计划”是由特区政府推动、银行、律师行等机构参与的养老辅助计划,与美国、欧洲等国家、地区推出的“逆按揭”计划相似度更高。但对于这一计划,也有一些香港市民质疑,其中的费用较高,老人获得的养老金标准可能低于同等房产出租所获得的租金等等,因此这一计划实施的效果,还需时间的检验。

  此前他们银行曾对部分50岁以上的客户做过一次调研,发现约40%受访客户对以房养老业务相当感兴趣,究其原因,这些老年人希望通过以房养老,按月获得足够多的养老资金,入驻高品质的养老院或养老社区居住。

作为一种新型的养老方式,银行、保险都在悄然布局“以房养老”。

虽然看上去以房养老可以获得较为乐观的养老金收入,但对于申请人和银行、保险公司等金融机构而言,目前仍存在不确定性风险:

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  具体而言,兴业银行允许超过50岁的客户或其成年子女申请这项贷款,额度最高不超过30万元,期限最长为3年。

“在兴业银行内部,目前约30%的个人客户都超过50岁。”前述兴业银行人士指出。为了鼓励各分支机构开展养老金融产业,兴业银行已将主要业绩考核指标,从原先的存款额贡献指标,变更为“考察每位老人客户购买综合金融产品的总量”。

房屋的价值估算存在风险,贬值或增值部分的风险及收益归属需要明确。

近期中信银行对“逆按揭”模式进行了探索,推出了境内首张具有“逆按揭”功能的信福年华卡,在中信的“以房养老”逆按揭方案中,根据国情和风险因素,对房屋产权、房屋处置等制定了可行性较高的操作方式。

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一方面银监会要规范同业业务,另一方面《国际金融报》记者却从有关渠道获悉,大额可转让同业存单最快或于十八届三中全会后推出,以此掀起存款利率市场化改革的前奏。

据银行规定,申请以房养老业务的老人或者法定赡养人必须至少拥有2套房,其中1套用于抵押;贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定,最高不超过所 抵押住房评估价值的60%,每月实际支付养老金额不超过2万元,贷款期限最长不超过10年,利率按照同档次基准利率或上浮执行。

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  在业内人士看来,目前银行将以房养老业务更多看成是一种抵押贷款业务,多数以房养老业务属于短期贷款,并由子女偿还贷款本息作为第一还款额。真正打算通过将房子抵押给银行,获得终身养老款项的群体,主要是失独老人,但他们占比并不高。

“有银行曾打算找保险公司合作,推出一款房屋贬值保障保险,通过保险赔偿化解部分房屋因使用权到期或额外税负所引发的贬值风险。但这项提议最终不了了之。”一家银行零售业务部门主管说。

●日本 老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式,适用于55岁以上的人群。

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  在业内人士看来,银行以房养老业务的某些操作环节,比起保监会发布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(下称《指导意见》)更加严苛。比如《指导意见》规定老年人可按约定条件领取养老金直至身故,但多数银行以房养老业务鉴于风险控制考量,通常会设定一个最长贷款期限。这也导致不少老年人心存顾虑——若子女无法按时偿还贷款,银行就将没收房子,他们就无法将房子作为遗产留给子女。

陈植

●美国 虽然美国的社会养老保障体系比较健全,但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款,发放对象为62岁以上的老年人。

记者了解到,为了方便借款人的还款,中信的做法是,从第二期开始,银行就会从放款金额中逐期扣收应还本息,剩余资金作为养老金发放到老年人账户。我们可以理解为,贷款人在一边使用按月发放的贷款时,一边按照还款计划支付利息或是部分本金,待贷款期满时,一次性偿还所有的本金和利息。在贷款利率上,中信所执行的是央行公布的同档次基准利率或上浮执行。

  在他看来,要解决这个问题,需要双管齐下:一是中国相关部门允许银行参与筹建养老服务机构与养老社区建设,并给予一定的税收优惠,由银行搭建一个以房养老的闭环业务生态链,某种程度缓解老人们入驻高品质养老社区费用偏高的难题;二是针对以房养老所抵押房子的处置、贬值等问题,政府相关部门一方面引入保险机构分担房屋估值风险,另一方面筹建一个专门的银行房屋转让交易平台,令手握大量房产的银行机构盘活这部分资产,如此银行的以房养老业务风险得到释放,就能给予老人更高的贷款抵押额度,令养老开支更加充裕。

“对于以房养老的金融创新,多家银行仍在摸索阶段。”上述人士指出。但养老产业已成为银行日益重视的一项创新业务。

指政府将“空巢老人”、“失独户”和其他鳏寡老人纳入保障性住房建设体系,将老人现有住房出租或出售,获得所需生存生活照料,待老人去世后由保障房中心将住房收回。

如果售出房产的现金额大于贷款的本利总和,多余的资金将会转到老人的继承人的账户,如果发生亏损的话,则由香港按证公司承担。如果老人过世后,其继承人想要获得这个房子的产权,必须还清银行的贷款本金,并向银行支付利息,向香港按证公司支付保险费,以及向合作律师行支付律师顾问费等。

更多

银行人士告诉记者,同业业务历史上主要承担商业银行司库职能,用以流动性管理。但近年来,商业银行尤其是股份制银行,在表内贷款规模受限的环境 下,大量配置非标信贷资产(如票据和信托受益权等),加重了同业资产和负债的期限错配问题,增加了银行体系的流动性风险。未来买入贩售资产业务也将受到大 大打压,若最终监管叫停这一业务,将对商业银行同业业务扩展产生实质性影响。

案例

对于“逆按揭”业务中较为敏感,也是一直难以实行的关键要素——房屋的产权问题,银行只把房屋作为抵押物,只有当贷款到期后贷款人发生不能偿还本金的情形时,银行将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。因此,在申请此业务时,中信要求借款人有多套房屋,其中一套房屋用于抵押,以便于房产处置。

  记者了解到,基于上述操作难点,不少银行对以房养老业务做出相应“改良”,比如兴业银行推出一款“以房养老”消费贷款,并将这项业务纳入养老综合金融服务方案——“安愉人生”的产品升级范围。

在贷款利率全面放开之后,存款利率市场化的步伐越来越快。据悉,首批参与同业存单试点的商业银行为10家,除工农中建交五大行之外,还包括国家开发银行、招商银行、中信银行、兴业银行和浦发银行。

王爷爷拥有一套50平方米的房子,按照目前广州市平均两万元左右的单价估算市值为100万元,向银行抵押该房产申请以房养老业务。

除了年满55岁的老年人本身作为贷款人,只要有可抵押房产,老年人年满18岁的法定赡养人也可以作为借款人,也就是说,子女可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金。

  操作难点

目前,兴业银行允许超过50岁的客户或其成年子女申请这项贷款,额度最高不超过30万元,期限最长为3年。

●加拿大 超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行,贷款数额在1.5万至30万加元之间,只要不搬家、不卖房,房屋产权人不变,可一直住到逝世,后人处理房产时折还贷款。

中信此次推出的“信福年华卡”是一张为中老年客户度身定制的专属借记卡,其特色增值服务中的养老按揭功能,是这张老年借记卡最大的亮点。

  他给记者算了一笔账,一套评估价值为100万元的房屋,老人能获得的养老贷款,不会超过60万元。按照10年贷款期限计算,老人每月可以获得的资金不会超过5000元。当前国内服务品质较高的养老院社区,每月收费普遍超过5000元,令不少老人只能望而却步。

11月5日,央行公布了《2013年第三季度货币政策执行报告》,对于商业银行同业业务与货币创造的关系也进行了专门论述。央行称,由于同业业 务发展较快,近两年同业渠道在货币创造中的占比上升。商业银行同业业务易受季节性因素、流动性水平以及监管政策等影响,波动较大,导致M2的稳定性受到影 响,2013年以来通过同业渠道创造的M2一度仅低于人民币贷款,高于外汇占款和证券投资。下一步央行将进一步完善同业业务管理制度,将标准化、透明度作 为规范和加强同业业务管理的抓手,健全相关考核和监管机制,引导其在规范基础上稳健发展。

外国式“以房养老”

根据相关媒体的报道,对于老人们每个月可以领取到的资金,如果申请人的年龄为60岁,按揭年期为10年,那么对于每100万港元的房产,一位老人每月可领取的月供为3700港元。如果是以两人名义进行按揭,每月共领取的月供为3300港元。“安老按揭计划”的期限不限,也可以选择终生按揭,还是以100万港元的房屋来估算,60岁老人申请此计划,一位老人每月可收取2000港元,双人则为1800港元。由于香港的房产价格较高,很少有低于100万港元的房产,因此依靠此计划,拥有房产的老人每月可以获得一定的养老金,补充自己的养老需求。

  “有银行曾打算找保险公司合作,推出一款房屋贬值保障保险,通过保险赔偿化解部分房屋因使用权到期或额外税负所引发的贬值风险。但这项提议最终不了了之。”一家银行零售业务部门主管告诉记者。

记者在查阅资料时发现统计,16家上市商业银行,其同业项下买入返售信托受益权,2013年上半年上市银行9167多亿元,去年底是6097亿 元;1万亿的信托受益权规模与2013年新增信贷额度8.5万亿相比,占比达到12%,难怪央行专门把商业银行通过同业业务创造货币的渠道称为“同业渠 道”。

将房屋抵押银行获取养老金,申请人需承担还贷压力,贷款的利率水平波动也会影响其实际获得的养老金。

今年7月,中国香港特区政府也推出了一项名为“安老按揭计划”的新贷款项目,已经与永隆、中银香港、南洋商业银行及东亚银行等7家试点银行签约,香港的老人可以到这些银行进行“逆按揭”贷款的申请。

  瓶颈待破

“多数贷款主要是短期贷款,并由子女偿还贷款本息作为第一还款额。”上述银行零售业务部门主管透露,真正打算通过将房子抵押给银行,获得终身养老款项的群体,主要是失独老人,且银行在合规操作情况下,几乎是以“买断房子”方式提供养老贷款,但贷款比例要视房产套现能力与升值能力而定。

若房屋价值在未来几十年大幅度贬值,产品收益兑现风险值得关注。

在中信的“以房养老”逆按揭方案中,根据国情和风险因素,对房屋产权、房屋处置等制定了可行性较高的操作方式。

  在陈文看来,尽管银行以房养老业务依然处于摸索阶段,随着老龄化社会来临,这项业务已经呈现广阔的发展前景。

消息人士指出,银监会正酝酿旨在规范商业银行同业业务的监管新政,包括将银行自营资金投向非标准化债权资产与银行理财资金投向非标资产的行为统 一纳入监管范畴,且参照8号文对银行理财非标投资规模控制的做法,对“自营非标 理财非标实施统一监管,且设定总额度”(8号文规定,银行理财资金投资非 标资产的余额在任何时点均以理财产品余额的35%与商业银行上一年度审计报告披露总资产的4%之间孰低者为上限)。

●保障性住房养老

香港“安老按揭计划”

  “不过,这都需要相关部门之间深入沟通,制定出一整套妥善的以房养老操作指引。”他直言。目前银行能做的,更多是等待相关政策进一步完善,让以房养老业务变得更具可操作性。

市场分析人士普遍认为,下跌原因是,有报道称近期银监会有关规范同业业务的管理办法已接近成熟,拟在十八届三中全会召开后正式下发。而兴业银行在业内有“同业之王”之称。

●英国 有不少老年人把自己的养老地点选择在西班牙、南非等国家。这些国家物价低,英国老人把本国住宅出售后,可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务。

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  在他看来,这与美国老年人以房养老的诉求一脉相承,但是美国以房养老之所以得以流行,在于美国出台完善的法律措施,让银行能通过合规操作,拥有这些房屋的处置权。

据悉,银监会针对同业业务的管理办法要求,各银行从风险控制上对同业业务加大计提拨备。这意味着,表内投资及各类担保,都需按照表内同类型业务 标准计提拨备,目的是用资本约束信贷的“假出表”。同时,银监会拟叫停买入返售的《三方合作协议》,以进一步控制银行理财投资非标准化债权资产。业内预 期,监管机构还有可能将对同业业务出台更严厉的政策,包括要求中资银行的同业业务“解包还原”,银行将同业业务审批的权限统一上收至总行等。

我国房屋产权70年,是此类业务最大风险之一,有偿续期的费用将影响产品定价和申请人的收益水平。

当借款人离世,银行会将相关物业出售,用于抵扣垫支给老人的借款及利息。对于利息的计算,银行执行的年利率为最优惠利率基础上减去2.5%,目前的水平为2.75%,此外银行所收取款项不会因利息或楼价波动而有改变。

摘要:银行以房养老,目前还是雷声大雨点...

但以房养老存在诸多“不确定性”,在多位银行人士看来,主要集中在政策与操作细则两方面。

老人将房产出售给公积金管理中心,可一次性收取房款,然后用手中资金重新租住该房,租期由双方约定,租金与市场价等同并一次性付清。租期届满,如果老人还健在,续租的租金全免;如老人在租期内去世,剩余的租金归老人的遗产继承人。

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  “银行以房养老,目前还是雷声大雨点小。”一位银行人士陈文(化名)感慨说。

记者获悉,银监会曾对银行绕道8号文的规避行为作了总结:一是部分银行非标资产投资没有完全比照自营贷款管理,尽职调查、风险审查和投后管理不 到位;二是部分银行为达到非标资产的比例要求,大量发行机构理财产品做大分母;三是将相关资产从理财账户转到自营账户,通过“互买”、“过桥”等方式反映 在同业资产、其他类投资等项下。此番将银行自营非标统一纳入监管范畴的计划,便是对上述问题的回应之策。

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  在2013年国家相关部门出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》,他所在的银行曾考虑试点以房养老业务,但通过初步调研,发现银行以房养老存在房地产估值、利率确定、人的寿命测算等诸多操作难点,最终只能搁置这项业务试点。

首先是国内税收政策并不支持银行、保险机构大规模推广以房养老金融产品。相比欧美国家对居民房屋遗产转给子女征收高额遗产税或房产税(迫使欧美国家居民纷纷选择以房养老规避高额税负),国内尚未出台相关房产税或遗产税,银行、保险机构不得不谨慎评估这类房产的潜在额外税收成本。

因此,中信这一“逆按揭”贷款业务与以房屋作为抵押物,向银行申请抵押贷款很类似,区别在于贷款的资金不是一次性发放,而是以月度为单位,逐月发放到“信福年华卡”上,以满足老年人的养老需求。按照规定,这一按揭形式获得的资金仅供于老年人养老的用途,包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等,资金由老年人自主支付,但不得挪作他用或监管政策不允许进入的领域。

  在陈文看来,银行的以房养老业务,本质上属于“住房反向抵押贷款”,即老年人将房子抵押给银行等金融机构,按月从金融机构领取现金养老。在老人去世后,银行机构有权将房屋出售、出租或拍卖,用以收回贷款。不过,看似简单的业务模式,却存在着70年房屋产权如何续期、遗产税房产税如何计算、房产贬值如何规避等未知操作隐患,这是导致银行以房养老业务发展一直步履蹒跚的主要原因。

市场分析人士告诉记者,存款利率市场化不可能一蹴而就,存款利率本身还不具备全面放开的条件,但现在,在银行间市场先推出同业存单是一个比较好 的时间窗。央行为此做过调研,对同业存单的定义、发行及交易对象、期限及定价方式、核准程序及金额、发行、流通、转让方式、监管归属问题等关键要素,进行 了详尽研究和充分论证,并且还摸索了同业存单等替代性金融产品的发行与交易。对于外界关心的时间问题,上述市场人士分析:“应该今年内,或者明年初。会先 发行同业存单和交易试点。”

“信福年华”以房养老

央行和银监会正联手控制中国银行体系庞大而不透明的同业业务蔓延风险。今年以来,监管机构不断收紧同业业务。3月27日,银监会下发了银监会下 发了8号文,以规范商业银行理财产品投资“非标”资产,并设定理财产品余额为35%的上限,或不得超过银行上年度总资产的4%。

中信银行上海分行的工作人员向记者介绍,与国外“逆按揭”业务相比,中信推出的以房养老功能在使用时有两个主要的不同点。一是借款人不限于老年人本人,只要有可抵押房产,老年人法定赡养人可以作为借款人,也就是说,子女也可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金,范围更广泛,也更加符合国情。其二,中信的这一业务要求老年人或法定赡养人有多套房屋,其中一套房屋用于抵押,便于房产处置,解决了一套房屋难以处置的难题。

,一边推出同业存款,同业业务今后到底是进,还是退?

然而,在现有体制框架和社会观念的影响之下,一些城市所试点的“以房养老”方案都遭遇到尴尬境地,导致无法推行。

央行银监会双双酝酿新规

记者从兴业银行了解到,近期该行将“以房养老”消费贷款,纳入其养老综合金融服务方案——“安愉人生”的产品升级范围。

一边要收紧管理同业业务

11月6日,沪指下跌0.82%,其中银行与券商股继续大幅领跌。而前一日,兴业银行领跌银行股,收于11.49元/股,跌幅1.96%。

另一方面,一旦银行、保险持有这类房产,必须考量房屋贬值风险,尤其是中国房屋产权属于70年使用权,一旦使用权到期如何处理,还需等相关部门出台操作指引。

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