政府回购商品房充保障房,政府回购存量房疏解
分类:保险

“在中介那挂了一年半载都没有接”。此前有不少想把手头的房产转出手的民众有感慨,房子卖不掉。嘉丰瑞德理财师最近了解到,多地政府开始“回购”商品房充当保障房。据悉,政策试点的地区包括福州、安徽、辽宁、四川、江苏、内蒙古和贵州等省市。这是“福利分房”的节奏要来了吗?

把房子卖给政府去——如果你要卖房子,挂单在中介机构卖不出去,现在多了一条路。福州市近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》,该市市民手头上有多套商品房或安置房,可以卖给政府了。

对此,嘉丰瑞德理财师分析了该政策的几个核心方面:

除了福州,四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点。

1、一边是房地产去库存,一边是保障房动工

但政府考虑的并不仅仅是给空置房多条交易的路径,而是6亿平方米的库存如何消化和700万套保障房从哪里来的问题。根据本报记者的调查,按照最高限额,此措施能够最高化解6000平方米的商品房库存以及少建设100万套保障房。

众所周知,国内的房地产库存量经多年积累,目前已是巨大的水平,部分二三线城市要消化这部分库存甚至得要10年时间。而另一方面,保障房建设继续开工建设。此次多地政府回购商品房,政策的试点可能在传递一个信号——“救市”。另外政府恐怕也在避免住房的“重复建设”,想降低整体社会资源的“浪费”和消耗。

但是该措施执行还有很多挑战,政府准备好了吗?

2、房地产资金继续流出,追逐其他高收益

重点提示

在资金层面,假如试点得到政府的肯定和支持,继而在全国铺开。无疑,市场可能将释放更多的房产资金,房地产资金可能会有进一步流出的迹象。流入目的地则是各类投资市场,如股市、民间金融等。目前民间金融如P2P固定收益理财产品,市场上比较热门的宜盛单季鑫年化收益率可达8%,不比其他传统的投资渠道差,因此这类风险不是很大的投资也很受市场的欢迎,吸纳了新的资金。

根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》,回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元,若按40%的货币补偿计算,今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房,形成近100多万套商品房的需求。

3、政策的合理性以及争议

过去,政府收储大多发生在棉花、稀土等大宗商品领域。而这一次,房子成为政府收储的目标。

政策总是一把双刃剑。此政策在是否合规上受到挑战。比如回购的定价权,房子到底值多少钱。另外回购使用的是政府资金,这也是纳税人的钱,依据在哪里。从政府初衷来看,说得好是政府对资源进行配置,说得不好,有较多的“权力寻租”的腐败空间,这些都与现行的放手让市场来配置资源,以及反腐等政策大方向背道而驰。总之,政策的诸多的合理性仍存质疑。

1月24日,福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》,该市市民手头上有多套商品房或安置房,可以卖给政府;各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体,解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

4、90后不买房的杀伤力有多大,都慌了吗

政府回购商品房的背景是,一方面房地产库存难解;另一方面,保障房建设任务艰巨。

“90后不爱买房?”2015年以来,这越来越成为一个热议话题。年轻人不爱买房,他们可以等,也就是未来几年的住房刚需市场的需求会下降,这对房地产开发商来说是个“噩耗”。而对政府来说,房地产市场的骤降降温将大大影响财政的收入。

1月6日出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》,鼓励开发商售转租、地方回购商品房之后,其政策门已经打开。1月20日,住建部部长陈政高表态,房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。

5、政策后续如何继续操作有待观察

业内人士指出,政府回购商品房可能更适用于三四线城市,尤其是库存高企的城市。但与此同时,仍然面临有多少房源可被回购、资金何来、如何定价等操作性难题。

如1月24日,福州下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》的通知,操作指导是市民手头上有多套商品房或安置房,可以卖给政府,各级政府则指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体。价格方面,媒体报道称福州的统购价格低于市场价15%。不过即便如此,政府提供“回购”渠道,但市民仍不太愿意卖房给政府。

多地回购商品房

综合来看,目前的政府“回购”政策目前可能仅限于三、四线城市商品房存量过大,以及涉及棚户区改造的地区。嘉丰瑞德理财师分析认为,该政策不会作为一项长远的政策,在包括一、二线城市在内的地方得到广泛推行。我们投资者应当知晓的是,在商品经济发达的情况下,“福利分房”已经是过去式,不会再卷土重来成为这个时代的主流。

1月20日,在全国棚户区改造经验交流会上,陈政高指出,住建部要指导督促商品住房较多的城市,出台支持措施,将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的有效衔接。

在去年的地方救市中表现积极的福州立刻出手。1月24日,福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》。

中原地产首席分析师张大伟将之理解为地方的新一轮救市举措。他说,虽然从价格看,统购价格低于市场价15%,很少有市民会愿意出售给政府,但这一政策将对购房者而言有托底的作用,在政府回购承诺的影响下,购房者入市的积极性会提高。他认为在库存高企的三四线城市,开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府。

某房地产研究院杨先生也认为,上述政策对三四线城市去库存是利好。三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长,截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存,其中很大部分位于三四线。

如此高的库存压力,使三四线城市的楼市活跃度降低、房价涨不动或者下跌、开发企业经营越来越困难,甚至还引发了资金链断裂。

事实上,在住建部此次表态前,多地已经试点回购商品房充当保障房,包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。

以安徽省芜湖为例,截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户,其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。

芜湖的主要做法是,以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。按试点规定,若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权,由政府持有30%产权,被保障人群持有70%产权,若回购商品房充当定向安置房,如棚改中的安置房,实行完全产权,即被安置人员拥有100%的产权。

福州业内开发商透露,实际上去年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房,价格也差不多低于市价15%,但是量并不大,也没对市场产生太大影响。

某房地产研究院副院长杨先生指出,在多个地方进行试点后,由政府统购商品房作为保障房将在全国范围内铺开来。

操作难题

由政府统购商品房,便自然存在一个资金来源及操作的问题。

首先是棚改的资金。根据部署,2015年全国保障房建设任务为700万套,棚户区改造规模不低于470万套。

世联行有关人士测算,根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》,回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元,若按40%的货币补偿计算,今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房,形成近100多万套商品房的需求。

其次财政拨款。财政部部长楼继伟在2014年12月底的全国财政工作会议上说,政府出钱,保障住房,但不再只是支持新建住宅,而是要“盘活存量房”。

此外,住房和城乡建设部副部长齐骥表示,可大力推进棚户区改造的货币化安置,组织居民自主购买,或者由政府购买安置住房进行安置;与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。

在北京的棚改工作中,国家开发银行北京分行与市住建委等部门合作,探索政府回购模式、市场化运作、发行私募债以及REITs募集等融资模式。

在具体的实施层面上,该副院长指出,收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房,具体运作情况比较复杂,各地存在显著差异。即便未来住建部出台指导意见,各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。

比如,政府拿着财政拔款,只能收购什么样的商品房?被选中作为安置房的商品房项目,如何享受税费减免?正在建设中的商品房项目,哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持?如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租?等等问题待解。

“虽然操作细节仍会遇到诸多问题,但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策,促进这些地区房地产市场的平稳健康发展,具有重要意义。”杨先生认为。

也有业内人士指出,政策虽好,但对于巨大的三四线城市库存的消化来说,作用可能并不大。以60平米一套计算,回购100万套也就只有6000万平方米,占6亿平方米库存的10%。而去年中国新建商品房销售面积是12亿平方米。

杨先生指出,政府统购商品房这一做法不宜作为长期之策,否则又有可能重回福利分房的时代。我国住宅供应体系、住房保障制度的完善,应有独立的发展逻辑与制度框架。

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