地产商香港再冲高息债,内房企紧抓发债窗口期
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  2010年初,恒大曾发行过美元合成债券,但该类债券利息高达13%。

  至于与中骏同日公布发债的华南城则宣布,已与中银国际(亚洲)及瑞银签订认购协议,发行五年期2.5亿美元的优先票据,票面息率13.5%。华南城的认购金额超过5亿美元,有超过90 个机构投资者参与,大部分为亚洲投资者。

尽管今年以来房地产市场陷入调整,大量房企难以完成全年销售目标,但恒大地产今年销售表现出众。根据公司发布的数据显示,截至今年前10月,恒大地产实现合约销售金额1072.9亿元人民币,较2013年同期增长17.6%,实现合约销售面积1498.9万平方米,较2013年同期增长10.8%。按照今年初恒大地产公布的1100亿元销售目标计算,目标完成率高达97.45%,成为至今销售完成率最高的上市房企。

“随着美国经济企稳,美元长期走强的趋势已经出现。如果美元升值,人民币贬值,比如贬值5%,那么内房企所发行的美元债成本也会上涨5%,对于一些本已负债累累的企业来说,债务风险非常大。”尹中立表示。

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  作出同样选择的先行者是中骏置业。1月7日,中骏置业与德意志银行以及汇丰订立购买协议,成功发行20 亿元五年期的以美元结算的人民币债券,利率为10.5%,是首家成功发行合成型人民币债券的内地房地产公司。中骏置业发行的人民币债券获得8倍的超额认购。

在中期业绩发布会上,恒大地产董事局副主席夏海钧也曾表示,虽然公司负债率短期冲高,但640亿元的账面现金同样处于历史新高,远高于所有同业竞争者。公司内部做了非常严格的压力测试,即使在最严酷的信贷环境中,哪怕银行对恒大不发放一分钱贷款,集团的现金流也足以维持1年的项目建设和交付运营。长期来看,公司净负债率将严格控制在70%以内。 每经记者 区家彦 发自广州

而在国际市场上,美元近期持续强势反弹。在11月5日之前,人民币对美元汇率中间价已连续第六个交易日下跌。

  与之同时,另一全球评级机构穆迪则将恒大优先票据评级定为B2,评级展望为负面,并称:“负面的评级展望反映了未来12-18个月恒大地产的业务和财务风险将有所上升。”

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然而,《每日经济新闻》记者发现,相对于出色的销售业绩,今年以来恒大地产的股价表现却依然低迷,最重要的原因是部分投资者对恒大较高的负债率存在担忧。半年报显示,公司的总负债金额为1518亿元,净负债率为89.6%,较去年末增加20.1%。

在历经年初的井喷、6月的骤减至零、7、8月的沉闷后,内房企赴港发行美元债又进入巅峰状态,甚至可以用“抢钱”来形容。

  恒大在1月10日发布的公告中称,此次发行的优先票据将主要用于偿还国内贷款、为新纳土地储备融资以及用于一般企业用途。恒大董事局主席许家印随后表示,此次融资的主要目的在于替代恒大的高息贷款用于改善恒大债务结构。

  穆迪助理副总裁曾启贤表示:“负面的评级展望反映了未来12-18个月恒大地产的业务和财务风险将有所上升。该公司正在寻求快速扩张,2011年的目标是销售增长大约40%,至人民币700亿元。然而穆迪预计中国的房地产市场和银行信贷环境于2011年将更加严峻。”

本次提前偿还优先票据债务,可谓是恒大对机构“看空”观点的一次还击。接近恒大地产的知情人士向《每日经济新闻》记者表示,公司动用自身资金偿还巨额债务,足以证明现金充裕。虽然公司属于高负债内房股,但恒大地产举债目的是买地做大规模,公司土地储备近年来一直位列全国第一,且目前已付地价款1752亿元,另有账上现金640亿元,市场不必过度担忧。

“中国企业之所以热衷发行美元债券,主要是因为市场预期人民币还会升值。此背景下,美元债会随着汇率升值而成本不断下降。比如,发债利率是10%,如果人民币升值3%,那么成本就会降为7%。”尹中立分析称。

  在恒大公布发行票据之后,标准普尔随即对该票据评级为BB-级,低于他们对恒大企业的评级。标普在评级报告中称:恒大地产对依靠发债进行扩张的过激偏好削弱了其债务对资本比率。如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能改善,公司评级将面临压力。

澳门新萄京最大平台 ,  恒大董事局主席许家印曾在去年的一次记者会上表示,恒大总是能够未雨绸缪,在去年初就预见到宏观调控的力度将加大,因而提早发债融资。

评级机构穆迪此前发布的一份报告表示,虽然恒大地产销售情况良好,但债务融资亦有所增加。由于公司有一笔13.5亿美元的优先票据将于2015年1月到期,恒大地产尚未安排新的境外融资为该笔债务的偿还提供资金支持,而中国房地产行业当前正面临库存增加及销售放缓的局面,这令该公司再融资风险有所上升。

暗藏汇率变动风险

  事实上,恒大方面对2011年的销售目标并非激进,其仅对外界表示,2011年恒大全年销售目标为700亿元,这距此前外界对恒大将成为万科之后第二个跨入千亿销售企业行列的预期相去甚远。穆迪提及的恒大业务风险及财务风险如果用恒大对外界公布的销售目标显然无法显现。

  从数据上看,恒大去年首先打出降价旗号之后,全年销售增长惊人,累计实现合约销售额504.2亿元,同比增长66.4%。10日,恒大宣布计划发行以美元结算的人民币优先票据,并于当天展开对亚洲和欧洲机构投资者的路演。许家印当天表示,基于市场对人民币升值的预期,市场对该类债券态度积极,相信目前是发债的好机会。许家印估计中央今年可能会加大楼市的调控力度,使市场发生大变化,因此在此时发债集资,可以使经营更加稳健。

昨日 ,恒大地产发布公告称,公司拟于12月18日用自身资金提前偿还明年1月27日到期的13.5亿美元(约合83亿元人民币)优先票据,此次偿债规模创下香港资本市场纪录。

“当前人民币对美元升值这一趋势逆转的可能性很大。而这绝不是危言耸听。”中国社会科学院金融研究所副主任尹中立在接受记者采访时表示,“一旦人民币贬值,这些企业的债务负担就有可能会把它们拖下水。”

  恒大这种营销手段此前亦曾用过,但2011年开年即对营销策略做大幅度调整依然出乎大多数人预料。

  事实上,去年初开始,内地发展商的发债热情就未曾减退过。据不完全统计,去年共有18家内地发展商在香港进行融资,集资总金额高达765亿港元,比2009年大幅增加104%。其中,有11家内地发展商都选择发行优先票据集资。

面对部分机构频频提出 “高负债”质疑,恒大以实际行动给予还击。

2012年以来,随着美国第三轮量化宽松政策的实施,全球资本市场出现了超低利率的环境。对于内地房企而言,国内融资成本的高企,使得它们有理由去海外寻求更为低廉的资金。

  截至1月13日下午发稿时,记者了解到有香港投行称,恒大此次发行人民币优先票据集资规模最初预计在20亿美元。这是2010年香港开展人民币贸易结算以来最大规模的以人民币结算的相关融资。

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据悉,上述优先票据由恒大地产于2010年1月27日与花旗国际有限公司所签订,公司于2014年11月14日通知后者,所有尚未偿还的2010年优先票据,将于下月18日按照相等于其本金额100%另加截至赎回日期的适用溢价以及应计及未付利息的赎回价提早悉数赎回,随后所有已赎回2010年优先票据将被注销。

而旭辉集团宣布发行2.25亿美元优先票据,募集资金将用作为其现有债务再融资,以及为现有项目和新项目提供资金。碧桂园计划将票据发行所得款项净利额用作为现有与新增房地产项目提供资金。

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  恒大去年两次发行优先票据的利率高达13%,许家印表示,此次计划发行以美元结算的人民币优先票据,相关的利率较低,恒大可借此把高息贷款换成低息贷款,同时也可以把短期借贷换成长期借贷。恒大将维持总负债比率在40%以下,利息偿付比率3.5倍以下的目标。

“QE不退出意味着市场预期不会改变,市场利率会比较低。美国量化宽松的货币政策,造就了大量闲置资金,这些资金需要找到收益率比较高的投资市场。这也是内房企美元债受市场追捧的主要原因。”尹中立对记者表示。而今年以来,内地房地产市场销量持续增长,据三季报预告,大部分房企已完成全年目标销售额约76%,更是提振了市场信心。

  1月10日晚,恒大在香港宣布新一轮融资计划,将在国际市场上发行以美元结算的人民币优先票据。促销、融资,新年伊始恒大似乎异常躁动。

  在香港上市的内地发展商去年不畏宏观调控,纷纷创下销售佳绩。就在市场揣测发展商的资金情况有所好转之际,近日又有多家发展商集中宣布发债,包括合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)、中骏置业(01966.HK),以及去年两次发债融资13.5亿美元的恒大地产(03333.HK)

的确如此。据了解,目前国内地产通过信托的融资成本已高达15%左右,私募的融资成本则更高。而国内低息的银行贷款早已很难获得。

  “很多公司都想做这个债券,因为资本市场希望持有人民币债券,对赌人民币升值,因此境外资本市场对相关人民币债券融资看好。”上述房地产业内人士对本报表示。

  许家印透露,发债集资所得部分将用于偿还内地项目的银行贷款,部分会用作流动资金,特别是支付地价。数据显示,目前恒大尚未偿还的土地款约193亿元。

接受记者采访的多位业内专家均表示,9月份美国宣布量化宽松政策的暂不退出、人民币对美元汇率的持续升值、超低的美元债发债成本等因素,共同造就了这场债市盛宴。

  销售与负债

  去年内地发展商集资以美元票据为主,而今年初发展商的选择则更多样化。比如,中骏置业发行的就是20亿元以人民币计价、美元结算的合成债券,成为首家发行此类债券的内地发展商。

紧抓发债窗口期

  同时,有房地产业内人士对本报透露,恒大此次发行的人民币合成债的利率将远远低于此前在境外发行的美元债券,此次恒大发行的合成债与境内人民币贷款利率接近。

  香港一位地产业分析师对本报记者表示,去年在银行信用收紧的情况下,发展商即使能从银行贷到资金,也不能用于购买土地,而发行债券则不受此控制。事实上,去年不少发展商也多次出手增加土地储备。估计今年发展商的发债集资活动会比去年少。

10月份以来,内房企海外发债持续发力,包括禹洲地产绿地香港、方兴地产、中国地产集团、恒大地产、中海等企业陆续加入海外发债大军,发债金额达43亿美元。而在前一个月,已有包括旭辉控股、绿城中国、五洲国际、碧桂园、珠光控股5家内房企发行了16.8亿美元的美元计价债券。

  尽管人民币合成债在境外资本市场受到欢迎,但是恒大20亿美元的融资额度依然让人吃惊。恒大1月10日展开路演,至1月13日结束。有消息称,如此大规模的人民币债券融资使得亚洲机构投资者不能满足恒大方面的需求,因而恒大继续赴欧洲路演。

摘要:在香港上市的内地发展商去年不畏宏观调控,纷纷创下销售佳绩。就在市场揣测发展商的资金情况有所好转之际,近日又有多家发展商集中宣布发债,包括合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)、中骏置业(01966.HK),以及去年两次发债融资13.5亿美元的恒大地...

克而瑞研究数据显示,上半年139家内地上市房企的净负债率为76%,同比环比分别上升了6.19个和5.32个百分点,主要原因是企业在土地市场上的投资升温。房地产企业在今年上半年的总负债为1.24万亿元,总资产为1.73万亿元,总负债较去年底增加1514亿元。

  据恒大公告,截至2010年12月31日,恒大还有193亿元的土地款未付,其中预期2011年需要支付的土地款项为103亿元。由此,恒大2011年账面总负债已然达到502亿元,总负债较2010年中期增长84亿元。

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有业内人士表示,目前内地房企能否在香港市场顺利发行债券,主要看评级。而穆迪等国际评级机构近期对内房企的评级也颇显大方。

  恒大在1月10日公布的相关负债显示,截至2010年12月28日,恒大借贷总额为309.7亿元,较2009年中期业绩增长57亿元。其中境内商业银行贷款222.2亿元,此外还有恒大于2010年发行的13亿美元票据。

  而对于合生创展计划发行的优先无担保美元债券,评级机构标准普尔指出,在出现违约事件时,海外债券持有人比内地债权人处于不利地位。而且合生创展进取的扩张政策以及2010年的现金销售表现低于预期,表明公司的执行能力比预期逊色,疲弱的销售表现,部分源于其项目主要集中于一线城市以及高端项目所占比率不断上升。

不过,中国企业大量借入美元计价债券的风险也由此种下。

  1月5日,恒大在全国数十个项目推出7.5折优惠。恒大称,鉴于2010年前11个月已经完成既定年销售目标,因此在12月上调价格以测试市场反应。事实上,恒大的7.5折优惠仅针对项目前20名购房者,第20—40名认购客户只能享有8.5折优惠,之后的优惠更少。

  1月10日,穆迪把恒大的B1公司家族评级展望从稳定修订为负面。同时也将恒大的高级无抵押债券评级从B1下调至B2,展望为负面。

细数近期发行美元债券的内地房企,除了五洲国际、旭辉、中国地产集团、当代置业所发行的美元债券利率高达13%左右外,其余大多数内房企的发债成本均在8.75%以下,绿地与方兴地产的发债成本甚至低于5%,而中海5年期美元债券的利率更是低至3.375%。

  20亿美元融资

  合成债券

观察内房企发行美元债的公告可以发现,其发债目的无外乎债务再融资及拓展业务买地。以恒大地产为例,虽年初已配股融资43.5亿港元,仍决定发行总额10亿美元,2018年到期的8.75%息率优先票据,扣除财务成本,共计9.93亿美元全部用于为现有债务再融资。

  如此迫切且大规模的路演再一次让恒大成为资本市场上的明星。

  尽管市场认购情况目前看来比较正面,不过评级机构标准普尔与穆迪对于这些发债融资的发展商却有所顾虑。

摩根大通一位投行人士预计,“年底12月至明年3月为美联储宣布退出QE时间。”抓紧在QE政策退出之前发行美元债券,成为内房企心照不宣的想法。

  恒大此次融资着手于债务结构的转变,其中并未提及削减债务,但2010年下半年以来恒大负债却在不断增加。

  “虽然新债券的所得资金会为公司的快速增长计划提供资金,同时延长其债务到期日状况,但所增加的债务(扣除再融资)将使恒大地产的调整后债务/资本值比率维持在60%-65%以上的高水平,因而提升其财务风险。该比率在B1评级区间中处于较弱的水平。”曾启贤称。

据了解,在香港,过热的投资气氛已惊动了香港金管局和证监会下发风险指引,提醒所有认可机构在销售高息债券时强调违约及流动性风险。

  并非所有人都看好恒大此次融资,事实上,恒大此次融资在境外资本市场受到追捧的主要原因是更多的境外投资者愿意赌人民币升值,而非恒大本身的吸引力。

  评级机构不看好

尽管发行了如此多的美元债,但无一不受到市场的热情追捧。近日由中国海外集团发行的总额15亿美元的美元计价债券,更是获得了将近9倍的超额认购。

摘要:在2010年12月短暂上调楼盘价格后,2011年初,恒大再次宣布全面降价。 1月5日,恒大在全国数十个项目推出7.5折优惠。恒大称,鉴于2010年前11个月已经完成既定年销售目标,因此在12月上调价格以测试市场反应。事实上,恒大的7.5折优惠仅针对项目前20名购房者,...

不过,“成也萧何,败也萧何。”用这句话提醒疯狂发债的内房企们,并不为过。

  在2010年12月短暂上调楼盘价格后,2011年初,恒大再次宣布全面降价。

对于中海这样的龙头房企,国际评级机构标普、惠誉均给予了BBB 的评级。就连刚刚上市不久的当代置业,穆迪也给出了B2的较高评级。

  “恒大在国内银行的贷款多为项目贷款,虽然表面上有三年期限,但实际还款期限大多为半年。但新的人民币合成债券往往还款期限为五年。”接近恒大的相关人士对本报表示。如果恒大在资本市场获得超过120亿元人民币的长期债券融资,将大大改善债务结构。

“12%~13%的利息比起在国内发行信托融资仍然便宜不少,因此这些企业也愿意承受较高的境外融资成本。”盛富资本与协纵国际总裁黄立冲表示。

而大部分发行美元债的内房企并没有为外币进行对冲。

而从美国政策环境来看,内房企美元债高峰的出现也有理可依。9月18日,美联储主席伯南克宣布暂时维持购债规模不变,再加上美国总统奥巴马计划提名支持维持量化宽松政策的美联储副主席耶伦担任主席,如同给市场下了一颗定心丸。

这一密集发债的趋势仍在继续。

记者粗略统计,9月份以来,约有11家内房企发行了美元债,融资总额将近60亿美元,占今年以来内房企所发美元债总额(合计约171亿美元)的三分之一多,而去年全年内房企所发美元债仅为83亿美元。

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