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来自  ca88亚洲城房产 2019-07-06 03:18 的文章
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二房东乱象,落定还需仔细瞧

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王先生刚住进隔断房俩月,中介就以“扰民”为由强行要求其搬离,中介不仅砸了王先生合租室友的隔断房“示威”,且合租房内4户均被盗。日前,《租房未到期破财又毁房》的报道刊登后,多名租房者向北京晨报反映,自己也遭遇了类似“经历”。北京晨报记者调查发现,今年以来,有关房屋中介强行毁约的投诉出现“爆发”态势。几乎无一例外的套路是,租房人都是前脚儿刚交了房租,后脚儿就被以各种理由毁约,而租户想要回房租却难上加难。在种种乱象背后,这一间间出租房犹如钓鱼诱饵,隐然指向志不在中介费的“黑中介”。

2016年,北京市住房租赁市场累计交易200多万套次,住房租赁规模与新房、二手房的规模之比为6∶1。面对如此庞大的交易规模,如何保障相对弱势的租客?

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晚高峰地铁5号线里,小陈提着、背着几大兜行李挤在人群中。他没想到,第一次租房只住了6天就被房东扫地出门。另一边,房东也很委屈——房子不仅欠了8000元的租金,而且未经同意就被打隔断和转租。

遭遇一: 刚交房租,中介就翻脸毁约

近日,市住建委会同多部门联合起草了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》。昨天开始,正式向社会公开征求意见。

■租房流程示意图

  记者昨日调查发现,造成小陈被迫搬家和房东收不到租金的,其实是夹在中间的“二房东”。

租户黄政这几天一直在找当初与他签合同的中介李晓雷讨要房租。今年4月份,黄政通过北京房海恒通房地产经纪有限公司租下了丰台区西府景园4号楼的一间主卧,每月租金2200元。押一付三再加上中介费、卫生管理费,一次性付款11830元。

未来,这一新政将涉及北京市国有土地上依法建设的住房、集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房。新政涉及增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务等多方面。

制图 贺婧宜

  租户被赶:

“结果住了3个多月,在交了第二次房租6600元后不久,8月15日李晓雷就强行带人换锁,要求我们搬出去。”黄政说,中介让他们搬离没有任何理由。这套三室一厅的房子,加上客厅隔成的两间,总共住了5户。在协商未果之后,中介将该房屋断水断电,并带人来砸门、砸隔断、扔东西,威胁租户搬走。最终,其他几户在拿了中介退的1000元到1500元后离去,但黄政态度强硬拒不搬离,中介答应为其换房。

市住建委相关负责人表示,该新政的目的在于完善购租并举的住房体系,建立健全出租住房合法、主体权责明晰、市场行为规范、租赁关系稳定、权益得到有效保障的住房租赁管理服务制度;同时,多渠道增加租赁住房供应,培育机构化、规模化住房租赁企业,引导居民形成先租后买的梯次消费模式,促进房地产市场平稳健康发展。

日前,本地网络论坛上的一个关于“毕业季来临,你租到房子了吗”的投票贴引起众多网友关注。对于目前的居住类型,79人选择在外租房,占122名参与投票网友的65%。对于经济并不宽裕的大学毕业生来说,900元以下和单人租房成为大多数参与投票网友的第一选择:参与投票网友中选择这两项的分别有74%和68%。

  近4万租金退还没着落

9月底,李晓雷给他换到丰台区珠江风景23号楼207室一间次卧,月租金1600元,要求押一付四。这次与黄政签约的中介公司变成了北京房海顺通房地产经纪有限公司。原先交的房租被扣除一部分费用后就不够了,黄政又交了4500元。“结果刚住了两天,回来后发现大门、隔断都没有了,去找中介公司,开始答应两天内换房,第三天再去,中介公司人去楼空了。”黄政说,他前后两次租房,损失一万多元。

在北京,无论是买新房、还是买二手房,交易环节必过的一关就是“网签”。交易到住建部门备案、双方公开透明,房子的信息更真实,也防止出现“一房多卖”。

租房花费是一笔不小的固定开支,在看房、签约、租住、退房环节,刚刚毕业的大学生往往社会经验不足,更需慎重,以免带来不必要的损失。

  8月11日,来京工作的小陈在网上看到了一条房屋转租信息:由于要回老家发展,之前在朝阳区华纺易城租来的房子需要转租出去。这是一套三居室,客厅又被隔出两间。当天,小陈签订合同租来了12平方米的隔断间,按照“押一付三”的标准,他向二房东徐某支付了6450元。

遭遇二: 房源混乱,从二房东手里拿房

此前本市在租房网签方面尚处空白。但未来随着租房新政的落地,本市将实现租房合同网上签约。

房源信息难辨真伪,还需眼见为实

但6天后,这套房子的真正房东出现,要求小陈和其他4位租户搬走。房东女婿姜先生向记者解释,因为二房东擅自打隔断、群租,被人举报到相关政府部门,房东才发现房子被人打隔断和转租了。

为了讨要房租,黄政建了一个“房海顺通维权”的微信群,群里“受害人”达50多人。上周五,他得知群里住在丰台玺萌鹏苑的租户遇到了房东上门收房,而且李晓雷也会出现在那里,赶紧带了七八个租户前去要钱。结果去了以后并没有看到李晓雷,原先的租户们也都搬走了,只剩下中介的人守在房子里。

根据征求意见稿,本市将组建住房租赁监管平台,其中就涉及租房网签。

6月12日,在某房产网站惠州频道上,按照租金从低到高排列,最低的两个租房房源租金一栏上赫然写着0元,其中位于仲恺陈江一处房源信息为三室两厅,100多平方米,精装修。

ca88亚洲城,  稍早入住的租户透露,最初房子里并没有打隔断,二房东也曾承诺过不打隔断,但没过几天客厅就被强行加上了隔断。“事情发生后也联系不上二房东了,本该上月就要季付租金,目前还欠着8000块钱没交。”姜先生说。

北京晨报记者在涉事的3号楼22E看到,两室一厅的房子除了主卧和次卧,客厅隔成了三小间。现场一片狼藉,除了厨房门还在,其余房间包括卫生间的门都被拆了,隔断墙到处是破洞。

几天前,杭州方面宣布打造全国首个智慧租赁平台,而北京的租赁监管平台将提供更多的服务。市住建委相关负责人解释,与传统平台不一样,政府部门只是打造一个监管平台,将链接市场上各式各样的网络交易平台,再由网络交易平台直接面向社会为老百姓提供服务。现在一些房屋中介已有的交易网站,符合相关要求,就能成为网络交易平台。

天下真有免费的房子可租?记者拨通上面留下的联系方式,对方称0元的意思并非免费出租,而是出租价格面议,该房子整套出租的价格最低2000元。

  剩余的租金成了房东和租户争执的焦点。房子内的5位租户的房租都基本付到了10月底,多付租金近4万元。由于房东是与二房东签约,因此房东拒绝向租户退还剩余租金,租户还需向二房东讨回这笔租金。

守在房间里的两名东北男子,开始自称也是租户,但随后被黄政等人识破。记者询问一名自称姓林的男子是不是房海顺通或房海恒通公司的人,他说,“公司早就黄了,被工商局查封了,现在都是个人单干。”而他自己刚来一个多月,还不了解情况。然后不理会众人,穿上外套扬长而去了。

如果有市民想把房子对外出租,就可以到这些平台上发布信息,平台还可以向老百姓提供网上签约、登记备案申请、交易资金监管、信用信息查询等服务;老百姓也可以像淘宝一样,给相关企业好评、差评,作信用评价。

这并非个例。在该网站上,月租价格小于100元的房源信息超过20个。一家房产中介声称,网站上位于麦地的一室一厅房租价格每月900元左右,网上标注为90元“可能是不小心打错了吧”。位于惠阳的一处房子标注房租为100元,实际价格在400到500元之间,且是和其他两户租客合租,与网上信息差异明显。在另一个免费分类信息网站的惠州租房页面上,月租价格在0到100元的超过百家。

  一周前,租户们的电卡、水卡被房东收走。“因为热水断了,我们已经五六天没洗澡了。”于是,租户们在协商多日无果后,不得不搬离。

记者随后联系到租户王女士,据她介绍,她是通过“天涯地产”的房产中介与李晓雷联系上,在11月21日与他签的合同,租住一间次卧月租金1300元,一次性交了一年的房租等费用共计18400元。“当时我们都以为李晓雷就是房主。后来才知道他连二房东都不是。”

平台要替房东、租户保密

一家房产网站深圳分公司的工作人员表示,其负责部分惠州频道上租房信息的发布和审核。据其介绍,中介公司和房东只要简单注册后就可发布房源信息,如果网友发现信息不实可向网站举报,他们会对房源信息进行检查,“由于信息量太大,技术还不完善,目前无法做到发布前全部核实,只能依靠发布后的处理”。

  转租乱象:

结果刚住了一个多星期,二房东和房主同时上门,他们均表示不知道房子被转租出去做了隔断房。王女士说,起初李晓雷不退房租,还让租户们和他一起与二房东“死磕”,因为他把房租交给了二房东。协商到最后,李晓雷退给了她7000元钱,收回了合同,里外里她损失了11000元。其他几个租户都是押一付三,拿到了一个月的房租也都交合同走人了。

网络交易平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等应当对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任,不得违反法律法规要求和约定使用相关信息。

除了租金,网络上的其他房源信息也是真假难辨。记者此前曾在网上查找到江北有一处价格、面积和设施都不错的房源,但到了出租屋和房东见面才得知,原先约定好的房间早在几个月前已经租出,但仍将该房源挂在网上,只是为了吸引租客去看另一处条件相对较差的房间。

  二房东不露面身份成谜

遭遇三: 私吞房租,房东本人来收房

与此同时,住房城乡建设部门也会会同相关部门加强对网络交易平台的动态核查,发现网络交易平台不符合相关条件、在住房租赁服务过程中存在违法违规行为的,市住房城乡建设部门可按规定终止其与住房租赁监管平台的系统链接;涉嫌犯罪的,移交公安部门依法追究刑事责任。

签订租约,条款应全面明细

  二房东是谁?说起来扑朔迷离。房内的5位租户中,小陈与另一户是与徐某签的合同,而另外3人则是跟李某签的。

租户察渭霞通过房海顺通租住丰台区青塔蔚园13号楼一套房的次卧,租金每月1200元,她一次性交了一年的房租加各种费用16330元,就住了半年,房东上门来收房,原因是没收到中介公司应交的房租。同住这套房屋主卧的张月,刚刚交了半年房租和服务费10530元,结果住了还不到一个月。“刚住进来的时候房子并没有打隔断,有一天回到家里客厅就突然出现隔断,也住上人了。”察渭霞说,当初租房子的时候中介明确说了不是隔断房。

京籍无房租户跨区入学 要“双满三年”

为了最大程度地保护自身合法权益,签订的租房协议应全面、细致、明确。在费用方面,除每月租金,其他费用有时占租房总成本的20%以上。一般来说,这些费用主要包括:水电费、物业管理费、有线电视费等。这些费用的单价由于住宅性质和所属小区的不同而有所差异,其承担方式和缴纳方式也应在协议中一一注明。

  租户们凑到一起协商,才发现二房东一直在撒谎。李某在与租户刘丽签合同时,曾自称房东,甚至还拿出来产权证和业主身份证复印件。“业主是一位明姓女子,李某说是他母亲。”正是这些证件复印件,让刘丽相信了李某。前后脚入住的其他租户则说,李某自称是房主的朋友,房主在国外,委托其对外出租。

房东上门后两人一问才知道,中介公司租下这套房每月交给房东4500元,但打了隔断转租给4户,每月房租一共才4200元。“正经的中介公司怎么会做这样的亏本买卖?”

租房,还是买房?住房刚需族在做这道选择题时,不少人是因为子女上学问题选择了后者。在此次租房新政中,如何保障租客在子女入学上的权益?

在签订租房协议时,还应仔细检查屋内各项设施是否可以正常使用,如门锁、热水器、插电板等,并列出包括家具、电器等在内的物品清单作为协议的附件,注明租房时的维护状况以及相应价值,并在协议中写明当出现非人为损坏时如何维修、由谁承担维修费用。

  当租户们转而寻找二房东时,却发现要么不接电话,要么采取拖延战术。李某在合同中所留电话都已停机,微信也极少回复。此事发生后,李某曾透过微信说已跟房东交涉好,可住到10月底;但只隔一天,房东就上门来通知租户“只能住到8月底”。如今,快半个月过去,租户基本都已搬走,房东、二房东与租户之间依然没敲定如何退还租金。

租户贺萌萌也是通过房海顺通租下青塔蔚园13号楼一间次卧,在她交了第二次房租没多久房主就来收房了,原因也是没收到房租。

政策的突破在于对京籍无房户上,这上面有个“双满三年”的条件。征求意见稿显示,本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。

如果并非从房产所有者而是从“二房东”手中租房,就更要留心。“二房东”从房东手里租下整套房子,再分成若干单间或床铺转租。金卓越律师事务所律师杨巧英提醒,最好和房产所有者直接签约,否则一定要查看房产所有者的房产证及其和“二房东”之间的租赁合同,很多“二房东”实际上没有转租权。此外,还要注意合同的截止时间,注意转租的期限是否超过原租赁合同的期限。

  “让你搬你就搬啊?我们这边沟通,你就不搬!”另一位二房东徐某对小陈说。但此后徐某并没有现身解决问题。“我是6月从李某手里租来隔断间,再转租出去的,并没有接触过房东。”昨天,徐某在电话中向记者说。至于退租金一事,他依然推给了房东和李某。

而租户刘彭的经历更是离奇,他通过房海顺通租了珠江风景小区一间主卧,在刚刚交了第二季度6900元房租没多久,中介公司就带人前来砸门换锁,以更换中介公司为名,要求每户再加100元的“换锁费”。而交了换锁钱不到一星期,没收到房租的房东就上门要求他们搬走。由于中介公司要求提前一个月交房租,实际上是押二付二,刘彭损失了8000多元。

也就是说,如果一家三口户籍在延庆,无房,在海淀区租房,以前子女上学基本需要回到延庆;而现在,在海淀实际租住3年以上、夫妻有一方在海淀有稳定工作,并在监管平台上完成了登记备案,孩子就可在海淀上小学、初中。

“二房东”转租房屋一定要经过“房东”许可,原先的租房协议中往往会对此予以说明,如果协议中写明“不得转租他人”,则不应租住以免遭受损失,如果在原租赁合同中没有类似条款,一定要设法与持有房产证和身份证的房东见面确认,以免受骗。

  不过,小陈否认了徐某的说法。他解释,房东曾出示与他签合同人员的身份证复印件。其中一人的身份证号码与徐某在小陈合同中所留的身份证号码完全一样。但格外吊诡的是,虽然身份证号码一样,但名字姓氏则从“徐”变成了“朱”。

“怕他们用房子继续骗人,我又看不住”

对于非京籍租户,其实本市此前就已经有申请就近入学的政策,新政并未有明显差别:根据监管平台登记备案信息、本市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,申请在所在区上小学、初中。

除了个人充当“二房东”之外,还有一些房东为了方便起见,将房屋委托给房屋中介对外出租,而中介则会按照一定比例从房租中抽取费用。如果通过中介租房,协议中应注明中介公司的相应责任,并在出现纠纷时履行协议规定的责任。杨巧英表示,中介应根据纸质合同上的承诺承担相应责任,如保证房源信息的真实性,如果租户和房东产生纠纷,中介并不需要承担额外责任。

  把关不严:

目前住在平谷的房东刘先生告诉北京晨报记者,他的一套房子在好几年前就租给了房客李女士,每月租金3700元,约定按季度交房租,她也都按时收到了钱,所以一直都没来这边看。上个月同住在该小区的父亲收到电话局通知,说这套房子欠电话费了,上门准备通知住户交电话费,才发现房子被隔成了群租房,他非常生气,带人把门都拆了。

但也有教育人士提醒,在子女入学方面各区有各区的政策,具体操作环节仍需要关注教育部门的政策信息。

如果经济并不宽裕,不少人会考虑多人合租的方式分摊租金。在本地网络论坛上,参与调查的网友中约有22%的人选择与人合租,选择与亲人合租的只有10%。

  网站不审房源真实性

然而刘先生现在想把房子收回来成了难题。他与租户李女士的合约到明年4月21日截止,而当起了“二房东”的李女士把房子又转租给了房屋中介,虽然房子被打了隔断成了群租房是违规的,中介的人却揪住主卧说是正规的,现在有合同约定还未到期,所以会一直住下去。刘先生也想通过换锁的方式把中介的人赶出去,但中介手中有租房合同,他们可以拿着合同找开锁公司的人来开锁。

京籍租公租房可办户口登记

在美剧《生活大爆炸》中,完美主义者谢尔顿与室友莱纳德的协议可谓事无巨细的典范,连撤换家具时通知合租室友的方式都一一列明。现实生活自然不会如此极端,但既然是多人合租,费用的分摊方式应以书面形式在合同中标明,以避免日后不必要的麻烦。如果是和陌生人合租,尤其要注意人身和财产安全,协议在很多时候只能起到事后监督的作用。选择可信任的合租对象是安全合租的先决条件,但也不能因为对室友信任就不注意个人财产安全。

  华纺易城这套房子的诡异经历,恰恰折射了租房市场混乱的“二房东乱象”。

上周五,趁中介的人都不在房里,刘先生赶紧给大门换了锁。果不其然,当天晚上,中介的人就又住了进来。“我打听了一圈,说要收回这房子只能走法院,现在我都不知道该怎么办了。我现在怕的是他们利用这套房子继续骗人,我又看不住。”

细看新政征求意见稿,对于办理户口登记方面,市场化租房并未明确;而是在保障房方面有所优化。

南方日报见习记者 王彪

  根据本市去年发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,承租人不得擅自转租、合租,合同明确约定可以转租、合租的除外;次承租人不得再次转租。如果李某是二房东,徐某从李某租来房子后,再转租给小陈,就属于再次转租,已违规。

“找公安工商都没用,没法定我们罪”

承租人为本市户籍,承租公共租赁住房和直管公房的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。这样一来,一些是北京集体户口的公租房家庭,就可以把户口落到公租房上。

  二房东违规转租是租房市场里多年难去的顽疾。由于二房东手里有钥匙,租房时也拿到了房主身份证件和房产证复印件,极易假冒房东,骗取租金后跑路,最终房东拿不到房租要收房、租户交了租金反而住不了。

微信维权群里的租户50多人,受损失最低的4000元,最多的一万八九,总数达到四五十万元。

目前,本市公租房还未真正开放户口登记和迁移。“不像产权房,公租房退租比较频繁,如果能把户口落在公租房上,户口如何迁移等细则还需要进一步探讨。”本市运营保障房项目的一位负责人说。

  但在现实中,恰恰有人为此提供便利渠道,二房东们都能通过网络轻松寻找租户。当初,小陈通过一个名为“看房狗”的微信公众号获得了房源信息。记者注意到,公众号上有大量合租、转租内容,账号属于“非概率驱动(北京)科技有限公司”,且经营范围主要是技术推广、设计制作发布广告等,并没有明确包括租房交易。记者在“看房狗”平台上尝试发布转租信息,整个过程既不要求提供房产和身份证件,也没有后台审核环节。这类信息发布平台都很少对房源、租户的真实身份进行有效把关,也间接助长了二房东身份不明、失联、骗租金的乱象。

黄政几乎每天都给李晓雷打电话要房租,但都没有结果。在黄政与李晓雷通话的录音中,李晓雷说,可以为他调房,退钱没有。他自己只是一个打工的,与他签合同的是房海顺通,而且称“找公安、找工商都没用,他们也无法定我们罪”。

此外,如果承租人为非本市户籍的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

  除了政府部门加强监管外,租户又该如何避免被二房东忽悠?北京市房地产法学会副会长赵秀池提醒租房者,租房过程中,首先要找正规、有资质的企业和平台获取真实的租房信息;租户要看清合同条款和房产证、身份证等关键证件的原件,而非复印件,谨防被骗。(北京日报 2018年8月31日)

上周五,黄政等7名租户再次与李晓雷电话协商,李最后松口,黄政他们7个人他最多能退1万元,而这几个人实际受损失接近5万元。

不得改变房屋布局分割出租

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李晓雷在电话里告诉记者声称,中介公司在经营了半年多之后,被工商查封了,由于工商带走了租房合同,所以他们无法给房东续租,房东就上来收房了。“现在我们已经没有钱给租户退了。” 相关新闻

并不是所有的住房都能对外出租。在征求意见稿中,对于可以对外出租的房源有着十分明确的限制,从而保障租户的承租权益。

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除了结构、消防等方面的安全要求外,出租住房还要满足基本使用功能:以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部布局分割出租;厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住;人均居住面积不得低于本市规定的标准。

这里面的“不得改变房屋内部布局分割出租”基本给市场上处于模糊地带的“客厅打隔断租房”拉入禁区。在热播的电视剧《欢乐颂》中,2202房间就是这种“N 1”式房源。现实中,在房东和租户看来,这种房源平摊到每间租户的租金更少、房东拿到的总租金更多,因此颇受欢迎;但在消防、安全等部门看来,这类房子存在诸多风险。

短期内市场供给房源将减少

链家研究院院长杨现领给记者出示了一份数据:北京租赁市场中有150万套租赁房源,其中公寓运营机构管理房源数量占比20%,二房东管理房源数量占比40%,这两类群体中都有人采取“N 1”的方式对房屋进行改造后出租。

也有一家专门从事公寓租赁的企业负责人向记者透露,目前北京市场上一旦明确禁止“N 1”,就将转而开发新产品。“从技术角度上看,这种隔断产品不是简简单单垒一堵墙,而是在通风、消防、采光、隔音等方面有诸多技术要求,一般小型租赁企业很难达到标准,反而影响了房屋质量。”

“征求意见稿中明确了租赁房源不得以‘N 1’的形式出租,会导致租赁市场中可出租房间数量减少。”杨现领说。

从租金的角度上看,短期内也将提高单间房屋租金水平。目前市场中的公寓企业和二房东管理房源数量占比超过60%,目前市场中的租赁人口大多以合租、单间为主要居住方式,单间供给能力的收缩有可能使得这部分人承担的租金增加。

合同期内房东不得单方面涨租

过去3年的时间,程序员王硕已经在沙河、回龙观、北苑租了四套房。原因很简单:房东总想涨房租,每次都还是两三千元的涨幅;如果租不起,就只能换房。

钱的问题,一直是租房生活的一大痛点。根据租房新政,租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金,合同期内房东不得单方面提高租金。

押金方面,如果房东收取押金的,应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外,自合同终止日起3个工作日内,房东应将押金退还租户。

政府发布租金“参考价”

根据征求意见稿,市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度,及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。

记者获悉,住建部门未来将发布的这个租金“参考价”并不是强制要求房东和租户照此出租,而是起到参考作用。房东和租户可以根据这个价格水平,约定具体的租金情况。

“结合之前的入学举措,未来新政对重点学区的租房市场租金影响不会很大。”杨现领分析,一方面落户和入学的限制条件很严格,边际增量可以忽略,另一方面,学区房价格取决于换房能力和资金条件,与租房需求没有太大关系。

租金、租期稳了,租赁生活才能真正稳定。在租期方面,新政鼓励当事人签订长期住房租赁合同,当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的,可以获得相关政策支持;而住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限也强制要求不得低于3年。

“目前的租赁周期通常不足一年。”杨现领分析,租赁周期短的原因中有租房人口流动性强等客观的市场原因,也有租客权益保护不够等政策原因。征求意见稿中对于租赁期限的规定,将鼓励住房租赁企业通过与租客签订长期租约获取政策支持,也将增加租赁人口的稳定性。

此外,“恶房东”形象也被明禁:房东在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐租户,未经租户同意不得擅自进入出租住房。

如果房东在租赁期间出售出租住房的,应当提前3个月通知租户,并不得影响租户正常使用,租户在同等条件下享有优先购买权。如果租赁期届满,房东不再继续出租住房的,应当提前1个月以上通知租户;继续出租的,同等条件下原租户享有优先承租权,但如果原租户存在重大违约行为的除外。

能否为长租合同“减税”?

在新政中,虽然鼓励三年以上的租期,甚至提供政策支持,但是,具体的支持政策则留有伏笔。记者采访专家及业内人士了解到,对于鼓励长租合同,较好的一项政策就是“减税”。

虽然目前北京已经实施备案登记申请,但主要是靠房东、租户线下操作。由于申请人主要是为了办理子女入学等涉及自身利益事项,不少人都选择不申请。不申请的原因之一就是为了“逃税”。

以个人出租住房可按5%综合征收率计征税款举例,应纳的税款等于含税销售额乘以5%。如果个人出租住房租金收入是5000元,承担的税款为5000乘以5%,即250元。

“如果租赁合同稳定,期限较长,税务部门可以考虑减免或降低部分税,从而有助于租赁市场的长期稳定。”北京市房地产法学会副会长赵秀池说。

不得出现“连环单”转租

“二房东”现象是合租过程中最常见的,租户本以为是跟房东签的合同,但没想到对方其实跟自己一样也是租户。在此前的案例中,经常发生“二房东”伪造证件转租等问题。

因此,在这次的租房新政中,专门对“转租”有了限制。即:承租人不得擅自转租、合租,合同明确约定可以转租、合租的除外;承租人根据合同约定转租、合租的,应当按本办法规定办理住房租赁登记备案;次承租人不得再次转租。

如何避免出现“黑中介”?

同样,对于承揽租赁服务的房屋中介,新政也划出不少“硬杠杠”:房地产经纪机构从业人员应当实名服务;房地产经纪机构为当事人提供租赁经纪服务的,应当核对当事人身份证件、出租住房的权属证明;房地产经纪机构不得为不符合出租条件的住房提供租赁经纪服务;地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;房地产经纪机构应当协助住房租赁当事人办理住房租赁登记备案。

“租赁的需求是绝对的刚需。如果大力发展租赁市场,对房地产市场的稳定有所助益。”赵秀池给记者算了一笔账,假设购买一套90平方米的房子花费500万元,如果把500万元放在银行,按2.75%的利率计算,一年利息是13.75万元,平均每月是1万多。按1万元的标准在北京租房,租到的基本都是高端住宅。“这样看来,在高房价的背景下,租房是更划算的。” 既然租房更划算,为何老百姓不愿意租房?在赵秀池看来,此前租房所面临的子女就学、租赁不稳定等多重难题,让许多家庭不得不“勒紧裤腰带”凑首付买房。如果能保障租户享受更多公共服务的权利,就能让家庭继续稳定地租房。

“前些年对租赁市场的培育不够,更多是公租房,近几年才逐渐提出社会租赁。”北京房地产业协会秘书长陈志说,这版租房新政在建设、服务、金融支持等方面有所细化,有利于构建北京的“购租并举”住房体系。

赵秀池说,大力发展租房市场,能对平抑房价发挥作用,也能稳定房地产市场预期。

今后5年本市50万套租赁住房如何建?

今年4月,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》同时发布,明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求。

在这150万套住房中,将包括租赁住房50万套。这些租赁住房如何建设?未来北京如此大规模的租赁住房谁来运营?

昨天的租房新政中,也专门强调要多渠道增加租赁住房的供应,各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障,通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。

根据征求意见稿,新建租赁住房应当配置教育设施,居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的,应当依据标准和规划予以设置。

与此同时,新建租赁住房将优先面向产业园区、周边就业人员出租,促进职住平衡。

同样,未来运营这些租赁房的将是更加专业的机构。本市将鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营,满足多层次住房租赁需求。

在金融支持方面,本市也将鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下,加大对租赁住房项目的信贷支持力度,通过合理测算未来租赁收入现金流,向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。

未来,本市也将继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作,适度增加试点参与银行数量。研究制定鼓励房地产投资信托基金发展的优惠政策,协调与指导金融机构积极参与,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

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