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来自  ca88亚洲城房产 2019-07-12 23:48 的文章
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部分商业物业现,看重庆商业地产新常态

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重庆,这座嘉陵江、长江交汇的城市已经被江水两岸正在开工的项目包围着。统计数据显示,2011年至2015年这五年时间,20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部城市的新城。其中也包括重庆。

中新网重庆4月10日电 10日,全球房地产服务营运商戴德梁行发布《2015年第一季度重庆房地产市场总结及第二季度展望报告》。报告显示,第一季度重庆主城区商品住宅成交均价实现了小幅上涨,环比上季度上升7.0%至每平方米7,240元;新增甲级写字楼拉高重庆市甲级写字楼平均租金至每月每平方米99.8元,环比上涨5.1%;优质购物中心开业以及春节消费旺季带动,第一季度重庆市优质商铺平均租金环比微涨。

重庆晨报记者 邓文婷 报道

山城重庆,独特的山水结构注定其无法实现环状式发展,于是“多中心、多组团”成为重庆城市发展的必然路径。从解放碑到观音桥,从北城天街到万象城,重庆商业多中心版图不断扩张。

“重庆房地产在这十年发展得比较快,经过这么多年的发展,因为独特的地势变化,重庆的规划和许多城市有些区别,所以更适合打造多个商圈。”孙刚对记者表示,所以重庆的商业格局是多中心的格局。

重庆主城区商品住宅成交均价小幅上涨

2015年第二季度重庆零售物业市场

1“1 18”-商圈多元化再升级

商业地产大爆发

报告显示,今年前两个月,受春节假期因素的影响,开发商推盘意愿下降,重庆主城区商品住宅批准预售面积为214.4万平方米,比去年同期下降14.4%;供应减少及假期因素令重庆住宅成交量下滑明显,主城区商品住宅成交面积同比下滑15.7%至193.3万平方米,月均成交面积仅为96.7万平方米,比去年四季度月均成交水平下降了52.5%。

“今天,大家在问,谁还没有做商业地产;未来5年,大家会问,谁还在商业地产?”、“好多商业房地产是过剩的,商场成了养老鼠的地方!”日前,《转变时期的中国房地产》暨2015年博鳌房地产论坛在海南举行。论坛上,房企大佬针对商业地产未来发展堪忧,商业地产泡沫化、同质化与电商的多重夹击下,商业地产的竞争正在走向深水区。“未来很长一段时间里,我们必须面对这样的困局,商业地产过剩,我们必须接受这个结果,并且忍受过剩带来的系列问题。”论坛上专家如是说。

重庆直辖以来,经济快速发展,产业布局不断优化,居民消费购买力不断提升,为城市商业发展奠定了坚实的基础。2017年重庆三产比例为6.9:44.1:49.0,第三产业占比已近五成。第三产业的快速发展带来城市服务水平的增加、城市辐射能力的增强,从而助推商业的快速发展。重庆主城作为人口净流入的核心区,持续增加的人口红利带动城市建设和经济发展的同时,极大地促进城市商业的繁荣,而重庆商圈的发展亦代表了重庆商业的变化。

规划中的重庆大学城新商圈,遍布着“巨无霸”式的城市综合体项目工地。公开资料显示,富力地产重庆大学城打造城市综合体富力城,总建筑面积为625万平方米,其中住宅410万平方米、商业215万平方米。

价格方面,尽管住宅市场供需同步萎缩,但重庆主城区商品住宅成交均价仍实现了小幅上涨,环比上季度上升7.0%至每平方米7,240元;其中受成交结构的影响,渝中区住宅成交均价环比大幅增长33.8%至每平方米1,1104元。

不少商业物业现“养老鼠”现象

图: 1997年至今重庆主城区商业发展五大阶段

215万平方米的商业体量,相当于重庆3.5个观音桥商圈、5.7个解放碑商圈,堪称重庆大学城商圈最大的“巨无霸”。

戴德梁行重庆公司总经理江冰河表示,虽然前两个月市场表现疲软,但进入三月后,中央针对楼市频频释放积极信号,多个城市出台公积金新政,国家多个部门也于三月底密集出台了下调公积金贷款首付比例、二套房贷款首付比例、以及以及缩短营业税免征年限等楼市刺激政策。货币政策及信贷政策的双宽松格局有望改善房地产市场预期,并助推刚性需求的进一步释放。

“过去一年,我发现中国的事情发展得太快了。说个小故事,我去年10月份左右在天津开了一个商场。但在半年之内,天津最少5家商场和百货店歇业。”香港恒隆集团董事长陈启宗谈起商业房地产话题时说。

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根据重庆市商圈建设工作会2012年的部署,重庆市计划将建45个商圈,到2015年,尽快形成区县核心商圈、社区便民商圈和乡镇商圈齐头并进的格局,让市民只需驱车15分钟便可到达购物中心,步行15分钟可到便民商圈。

此外,伴随四月中旬春季房交会的到来,重庆主城区有望迎来一波推盘潮。在新增供应放量及宽松的政策环境的支撑下,商品住宅成交量有望呈延续三月下旬回暖的态势。但鉴于重庆主城区楼市库存依然维持在高位,预计年内市场总基调仍将以去库存为主,房价缺乏显著上涨的基础。

事实上,天津5家商场和百货的歇业,仅仅只是内地商业物业转型时期的一个缩影。记者走访市场发现,很多商业物业面临经营的困局。在解放碑较场口,一高端奢侈品牌商场早在半年前已经关闭。如今,商场除了负一楼偶尔有特卖场以外,一楼至四楼,几乎成为“空城”。

资料来源:中国指数研究院收集整理

正是在这样的“部署”下,重庆的商业地产大爆发。重庆的土地出让金是个佐证。2012年,重庆土地出让金总额897.5亿元,在全国300个城市中位居第三。“从这两年的重庆土地拍卖市场可以看出,综合体的项目占了其中的大部分。”重庆中原地产市场总监孙刚对《第一财经日报》记者表示,跟一线城市相比,这里的商住项目占比非常高。

新增甲级写字楼拉高平均租金

记者调查还发现,部分开发企业把商场改装成写字楼单月出租,有的甚至按周租出去,租金仅在80多元/平方米。

商圈的发展史即一座城市的商业的兴衰史,重庆商圈从最初的解放碑开始萌芽,到五大传统商圈的形成,随后在经济交通等因素推动下,传统商圈格局逐渐被打破,新兴商圈快速崛起,龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈人气渐长。根据2017年重庆市商务网发布的《重庆商圈发展报告》显示,重庆市构建的是以中央商务区、城市核心商圈、社区商业的“三级商圈网络体系”,其中主城区力促“1 18”(即1个中央商务区、18个城市核心商圈)的商圈建设,未来逛的可能性将持续升级。

当然,这里人口也众多。数据显示,重庆的常住人口为2945万人。城镇居民人均家庭总收入24811元,比上年增长13.8%,人均可支配收入22968元,增长13.4%。但仍然赶不上重庆商业地产建设的脚步。

报告显示,第一季度重庆甲级写字楼存量由695,917平方米增至813,917平方米,其中,位于渝中区的环球金融中心投入市场,为重庆甲级写字楼市场带来约74,000平方米的新增供应;甲级写字楼平均租金环比增长5.1%至每月每平方米99.8元;在新增供应的刺激下,第一季度吸纳量也环比增加47.4.7%至20,517平方米。

商业地产增速大于消费增长

2五大核心商圈收割近七成人气

仲量联行重庆董事总经理苏仲礼曾表示,2013年,将是重庆中心商业爆发的一年,大体量的购物中心相继入市。未来三年,购物中心总量将超过100万平方米。

戴德梁行研究报告预计,重庆第二季度将有三栋甲级写字楼入市。虽然重庆整体经济的快速增长持续刺激了市场需求的释放,但甲级写字楼集中入市仍将在加剧写字楼租赁市场竞争,令租金承压的同时或将带动全市甲级写字楼空置率走高。

近两年,商业地产招商难、营运差,商业地产过剩,成为了市场的主旋律声音。为何商业地产一夜之间成为了开发企业的“烫手山芋”?

多年来,解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈、杨家坪商圈和沙坪坝商圈作为五大传统核心商圈,一直拥有较强的商业吸附力。尤其是解放碑商圈和观音桥商圈,集聚了多方购买力。

综合体的“折翼”

值得关注的是,江北嘴、化龙桥等新兴区域未来发展前景可期,物业品质相对较高,伴随基础配套设施的逐步完善,这些片区料将进一步吸引其他区租户的迁入。

“10年前,大家在问,什么是商业地产;5年前,大家在问谁在做商业地产;今天,大家在问谁没有做商业地产,5年后大家会问,谁还在做商业地产。”新欧鹏集团首席战略官、执行总裁李战洪总结说。

图:2017年五大核心商圈社零总额

没有人会记得综合体的“折翼”。去年10月,媒体报道香江家居的经营困局:总共206家商户,空置率一度接近50%,超五星级酒店却成泡影,经营十分惨淡。 这是重庆较早时期的一个城市综合体项目,公开资料显示,当时中新·城上城号称占据重庆几何中心、交通中心、奥体中心,与渝中区、高新区、九龙坡区三区交会形成黄金三角要塞。

优质商业租金继续微涨

“消费市场实在是比较疲弱,当然还有10%左右的增长,但那个增长的量比新的商场增加量慢很多。有太多的商场出现,而消费的增长跟不上,所以导致有好多商业过剩的地方,很多商场成为了养老鼠的地方。”陈启宗分析说,很多开发商在拿地之时,根本没有考虑过商业应该如何打造,区域的消费力是否能够支撑商业。我也没想到一年之间,会有那么多的商场就歇业了。现在看来,这个趋势还会继续下去。

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整个中新·城上城总占地11.3万平方米,总建筑面积80万平方米。按当初的预计,中新·城上城将引进超五星级酒店、超大规模购物中心等多种商业形态。

报告显示,第一季度,位于江北区的东原新新park开业,为市场新增18万平方米的优质商业,填补了大石坝地区多年无大型高端购物中心的空白,重庆市优质商业总存量增至246.1万平方米;受优质商业入市以及春节消费旺季的带动,第一季度全市优质商铺的平均租金微幅上涨。

重庆购物中心空置率10.2%

数据来源:重庆商委和统计公报(杨家坪为预估数据)

一项关于中国各地购物中心空置率调查的排行榜显示,沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首,此外,重庆和北京等地的空置率也都高于10%。

另外,尽管去年下半年以来,共计体量超过60万平方米的优质商业集中入市,占重庆现有优质商业整体存量的近三成,但基于各项目较强的品牌号召力,加之适逢传统销售旺季,商家入驻意向强烈,新近入市项目空置率均明显下降。因此,在租金走高的同时,全市优质商业空置率较上季度下降0.41个百分点至11.42%。

重庆的商业物业市场的经营状况如何?来自世邦魏理仕第二季度重庆零售物业市场数据显示,重庆零售物业市场整体市场存量为397万平方米,其中,购物中心的存量为328万平方米,整体市场空置率8.7%,购物中心控制率10.2%。

根据数据显示,2017年重庆五大核心商圈社零总额为1776.3亿元,占五大行政区(渝中/江北/南岸/杨家坪/沙坪坝区)社零总额2725.9亿元的65.16%,当于近七成的花费均在这五大核心商圈,吸金力可见一斑。

还在热火朝天建设中的重庆大学城新商圈、龙湖地产开发的“龙湖U城”是这一商圈少数的已经开业的商业项目,人气明显不足,二楼都是一些面积较小的商铺,许多商铺还挂出了转让的信息。三楼的一些商铺还空着,闲逛的人寥寥无几。这个项目的冷清与龙湖地产在重庆开发经营的其他商业综合体火爆的场面形成鲜明对比。

江冰河认为,整体来看,为促进第三产业的发展,近几年重庆市出台了一系列政策及相关规划,服务业在全市经济中的地位凸显;伴随主城区各大核心商圈提档升级的推进,预计短期内重庆优质商铺租金将保持上行走势。

重庆某地产集团商业事业部副总经理接受记者采访时说,空置不是绝对的空置。一方面是,市场品牌和商场开业的时间点没契合造成的时间空置,或者品牌商进来,定位不是很适合,需要调整更符合的品牌商进来造成的短期空置。当然也有因整个品牌经营不好出现的空置情况。

3商业街租金分化加剧,解放碑遥遥领先

香港信和集团早于2007年以41.38亿取得三钢厂地块307.6亩土地,曾因楼面地价高达4000元/平方米以上成为当时重庆土地市场的单价及总价“地王”。但该地块目前还在“陆续”动工和“搁置”中,迟迟没有上市。此前,他们对外宣称,将在三钢厂地块上修建一座33层的五星级酒店,造价9.1亿元。

商业地产把握好四个“基因”

从高占比可以看出商圈所具备的强大的消费辐射力以及强劲的人群吸附力,络绎不绝的客流给商圈提供源源不断的购买力。如果说社零总额是消费者用消费来投票,那么租金就是租户用资金来投票。

记者在现场看到,这个项目还在施工中,原“计划到2014年6月24日,这里拔地而起的将是一座总高70米左右的20层高楼,建筑面积近15.2万平方米”,估计很难实现。 对于重庆商业地产的大爆发,有业内资深人士提醒,商业地产的投资是有巨大风险的,一个重庆二级资质开发商,正在为它的“大型城市综合体项目融资5亿”。

在消费疲软、电商冲击下,商业地产应当如何走?这位副总认为,“真正做好商业地产,要把地产和商业组合起来,把它们相融相通,而不是单纯的房地产项目。”他说,一旦做成功,商业地产的回报是稳定和持续的。

图:重庆五大商圈租金及空置率情况

“重庆房地产在这十年发展得比较快,经过这么多年的发展,因为独特的地势变化,重庆的规划和许多城市有些区别,所以更适合打造多个商圈。”孙刚对记者表示,所以重庆的商业格局是多中心的格局。

在陈启宗看来,盖得不好的商场一定会死掉。商业房地产的四个“基因”:地点、大小、设计、建筑。这四个方面做了之后是永远不能改变的。他认为,做好四个基因,只要你的管理不是太差,你还能够活下去,最坏的环境你也能够活下去。“我认为没有一个时期比现在更健康,而且继续健康发展的机会相当大。”陈启宗如是表态。

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这一个格局甚至下沉到三四线地区,今年初以来,江津、南川、綦江、长寿、黔江、酉阳、秀山等30来个区县的核心商圈,都出现了较大规模的城市综合体。

市场整体存量

资料来源:中国指数研究院收集整理

据当地媒体报道,有的区县仅一个小县城,城市综合体就出现了四五个,其建筑体量一般都在15万平方米以上,有的甚至达到60万平方米。

397万m2

根据中指数据显示,2018年上半年,解放碑商业街租金高达53元/平方米·天,居五大商圈之首,且空置率仅为3.24%;高租金及极低的空置率足以体现解放碑商圈寸土寸金的地段价值。另外,除解放碑商业街以外,租金平均在17-23元/平方米·天区间浮动,整体租金均处于较高的水平。

可是消费最多的,还是在解放碑、观音桥、杨家坪、南坪等传统的商圈。2011年,渝中区商贸销售总额已达1672亿元,社会消费品零售总额达414.3亿元,拥有LV、GUCCI等国际知名品牌180个,汇聚了全市50%以上的世界500强企业达109家。

整体市场空置率

4日益减少的百货,急速增加的购物中心

“这一大爆发更可怕的是出现在三四线地区,这些地区的消费能力更差,未来会造成很大的泡沫。”当地的一家地产中介机构研究人员对记者表示,这些庞大的商业地产项目更多的是地方政府招商引资的一个结果。

8.7%

2018年6月,万州百盛关门闭店,至此,重庆仅剩南坪百盛一家百盛商场。百盛在重庆曾有5家店,从2016年开始先后关闭了大坪店、万象城店、财富中心店和万州店。另一百货大佬—重庆百货,2015-2017年三年间,分别关闭了6、16和12家门店。

重庆涪陵装修第一网编辑综合整理报道,更多资讯请登录

购物中心存量

与百货商场境遇相反,重庆购物中心出现了集体开业潮。2017年,新光天地、源著天街、IFS国金中心等多个购物中心开业。据重庆市连锁经营协会执行会长预计,2017-2019年新增购物中心数量或达51个,新增购物中心商业面积达608万平方米,届时购物中心总存量为2017年的1.7倍。

328万m2

未来,传统百货商场升级、各类新兴购物中心不断涌现,集中而巨大的增量将把日益激烈的同业竞争推向白热化。

空置率10.2%

5社区商业崛起,最后一公里消费升级

随着居民消费水平的提升、城市中产力量的崛起,传统底商已不能满足商业升级的需求,现代化综合型的社区商业,正在成为地产开发商的新发力点。数据显示,未来十年,中国社区商业消费预计将占全社会消费品零售总额的50%,社区型商业地产变现潜力或将迎来“指数级增长”。

整体市场空置率

尽管重庆市社区商业起步较晚,但以龙湖、保利、协信、金科等为代表的品牌企业,已经将其作为突破口,塑造全新场景式社区商业模式,并开发出相关产品线。

观音桥、沙坪坝、江北嘴、杨家坪商圈5%以下

图:重庆市典型社区商业品牌

解放碑、大石化、南坪商圈

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11%以上

资料来源:中国指数研究院收集整理

%

消费升级时代,社区商业的定位不仅仅是家庭的延伸,更是以商业的形式成为城市功能配套。尽管重庆社区商业面临地块规划商业比例较高、外卖平台等电子商务迅速崛起及交通通达性的持续改善等诸多挑战,但社区商业因其满足消费者“最后一公里”需求的特性,前景仍较大,未来社区商业和商圈的角逐将越来越精彩。

6600方存量时代仍将延续,渝北九龙坡库存较大

全市环比增长

2017年伊始,重庆住宅市场步入快速发展期,市场量价涨幅均较明显。为保证市场健康可持续发展,重庆楼市调控不断深化。相对于住宅市场不断深化的调控,商业地产政策则仍以加速去库存为主,与住宅市场截然不同。

0.3%

图:2016.01-2018.06重庆主城商业地产存量及去化情况

平均每月

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440.5元/m2

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

首层空置率

数据显示,截止2018年6月重庆主城区商业地产可售面积为631.24万平方米,从2017年初开始重庆商业库存便稳定在600万方左右,未来这一状态仍将延续;商业地产去化周期为41.36个月,2018年去化周期略有回升。整体来看,商业地产短期内去化压力仍将持续存在,一方面早期开发企业对于商业需求预估偏高,另一方面市场对住宅市场预期高涨,吸引了大量的资金流入,一定程度上消减了部分商业需求。

首层租金

图:重庆主城九区商业库存及销售价格

数据:世邦魏理仕

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注:

库存为2018年6月可售面积,均价为2018年上半年销售均价

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

截至2018年6月,渝北区和九龙坡区商业库存面积较大,超百万方,为第一梯队,渝北区商业可售面积为165.36万㎡;南岸区、江北区、沙坪坝区和巴南区为第二梯队,库存在70万方左右,渝中区、北碚区和大渡口区库存相对较低,为第三梯队。

从销售均价来看,渝中区和渝北区成交均价最高,均超2万元/㎡,其中渝中区2018年上半年商业销售均价达27122元/㎡,渝北区也达23142元/㎡;九龙坡区销售均价最低,仅14775元/㎡;其余六区销售均价相近,均在18000元/㎡左右。

7扩容与高存量并存,PK靠实力

随着新兴板块的快速发展,未来礼嘉、龙兴、中央公园等板块商业市场不容小觑,如中央公园板块,将规划打造成集新型总部、创新金融、特色商业、休闲旅游为一体的360余万平方米的新型超大城市综合体,未来商业体量可见一斑。

2018年上半年重庆主城区商业/办公用地规划建筑面积成交仅50.71万㎡,成交体量为近年来最低值,同比跌幅达69.05%,下跌近7成。一方面,住宅需求的释放及商业的高存量导致纯商业用地推出的减少,另一方面综合性用地的增加使纯商业用地地块的推出大幅缩减。但2018年推出综合性用地较多,不少地块均有相应的商业规划比例,因此整体商业体量的推出跌幅或并不显著。

现阶段重庆房企格局竞争愈加激烈,外来房企的不断涌入与强强联手的合作开发频繁出现,开发商实力不断增强,未来变化与破局成为房企脱颖而出的关键点。一方面是商圈的升级崛起,一方面各大房企纷纷发力社区商业,对于重庆商业地产市场,未来或有更多可能。


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