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来自  ca88亚洲城房产 2019-07-28 09:56 的文章
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【ca88亚洲城】三四线城市的房子到底还能不能买

随着“坚决遏制房价上涨”政策的出台,房地产市场可谓是喜忧参半。喜的是还没有买房的人们,房价终于可以停止上涨的脚步了;忧的是那些高价拿地的开发商,在房价不涨的情况下,如何保证利润,将是他们要重点考虑的。

现在的房价之高,对于很多中低收入的家庭来说已经超出了他们承受能力。近期,最高层领导会议在提到房地产市场时,用到了历年来最严厉的措辞:坚决遏制房价上涨,可见房价对于普通民众生活的影响。

棚改是重大民生工程,亦是发展工程。近年来,为了有效推进棚改进度,实施商品房去库存战略,很多城市的棚改政策以货币化安置手段为主。但随着房价的快速上行,棚改货币化政策在一定程度上成为了推高区域房价的重要推手。目前,管理层强调楼市因城施策,以货币化安置为主的棚改政策已经到了不得不调整的地步了。

从2016年930新政到2017年317新政,再到摇号购房、限制企业购买住宅等,楼市调控并没有要放松的意思。随着一二线城市楼市调控的持续收紧,三四线城市房价曾一度趁机上扬,房价翻倍上涨的城市也并不少见,从而引起了多方的关注。

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实际上,这一轮三四线城市房价上涨,货币化棚改可谓“功不可没”。

在房价不涨的前提下,购房者买房的策略也发生了变化,尤其是分城市来看,现在如果要考虑买房的话,一二线城市与三四线城市出手的时间还真不一样。

一二线城市因为房源少,房价上涨还有市场因素影响,但在三四线城市,棚改货币化安置比例过高则是催涨房的重要因素。棚改制造了购房需求,同时又将这些需求直接推向了房地产市场。一下子有这么多“不差钱”的购房者集中买房,房价想要不上涨都难。

去年10月8日,国务院常务会议指出,要因地制宜调整和完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。早在今年上半年,管理层就已经将棚改政策的审批权从地方收归了中央,并有官员透露,今后的棚改手段将以实物和就地安置为主。这次权威会议对此加以明确,指明了今后棚改政策的方向。众所周知,棚改政策是影响房地产走势的重要因素,如今政策大调整,将对楼市和房价造成什么样的影响?购房者该不该在这个时间节点买房呢?接下来笔者将为大家详细分析。

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首先来说说一二线城市。一二线城市房价上涨,很大程度上是因为新房供给量太小,导致供需关系紧张。尤其是一线城市,主城区的新楼盘屈指可数。其实不止是新房和二手房,就连出租的房子都存在巨大的缺口。因此,大城市的房价和房租的上涨,存在一定的必然性。供需关系不改善,房价很难降下来。

那么是不是说现在房价没有下跌的可能呢?其实也不是。通过往年的楼市调控来看,无论何时,只要政策的干预,房价的走势或多或少都会受到影响,只不过要看政策的力度以及是否做到了打蛇打七寸。

首先,棚改政策转向,对房价虚高的中小城市形成了重大利空

在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”,是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素,棚改货币化一定程度上却推动了房价的快速上涨,这显然不是棚改的本意,所以收紧货币化安置是一定是大势所趋。

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上面提到了房价高的原因,有的城市是因为新房供小于求,有的城市是因为棚改货币化安置产生了大量“不差钱”的购房需求。当然,从房价构成的角度来分析,地价过高、税费比例高、货币超发等都是导致房价不断上涨的重要因素。另外,投机炒作也是促成房价快速上涨的原因之一。要想房价下跌,需要从以上因素中找解决方法。

近年来,由于热点一二线城市受严格楼市调控的影响,导致投机投资性需求大量涌入中小城市,叠加棚改货币政策的推波助澜,使得很多城市的房价迅速上涨,短期内楼市泡沫化问题越来越严重。近年来的这波楼市牛市,让很多城市的商品房去化周期大大降低,全国商品房去库存任务也随之基本完成。

近日,据媒体报道,国开行总行已将棚改的合同审批权回收,所有棚改项目必须由总行审批。进行中的棚改项目会继续执行,并未暂停所有棚改项目。

再来说说三四线城市。三四线城市的房子相对充足,前几年一直都在去库存,甚至有不少城市还出台了刺激购房者买房的政策。按理说,在拥有这么大的新房库存量的时候,房价很难出现大幅上涨。但是,随着2015-2017年三年棚改计划的实施,新房库存量下降与房价上涨几乎同步而来。究其原因,还是棚改货币化安置惹的祸。举个例子,假如你住在破旧的老小区里面,房子都是八九十年代的筒子楼,年龄已经四五十岁了,家中又没有多少存款,要想改善自己的居住环境,难度可想而知。但是有了棚改就不一样了,虽然现在住的房子会被拆掉,但是同样会获得一大笔拆迁款,这些钱足够买一套崭新的大房子,那你说你能不买吗?不买的话就没地住了。

新房供小于求,一是通过限购、限贷等从需求端限制购房需求,二是通过增加供给来改变供需关系。现在的调控政策已经涵盖了以上两点,只不过因为需求量依然很大,供给虽有增长但仍难以满足需求,因此效果并不明显。

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此外,今年较过去相比,棚改项目多以实物安置为主(以往棚改货币化安置为主)。

另外,随着城镇化进度的加快,很多农民也纷纷进城,也产生一定了购房需求。

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目前管理层调整棚改政策,要求商品房库存不足,房价上涨压力过大的市县尽快取消货币化安置优惠政策,将会深刻影响这些区域住房市场的供需关系,而住房供需关系一旦发生转向,楼市和房价距离调整也就不远了。加之,目前楼市降温现象明显,房价虚高的中小城市则更是雪上加霜。

棚改政策微调,意味着这一轮楼市周期基本上走完了,全国无论是大城市还是中小城市,都开始管控房价。此外,随着一二线城市的限购,过去一两年房企的纷纷进驻以及炒房团体的涌入,不少三四线城市因为过度开发,导致空置率居高不下,特别是一些城市的郊区更是“鬼城”频现。

除了上述因素之外,地价上涨也是造成房价上涨的重要因素之一,只不过一二线城市和三四线城市的地价均在上涨中,就不作为分析他们房价上涨差异化的因素。

除此之外,限价虽然限制了新房价格的上涨,但是对于二手房市场的影响微乎其微,反而导致了新房与二手房房价出现了倒挂;限售在一定程度上打击了投机炒作行为,但是很难影响那些打算长期投资的人群。至于说如何降地价、调低税费比例以及不发这么多的货币,不是你我讨论就能解决的。

其次,棚改政策转向,对热点一二线城市影响作用有限

以实物安置为主,可以抑制三四线城市的房价快速上涨。

分析完一二线城市和三四线城市房价上涨的原因,也就大体知道了在一二线城市与三四线城市买房的策略。

限购、限贷、限价、限售等措施我们都已经实施了,房价依然没有下跌的意思。其实,这些政策在以往可能是降房价行之有效的好措施,但是因为在各地执行力度不同,房地产市场环境也有较大的差异,效果也会打折扣。

众所周知,热点一二线城市产业基础条件较好,医疗、教育、交通等配套设施齐全,对周边地区的虹吸效应显着,房价上涨主要是由人口因素的驱动,而并非棚改货币化政策。所以从这个角度而言,棚改政策调整对该区域楼市和房价的影响作用不会太大。

这是近十年房价涨势排名情况,可见一二线城市涨幅最大,三四线城市波动较小。

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其实,还有一些措施对于降房价来说有更好的效果。下面我们就来一起盘点一下快速降房价的“大招”。

最后,针对该不该在这个时间节点买房的问题,笔者认为必须要分情况看待。对刚需群体而言,一二线城市房价有自身基础条件作为支撑,房价下跌调整的空间有限,刚需可以精选地段、户型和配套设施较好的房子;而对于房价虚高的中小城市,笔者建议购房者必须慎重考虑,现在买房很可能会买在高点。

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如果要在一二线城市买房,趁着房价不涨,接下来半年到一年左右的时间,绝对是一个买房的窗口期。因为在房子供给量没有显著增加的前提下,供小于求的局面将很难得到改善。这也就意味着一二线城市的房产具有很大的保值、增值的空间。

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对投资群体而言,在全国楼市大降温的背景下,无论是一二线城市,还是中小城市,笔者都不建议在这个时间节点购房,因为未来两到三年内,楼市将大概率步入下跌调整阶段,投资买房面临着很大的套牢风险。

但是,热钱流入和棚改去库存,都是影响房价涨跌的短期因素,无法给三四线房价持续上涨提供有力支撑点,重点还是三四线的房子,供给永远大于需求。

如果要在三四线买房,如果是买来自住的话,完全可以等等。因为在房价不涨的前提下,三四线城市的房价回落的可能性很大。因为未来几年,虽然棚改任务依然不小,但是棚改货币化安置的比例会逐渐降低,这也就意味着未来“钱多人傻”的情况不复存在。本来三四线城市房价的水分就很高,少了棚改货币化安置的支撑之后,房价很难延续之前的上涨态势。

大招一:全国范围限购

在中国,土地财政并不是一句空话,尤其是对于三四线的财政来说。

而对于那些想在三四线城市投资的购房者来说,笔者认为还是早做打算,原因上面已说。况且,现在三四线城市的存量房中,投资属性的占比已经不低,受棚改政策的影响,部分投资者已经考虑套现离场。如果现在再入场的话,颇不明智。

现在的限购政策大多只是区域性质的,很多城市都是以在该城市拥有的房产数量作为判定首套房、二套房等的依据。如果实施全国范围的限购,你即使在某个不起眼的乡镇上有一套房,再到其他城市买房也算二套的话,那么势必会减少很多购房需求。但是,这个政策实施的难度不亚于降地价与停发货币,有点脑洞大开。

不管房价会透支多少年居民劳动力,不管房价是否会扭曲城市发展路线,地也是一定要卖的!

大招二:进一步提高二套房的首付比例,停售三套房

道理也很简单,因为没有产业,没有产业就没有税收,没有税收,哪来钱发展基建,招商引资,没有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入驻。

相对于大招一,大招二的可行性更强一些。允许人们买两套房,可以满足刚需、刚改的购房需求,而完全抑制投资性购房需求。这可以在一定程度上减少购买力,从需求端改善供需关系。

所以对于产业趋弱的三四线城市,卖地成为了主要且唯一的发展路径。

大招三:加息

而只有有人类在上面居住生活,土地才会具有价值,比如三通工程所带来的交通便利、生活便利,学校医院等赋予的增值价值,以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值,土地才开始从土壤向黄金转变,开始变得寸土寸金。

与提高首套房和二套房的房贷利率相比,加息对于房地产市场的调控效果更为明显。因为提高首套房和二套房的首付比例,只是影响了正在贷款买房的那些人,而加息则是对正在还贷的人们以及开发商都有影响。加息意味着货币政策的收紧,消费的萎缩,同样会对房价产生直接影响。

能够实现这个转化,最重要的一点,就是要有人!

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人口是房价上涨的主要支撑点,但是绝大多数三四线是吸引不来人的,更吸引不来人才,不单如此,甚至都留不住现有的人,譬如东北。

大招四:房屋空置税

卖不完的房子和留不住的人才共同证明了三四线以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的。

与以上措施相比,房屋空置税对于降房价来说的效果最为明显。那些空置的房屋,很多都是投资炒房者买来坐等放房价上涨升值的,空置不但造成了资源的浪费,还减少了市场的供给量,让真正需要房子住的人无房可买,无房可租。一旦收取空置税,就会促使那些空置的房子出售或者出租,市场上的房源多了,房价也就会逐渐回归平稳。

所以,棚改政策变化,对一二线城市楼市构成利好。尤其是北上深,目前房价非常合理,到了刚需、改善型需求买房的好时机。

另外,还有网友列举了房产只能以首次购买的价格出售、限售期延长至10年以上等措施,这些对于降房价也会有立竿见影的效果,但是施行的可能性不大。

现在还在犹豫是否买三四线的朋友,你们其实已经错过了三四线买房的最佳时候。这个时候要做的,并不是去追赶三四线的末班车,而是要去等待一二线下一轮的始发车。尤其是对于刚需来说,2018可能是未来这几年最好的一二线购房时机,,不活跃的市场交易让有资格的购房者有充足的议价空间。

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如果有可能还是要在一线和和强二线城市买房,若实在无法承担的话再考虑三四线的城市!

当然,还要提一下房产税。有人认为房产税也能降房价,但是笔者认为即使房产税实施了,也可能会转移到房价或者租金上,效果并不会很明显。

最后,其实降房价的最好的措施还是通过增加供给以及制定更好的住房保障制度,让低收入者住保障房,中高收入者买商品房。让所有人都有房住的前提下,再来决定是否要通过购置商品房来改善自己的居住品质。

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