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来自  ca88亚洲城房产 2019-07-30 09:20 的文章
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何止千亿,金科股份


2018年,金科实现既定1000亿元的销售目标,正式跨入“千亿房企”阵容。

    围绕“服务 产业”战略,实现资源整合。公司上半年社区生活服务业务营业收入6.54亿元,同比增长44%。新增合同管理面积1057万平米,目前已累计进驻城市已达123个,管理项目超过600个,管理面积达2.16亿平米,较2017年全年增长8%,荣膺2018“中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”等殊荣。

在金科2018年年报分行业营收中,金科的物业管理业务、新能源业务营收增幅都比房地产销售业务要高,这也正侧面印证了金科“四位一体”协同发展战略格局的正确性。

2018年上半年,金科股份面对复杂的行业和宏观经济形势,坚持城市群深耕战略,做大区域规模,实现了增收又增利。卓越的开发管控能力、精准的战略规划能力、多元的融资能力加之充沛的土地储备以及低成本拿地优势,给公司未来的发展提供了强劲的动力,为实现2000亿目标打下了坚实的基础。

其他业绩表现上,2018年金科实现营业收入412.34亿元,同比增长19%;扣除非经常性损益的净利润40.19亿元,同比增长137%;每股收益0.72元,同比增长106%;净资产收益率19.45%,同比增长8.82个百分点。

    金科股份发布2018年半年报:2018年1-6月公司实现营业收入155.46亿元,同比增长49.26%;实现归母净利润6.67亿元,同比增长46.33%,基本每股收益0.11元。

惊喜Three:雨露均沾

近年来,金科股份销售规模持续保持高增长态势。2018年上半年,金科股份实现销售金额597亿元,其中主营地产板块实现签约销售金额581亿元,同比增长118%,签约销售面积697万平方米,同比增长84%。目前已完成全年1000亿销售目标的 60%,全年销售目标将大概率完成。此外,金科股份加速回款,2018年上半年销售回款达410亿元,同比增长82%,销售回款率达70.6%。

在城市布局上,金科主战场重庆依然占据主力。数据显示,重庆市场业绩贡献度高达62.57%,其次是江苏、四川、湖南等区域。全年实现销售回款1051亿元,同比增长84%,回款率为88%。

    结转提速,业绩迎来高增长阶段。金科股份2018年上半年营业收入增速49.26%,归母净利润增速46.33%。公司结转提速,上半年毛利率达22.54%,较2017年末提升2个百分点,业绩迎来快速释放期。截至2018年6月末,公司预收款项达634.02亿元,同比增长73.30%,是当期营业收入的4.1倍,未来业绩锁定性好。

在房地产行业集中度日益提升的今天,各大房企对规模的欲望有增无减。但不得不承认的是,房企在追求规模的同时,利润也被安排重要的位置。

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每经记者:蔡雅芸 每经编辑:魏文艺

事件

值得一提的是,金科的社区综合服务业务也助力金科股份开疆扩土,在2018年新进驻了23个城市,累积进驻城市数量达到149个。社区综合服务方面,2019全年计划新增合同管理面积 5000 万平方米。

▌锁定“三圈一带” 积极获取土地储备

值得一提的是,金科的负债情况有所下降。年报显示,金科股份资产总额同比增长47%至2307亿元,扣除预收账款后的资产负债率为50.57%,同比下降近8个百分点。于期末,金科股份的货币资金余额近300亿元。

    投资建议:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.46、0.58、0.70元人民币,对应PE分别为10.9、8.7、7.2倍,维持“增持”评级。

对于财务报表中最能还原事实的财务数据,是金科2018年的第一个惊喜。

20年来,金科服务不断在服务领域开拓创新,以精益求精的服务质量和良好的用户体验提升自身品牌,用户满意率保持行业领先水平。2018年上半年,金科股份实现社区生活服务业务营业收入 6.54 亿元,同比增长 44%;新增合同管理面积 1057 万平米。目前已累计进驻城市已达 123 个,管理项目超过 600 个,管理面积达 2.16 亿平米,较2017年全年增长 8%。凭借在物业服务方面的卓越表现,金科服务荣膺“2018中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“2018中国物业服务百强企业服务规模 TOP10”等殊荣。

值得注意的是,金科股份计划于2019年冲击销售规模1500亿元,计划新开工面积约3000万平方米,年末在建面积约5500万平方米,新增可售货值3200亿元。社区综合服务方面,全年计划新增合同管理面积5000万平方米。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

惊喜One:百花齐放

▌品质与速度并重 金科服务获优质评价

(封面图片来源:摄图网)

    销售快速放量,投资积极。公司上半年实现销售金额约597亿元,同比增长116%;其中地产板块销售金额581亿元,同比增长118%,签约销售面积697万平米,同比增长84%,目前已完成全年1000亿销售目标的60%,预计公司将大概率完成全年销售目标。公司拿地积极,上半年在南昌、成都、重庆、苏州、北京等城市累计获取56个项目,总投资额约270亿元,拿地建筑面积达1012万平米,是当期销售面积的1.45倍,权益比例为67.54%,公司积极拓展。公司平均拿地楼面均价仅2668元/平米,仅占当期销售均价的32%,有效保障未来项目毛利水平。截至2018年上半年,公司累计土地储备面积达3600万平米,较2017年末继续增长9%。公司持续坚持核心城市群深耕战略,业务主要布局长三角、京津冀、珠三角、成渝、长江中游、山东半岛等城市群,丰富的土地储备保障公司可持续性发展。

连续落子,才能不断输送养料。

数据来源:企业年报、半年报

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    点评

惊喜,丝毫不克制地表露欢乐、热情和惊奇。

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3月25日晚间,金科股份发布的2018年年报显示,报告期内实现签约销售金额1188亿元,同比增长81%;销售面积1342万平方米,同比增长59%。

同时,2019年,金科股份计划新开工面积约 3000 万平方米,年末在建面积约5500万平方米,新增可售货值3200亿元。

图:金科股份2013-2018上半年新增计容建筑面积

在2020年2000亿元目标下,金科在2018年加大了拿地力度。

来源:2018年年报

金科股份近两年来销售增长明显提速,主要原因是投资开发速度的加快以及单盘销售的大幅提升。2018年上半年,金科新开工面积约1050万平方米,同比大幅增长248%;连续多年新开工面积增速超过70%,开发速度明显加快。

公告显示,金科股份已进驻23个省份,开发项目主要分布在一二线城市。2018年金科股份完成土地投资700亿元,新增项目110个,计容建筑面积2054万平方米。新增土地储备中一二线城市货值占比超过75%。截至报告期末,公司可售面积超4100万平方米。

金科拿地模式也一直在创新,坚持内生式增长与外延式发展并重,土地拓展方式由招拍挂方式向收并购、城中村改造、城市更新、合作开发等多点发力方式转变,非招拍挂项目比例也在近年大幅度提升。

数据来源:企业年报、半年报

社区综合服务业务为金科的一项重要业务,财报显示,2018年金科服务营业收入增长率 41%,净利润同比增长49%。新增项目227个,新进驻城市23个;累计合同管理 面积2.43亿平方米,进驻城市149个。截止2018年末,公司累计开发面积超6800万平方米。

图:金科股份2013-2018上半年销售额、销售面积及累计同比增长率

对于房地产企业进一步发展的土地储备,是金科2018年的第二个惊喜。

金科股份新增投资中,一二线城市占比达66%。从城市分布来看,成渝城市群依然是金科重点布局的区域,同时也明显加大了长江中游、长三角、京津冀区域布局力度。核心城市群丰富的土地储备,是公司可持续性发展的有力保障。

对于金科而言,要想完成2019年1500亿,2020年2000亿的销售目标,充足的“土地炮弹”必不可少。

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2018年,对金科来说,是惊喜的一年。而这份惊喜,既在意料之内,也在情理之中。2018年,金科股份实现签约销售金额1188亿元,同比增长81%,首次突破千亿规模并完成年初制定千亿目标的118.8%。

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来源:金科官网

在保持高增长态势的同时,金科股份的财务状况也继续维持稳健,整体有息负债结构良好,偿债能力继续加强。报告期末金科股份在手货币资金余额303亿元,较年初大幅增长63%,可有效覆盖短期有息负债1.3倍;金科股份与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、民生银行等各大银行保持了长期较好的合作关系,截至报告期末,各大金融机构授信余额1142亿元;上半年金科股份还完成了41.8亿元公司债券的发行。其主体信用评级在报告期内也再获提高,中诚信等主流评估机构将其由AA 提高为AAA,评级展望维持稳定。

“四位一体”的成功落地,是金科2018年的第三个惊喜。

数据来源:企业年报、半年报

翻阅金科股份2018年的年报,可以发现金科首次出现千亿销售业绩的背后,是销售面积1342万平方米的有力支撑, 而这也使得公司核心财务数据的“百花齐放”。

与此同时,金科股份营收及利润也稳步增长。2018年上半年,金科股份实现营业收入155亿元,同比增长49%;实现营业利润10.73亿元,同比增长104%;净利润7.9亿元,同比增长60%。

惊喜Two:落红护花

图:金科股份2013-2018上半年盈利指标

值得注意的是,金科股份2018年扣除非经常性损益的净利润实现翻番,达到40.19亿元,同比增长高达137%;每股收益也较2017年的0.35元/股增长105.71%至2018年的0.72元/股。同时,经营活动产生的现金流量净额由负转正,增幅也达到115.66%。

图:金科地产2018上半年新增土地储备权益面积分布情况

2019年金科社区综合服务板块将继续做大规模、提升质效,力求进入全国行业前五,布局100个以上主要城市,服务1200个以上项目,实现经营、科技双体系支撑。

8月23日,金科股份公布2018年半年报。报告期内,金科股份实现销售金额597亿元,销售面积697万平方米,同比分别增长116%和84%,再创历史新高。金科股份坚持内生式增长与外延式发展并重,2018年上半年,金科以多种方式积极获取土地储备,新增土地储备达1012万平方米,目前已进入了全国23个省(市)。金科股份以美好生活服务商的姿态,呈交了一份“高增长 高质量”的答卷。

资产方面,2018年全年金科股份总资产突破两千亿大关,达到2306.99亿元,同比增长46.6%。其中归属上市公司股东的净资产达到214.81亿元,同比上升18.88%。

▌销售业绩高速增长 全年目标胜券在握

金科股份董事长蒋思海谈及后千亿时代金科如何发展问题时表示,金科“再出发”已经到了必须结构转型、产业升级的时候,金科奖定位“美好生活服务商”,夯实“四位一体”相关多元化协同发展的整体格局。

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经过20年的健康发展,金科集团已初步形成以民生 地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等相关多元化产业“四位一体”协同发展的战略格局。

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一枝独秀,不如百花齐放。

数据来源:企业年报、半年报

来源:2018年年报

▌融资模式多元 财务状况持续稳健

德智体美全面发展。

今年上半年,金科股份继续坚定“三圈一带”全国战略布局,在南昌、成都、重庆、苏州、北京等城市累计新获项目56个,总投资额约 270 亿元;新增计容建筑面积1012万平方米。截至2018年6月,金科股份可售面积3600万平方米,预估货值超3000亿元。2018上半年,金科股份平均拿地楼面价仅 2668 元/平米,仅占当期销售均价的 32%,有效保障未来项目毛利水平。

随着回款规模的扩大,金科股份货币资金余额大幅增加至近300亿元,明显高于一年内到期的非流动负债244亿元。值得注意的是,2018年金科股份现金及现金等价物净增加额113.03亿元,相较于2017年的9.22亿元大增1126.02%,财务稳健程度进一步提高。

图:金科股份2013-2018上半年新开工面积

2018年金科股份实现营业收入412.34亿元,同比增长18.63%;归属上市公司股东净利润38.86亿元,同比增长93.85%。净资产收益率19.45%,同比增长8.82个百分点。公司盈利能力进一步提升,其中:毛利率较上年同期提升8个百分点,净利率较上年同期提升3个百分点。

▌营收利润稳步增长 盈利能力持续提升

年报显示,金科股份及所投资的公司全年实现销售回款1051亿元,同比增长84%,回款率高达88%。相比之下,公司预收账款则从429亿增至763亿元,而这使金科股份资产负债率较上年降低2.16个百分点,若扣除预收账款后,公司资产负债率更是降至50.57%。

严/肃/广/告/时/间

年报显示,2018年金科新增土地110宗,计容建筑面积2054万平方米,合同投资金额700亿元,权益合同金额447亿元。新进上海、广州、宁波等城市,核心25城布局基本完成。新增土地储备中一二线城市货值占比超过 75%。

数据来源:企业半年报

业绩的百花齐放,布局的落红护花,转型的雨露均沾,是2018年的金科除了“千亿”标签外给我们的惊喜。

值得一提的是,金科的科技产业业务在近两年的重点培育下,成果初显,目前实际落地近10个科技产业项目,签约收入约100亿元,入园企业近1000家,园区总产值超过500亿元,已具备一流的科技产业园区开发能力。蒋思海表示,2019年金科将至少新增10个科技产业类项目,目标是迅速跻身行业前茅,致力于成为中国一流的产业综合投资运营商。

在投资布局方面,金科坚持聚焦深耕,房地产开发业务聚焦“三圈一带”、 “八大城市群”等重点城市进行深耕发展,目前已经布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区、成渝、中原、 长江中游、北部湾、山东半岛等城市群,已进驻全国23个省、直辖市、自治区。

数据来源:金科年报

报告期,公司及所投资的公司年末在建项目 188 个,新开工面积约 2700 万平方米,在建面积约 3740 万平方米,竣工面积约 810 万平方米。截至报告期末,公司可售面积超 4100 万平方米,保证未来持续发展。

来源:2018年年报

实际上,2016年,金科销售业绩才突破300亿大关,2017年以92.96%的业绩增幅给了金科冲击千亿的信心,2018年超额完成全年千亿目标,也为其2019年冲击1500亿目标提供了充足底气。

金科式惊喜里,有千亿,但又何止千亿?

2019年,金科还将带给我们什么惊喜?

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