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来自  ca88亚洲城房产 2019-08-03 09:10 的文章
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谁推高了房租,这个租金腰斩的神奇城市成了北

本文由中国房地产报(微信号:china-crb)授权转载

6月底7月初,生活在北京的金女士计划在公益西桥附近租一套两居室,彼时的价格在7500元左右。但出差十天回京后,金女士发现,公益西桥附近同一区域两居室的房租普遍上涨了1000元。

近期,房租成为国民关注的焦点。尤其一线城市,在高房价之后再度遭遇高房租的舆论热潮,长租公寓更是被推到风口浪尖。房租到底涨了多少、长租公寓是否真的推高房价?证券时报记者京、沪、深三地实地调研,解剖麻雀,为您呈现真实的答案。

广延路417号,原本“闸北网球馆”的铭牌悄悄摘下,正在褪色的斑斑字迹成为往事,替之以“静安网球馆”五个鲜红的正楷大字。

作者:唐珊珊

和金女士一样感受到房租“上涨”的人不在少数。有机构报告数据显示,7月北上广深4个一线城市租赁价格指数环比均有所上涨。是谁推高了房租?有业内人士表示,租赁机构价格上涨对整体租房市场造成影响,但核心问题是租售比悬殊,供需紧张。

北京:房租有所上涨,但没网上传的那么邪乎

闸北变静安,对许多踌躇不决的买房者来说,完全是一场成交价格日夜狂飙的心跳冒险。今年年初上海楼市普涨的大基调加上“屌丝变白富美”的利好发酵,这里已然成了最能体现“魔都”近乎戏剧般狂欢的楼市象征。

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据媒体报道,近日,北京市住建委联合多个部门,集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产等多家房源信息发布主要网站。要求各互联网站自即日起,均须按要求在网页显着位置公示房地产经纪机构营业执照和从业人员信息卡。对于住房租赁经营企业发布房源信息的,其营业执照经营范围中需含有“住房租赁”。此次整改要求在9月1日前完成。

近期,北京房租大涨成为舆论焦点,有网帖曝出某些长租公寓抬价抢房后,更多舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓。不过,在这场舆论风暴中,租金到底涨了多少并没有准确全面的官方数据。

五六个月前还只有400万的房价,瞬间飙过了700万,“3·25”楼市新政加码限购,被调侃解决了“买不买房”的终极疑问。买不起房、买不了房的人们终于别无选择地加入了租房一族。

热闹的一个星期。

北京租房者:房租近两月涨500-1500元

北京房租是否普遍大涨?长租公寓抬价抢房现象是否普遍存在?租金上涨原因中,长租公寓推动的比例有多大?证券时报记者就此对北京部分地区的租房市场进行了调查,并对住房租赁市场的热点问题采访了多位业内人士。

然而,租房的现实恐怕同样“骨感”。《中国经济周刊》记者走访了包括“新静安”板块在内的多梯队楼盘租赁市场,发现楼市预期叠加政策因素,使得楼市硝烟弥漫。有中介机构数据显示,在房价暴涨的2月,上海纯商品住宅销售均价和租金的同比涨幅几乎持平。

资本大幅进入长租公寓是房价暴涨的主因之一——这是我爱我家研究院前院长、前副总裁胡景晖掀起的租金原罪舆论地震风波。

小雪从5月份开始关注租房网站。在双井周边的一个单间,5月-6月之间的租金在2600-2800元,到7月中旬时已经涨到超过3000元。最终她在自如上租了一个三居室中一间13平米的卧室,房租3290元/月,外加10%的服务费。

北京房租最初被关注,起因是有媒体报道中引用了贝壳研究院的租赁数据。该数据显示,7月北京租赁市场步入传统旺季,市场升温。单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。其中,顺义区和东城区租金涨幅居前,环比涨幅分别达到10.7%和10.5%。东城区某小区租金环比涨幅最高,达到36.1%;海淀区、西城区、石景山区个别小区租金环比涨幅也超过20%。

老外吐槽上海房租越来越高

各种指证与自证随后鱼贯而出。无论是供求结构不均衡也好,或者是北京大规模拆违导致市场上低端租赁房源明显减少也罢,抑或是资本之恶之类,总而言之,北京的租金华丽丽地涨起来了。人数庞大的北漂这一次真的慌了神,如果说此前买不起可以租,但是租不起呢?

小雪表示,7月份以来,自如上的房租价格就一直在上涨,“团结湖那边的房子从3400涨到4300”。

不过,证券时报记者从上述租金环比涨幅较高的部分小区了解到,与去年同期相比,租金涨幅确实比往年高,但环比涨幅并没有数据里显示的那么高。

“我从业以来涉及的外籍租赁比较多,今年最明显的感受是老外租客变少了。”已在租赁圈9年的资深经纪人,严妍曾和友人创办涉外租赁中介公司,对沪上高端楼盘了如指掌。

“房东给了我两个选择:一个是接受他每月涨租金1000元,一个是他交给长租公寓品牌,我转去和长租公寓公司签合同。”住在北京新源里小区的陆昊是去年毕业,目前在一家公关公司上班,这套房子是他跟朋友合租,月租4800元的一居室,他们自己用软装隔成了两居室来合住,但是现在房租涨到了5800元,他们不得不考虑搬家了。“我们打算去看看燕郊的房子,北京这两年租金涨得让人害怕。”

一名北大毕业生看中了海淀路社区的一个三居室中的一间卧室。原来的房租是3000元/月,最近几天他接到中介通知,称房东直接涨价1500元/月。

东城区某小区附近一中介人员告诉记者,去年11月北京那场大火后,房租开始上涨,到现在不到一年时间,该小区平均涨了近千元,比如一个1室0厅去年租金在4200~4500元/月,今年能租到5200~5500元/月;去年5月东西向的2居室租金7600元/月,一年到期后,今年6月涨到8200元/月。不过。一般续签的房子不会涨那么多,到期后一般涨200元左右,最多涨500元,涨得多的是新挂出来的房源,业主报价高一些。“说租金环比涨30%的有点夸张。”他说。

严妍告诉《中国经济周刊》记者,以浦东联洋板块的仁恒河滨城为例,经过一轮又一轮的上涨,目前租金已经达到许多外籍租户无力负荷的程度,“有一 对加拿大夫妻租户,在这个小区已经住了多年,两个人的月租预算是1.3万元,去年初我给他们找到的户型是161平米的3房,但是现在1.3万元只能租到 88平米的2房,所以他们最后决定搬到浦西人民广场附近的老房子居住。”

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在各大高校租房交流群中,很多毕业生反映北京最近房租涨价太快,涨幅在500-1500元/月之间,一个月之内涨价800元、1000元的情况普遍。

“去年北京大火后,公寓市场整顿、地下室不让租、自建房拆除,大家都住楼房了,客户多了,业主本能地跟风涨价。”上述中介说,附近一个小区的3居室,业主报价12000元/月,结果挂了3、4个月没租出去,现在又降到10000元/月了。

据严妍介绍,该小区本身的户型选项非常全面,从80多平米的2房到500多平米的豪宅都有,而此前两三百平米的大户型租户主力军是外籍人士, “因为多数情况下,外企给他们的月租预算比较高,如果是高管级别,一般能达到3万元左右,这个价格现在要在小区内寻找房源却变得非常尴尬。”

北京向上,燕郊向下

一名房地产业内人士对新京报记者表示,自如平均每年会涨价约10%,月租涨幅在200-300元之间,区域地段不同可能略有不同。但今年的涨幅大大超过往年的幅度。

该小区附近另一个中介人员也对证券时报记者表示,租金涨幅没有那么高,也就是200元左右。

“老外对空间要求普遍比较高,一家三口一般都喜欢居住4房,但目前即便是楼层、房型要求放低的4房,每月租金也要达到3.3万元以上,有些老外 只能忍痛‘割爱’。”严妍对记者表示,不少外籍租户都曾向她吐槽高租金不可承受之重,“最常听到的意见是他们在上海已经工作六七年了,公司的房租津贴预算 没涨一分钱,住房标准只能越来越差,和老外本身追求生活品质的理念越来越背离。”

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根据最近租房的毕业生反映:海淀三四环左右的单间涨幅都有1000多,朝阳区较内环的一居室涨价接近1000元,望京区域有出现最近涨价900元的情况。五环外地段也出现上涨,亦庄单间从5月的2300元涨到现在的2900元;通州土桥附近的二居室,去年房租为4500元,今年7月涨到5300元。

证券时报记者梳理链家网上的成交记录了解到,去年7月22日,该小区45.43平方米的一居室租金4800元/月,今年7月22日,同户型成交租金为5000元/月;去年4月26日,98平方米的两居室租金7300元/月,今年4月22日,同户型成交租金为7500元/月。而去年5月42.87平方米的一居室租金是4500元/月,到今年6月,同户型发布的价格是5200元/月,涨了700元,涨幅达到15.5%。这也印证了前一中介的说法。

Stuttgart是一名德国医生,她在浦东南路附近的国际医院上班,已在仁恒河滨城租房长达9年。但今年7月,她决定过完暑假带着孩子回国。 “我们去年找的4房月租金还是2.5万元,现在竟然涨到了3.4万元,这还不是带发票的价格,同时还是老租客续租的价格,这已经大大超出了我们能够接受的 生活成本。”她对《中国经济周刊》记者大吐苦水。

这是怎样的涨幅带来如此大的恐慌情绪?记者从诸葛找房监测数据获悉,2018年7月,北京房租均价为90.12元/平方米,而2016年1月的北京房租均价为67.38元/平方米,两年半即涨22.74元/平方米,涨幅约达33.7%,每年平均涨幅达到10%以上。

根据贝壳研究院数据,今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。在租金变动方面,东城区和顺义区租金涨幅最大,环比涨幅分别为10.5%和10.7%。单平米月租金涨幅靠前的商圈包括安定门、西山、红庙。

另外,证券时报记者从海淀区北四环附近某小区了解到,该小区某2居室去年租金近8000元,而今年租金能达到8500~9000元,涨了不到1000元,同比涨幅在10%~15%左右。“租金今年年初开始上涨,最近比较稳定。”该小区附近中介人员说。

“经过去年一波行情,其实许多原本待租的房子已经出售,房源越来越稀缺,议价空间也开始收窄,整个小区本身体量比较大,大约有4200多户,原本整体出租率在25%~30%之间,目前可能只有10%的出租率。”严妍对记者说。

如果缩短时间,对比2017年同期,北京房租确实在飞涨。有随机采访租户的数据显示,相比去年同期,单间月租涨幅高者达35%,低者也有20%。

资本推高房租?“过半房源被代理垄断”

ca88亚洲城,对于贝壳研究院报告提到的个别小区租金大涨的原因,贝壳研究院回复证券时报记者称,7月租赁月报中部分小区涨幅较高,是成交量基数小造成的统计现象。其中,租金涨幅前三的新奥洋房、三义庙北及城华园3个小区7月的成交量分别为6套、11套和7套,而6月成交量分别为5套、5套和7套,成交量小导致租金水平受结构性因素影响产生较大波动。以新奥洋房为例,其6月成交的5套房源中有4套均是100平以上的大户型,其中还有一套160平以上的超大户型,而7月成交的6套房源全部为一居室,故数据显示一居室每平米月租金比多居室高出20%左右。因此,不宜将个别小区租金的大幅波动解读为全市租金水平明显上涨。

而房东心态也在发生微妙变化。“以前房东放出房源来,两周之内就消化掉了,现在随着小区整体房价的抬高,房东情愿等三个星期甚至一个月再把房子 租掉。由于租赁周期变长,近期租房客户明显减少,以前每天的接待量可以达到2到3户,现在大概两三天才接待2到3户,外籍客户的流失是一个重要原因。”

事情已经发生,板子无论是打在了长租公寓、资本、拆迁,还是打在长租公寓运营机构身上,都无法止住北漂承租人的担心,作为住房租赁市场消费者的他们,房租继续上涨已是看得到的未来。

目前租赁市场交易分成两类:一类是普通租赁,租户和业主直接交易,另外一类是中介,中间有一个转租方,转租方参与了出租,获得差价。

8月1日,网上一篇文章称,自家房源出租时,自如、蛋壳公寓等长租公寓企业抬价收房。一时间,舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓,并进行“炮轰”。

一个有力的佐证是,去年11月、12月的楼市“淡季不淡”,侧面证明了外籍人士可能不再是高端楼盘的支柱。“按照以往经验,老外外派是有固定时 间的,一般每年过完年和七八月暑期会有一波上涨空间,租赁行业一般的旺季应该是3~10月,但去年却是11月、12月比较忙,许多客户其实是打算购房或者 正在装修的中国人短租。”严妍对记者解释道。

与其观望长租公寓哄抬房租之案如同罗生门,不如自找出路。燕郊再次扮演了北京洼地的角色,与北京突然大涨的房租相比,燕郊的租金已经连续数月下跌,港中旅楼盘的一位业主告诉记者:她的小三居房子2500元一个月,家具电器齐全,挂了一个月了,还没租出去。燕郊租金最贵的时候,小两居的户型可以租到3500元。“自从燕郊限购后,燕郊这边的租金和房价一样一路走低,现在70平方米-88平方米的一居室租金每月只要1500元左右,并且房东包取暖费。”

在房租上涨中,链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。有媒体质疑,资本介入导致房租上涨。

尽管自如和蛋壳都进行了回应,蛋壳公寓更是公开声明称“经查证,该文内容虚假,捏造事实,公司已经向公安机关报案并向提起诉讼”,但是在上述网帖的网友回复中,有人表示有过类似的经历。那么,抬价抢房是行业内普遍存在的现象吗?长租公寓推涨租金的比例有多大?

租房购房哪个成本更高?

记者采访获知,限购之后,燕郊不仅房子降价了,还不好卖了,连租金也跟着一起下降。北京动批市场搬过来之后,燕郊的住宅租赁市场获得了一点人气,但在量变上还是杯水车薪,挡不住租金下跌的趋势。

公开数据显示,链家自如拥有房屋40万间,8栋自如寓,进入北京、上海、深圳、杭州、南京,超过100万租客;蛋壳公寓从2015年初创立至今,已进入北上广深等8地,管理超过17万间公寓;2017年年末,我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。

在北京多个小区的采访中,多个中介人员向证券时报记者表示,抬价抢房的现象在本小区没有发生过。

上海中端档次板块的出租屋或许也在逐渐失去吸引力。上海“3·25”房产调控新政出台后,对非沪籍人士的购房门槛大大提高,这令原本被年后房价 “砸晕”的史云夫妇开始纠结是否要趁量价调整买下出租房。目前他们租住于一套普陀区中环板块小两房,身为资深程序员的史云甚至还专门编写程序,以便于计算 买房与租房的真实成本。

上述业主称,除了东贸服装城周边四个小区,其他周边小区租金已经连降两年,幅度在20%左右,并且空置期增加,有的房子挂了半年还没租出去。

“现在大中介、小中介、甚至一些个人都加入到房屋租赁市场。以北京等市场为代表,已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至占比高达40%。”中原地产首席分析师张大伟说,在天通苑、回龙观等地区已经很少有一手房东,房子基本都通过各种大大小小的中介对外放租。

“普遍应该不至于,但肯定达到一定数量了,凭我的经验推算,大概占比20%~30%。但是这20%~30%是有传导作用的,业主的心理预期会被抬高,如果同一小区业主都涨价了,租户最后没得选只能被迫接受。”原我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时说。

“按照我们的月收入,银行可以批下来的纯商贷在200万元左右,加上双方家庭的支援和我们自己的积蓄,勉强可以买下普陀中环区域一套总价450 万元左右的二手小两房,月供大约是1万元,现在我们住的公寓月租是6500元。”史云告诉《中国经济周刊》记者,当前两人月均收入总和是2.5万元,年薪 涨幅约为6%,月开销为1万元,口袋里的现金回报率则按照主流理财产品6%的年化利率计。

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“如果都是小公司,小业主,互相有竞争,但如果是一个有几十万套房的庞然大物,它是有垄断定价权的,不仅仅是二手房买卖,租赁也一样。”张大伟说,当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断,最大的租赁机构已经控制几十万套房源。

胡景晖还认为,租金上涨原因复杂,包括供需矛盾、居民消费指数、季节性因素、长租公寓争抢房源等等。“凭我的经验推测,争抢房源因素占比达到1/3,客观讲叫推波助澜。因为这不是唯一因素,也不构成超过50%以上的主导因素,所以没有这1/3,租金一定没有涨这么邪乎。”他说。

“我们查看了国家统计局官方公布的过去5年上海的房价涨幅,年均涨幅是6%左右。”史云对记者解释,如果继续选择租房,参考历史数据,假设房租在5年内的涨幅追平房价涨幅,5年后大约要支付44万元房租,小家庭沉淀下来的资产是402.5万元现金,没有负债。

燕郊租金为何连续走低

有房东向新京报记者表示,与自如签约三年,期间给业主的房租价格不变。如果签约5年的话,每年可涨1.3%。

北京房地产中介协会副秘书长李俊良则对证券时报记者表示:“没有证据证明抬价抢房这种行为普遍存在。在约谈中,有的企业表示可能有的一线业务员存在这种行为,但各家都有价格评估系统,高于系统价格的无法成交。”

“如果我们现在就买下这套房子,额外支出10万元用于装修,5年后房子升值到602万元,我们能够沉淀下来的现金部分算上投资回报大约是52万 元。这时选择一次性偿清银行贷款并卖掉这套房子套现,银行剩余贷款需要支付184万元,房子售价602万元,那么到手现金大约是418万元,加上之前结余 的52万元现金,总资产变成了470万元现金,同样没有负债。”根据史云的计算,即使按照利率最高的纯商贷贷款,在排除5年内房价崩盘的极端条件前提之 下,只要房子升值率略高于银行贷款利率,租房的真实成本就超过了买房。

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该业主称,其房子位于珠江帝景小区,两居室,120平米。与自如签约三年,自如给他的房租价格是每月7500元。“一年只给11个月的房租,因为有1个月他要收作管理费。”记者检索发现,自如上该小区的两居室价格在11690-11990元/月,且面积只有89平米左右。该小区在贝壳租房上一套110平米的两居室,月租金为13800元。

“租金上涨的根本原因是供需矛盾,长租公寓行业是细水长流、微利的行业,租赁没有一家能够独大,去年官方统计,北京每年租赁成交量247万套次,长租公寓占不到20%,大部分是业主直租或居间成交的,而且租赁机构也有很多,长租公寓在北京租赁市场中占比太小,还达不到垄断程度,未来也不太可能形成垄断,目前大家没必要担心。”李俊良说,北京房地产中介协会已经要求北京10家长租公寓企业不高于周边市场租金收房,长租公寓企业在承诺里也说了,大家拭目以待吧。

而毕业于帝国理工学院金融系的罗朗则从更长线的角度考量租房的真实成本。“以买一套190万元的房子为例,假设首付三成,月供大约 7000元,月租以月供的一半计,约3500元,房租跟着年通胀2%上涨,算上这笔租金若全部拿来买4%年化收益率的货币基金所产生的机会成本,未来50 年的租房实际成本是131万元,看起来是租房便宜,但如果买房,此时手里还有一套可以变现的房子。”

燕郊一直是个神奇的存在,离北京最近,也三番五次盛传要并入北京,距离成为一线城市只差一个转正许可证。正是这种特殊的身份,给了投资者很大的想象空间,燕郊房价最高时一度达4万元/平方米。但终究抵不过一纸限购政策,2017年3月27日,北京发布“3?17”新政之后,3月22日,廊坊市跟进发布了限购政策,瞬间便击溃了燕郊飙涨的房价,楼市进入了价格回调与交易萧条期。以福城上上城为例,其五期的成交价已经由最高时的28000元/平方米跌至16000元/平方米;首尔?甜城则从36000元/平方米跌至23000元/平方米。环京其他地区楼市也如同燕郊一样,普遍跌回飙涨之前的状态。

“本来供需结构就紧张,长租公寓企业放大这种紧张,并不新增加房源,多了一道关口赚取租金差价。从差价比例看,小部分房源甚至差价比房主所得还高。”业内人士表示。

长租企业“有备而来”上海房租还要涨多久?

罗朗对《中国经济周刊》记者分析:“即使是自住性质的房地产,也有一半属性是保值投资的资产配置,房子住了50年可以卖掉,租房住50年纯粹是消费。买房相对租房溢价的部分至少可以解决就学问题和免于搬家的麻烦,况且这还没有计算房子售出时真实的增值部分。”

在燕郊房价最初下跌的3个月里,燕郊租金并未发生大的变化,到了2017年10月起,燕郊租赁市场随即发生巨变,房租一路下降,燕顺路上的房子一居室1100元左右就可以租到,并包含物业费和取暖费;两居室租金在1300元左右,也是包含物业费和取暖费;三居室1600元左右就可以租到,一般只包含物业费,整个燕郊住宅租金价格几乎可以用腰斩形容。受房租大幅下降影响,很多租户都和房东商量下调房租。

在张大伟看来,中介吃差价并不是导致房租上升的根本原因。“租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下,租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下,将中低端租赁房源改造成中高端,事实上拉高了租金价格。”

受访者声音:“租金只是一个所谓的门槛。一旦你在上海能承受每月8000元的租金,你就会发现租房很容易;但如果你的承受力一直在2000元,那你是要去抢房源的。”

上海房租涨幅持平房价涨幅

对于燕郊租金为何剧烈下跌,一位东贸国际的中介门店人员告诉中国房地产报记者:“最早,一些传销组织聚集在燕郊,居住燕京航城、理想新城、夏威夷北岸、鼎盛花园等小区,他们的到来曾经推高了燕郊的租金,2017年年底,这些传销组织窝点被‘打传办’驱逐,空置的房子一下多了起来,再加上燕郊楼市低迷,外来人口减少,租金跌了近一半,甚至有很多房挂很久都租不出去。”

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,中国的房地产市场租金回报率长期偏低、中国租房需求与日俱增、资本进入导致租房成本不断攀升。“中国的租房市场不能一概而论,但是对于大多数租房居住的人来说,面对房租上涨估计将会是大概率事件。”

“国家号召大力发展租赁市场,但政府官员自己不租房,而且谁也无法强迫官员去租房,所以他们很难站在租客的立场上看问题。”

“买房贵”已然成为这座大都会繁荣下的一片荫翳,而事实上,上海房租的上涨势头丝毫不输房价。根据2016年2月中原 租金指数月报,全市租金均价达到了78.5元/平方米/月,同比上涨24.33%。克而瑞咨询和易居研究院联合出台的2月报也显示,上海纯商品住 宅销售均价36381元/平方米,同比涨幅24.2%,与房租涨幅几乎持平。

链家河北省三河市燕郊镇西南大区总监方正法在接受中国房地产报记者采访时说:“燕郊这个地方,相对来说,企业比较少,缺乏产业和人口支撑是环京楼市冷清的根本原因。

租房市场价格不透明,房东、中介跟着涨价

“资本介入推高租金的现象,在自如等平台上肯定存在,不然他们不会花这么多钱去搞统一装修。他们是有备而来的,家具都统一化了,就像是如家酒店的那种风格。”

位于上海内中环区域板块的中原地产房产中介刘正严告诉记者,随着房价翻番,租房价格也逼近翻番。“今年和去年没得比,比较便宜的1房刚出来就被抢光了,现在80、90平米的2房都要价8000元。”。

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受中国房地产报记者采访时表示:“房子盖得有多少,规模应该有多少,应该是按照人口来测算。没有人口导入,没有产业,就会形成‘睡城’‘空城’。未来,环京楼市,我们也希望结合现在的京津冀协同发展战略,承接更多的北京的非首都功能疏解。”

业内人士表示,租金的绝对值对比收入虽然属于高位,但如果租金对比房价,以北京等一线城市为例,租金依然有长期上涨的推动力。整体看,当下租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间,在当下市场,套均租金价格意义有限。

“理论上说我们现在还不是真正的租赁市场。真正的租赁市场应该能够租售同权,但现在只是叫租购并举。其本质还是传统的租房模式,至少现在没听到租房可以落户。”

严妍也对记者表示,房租和房价的涨幅大体是同步的,“以151平米商品房来说,去年过年的时候售价750万元,年后慢慢涨到800万元,大概在5月的时 候叫价850万元~880万元,而今年过完年价格都在1300万元左右。最近听到的一单成交价高达1310万元,我认为比较普遍的价格应该是 1250~1280万元之间,也就是年后大概上涨了30%左右。租房如果是带发票的价格,业主需要缴5%的税,去年151平米的价格是1.4万元、1.5 万元,现在价格差不多是1.8万元、1.9万元,和房价的涨幅基本是一样的,而这个价格还是续租价,如果是新租租金涨幅甚至还要高一些。”

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近期,多个机构发布了7月北京地区房屋租赁市场上涨的数据。对此,张大伟提出质疑。

中国房地产业协会主办的中国房价行情网最新统计显示,2018年8月上海住房租金约为75.17元/月/M2,环比上涨0.93%,且预测未来一月该租金将上涨至76.60元/月/M2。上个月该租金为74.48元,呈现16.45%的同比涨幅。

对此,中原地产研究咨询部高级经理卢文曦则对《中国经济周刊》分析称,从现在来看,租金和房价确实存在一个比值关系,“去年11月、12月的租 金指数差不多是一个月涨3个点,今年1月到2月涨了6个点,3月到4月涨了8个点,这种加速上行和房价是挂钩的。另一方面,今年年初的猛涨恰好还叠加了季 节性因素,每年年初都有一个租赁潮,也就顺势推动了租金的上行。”

燕郊能否成为北漂的庇护所

“部分中介公司提前囤积区域房源,制作环比恐慌上涨数据误导市场。目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房,包装高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,制造上涨预期。”

证券时报记者近日在上海浦东陆家嘴部分小区调查时发现,普通装修的一室户每月租金约4300元,两室户约5500元,同样区域的少量精装修房月租金接近9000元。其中不排除包括个人或连锁中介机构“资本介入”改造后的房源。

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记者走访获悉,在上涨预期下,一些普通租赁房的价格也在上涨。“我在劲松租住的房子即将到期,房东说因为房租价格都在大涨,所以今年要涨价700元,而在过去两年,这房子平均每年上涨400元左右。”劲松地区一住户说。

易居智库中心研究总监严跃进接受记者采访时说,资本介入推高租金的现象,在自如等平台上肯定存在,不然他们不会花这么多钱去搞统一装修。背后的风险在于资金来源是否正规,以及租客管理和银行租赁贷款的法律纠纷处置等。严跃进认为,理论上说我们现在还不是真正的租赁市场。真正的租赁市场应该能够租售同权,但现在只是叫租购并举。其本质还是传统的租房模式,至少现在没听到租房可以落户。

“北京最近租金涨得厉害,过来燕郊租房的人开始多了起来,上月我们成交的60%都是北京来的租户。”燕郊一位房屋中介人员对中国房地产报记者说。在他看来,燕郊除了没有地铁,生活还是很方便的,城市配套相比其他环京地区都更成熟。在北京只能租一个卧室的价格在燕郊可以租一套两居室。记者发现,在燕郊目前没有长租公寓,因为租金价格上不去,长租公寓机构拿了房子也租不上价,这也是燕郊租赁市场稳定的原因之一。

在比价心态下,涨房租的房东不少见。另一名直租业主称,因为最近北京房租上涨,将自己的房子从12000元/月涨到了14000元/月。

日前,证券时报记者以租房为由,在上海金融核心区陆家嘴附近成片老旧小区走访调查,3个小时总共看了5套房,普通一室户或两室户的每月租金最低均在4000元以上,少量精装修房租金接近9000元。

那住在燕郊是什么感觉?燕郊能否成为北漂最后的庇护所?搬来燕郊已经1年的王女士,给记者描述了她和先生在燕郊的生活:我们也是被北京的租金逼到这里的。去年我先生失业,正好屋漏偏逢连夜雨,我们租住的小区,房东提出涨房租,所以就搬来了燕郊。

昨日,有中介告诉记者,近期房屋租赁市场价格走高,中介从业主处租房价格也相应提高。“之前已和业主签约的房子租赁价格不变,近期重新签约的房子租赁价格都有所上升。”

来上海从事房屋中介业务已22年的四川人刘飞告诉记者,陆家嘴附近金融白领集中,再加上毕业季、就业季来临,租金上涨态势还会持续。近一两年来,附近街道违规店面整治、上海房产限购的影响持续,一些原始房东开始大幅降价抛售。总体上,附近的租赁市场房源较为充足,需求也比较旺,但低租金的房源比较难找。

王女士先生现在的工作单位在北京西二环玉渊潭附近。他早上五点半到六点起床,六点到六点半出门,坐10元大巴到达国贸,大概7点到7点45分,再坐地铁,再倒两站公交,8点到9点之间到达公司。下班路线也是如此,到家时间大概晚上7点半到8点半。一天车费大概28元。

一线城市房租环比上涨,深圳同比涨1.84%

刘飞说,他自己手上也有十多套长租房,都是与房东签了包租合同的,价格会有些上浮,这里面包含对租客的管理成本以及空置风险。他告诉记者,签约这种长租房源,还没有亏过钱,但涨价也是有限度的,租金过高的话,租客可能会跑去更偏远区域。

王女士先生的上班路途,就是很多居住在燕郊的北漂的奔波状态。在获得房租上的经济纾解之余,他们的时间,如同一根紧绷的弦,从未松懈;又如同上紧的发条,无比精准。北漂的他们,过得极其认真。

根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内;同比数据方面,深圳、北京同比上涨,涨幅分别为1.84%、1.55%,上海和广州出现下跌,同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

该区域另一家连锁品牌中介表示,他们自己也收了一些房子,也有部分是通过私人小中介共享的,有些房东不愿轻易更换委托。租金加价难免,但幅度不像新闻报道的那么多,而且自己也会进行一定程度的装修改造,存在刚性成本。

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根据记者采访,深圳房租出现了一定上涨,但涨幅不是太大。一位深圳租房者表示,南山区的一居室去年价格在4800-5000元左右,今年涨到5000-5300元。另一名在福田租房的人表示,公司附近的三居室中一间单间,现在的房租在3300元左右,去年2500元左右就可以租到类似的房子。“每年都在涨,不是最近涨起来的。”

记者在手机自如APP上搜索陆家嘴区域的整租房源,按照其默认排序,前5位的单月租金分别是4860元、5060元、6030元、4660元和5160元,面积从34平方米到78平方米不等。

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上海和广州的房租走势较为平稳。上海一位租房者表示,整租的一套三居室,第一年房租8800元,去年9100元,今年是9000元。广州有租房者表示,并未感觉近期的房租价格有大涨,在非市中心地段合租,人均月租金约在1000-2000元之间。

长租公寓市场是一个货币化率相对低下的市场,有规模但不经济,这主要是租金回报率低、租期总体较短、续约率低、融资成本高四个方面因素造成的。

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不过,也有广州市民表示,其整租的公寓价格有所上涨。“我去年在2号线飞翔公园附近的一室一厅整租是1100元,今年同位置单间1400元、1500元左右。”

记者的一位朋友多年前来上海,开始是自己租房,后来无意中做起了二房东的群租业务,一套房子里面住5~6个人,轻轻松松赚了点钱;尝到甜头后,他收购了一栋厂房来出租,结果消防部门天天上门检查,反而没怎么赚钱;再后来他有了更多积蓄,又租了个宾馆,但也不赚钱,各种监管部门都要来管他。

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北上广深一线城市外,房屋租赁市场的价格多表现稳定。

对此,严跃进评价称,这个例子说明租房市场门槛低,想要规模化就必须大量资本投入,还要面对各种管理和运营成本。资本介入是好事,但资金要用到正常运营上。从政府层面看,现在鼓励银行资金进入实体经济,保险资金未来也可能进入住房租赁市场。

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武汉地区的居民向记者表示,武汉地区租赁市场的整租房子价格稳定,每年上涨幅度在200元至500元之间。青岛地区的居民表示,青岛地区房屋租赁价格变化不大,租房房价基本稳定在同一水平线、波动极小。不过,有济南地区的市民称,其所在小区的小户型房租价格普遍涨价。“我刚签的房子,60平米,一室一厅,房租从每月的2800上涨到了3200。”一位杭州市民称,房租价格有所上涨,“去年租住的两室一厅的房子,从每月3000元涨到了如今的每月3800元。”(记者 侯润芳 顾志娟 实习生 赵昕 位威 樊悦池 游佳颖 陈诗怡 杨璐萍)

“违法建筑大量拆除后,所谓的廉价住房就越来越少,但总还是有人希望租到1000元以下的房子。要解决这个矛盾,就应该让出租房源跟商品房市场一样,有层次地划分为高、中、低端需求。”他认为,租赁市场不同层次的房源信息,要能通过政府平台查询得到。与阶梯式购房类似,租赁资产也要分层管理。

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严跃进认为,长租企业是有备而来的,所以未来数年内租金上涨会形成一个趋势,关键是要防控价格的非理性快速上涨。另一方面,租赁市场也要发挥国家住房保障功能,甚至可以像房屋买卖那样出台一些限价措施,政府的适当介入是有必要的。

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据上海住房发展“十三五规划”,“十三五”时期上海预计新增供应租赁住房70万套,扶持住房租赁企业扩大规模,新增代理经济租赁房源30万套左右。到2020年,基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。证券时报记者了解到,上海地产集团旗下上海城方租赁住房运营管理有限公司,目前已布局上海6大核心区域20个租赁住房项目,总建筑面积约105万平方米,部分更新改造项目预计2018年底前可达到交房条件。

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深圳:长租公寓应该有个“度”

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按照以往的规律,租赁市场和买卖市场呈一定的正相关关系,房价上涨乏力的情况下租金也受到制约。不过,今年以来深圳房地产交易市场的交易价格相对平稳,租金却出现了明显变化。

本文转载自中国房地产报(微信号:china-crb)

长租公寓的“如意算盘”

记者在深圳福田、龙华区调查时发现,不管是商品房小区还是城中村,今年的房租同比去年同期都出现近10%的涨幅。福田园岭新村,这里都是以上世纪80年代的多层住宅为主。“去年年中这里65平方米左右的两房单位租金也就是4500元左右,今年过完年再来,几乎全部都超过5000元。”对于这样的涨幅,租客丁先生感到很惊讶。“这可都是些近30年楼龄的老房子,里面的装修、配置也不怎么样。”

而在龙华的鑫海公寓,有租客向记者表示,这里紧挨着城中村,多数房源被管理处统一管理,今年房子到期后就被通知集体涨租,一房一厅的单位去年月租在2700元左右,今年变成了3100元。

在梅林片区的翰岭院,记者看到一些长租品牌已经进驻小区。一套原户型为四房一厅的单位被分割成5间单房出租,租金从3000元~4000元不等,总租金超过15000元,远远高出整租的价格。

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尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬,但由于背靠雄厚的资金、资产证券化方式以及房企的支持,长租公寓正在深圳大规模扩张。2018年,万科更将租赁住宅业务确立为核心业务。碧桂园的财报也显示,正积极与主要金融机构合作,发展长租业务,在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一二线城市筹备项目。

“这里的单身公寓月租去年是3800元,今年涨到了4200元,但我们最近都以4600元/月的价格从业主那里收了好几套公寓,有些就是为了投资的业主很乐意把房子交给我们长租。”在福田的御河堤小区,中介向记者坦承:“经过装修后,这套房子的租金在5500元左右,租客还要交相当于月租10%的服务费,周边的业主知道情况后涨租也在所难免。”这位中介介绍说,“我们挑房源也是有选择的,会选择一些年轻人多、交通方便的社区,租客的承租能力相对强一些。除了租金差和服务费,公司的‘如意算盘’还在于买卖,先通过租赁把房源锁定。”

虽说深圳租赁市场的房源中绝大部分仍来自房东个人出租,但长租公寓带来的连锁反应不得不引起重视。长租公寓在此轮争论中被指为推高房租租金的“元凶”。

有人说,还好深圳还有大量城中村,让低收入者可以暂时安家。目前,租住在城中村的租客占比超过50%。

不同于大拆大建的城市更新,万科、金地等众多房企和许多长租公寓品牌早已关注到城中村,一场改造之风也已经吹到了深圳许多城中村,只是成本、租金等引发的矛盾仍有待解决。有市场人士担心,如果深圳的租金特别是城中村的租金也普遍上涨,或许会间接抬高许多行业的成本。如何在不逆转这个大趋势的前提下,尽可能地拉长城中村低成本的时长,不但对城中村的租户有意义,也是所有参与方应该重视的问题。

深圳市2017年11月8日出台《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》,计划到2020年7月底前完成全市1600多个城中村综合治理,消除城中村各类安全隐患。有当地村民表示,相对于房企和长租公寓品牌进驻城中村,政府出资改善城中村的安全隐患是好事,房企和长租公寓进驻城中村也应该有个“度”,数量规模应该有所控制,保护更多的低价租赁房源。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,深圳租金上涨包括几个主要原因:早几年深圳房价大涨之时租金处于停滞状态,近几年开始出现补涨;长租公寓的出现明显抬升周边商品住房租金;房企进入城中村推高村屋租金,也引发周边商品房或其他村屋的租金上涨。短时间内,深圳市场的租金仍是走高趋势,但达到某一临界点后便会回稳,因为租客对租金的支付是有上限的。建议政府增加供应的租赁住房,保证低价住房的供应,还要禁止对房屋结构随便改造,并加大处罚力度。

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