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来自  ca88亚洲城房产 2019-08-10 23:04 的文章
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长租房之殇【ca88亚洲城】,的金融游戏比P2P爆雷

2018年8月,粮食、蔬菜等物价上涨情绪日渐浓厚。而在过去几个月,以北京为典型的一二线城市,房租上涨已一骑绝尘。层层暮霭之中,租赁之王,逐渐浮出水面。

最近几天,水木一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》和我爱我家副总裁胡景晖的辞职将自如蛋壳这些长租公寓推上了风口浪尖。

18日腾讯新闻《一线》作者郭亦非抛出一篇长文《曾炮轰资本抬高租金 我爱我家胡景晖辞职》,经网络发酵后迅速在各大媒体转载,从而引爆网友对长租房的讨论。部分内容截取如下:

8月19日上午,胡景晖召开媒体见面会解释自己近日言论。对“链家董事长一通电话导致自己被离职”等热点问题予以回应的同时,胡景晖又爆出新的“猛料”,并在沟通会上重申,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。 这两天中介租赁行业颇不平静。 刚刚过去的这个周末,我爱我家副总裁胡景晖的离职风波在“北京等一线城市房租暴涨”这一热点话题的催化下刷爆朋友圈。作为为我爱我家服务18年的老将,胡景晖“炮轰”自如、蛋壳等长租公寓运营商高价抢房后闪电辞职,并称自己的离职是因链家董事长左晖给我爱我家董事长谢勇打的一通电话。 8月19日上午,胡景晖召开媒体见面会解释自己近日言论。对“链家董事长一通电话导致自己被离职”等热点问题予以回应的同时,胡景晖又爆出新的“猛料”,并在沟通会上重申,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。 8月20日,租售同权概念早盘走强,截至发稿,市北高新涨停,东易日盛涨逾6%,三六五网、世联行、我爱我家等涨幅居前。 消息面上,针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,北京市住建委高度重视,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。 “炮轰”自如、蛋壳等推高房价后火速离职 胡景晖的离职风波事起房租上涨。 针对近期一线城市房租大幅上涨,我爱我家时任副总裁胡景晖在17日早上接受媒体采访时评论称,“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,重装修,继续违规N 1出租,完全破坏了正常房屋租赁市场”。 同日,北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。 意外的是,当日晚间,我爱我家发布声明,称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家公司的观点。 次日即8月18日早上,胡景晖在朋友圈宣布辞去我爱我家副总裁。胡景晖随后在接受每日经济新闻采访时称,“左晖两次主动联系谢勇要求管管胡景晖的嘴,不然就让链家全面在舆论上跟我爱我家开战”。 8月18日午间,左晖迅速做出回应。他公布聊天记录澄清是谢勇主动联系他,至于让我爱我家切割胡景晖,是谢勇自身选择。左晖还强调,“同意大家要一起为行业发展努力,对我爱我家内部事情没有任何观点”。 在近期房租暴涨的背景下,胡景晖的离职迅速引发关注,围绕着胡景晖、左晖、谢勇三位中介大佬的“大战”愈演愈烈。 媒体沟通会四大看点 身处舆论漩涡,离职后的胡景晖在8月19日召开了一场十分仓促但颇有看点的媒体沟通会,主持人和唯一主角都是他自己。根据公开资料和媒体报道,基金君整理出以下沟通会要点。

然而,欲戴王冠,必承其重。

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“8月17日,在一场电话会议中,胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N 1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。”

  1. 谈左晖:对方否认施压致其离职 胡景晖表示,8月18日晚自己曾致电左晖求证“是否是因左晖施压才导致自己被辞职”一事。对方回应称,“我们认识20年了,你还不了解我吗,你也看到我发的澄清声明了。我以人格担保,从来没有主动联系过我爱我家的高管,绝对没有说过你从谢勇嘴里听到的那些威胁我爱我家的话。” 胡景晖回忆了跟左晖相识的过程,并称二人认识二十年了,私人关系很好。他还称,左晖是个工作很努力的人,虽然存在竞争关系,但是左晖先生一直也是行业内崇拜和学习的对象。 “左晖曾经在2015年挖过我,并把我当时的疑惑一一击破,但是当时我的想法是,我生是我爱我家的人,死是我爱我家的死人,但是现在,我为没有接受当年左晖如此诚挚的邀约,而有一点点后悔。”他说道。
  2. 谈谢勇:曾因聚餐加菜而被斥“丢脸” 胡景晖回忆自己第一次见谢勇时的情况,“去年10月第一次见谢勇,他温文尔雅,是资本市场的老司机。我爱我家登陆资本市场是要感谢谢勇先生的,但是上周五的事件让我很不爽,只能走。” 6月22日,58同城以10.68亿收购了我爱我家8.28%的股权。胡景晖对此在发布会上表示,这笔交易全由自己促成,但自己与姚劲波都没有对方的手机号,“外界传闻这笔收购,姚劲波给我了很大一笔好处,怎么可能呢?” 胡景晖还爆料称:“前些日子,我爱我家的团队和58的团队在聚餐的时候, 我跟姚劲波讨论湖南菜的正宗问题,姚劲波让大厨去做了三道菜。这居然成为了末日审判里我的一大罪状,说我在58面前丢了我爱我家的脸。欲加之罪何患无辞。在中华民族的伟大复兴时代,我绝不受这个冤屈。” 3.谈高房租:降租金可以效仿香港,推出空置税 胡景晖在发布会上谈及了自己对长租公寓的看法:“自如、蛋壳、相寓都挺努力的。长租公寓这个词应该改一下叫住宅租赁运营。这其中有很多资本涌入,但不管什么样的资本都不能只为了赚钱,资本必须承担社会责任,如果资本挟持了许多企业,一定会跑偏。胡景晖还表示:“我说了长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错。” 胡景晖认为北京市住建委约谈很有必要,他对房租提出了三点建议: 一、通过全国住建系统建立房屋租赁指导价,指导价每个月在各种平台进行公示;二、有了指导价,出现异常交易,老百姓可以向政府举报,政府一定能查清楚,如果哄抬,可以取消资质;三、建议住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制,严格监管进入长租公寓领域的资本。“降租金不是个难事,我们可以仿效香港,推出空置税。” 今年开始,中介之间会出现这么多舆论战的最主要原因,胡景晖认为就是两个字——资本,“并不是资本把这个行业做坏了,其实资本来了反而会帮助这个行业做大做强,但是资本也有跑偏的时候。” 他说,其实战争在很多年前就有,在广东深圳,大概十年之前,每隔半年,中介和中介之间总要打一场仗,规模就类似于古惑仔,现在都改成舆论战了,这已经文明很多了。这个行业是进步了,从拳头变成打嘴仗了。未来一定是大规模的公司占到了市场的50%-60%,剩下的30%-40%,主要看各自的特色。 据媒体报道,对于自己的发言到底动了谁的奶酪,胡景晖认为,那些头脑简单的资本可能会认为自己的利益被触动,但真正想投资长租公寓的人,“会感谢我帮他们意识到了风险。我是救了他们的。” 4.谈就业去向:将做自己的私募基金 胡景晖表示下一步将做自己的私募基金,未来基金会投向一带一路、食品安全、冬奥会的冰雪项目等领域,政治正确符合国家战略发展的领域是未来投资的重点。 胡景晖表示,“已有将近1000人加我微信,我收到了全球100多份的创业邀请,中国有5家上市公司的董事长直接给我打了电话,希望约我吃饭,谈一谈我的未来。”不过现在不方便透露哪5家。 房租全线上涨!中国1.68亿租户慌了 事实上,胡景晖之所以被卷入舆论漩涡,源头在于一线城市租房价格大幅上涨引发的全民讨论。 近三个月以来,北京等一线城市房租飞速增长。中国指数研究院发布的数据显示,7月份,北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。 多家研究机构的数据表明,一线城市房租均在7月出现了上涨,其中北京最为突出。我爱我家集团研究院统计显示,2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。 以北京为例,有房产中介表示,目前房租整体涨幅同比超过10%,特别是五环、六环附近的房子,根据面积大小,很多都是500元、1000元的往上涨。“五、六环的话涨幅比较大,主要是周边房屋拆迁,很多自建的公寓等不让租了,周边本来3000元、4000元的房源就都涨起来了。” 月均房租近5000元意味着什么?要知道,一线城市去年高校毕业生的起薪平均5000元出头。根据“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”的数据,即使清华、北大这样顶尖名校的毕业生,平均月薪也就9000出头。按此计算,在北京仅租房一项就要花掉他们薪酬中的很大一部分。 拉长时间线来看,根据公开数据可知,从去年七月到今年七月,北上广深四大一线城市平均租金涨幅达到了20%,远超往年水平。7月以来,一线城市北上深广环比分别达到了2.63%、2.10%、3.1%、2.92%。某些热点地区的房租实际整体涨幅甚至超过10%,如北京五六环、深圳福田区等地方。更有甚者,在有些中介高价囤房的情况下,房租十天之内暴涨200%。 根据贝壳研究院数据,今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。在租金变动方面,东城区和顺义区租金涨幅最大,环比涨幅分别为10.5%和10.7%。进入8月涨势依然强劲,以2018年8月6日至12日的整租租金为样本量,北京的整租平均租金同比增长了15.5%. 数据显示,截至目前,我国租赁人口共计1.68亿,租赁房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。 资本“圈地”长租公寓推高房租? 房租涨声一片,舆论矛头直指资本抢滩长租公寓市场。事实真如胡景晖所言,自如、蛋壳等长租公司开展了“抢房源大战”,助推了上述城市房租暴涨? 8月18日,蛋壳公寓执行董事长沈博阳发布朋友圈称,“租房关系到民生,不是儿戏。”“ 对于造谣抹黑扰乱市场的行为,蛋壳公寓一定会拿起法律武器。”沈博阳同时表示,蛋壳公寓对于相关事件的官方声明将在周一发布。 在接受媒体采访时,沈博阳否认了长租公寓在通过价格战的方式搅乱市场,他表示,“从商业模式的角度讲,长租不是赢者同吃的行业,而且客单价极高,没人打得起价格战,拼的是效率和服务。 但在业内人士看来,长租公寓抢房确实是房租上涨的一个重要因素。 华创证券认为,政策支持住房租赁行业发展,相关企业争抢房源是房租上升的主要原因之一。十九大提出“房住不炒,租购并举”,开启住房租赁行业发展的新时代,17年8月北京市住建委发布“租售同权”新政,北京住房租赁得到政策大力支持,各种租房企业吸引大量资金流入,“高价圈房”乱象导致房租价格上涨。一方面,在政策支持以及资金成本较低的情况下,租赁企业快速融资,自如、蛋壳、魔方公寓、相寓等租房企业在近两年大量融资,其中,自如今年融资40亿,估值已经达到200亿,导致资金大量流入住房租赁市场。 另一方面,手握重金之后,租房企业为扩充规模,开始抢占房源,据媒体报道,某企业为达到房源数量,不论房源价格是否合理只要能签马上拿下。这种不计成本的“高价圈房”,直接导致区域租金短期内快速上涨。当公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房时,整个租房市场的租金价格想不涨都难。 中原地产首席分析师张大伟则表示,资本大量涌入长租公寓市场,但租赁市场并没有多少是新增供应量,长租公寓抢占房源行为就放大了供需紧张现象,这相当于多了一道关口赚取租金差价。 巨大租赁缺口推高房价 比起长租公寓对租房市场的影响,众多专家表示,供不应求是房租被推高的重要原因。 贝壳研究院近日发布的数据显示,北京租赁人口共800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口。供不应求仍为当前北京住房租赁市场的主要矛盾,其实不仅是北京,中国主要一线城市都存在类似的供给问题。 中信证券研报分析称,房租上涨的一个原因是,前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。对比房价和房租的涨幅,过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍,而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米,到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米,上涨幅度仅为53.55%,因此租金上升仍具有一定空间。 这也反映出我国房地产市场租金回报率长期偏低。 苏宁金融研究院特约研究员江瀚的分析,截至2017年底,中国一线城市平均租金回报率是1.5%,也就是说当房价不变,当租金不变的情况下,北上深购买房子的人,需要在不到70年之后可以收回成本,但是类比于世界其他国家,即使是租金回报率最低的日本其最近回报率也在2.7%左右,接近中国的两倍,而像最高的澳大利亚租金回报率甚至接近了中国的三倍达到了4.4%。 江瀚表示,房租与房价的长期背离其实是一个难以为继的现象,之前由于中国居民买房往往都是为了投资,而不是为了通过收租来实现长期的收益,所以中国房租较低的现象才会长期存在,如今国家已经逐步明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,那么原先的很多炒房党就会变身为“包租公、包租婆”,从而将房租作为自己重要的收益来源

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在租房过程中,传统的中介机构,起到的作用就是把房东和租客搓合到一起,收取一笔中介服务费。

“当日晚间,我爱我家官方声明称,部分媒体报道的“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论是其个人看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家的观点。”

果断的切割

而自如、蛋壳这些住房租赁企业,与链家、我爱我家这些传统的中介机构明显不同。

随后就传来胡景晖被离职的消息。

长租公寓的风波,要从《国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》说起。红头文件的编号是“国办发〔2016〕39号”。

首先,租赁企业没有自己的房源,它需要从房东手里把房子收上来,作为出租房源。然后再把这些房源出租给租客,从中渔利,也就是俗称“二房东”。

18日早上,胡景晖的微信朋友圈也证实了这则信息。

购租并举。字里行间,有打有拉,第一,严格约束住房租赁中介机构,最直接的就是不能吃差价。第二,要发展大型的住房长租企业,这是被鼓励的。姓什么重要,属什么也是如此。领导的心思,一些企业自然心知肚明。

影响二房东扩张的主要现金流因素是:收房与出房的时间差导致的押金租金占用;装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。上述两项资金解决能力高低,将直接影响二房东的运营能力及扩张能力。

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链家的老板左晖,反应最快。文件下发前的一个月,链家旗下的租房平台自如与母体正式切割,每位“自如”用户都需要同意将之前的租房协议进行变更,即将协议方中的甲方主体“北京链家房地产经纪有限公司”变更为“北京自如生活资产管理有限公司”。

如果要做一个上规模的二房东,可不仅仅是收房出房,赚取简单差价这么简单。要上规模,意味着必须放杠杆,而利用未来的租金收入现金流做一个加杠杆的金融游戏就是一条显而易见的路。

一则人员变动的消息为何会引爆网络,成为全民讨论的热点?

没错,自如不是中介,自如是住房长租企业。此处要敲黑板。

不少租客反映,在长租公寓租房,只要是选择“押一付一”方式,公寓管家都会要求租户做“租金贷”:租客与金融机构签署一至两年贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业账户,租客再按月还贷款抵房租。而金融机构还可以将这部分住房贷款分期资产做成ABS再次割韭菜。

这里不得不提一个上下文,近些年来由于房价高企不下,不少人的目标从买房退而求其次的变为了租房。租房在很多方面比买房更有优势:首先租房价格相对便宜,大部分付不起首付款的人,都能接受租房的价格;其次,租房具有很强的灵活性,租客可以根据自己乐于工作/生活的位置,灵活的挑选想要租赁的房子。

被划入住房长租企业的阵营,可以赚差价的管理费,当然也可以搞金融运作。所有这一切,都是伏笔。

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参照自己的条件,部分人选择自己寻找房源。而另外一部分人,为了更方便的寻找到房源,把挑选房源的任务交给了中介。服务好,口碑强的中介能够根据租户的需要,寻找合适的房源来做推荐。并在成功找到房子之后,根据与租客签署的居间协议,向租客收取月租成交价的一半,以此作为酬劳。之后,就是匹配成功的租客和房东,按照租赁合同开始履约的过程。

而39号文件中隐含的意思是,租赁企业是提供低租金的从业者。显然,当下房租的野蛮生长,已经背道而驰,渐行渐远。

其实,这就是一个精心设计的完美的金融游戏。

简单的租赁过程,突然之间有了变化。这种变化主要反应的几个方面:首先,想要自己寻找房源的人,突然发现自己找不到房子了。其次,跟房东签了合同的租户,突然有一天被房东勒令退租。甚至有不少房东主动提出赔偿违约金,强制让租户搬离。最明显的变化是,房租突然爆发式的上涨,并且越来越离谱。

上涨的逻辑

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房租到底上涨了多少呢?

据报道,北京的林小姐从没见过房东,只有自如的管家,所以她并不知道自如从房东手里收房的包租租金。

首先,租赁企业作为“二房东”,给房主的租金是按月付的;但从租客那里一次性收了一到两年的租金。

以北京为例,从链家贝壳研究院Real Data拿到的数据,2018年5月份北京月租金环比涨幅数据如下:

一个偶然的机会,同小区的一位房东告诉她,自己一套两居室包租给自如的租金是5400元/月,自如把客厅打成隔断变成三居室散租,3个单间合计租金8500元,涨了近6成。

其次,租户做的贷款,应该由租户自由支配,房东也是按月收房租,凭什么要划到租赁企业账上由企业使用,这岂不是相当于借了一笔无息资金给租赁企业?

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长租企业和租客联系,号称押一付一甚至来吸引客源,只需要一点服务费就可以,通过种种诱导让你签了合同后,你突然发现,你和一家某某金融公司产生了联系,每个月的租金不是打给房东的,甚至也不是打给中介的,而是需要打给这家金融公司的。

最后,租赁企业利用这一笔资金再次收房扩大杠杆规模,抬高房源价格,吸引更多的房东进来。

再来看看贝壳研究院跟踪得来的数据:

首先,长租企业通过约定高租金的形式,租下房主的房子,租金按月付清。然后,自如跟租户签订合同的时候,实际上是租户签订的是贷款合同,银行把一年的租金一次付清。

我爱我家副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。

第一,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。

拿到这个贷款的长租企业,想必也不会把钱停在帐上,而是用这个钱作为本金,继续和更多的房东签约。有人分析过,他们可以把一个房子的一年的房租,分给4个房东,每个房东三个月,只要有源源不断的新房东进来,本游戏可以继续玩下去,生生不息。

一方面,这些长租公寓重装修、N 1出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场胃口,现在发展严重跑偏,完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。目前房租上涨带来的影响还在发酵,有关部门已经出手约谈。

第二,从平均租金水平看,今年前7个月,市场平均租金为86.4元/平,略高于去年同期水平,月环比涨幅为2.6%。

高杠杆与高周转

另一方面,租赁企业出现资金链断裂已有“爱公寓”的先例。一旦出了问题这个“锅”肯定是租客背,房东会因无法按月收到租金而收回住房,而已经贷款支付了一到两年租金的租客,不但个人信用受损,还得一边继续还款,一边面临无房可住的窘境。这究竟是个人在做消费贷款,还是租赁企业假借租客之名加杠杆,并将杠杆转移给了个人?

为什么会有这么惊人的增长呢?

搞租赁,和开发商买地卖楼,恰也异曲同工。资本通过各种渠道和形式,流入长租企业,财大自然气粗。

这样的金融游戏隐含的金融风险到底有多大,对租客会造成多大伤害,对社会会造成多大的影响,很难想象。

一个原本不应该出现的角色,鬼魅般的浮现了出来——中介

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想想这些背井离乡,在大城市独自打拼的年轻人,他们只是想租个房子,有个安身之所,而不应该成为这场金融游戏的背锅侠,他们的合法权益理应得到保护。

传统租赁关系中,中介只是作为租赁三角关系中最薄弱的一环存在。他们既没有房屋的所有权,又无法控制租户的租金,凭什么认为他们能够制造这么惊人的租金涨幅?

亮马桥某券商和自如合作过的“1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”交易结构显示,发行规模5亿元,其中信托受益人作为优先级,占比90%。也就是说,按照1:9的杠杆比例,与开发商配资拿地类似,配资拿房,形成资金池。杠杆的利率为5.39%,看似不高。但是,前提是,资本的收益率要持续高于融资的成本。

首先,中介掌控着租房渠道。

事实是,从银行的角度,他手里是无数单租房贷,违约几率不高,因此他们对此十分热衷。贷款是投放给长租企业的。如果长租企业能保持合理增速,和足够出租率保证周转,就能获得源源不断的正向现金流,不断扩张。但这种模式的问题是,杠杆很高。比如,长租企业“爱公寓”就多次爆发资金链断裂的危机。 有人说,部分长租企业就是利用租客的信用,给自己提供扩张资金,直到出租房源能够为资本所控盘,方为句点。

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有统计表明,目前市场上已有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品,规模千亿元。租赁之王,不是一家或者几家企业,而是这个资本镜像下的联合体。

由于二房东和个人直租的风险性和非专业性,加上提供租住保障专业机构占比的底下,掌控40%租赁房源渠道的中介,成为了租房渠道上的霸主。同时,由于技术的导入,大型中介公司可以在自己开发的租房APP上,通过内容排序,恶意操控信息的方式,锁死个人房东的招租信息,继续加大这一优势。

企业方信誓旦旦,认为长租公寓不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。但关键问题是形成了垄断, 没有动力不去对未来涨价。恶性竞争的局面,高价哄抢,吃进房源,一旦租金水平下行,财务成本沉淀,后果可想而知。

其次,中介掌控着定价权。

除了高杠杆,高周转的命题,已令长租企业只需20天,即可装修完毕,租户入住的梦幻状态,甲醛可在房间里肆意飘荡。

在拿到租房渠道上的优势之后,中介可以以较低的价格挟持房东。此时的房东会面临着两难的境地,不答应的话,房子可能好几个月都租不出去。答应的话,价格又不能达到自己的心里预期。

“末日审判”

同样一招可以复制在租户身上,中介可以以较高的价格挟持租户。

揭开整个锅的人,名叫胡景晖,我爱我家前副总裁。就是他,道破了王的透明新衣。平地惊雷,升腾巨响。

那么存在一个问题,那就是如果不同中介公司之间不齐心。为了争夺市场互相打价格战,租赁的价格必然会受影响,从而达不到这么高的涨幅。

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这就牵扯出一个终极因素,那就是中介背后的资本力量

胡景晖说,除了通胀和季节性因素外,一批企业按照高出市场价格20%-40%的房租哄抢房源,长此以往,风险爆发,不亚于P2P爆雷。

不知道大家还记不记的当时笼罩在共享汽车上的资本力量。不同资本为了争夺出行市场,在共享汽车上投入了巨资。通过补贴的方式,由资本控制的滴滴、快滴等一系列新兴公司对共享汽车司机和用户展开了拉网式的攫取。

因上述言论“被辞职”后,胡景晖在北京宋庄举办了一场堪称简陋的“新闻发布会”,台上只有他一人。他说辞职是一场“末日审判”。

最终,滴滴胜出。

“我出生在湖南长沙。无湘不成军,老子不怕邪,这就是我们湖南人的性格。我2岁到了北京。”胡景晖如是说。

从占据市场大部分份额开始,在背后资本力量的操作下,滴滴逐渐开始对共享汽车司机和用户动手。先是停止补贴,然后抬高价格,从用户身上吸血;同时,提高抽成比例,从共享汽车司机身上薅羊毛。

注意,这是在秀肌肉。在20世纪70年代,谁才能突破户籍的藩篱,从湖南远道来到京城?想想就知道底气何来。

这个故事是不是很耳熟,把它联想到租赁这件事情上,你看到了什么?

滔滔时代洪流。这一批湖南子弟及后代,其中的很多人,些许念旧且桀骜不驯。胡景晖可以称作他们其中的画像,烙印清晰可见。

一样的套路,先是通过给予房东高于市场的价格,拿到足够多的房源。举个例子,房东期望的月租金是6500元/月,中介公司会以每个月7000元的价格拿下房源,并预付房东3个月的租金。

面对租赁之王,胡景晖发誓要掀起巨浪,扛起大旗。

然后是租客,租客期望租这套房子的价格是6200元/月,中介公司会以6000元/月的价格把房子租给租客,前提是租客以年为单位长租,并以年为单位进行支付,也就是预付1年的房租。

“不要以为谁发工资谁就牛X,职业经理人才是这个行业的未来。”据说在发布会现场,胡景晖的腿一直在抖。“住建系统的领导给我打来电话,对我表示支持”,胡这样强调。

乍一看,这个生意亏了。但是,通过这种方式,中介从原来只收取居间费用(即房东、租户各半个月,合计1个月的租金),到现在掌握了大量的现金。我们可以计算一下上面的例子:

彼岸的钟声

对房东:-7000*3=-21000

1973年,胡景晖进京。同样是在1973年,近百万“督卒”过深圳河的人口,使得香港住宅租金不断上升。港府因此规定私楼业主的加租时间,两年加租不可多于市值九成,或加租幅度不应超过30%。至1993年,政府建议逐步将管制放宽至市值水平,直到1998年全面取消。

对租客:6000*12=72000

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合计获得现金:72000-21000=51000

很多人还是不断有呼声,再次实施租金管制。作为国际房地产五大行之一,戴德梁行的最大个人股东,2014年,时任香港特首梁振英表示,特区政府并没有改变对租金管制的立场。如政府提出实施租金管制,只会减少市场上的租盘,效果适得其反。

之后需支付房东:7000元/月

梁特首说的没错,如果面对成千上万的个人业主,租金管制其实很难落地,减少供应量。但是面对房源兼并、统一经营的当下,对租金的强制管理可能反而是水道渠成。

通过这样的方式,中介公司平白获取了一笔活动资金。在乘以租房的成交量之后,这笔钱会大的可怕,更别提中介公司还掌控着房源租赁渠道和定价权。通过进一步抬高租金,财富的雪球越滚越大。拿着这笔现金,中介公司可以大肆进行投资和并购,高额的回报让越来越多的中介公司加入到长租行列中来。

针对一二线城市房租的大幅上涨,有的领导在内部开会时,已经勃然大怒,“必须予以旗帜鲜明的遏制”。

ca88亚洲城 12一二线城市,中介公司分布

钟声回荡,风声徐徐。2018年,深圳河的彼岸,作为改革开放先行地的深圳,已经放出风声,也可能要尝试租金管制了。

不同中介公司的涌入,导致房源、租户上的竞争非常激烈。为了在拼抢中占据更多优势,部分中介公司不惜从银行借贷,以高于市场价的方式争抢房源。为了抵消前期的投入,他们又会把损失转嫁给租客,人为抬高收房价格,从而保证盈利。这就是文章开头胡景晖爆料的内容,他个人也因为触怒了利益集团,而被切分。

租金管制的剑一旦落下,将是长租企业难以逃避的噩梦。

疯狂的资本涌入,不光带来了租房价格的高企,同时也带来了风险。中介公司追逐高回报的同时,一旦决策失误,往往面临破产的危险。而破产带来的损失,除涉事的中介公司以外,竟然有绝大部分需要房东和租客承担。

欲戴王冠,必承其重。众多租赁之王们,适可而止吧。

ca88亚洲城 13鼎家疑似破产

中介公司一旦倒闭,对于房东来说,接下来他将收不到任何租金。这种情况下,任何房东都不会容留租户继续租住。对于租户来说,由于已经预付1年的租金,在房东强势要求搬离的情况下,势必采取所有方式来维权。这就演变成了一个社会问题。

相关部门立即采取行动,以下信息来源于北京市住房和建设城乡委员会:

“针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,我委高度重视,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

约谈会明确要求住房租赁企业:

不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:

严查不按约定用途使用融资资金的行为;

严查哄抬租金扰乱市场的行为;

严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。”

问题似乎得到了解决。

不过另外一个担心又浮现出来。在“房住不炒 租售并举”的大格局下,租房涨价近乎成了一个必然。与此同时,我们还会发现,为了城市安定美观,许多一线城市在集中清理廉租房、隔断间、城中村。房源数量的减少势必会进一步的刺激租房价格的上扬。

大环境的导向会催生更多商业模式的出现,到那时,资本力量又会卷土重来。等到它们出现,还会不会有另外一个胡景晖来引爆这些问题?

拭目以待。

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