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来自  ca88亚洲城房产 2019-08-10 23:05 的文章
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有这种认识活该发不了财,房产投资中关于贷款

来源:楼市团长(ID:tz52801)

监管层又要开始严查“首付贷”了,和朋友说到这个消息,他对这个事情完全不感冒,说自己买房首付完全没有借钱,并且对“首付还要靠贷款”的人嗤之以鼻:“这样还买什么房啊,后面又要还房贷还要还首付贷,装修也是一笔钱,压力这么大怎么办?”我说,你有这样的想法, 说明你还不懂投资的门道。

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其实,大部分你以为穷得连首付都要贷款的人比你我有钱多了。他们之所以首付贷款买房,是合理利用杠杆。假设一套房子总价100万,小明首付30万,贷款70万。小刚首付10万,贷20万的首付贷,加上70万的银行房贷,总计90万。剩下的20万,如果在地方没有购二套房限制的情况下,再分别贷两笔首付贷,购买两笔100万的房,相当于用30万撬动了300万的房产。

尽贷 。尽可能多贷款,并努力保持住杠杆比率。

最近咨询贷款购房的朋友越来越多,为了帮助大家买好房,我把长期积攒下来的经验分享给大家,希望有所帮助。

01、如何正确认识杠杆?

如果一年后房价上涨了20%,除去房贷利息,首付30万的小明挣了20万,资金回报率为66%,而用首付贷的小刚,三套房子共计上涨60万,资金回报率为200%!

要明白这一点首先要知道,我们做房产投资赚的是什么钱?

以下为正文:

天下之事,无所不杠杆。自有人类以来,杠杆就一直伴随着我们。为什么?因为“杠杆”意味着“放大力量,提高效率”。

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1.房子的价格上涨。房价上涨让我们获得投资收益,这一点毋庸置疑。但问题在于为什么房子会上涨。房子是一种固定资产,是会折旧的,每一年每一年固定资产的价值都在下降。而过去十几年房价一直在涨,是因为虽然房子本身的价值一年比一年低(因为越来越旧),但房子其他属性的价值一直在上升,比如:城市基础建设使地段价值提升、城市化进程使房子背后的优质教育资源的需求越来越旺盛、房子的投资需求、人们对美好生活的追求等。

01、为什么工资永远赶不上房价?

乡下的老农在耕作的时候,用的锄头本质上就是一种杠杆,他靠的就是长长的“物理杠杆”,用很小的力气就可以快速开垦。

这就是为什么炒房客能够用很少的资金肆意的买房如果在二套房限购的情况下,利用首付贷,10万元撬动100万的房产,上涨20%的情况下同样资金回报率为200%,并且即使房价走稳或者下跌,首付10万的小刚也可以利用剩余的20万去投资其他的项目,争取合理的回报,而首付30万的小明就没有资产为自己的投资失败买单了。

2. 赚杠杆的钱,或者说是贷款的钱。我认为这一点比上述第一点房价上涨更为重要。杠杆让房子成为一种特殊的投资品 —— 只需支付两三成首付,就可以拥有使用权和所有权,并且剩余的钱以很低的利息还30年(你想想,除了买房,谁可以借你几百上千万,而且借30年,利息才5%)。其他投资都是把钱给别人,买房是借钱投资,而我们最缺的就是资金。因为杠杆的存在,房产投资的预期收益率很是可观。如果房价一年上涨10%,首付3成,相当3倍杠杆,你的资金回报率就是30%(还没有算上租金回报)。

因为工资在涨的时候,房子也在涨,并且工资涨的只是当月现金流,而房子涨的是资产积累。房价上涨叠加了未来30年的贷款购买力,这种杠杆,不是人力可以赶得上的。三成首付,房价涨30%,自有资金回报率就是100%,楼市涨一次,就是普通人十年的工资收入。

一个东莞的企业家,他雇佣了100个工人来制造手机配件年营收5000万,他用了这100人的力气、技术来获利,不过是付出了一部分成本而已,这个过程是“管理杠杆”在起作用。

但是,我们应该鼓励首付贷吗?当然不,如果大家都首付贷,用一成甚至更低的钱到处买买买,给全国房产加上极高的杠杆,一旦楼市下跌,首付贷买房的人一看,100万的房产都跌到80万了,我还要还90万的贷款,去你的吧,不还了,就将导致金融市场崩盘。

道理似乎很简单,就是要尽可能地多贷款。但你会看到很多人买房子会提高首付少贷款、选择等额本金还款、提前还款甚至全款买房,都是因为没想清楚这个问题,或者根本就没有把买房当作一个投资行为,这个下个部分(住投分离)我们再聊。

这时很多朋友就说了,现在房价这么高了,还会涨吗?

拼多多,风险投资投了大量的资金做市场推广、运营维护等等,加速发展,三年实现上市,这是一种资金杠杆。

可我今天介绍首付贷的目的是什么呢?是给大家讲解杠杆在金融当中的运用。那么除了首付贷,投资领域还有哪些杠杆?

但当你明白要多贷款,提高杠杆比率后,你会发现当你以3倍、5倍的杠杆买入房子后,房子的杠杆每个月每个月都在下降,因为月供。我计算了一下,10年后,你的杠杆比率仅仅只有1.5倍了,即10年后,你的首付和月供之和已经占到房子总价的7成左右。

如果您过去十几年是看着楼市怎么涨起来的,就不会认为“现在很贵,大家供不起,以后很难涨”了。因为我以前也是这么认为的,后来楼价一节节攀升,改变了我的看法。早年还有很多人看跌,最后涨到他怀疑人生了,房产就是成为了一种信仰或绝望。

黄铮虽然早年在谷歌混得不错,也是一个早富阶层的人,但是互联网是烧钱的领域,他自己没有足够资金,所以只有借用风投的钱,才能快速撬动更大的市场。

股票——融资融券、股票配资平台等操作,可以将自有资金放大几倍甚至几十倍。在前两年股票猛涨的时候很多人这样加杠杆炒股,有的赚够了一辈子的财富,也有的人搭上了一生的积蓄,还背上了还不了的债务。

买入房子后,如果想提高收益率,就要努力保持住贷款的杠杆比率。方法是做抵押贷,把资金抵押出来后继续以高杠杆买入房子,前提是房价已经翻一倍以上且当时的抵押贷成数较高。也许你这时会想,可我已经没有贷款资格,或者再买房已经需要7成首付了。能有这个疑问说明你是懂行的。破限购和限贷的方法很多,只要你想。

千万不要用今天的币值看未来的房价,以现在的币值来看,将来深圳涨到均价10万,看似很高了,其实一点都不高,因为随着币值的变化,将来深圳的人均工资可能三四万一个月了。这么看来,均价10万的房价好像又可以接受了。

微观上,拼多多的人拉人,也是一种杠杆,只要一个人想买,为了砍价,他就必须再拉2个人,这个机制等于放大了拼多多获取客户的杠杆。因为一个客户会给平台拉来两个客户,从而爆发式增长。

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住投分离。

过去我们是不是这么过来的?北京人均工资6000的时候,房价2万,大家哭着说买不起,现在来看呢?北京中产的工资涨到了3万一个月,房价又跑到前头去了,均价5万6万,房价永远跑在前面,你唯一能做的就是尽早买房,光靠工资是追不上的。

甚至大到国家治理,也得有杠杆思维。改革开放初期,总设计师提出“让一部分人先富起来,先富带动后富”。这一部分人,就是杠杆,用他们的财富效应撬动更多人接受“停止斗争,一切先前看,以发展经济为中心”的路线。

网贷——精研网贷的人比较沉的下心计算借贷利息,通过低息借入放大资金,再去年化10、12以上的平台出借,特别是很多平台自身就有信用标、债权贷等借款办法,用户可以放大自己的本金2、3倍以上,网贷投资人给自己加上5倍、10倍杠杆都是有的。这样的操作心理压力也是巨大的,股票除非是跌停没办法取出,只要还能有一丝理智,在亏损的时候也能做到止损,而网贷加上这么多杠杆,一旦平台跑路,血本无归。

很多年前,在我还没有接触到房产投资领域之前,我对房子上涨的想法是:买房子是用来住的,即使它涨了很多,我又不卖,只是感觉比较好而已。成长就是觉着曾经的自己很可笑和幼稚。有数据显示,过往很多人在买房的10年内都会把房子卖掉以换更大更好的房子。如果你有去看过二手房,你会发现满五年的房子并不多,甚至有一些房子还没有满两年。就是说,在你买完房子的几年后,你可能会把它卖掉。这时候,房子涨了多少,是不是就异常重要了。

在大城市买房从来不是一件容易的事儿。比如北京,首次买房的平均年龄2017年还是34岁,2018年已经35.5岁了。这意味着22岁毕业,工作13.5年才能买上属于自己的第一套刚需上车房。

上面几个例子都是通过杠杆原理在不同的事情上发挥巨大的作用。只是人们习以为常,没有察觉罢了。

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不管你买了房子是用来自主或者投资,房子都有很强的金融属性。买房子,投资兼自住。一开始我也是这么想的。但其实投资和自住,在很多方面就是矛盾的。比如:在深圳买房,选择买龙华还是宝安中心。从自住出发,你肯定会考虑你是在哪里工作。如果你在福田,那么你应该会选择龙华;如果是在南山工作,你会选择宝安中心。而从投资的角度,你会发现,深圳是向西发展的,那么你就会选择宝安中心。再比如选择成熟的市中心香蜜湖,还是新区前海。住的角度肯定是香蜜湖,因为周边配套完善,去哪里都方便。做投资的话,选择前海片区。你已经看到投资和自住考虑的角度是如此不同。有没有办法解决?

三四线上车倒是容易,所以那的房子像消费品,金融属性很弱。

02、如何管理杠杆?

期货——期货开户门槛是5万,而且需要比较专业的交易类知识,期货交易是一个全球市场,波动非常大,并且双向交易(能够做多做空),非常考验交易者对交易的理解,和自身的交易系统。不过,期货是做的保证金交易,杠杆通常是10倍,就是说如果一笔期货交易价值100万,你只需要10万的资金去做,即10%保证金,如果100万的交易涨跌10%,对于10万资金来讲浮动盈亏就是100%。

ca88亚洲城,住投分离。买房子投资,租房子自住。

一二线城市贵,是因为多种因素的叠加:

先来看看宏观层面中国在国际范围内的杠杆管理水平。

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买房子纯粹是为了投资,可以让你集中考虑影响房产投资收益率的因素,而不受自住考虑的影响。另一方面,租房也可以过上很有品质的生活,甚至比住在自己买的房子还好(你去了解了解就知道)。

优质供地有限 高薪机会多 全国购买力目标 核心资产对M2增长的防御等等。

目前,中国政府部门杠杆率是46%,而德国的70%;我国居民杠杆率48%,而美国是78%。

外汇——外汇同样也是保证金交易,是在外汇交易平台上面交易各国之间的货币对,通常杠杆能到100倍甚至无限,风险非常高。并且,中国目前是没有开放外汇保证金交易的,国内能够注册的外汇平台一般声称自己有注册国的监管,例如英国、澳大利亚、美国等,但实际上我们很难查询到,并且很多外汇平台根本就是和用户做的对赌资金池,交易的资金根本没有投入国际市场。

住投分离,看似很简单,实则影响很大,会影响到你几百上千万的房子的决策。比如当我们确定了要买哪个小区,在选择买哪一套时,自住的话,你要综合考虑朝向、楼层、是否南北通透、是卧室出阳台还是客厅出阳台,而投资的话,你会选择最便宜的那一套(差别可能有小几十万),因为这些因素对于房价上涨的影响不大,影响最大的是地段,而同个小区的地段价值都是一样的。

一二线的房产跟LV一样,总有人买得起也有人买不起。

换言之,德国政府比我们中国政府借债加杠杆更厉害,而美国居民比我们中国人更愿意透支消费。

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其他一些零碎的思考:

月供1万多,看似压力很大,我是这么看的:

很多舆论大喊中国杠杆危险,实际放到整个世界,以中国这么高的GDP增速,对应的杠杆负债率其实是非常低的。

头寸多少。房产投资,最重要的是拥有房产还是没有。几乎也是最重要的是,你的头寸多少,你是买了一套,两套还是10套。再往后是建仓的策略(我们前面讲的尽贷和住投分离都是策略的范畴)。再再往后才是选择哪个区域、哪个小区、哪个房子这些新手最关注的东西。这就是战略大于战术。

买了房就不用付房租了,省一笔;

那为什么这几年要去杠杆呢?

关于房价太高,买不起。富人的思维,是以终为始。穷人则是以始为终。穷人会想我口袋里没有钱,买不起房子。富人,以终为始,思维模式是:我要买房子(终),现在资金不够,我要怎么“找钱”。随带说一句,觉得自己买不起房的人,其实对房价并不了解,只是听说房价很高,一平要6万、10万,反正买不起。按照深圳现在2017年底的房价,房产投资的最低门槛仅是50万人民币(甚至更低)。

公积金可以抵扣相当一部分月供,又省一笔;

中国的杠杆问题是地方政府举债冲动下,国企羸弱的盈利与高企的债务的矛盾,因此杠杆去化,国企先行。

房产投资也许是最被很多人误解的投资领域。比如租售比。很多专家的文章老是说一线城市的租售比只有不到2%。但实际上他们故意忽略了杠杆。房产投资,两三成的首付,租售比可以保持在4%-5%,甚至6%以上。再比如房奴。说买了房子,就放弃了梦想,放弃了远方,成为了房奴,一生都在还债。本质上,是因为对月供的压力不了解。真正有还贷压力的期限最多只有10年,因为你的家庭收入在上升、房租在上升、货币在贬值,而月供一直不变。

居家生活状态,再省一笔;

民企借债是有钱还的,因为都是自家的钱,省着花,并且业务盈利强;问题是国企盈利差,效率低,还借了一堆债务。所以,中国的去杠杆最大的问题在于国企和地方政府。

说了这么多,希望能让你对房子有新的认识。财富自由的路上,房产投资是一个尤为重要的部分。不管你现在的资金量多少,你都应该去关注和了解(没钱就更要懂了)。

银行敢批贷,说明他们认为你的流水还得起月供。银行都觉得你行,自信点儿,上

去杠杆的做法就是负债端债务的收缩与重组,资产端产能的停建与出清。

月供压力都在头五年,后面有M2和时间稀释债务帮忙减轻负担;

换句话来讲,国家不会一下子收缩,造成债务悬崖式的集体违约,只是逐步收紧。

合理负债不可怕,但新手过于强调月供,明明就是很简单的算术题,现金流量表算一下就行了。

例如去年你可以借100万,今年只能借80万,明年只能借50万,让你一步步把债务杠杆降下来。

那么行情不明朗,现在买还是等一等?

产能停建与出清同理,以中国大型的钢材国企为例,目前产能严重过剩,一方面中国在全球布局一带一路,搞高铁出口,搞产能倾销,同时去掉库存;另一方面国内产能逐步降下来,数十万的工人当然不能立即遣散,只能每年少生产一点,一步步腾退。

行情不等于你买入价的高低。

回到个人层面的房产投资也少不了杠杆。

你知道自己具体想买哪个小区吗?

曾经中国人是极度厌恶借钱的,因为从小被教育勤俭节约,坚持储蓄就是美德。

确定了小区就会知道,房价走势从此和你无关了。真正重要的是小区均价如何,有没有往下走。哪怕短期内行情不涨,如果遇到急售的业主,果断买入一样可以赚钱。所以过于强调行情,没有大意义。

为什么会这样被教育呢?因为80年代初期,中国搞建设,银行没钱,引入的外资也有限,所以国家就宣扬这种储蓄至上的理念,以方便银行将老百姓大量的闲散资金汇聚起来,拿去放贷,支持经济发展。

这就像你在马路边开个档口卖煎饼果子,你问人家:今年两会开完了,GDP数据好不好,我现在适不适合卖煎饼果子?

你能想象1992年,一年定期利率是7.6%吗?一万元,存一年可以得到760元利息,10万可得7600元。

我这么讲不是说买入时机不重要,而是刚需购房者不必过于强调宏观的东西,踏踏实实去看房,淘笋盘才是王道。要知道,在2016年大涨的好行情里,一样有人买错房,两年都不涨的。所以太宏观的东西,对于指导个人行动是没有多大意义的。你需要的是真刀真枪地上去干一票,而不是左右犹豫。

随着经济发展,现在一年定期利率已经回落至1.5%了。为什么会回落呢?

我们真正去看房了,才知道这个小区有几套在售房源,每套房源有多少砍价区间?

因为利率就是对风险的定价和收益的贴现,1992年法治不健全,借钱是有风险的,所以要很高的利率才能筹集到资金,同时筹集到的资金用于经济发展,回报率也很大,因此利率非常高。

问「现在买还是等一等」,本质是想预测未来的房价预期。

这就像你现在去银行借钱,你如果单位优质,工作稳定,违约风险低,就可以借到低息的贷款,否则只能借高息信用贷。利率是对风险的定价,一样的道理。

可对于刚需而言,长期来看,短期波动没有任何意义。

同时,利率又是对收益的贴现,你如果借债投资赚的利润覆盖不了借债的成本,你是不会轻易借的。

短期也不可能赚到钱,因为房产的收益来自:

早十年甚至二十年,那些从银行借钱的人都被认为是疯子,大部分人觉得问银行借钱要交利息,这是“给银行打工”,并且很多人都认为今天自己手里的一百块,老了之后,它还是一百块。

配套规划带来的地价上涨

就像一些看跌楼市的人,振振有词地说:买一套房子贷款30年,就等于给银行打工30年,房子掏空了中产阶层。

居民购买力增长

这种人永远都不会想到其实是银行借钱给你拿去投资赚钱,你赚了分一小部分利息给银行罢了。银行不借钱给你,你有本钱么?

负债的长期贬值

许家印不借债,恒大能发展这么快么?

稀缺和高关注度带来的溢价

并且过去三十年,买房子从来没有掏空中产阶层,反而这些买房的人更富有了。

买入笋度

房子,只是掏空了那些没买房的人,他们一直在指责,房价高骂开发商,房租高骂中介,两样都高,就是时代的错,国家的错。总之就是不努力,谁穷谁有理。

前三项决定了房产投资根本无法快速看到收益。后两项说明如果你真想买房,请老老实实去扫盘、看房。

03、如何运用杠杆?

那刚需和投资的区别到底是什么?

房产投资回报率=涨幅*杠杆率

刚需的核心诉求是「居住幸福」,因此可以牺牲收益、可以承担溢价。

2016年佛山短暂出现过2成首付的情况,身边的一个朋友,一口气并发三套2成首付的贷款。

刚需是买来自己住的,投资是买来给别人住或卖给别人获益的,出发点不一样。

2成首付,即5倍杠杆,房价涨20%,自有资金回报率100%。

投资可以忍受前三五没有地铁、没有配套,反正不是自住。只要三五年后地铁、周围配套逐渐完善,大涨一波就行了。

假设一套房子100万,2成首付即20万买下,房价涨20%后是120万,涨幅20万。

另外,刚需不是你想住什么样的房子,而是你手里有多少首付预算。

20万涨幅对20万首付,投资回报率100%

钱多就是你选房子,钱少就是房子选你。

在中国,普通人真的很难找到投资回报率100%的生意了。20万开个小饭店也要1年后才能回本,回本之后才叫纯赚。

总结下刚需上车的要点:交通至上、面积优先、别想太多、买完搬砖。

后来,那位朋友的房子卖出时涨了130%,2年时间自有资金回报率是650%,秒杀巴菲特。三套首付一共才60来万,赚了差不多400万回来。

如果你下决心买房了,必定涉及到贷款,哪怕你有钱全款买下来,我也建议你贷款买。为什么呢?

如果全款买,绝对实现不了这个收益,因为没杠杆。为什么?

全款买一套,还不如把钱分开,贷款买两套,真涨起来,当然是两套赚得多。

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这只是粗浅的回答,要回答为什么要贷款买房,必须先搞懂以下四个关键认知。

对于买房这个事情来说,用杠杆还是不用杠杆,其实不用讨论了。国家都准许贷款了,你就放心大胆去用好了。

02、关于房产贷款的四个关键认知

投资法则:市场大涨,黄金时刻加杠杆狠狠搞;市场回调,垃圾时间,趴着不动或卖一套回血。一味加杠杆,后果很严重,要紧跟国家信贷节奏进行操作。

第一,钱是有价格的

每一次房价上涨都是财富的重新分配,一旦你在此窗口期间没有持有足够的房产,或者房产配置有误,那么你的身价可能就相对跌一次。

穷人才不敢借钱,富人只问钱的价格。对于富人而言,只要够便宜,多少钱都敢拿。像房贷30年的低利率,属于国家福利,在其他地方你很难拿到跟房贷一样便宜的钱。

阶层上升的机会不定时打开,可是,你没有足够的房产布局,没有足够的耐心提升认知,那么阶层下滑的通道随时敞开。

很多一直抱怨没钱买房,然后看着买房的人房价飞涨,资产翻倍。却不懂没钱是因为只把工资积累当做全部的积蓄,而没有看到周围其他的钱。当别人用6%的利息向亲朋好友借钱,甚至6-7%的利息做抵押贷款时,人家是调动身边以及社会上所有的钱买房,而只靠工资买房时,当然被远远地甩在了后面。有的人买不起房是因为真没钱,而有的人则是源于不够努力,不够用心。

只有在高速发展的中国,才有如此上升的红利供你分享,每一个人都应该珍惜这样的机会,无论为了家庭还是父母及下一代。

当你开始学会动用周边的钱时,你会发现,房贷是你能调动的钱中价格最低。社会上的无风险投资,利息也已经达到了5%,而房贷只比这个高一点。

对于杠杆贷款,期限越长越好,贷款额度越高越好,利率越低越好。

第二、认准购买力本位

前者因为货币币值不等,新增货币,稀释存量货币的购买力,债务稀释,房贷时间越久越占便宜。简单说,房贷稀释一部分,卖出时转移一倍分,投资者只付一点短期利息就好,你贷款三十年,其实很可能第三年房子大涨了你就卖掉了,后面27年的债务就转移了,与你无关。

2015年你有100万现金,然后你买了银行最高回报的理财产品,收获了5万元的回报。请问,2016你的资产是多少?很多人回答是105万。这个思路就错了,因为2016年的100万,已经不是2015年的100万了。 如果2015年你有100头猪,你拿去投资,然后2016年你有了105头猪,那你的资产增值了。这叫”猪本位”。

后者是杠杆原理,用最小的资金量(首付款)购买最大化的资产(房产),只要资产价格上涨幅度大于利息支出,剩下的都是赚的。

如果2015年你有100吨木材,你把它投入做生意,2016年你有了105吨木材,你的资产也增值了,这叫“木本位”。

04、加多少杠杆合理?

然而2016年的105万,你拿他去买食物、木材、汽油,付工资,甚至都比不上去年的100万。为什么?因为货币是贬值的,购买力下降了。只有用购买力本位来衡量,才最能反映财富的变化。

家庭负债率多少以内才安全呢?

也正因为货币的超发,带动所有资产价格往上走,货币的价值往下走。而房地产,正是对冲滥发纸币的最有效手段,我们管这就叫“砖本位”。“砖本位”也不可能永久,但目前看起来,还是比货币靠谱太多。

一句话:自有资金留足所有贷款24-36个月的月供即可。也就说,你要留足2-3年的月供在手。至于限售的城市,同理,只要房子涨了,不卖也可以拿钱回来的,参考本公众号往期裂变文章。

第三,货币超发

有朋友就说了:运用杠杆既有风险也有利息成本啊,怎么办?

大家看到的是存款利率是2点几,然后房贷利率6点几,就觉得贷款利率高。那你知道通货膨胀么?我国的CPI物价指数看起来不高,但是你算上投资和固定资产的升值,央行对货币的超发不是你所理解的,每年的通货膨胀也远远不是公布的数字。长线算下来,中国这十几年的通货膨胀是14%。 也就是说你拿100万存银行,即使拿到了5%的年化收益(这是无风险投资的一般回报率),那也意味着你每年实际亏掉9%。假如你是个富二代,那么你一定得做到年化14%的增长,财富才能不下降。这其中还不能出现败家子和经营失误,金融危机,这有多难知道么?所以才有富不过三代的说法。

这时天空传来一句话:你想发达么?不想发达就什么都不用做。赚钱从来不容易

因此,当你用极低的价格拿到钱,买入一二线城市的优质资产,是财富保值升值的最好办法。虽然借300万,最后还给银行500万。但30年后的500万可能连现在的100万购买力都不到。能以6点几的利率拿到钱,光每年的货币贬值速度,早就抵扣掉了那么点利息,本身就是赚的。

最后,杠杆是双刃剑,我们需要适度负债,让家庭在合理的条件下慢慢变富。

第四,房贷是一种资产

注意!有密帖,下方屏幕点击即知。

房贷,是中国老百姓这辈子能贷到的最大一笔,也是最便宜的一笔钱。以房贷这中6%多一点的利息拿贷款,是政府给你的福利,而且是限制条件使用的。30%首付和70%房贷。这种资产配置是你能达到的最佳的资产组合。没错,房贷也是一种资产。他是基于国家政策上对房贷的支持。如果企业家可以以房贷6%价格拿到贷款,而且能还能拿到超过自己两倍资产的贷款额,他会乐疯的。

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因此,人生的第一个500万甚至1000万是比较容易的。当你有了一两百万的资产,你就可以借力从银行贷出超过你资产2倍的钱,如果你买的是一线城市或强二线城市的房产,未来一段时间判断,房价上涨依然是大概率事件。那你得到的就不只是你首付款的升值,还有贷款部分的升值。你不实际拥有的贷款也在帮你挣钱,你说它是不是资产?

声明:本文仅代表作者个人观点,不代表地产情报站观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。

当你完成了一次循环之后,你的资产翻倍了,但问题是,当你再买房时,你的首付翻倍,那你的贷款也要翻倍,你的收入证明也要翻倍,这就不是可以一直做到的事情了。也许200万的首付,450万的贷款还能做到(收入证明要开到3万),那贷款1000万,甚至2000万呢?绝大多数人这时候就需要专业的指导才能继续买房了。

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所以说,以7成贷款来买房,一生中也就那么一两次。这是你资产状况最健康的时刻,也是你资产增值最锋利的时刻,今后再也没有了。

03、最后来说一个最重要的观念——钱是三维的

在一般人眼里,金钱是一维的,账面上的钱和真实的价值没有分别,今天的钱和明天的钱没有分别,放在这里和放在那里没有分别。当你拥有了这样一种一维的金钱观,其实钱就已经不是你的了。因为即使你什么也不做,钱也是在被别人运用的。存在银行,他是银行的低息揽储,是人家的用来放贷的存款准备金,它幻化成别人的贷款,在楼市上拼杀挣钱,别人正在用你的钱创造财富。

钱是有时间属性——

钱是随着时间的变化而变化的,而购买力本位是衡量钱的价值的唯一标准!你明天的钱比不上今天的钱。所以在时间维度上,我们一定要拿到更早,更多,成本更多的钱。

钱还有空间属性——

钱可以存在于银行、房产、股市都是钱不同的存在空间,从风险性和回报率上都有极大的不同。

钱还有社会性——钱在不同人手中,价值也是不同的。比如潮汕传统老板拿钱投你与马云拿钱投你,钱就不再是一样的钱。因为他们在用自己的声誉和社会资源帮你背书。

我想说的是尽量买一二线城市优质资产,你要是到十八线小县城去库存,然后被套牢,那就和是否贷款没关系了,因为不管贷款不贷款,都是你的钱。

所以你要记住:贷款买房,涨了就是资产;不涨就是你的债务。换言之,你贷款买房,买的房子一定要涨,不然撸一堆贷款回来,房子不涨,最后只能两行泪了。所以,买房一定要买对!

04、贷款实操,马上行动

任何时候去办一项贷款,您都得弄清楚贷款6大维度:贷款条件,贷款总额,还款期限,还款方式,还款利率,下款时间。不搞清楚6大维度,很容易掉坑借高利贷。

每当贷款经理向您推销时,都要问这6个问题,然后自己计算一下真实利率。

不知还款方式的还款利率,毫无意义。先息后本8%和等额本息8%,两者是完全不同的概念。

很多人买房纠结得最多的是利率上浮的问题,好像利率如果没有优惠,就直接不买了。

而许多人没考虑的是,其实利率上浮的影响,真正用心算一笔影响真的不大,用正常人较长的10年还贷周期来算,上浮5%的利率,相当于总还款基础增长1.1%,是极其微乎的,差不多就是开发商这边多个折扣。

另外一方面,大部分选银行按揭只会直接看利率选择,却忽略了房贷的其他附加配套属性,如加按,装修贷,信用贷,抵押贷,信用卡,赎楼罚息,取证速度等等,这些综合条件是中大型的商业以上所达不到的。

结论,利率不是第一考虑要素,正确的逻辑是:房子涨起来的时候,往往比你多付的利息还高,越等越买不起的。

选按揭银行很简单,放款都还算正常的情况下,流水有没有问题,有问题默认工行农行,没问题去建行中行,短期不考虑赎楼问题选招行,其余的选中小股份制银行,大概就是这么个套路。

房产裂变三个贷款维度:成数,年限,利率。

首先是成数。贷款余额

贷款年限很短,

有很多担保人,共同借款人的,是劣质贷款。需要尽快撇清。

债务优化,高息换低息,高利率上浮 30%的贷款,需要在“大放水”年份,转化为85%折低息贷款。这就是所谓的借低还高。

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