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房地产龙头年报透露的2018行动攻略,融创2018年战

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原标题:恒大、碧桂园、万科、保利、融创“大变局”

房地产龙头年报透露的2018行动攻略!

一、恒大集团

目录

轻金融导读:

$华宝香港中小$ $香港中小$ $标普香港上市中国中小盘指数(.SPHCMSHP)$

二、碧桂园

一、恒大集团

2018年以来,不少中小开发商挣扎在生死边缘,大房企的战略转型却愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向),具体来看:

摘要:2018年的5月进入盛夏,房地产行业已经光着膀子加油干了。1-5月,碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、龙湖、华润、绿地、华夏幸福10家龙头企业销售业绩同比平均增长21.5%,继续领跑行业。什么策略指引这些龙头企业取得骄人业绩?今年的市场怎么发展,他们又将有何举措呢?看看他们在2017年报中关透露出的起承转合,可能就是即将到来的浪潮,值得掰开看看。

三、万科

二、碧桂园

1、恒大集团主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题,其战略做了以下调整:(1)降低负债,改善资本架构;(2)补充优质土地;(3)提高三四线城市的项目准入标准;

以下是正文:

四、保利地产

三、万科

2、碧桂园暂停三四五线城市“全覆盖”;拿项目标准坚持两个硬性标准:1.快速推进;2.资金投入回报率要求在8%以上;深化发展长租等业务;

壹 2018年房地产市场前景预判与策略

五、融创中国

四、保利地产

3、万科进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业;探索乡村振兴,文化艺术、健康、安全食品等领域;

市场环境整体保持谨慎乐观

图片 4笔者按:

五、融创中国

4、保利地产核心业务在一二线城市,目前已加快在二三线城市布局;

2018年房地产市场预判主要集中在两个观点:政策面,调控不会放松,因城施策继续,金融严监管继续,融资渠道收紧继续;市场面,销售规模保持稳定增速将放缓,城市继续分化,改善型产品有机会,产业融合继续。

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

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5、融创中国一二线城市的区域公司最大的难题是拿地融资,其战略调整是优化公司债务结构,重点投资文旅、医疗、产业等领域。

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为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

笔者按:

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规模战成共识,销售目标仍积极

一、恒大集团

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

原标题:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇

2018年,恒大目标定在5500亿,上年取得3000亿业绩的融创、保利、绿地剑指4000亿,龙湖期待突破2000亿。此外,万科、碧桂园明确表示不设定目标,但从往年二者的表现和企业表态来看,“不设定”可能意味着更大的突破。

在金融去杠杆的背景下,恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”,但是由于政府对地产政策的收紧,恒大与其他大地产公司一样,目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。资金成本上升方面,拿地或项目并购的融资成本目前都已不低,商票融资成本更高。值得注意的是,目前市场上资金非常紧张,有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资,主要还是因为投资者认为政策变动太大。而即使是在下半年或明年,在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下,融资也只会越来越难。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

来源:西政资本(ID:xizheng_ziben) 本文经授权转载

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在高周转发展模式变难的问题上,比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进,特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节;第二个是三四线城市的销售和去化问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响,恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。

一、恒大集团

前言:

龙头企业2018年销售目标及信心

从策略上看,恒大今年明显加强了营销力度,集中解决去化问题,另外主要靠内部管理工具 ,投资拿地前期协调各种事项,各部门工作前置,计划倒排,强化考核,按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。值得注意的是,以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例,很多开发商都因更新政策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。

在金融去杠杆的背景下,恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”,但是由于政府对地产政策的收紧,恒大与其他大地产公司一样,目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。资金成本上升方面,拿地或项目并购的融资成本目前都已不低,商票融资成本更高。值得注意的是,目前市场上资金非常紧张,有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资,主要还是因为投资者认为政策变动太大。而即使是在下半年或明年,在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下,融资也只会越来越难。

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

伴随规模激增,龙头企业在战略规划、组织架构、销售节奏等方面做出明确和完善。绿地表示要在内部培养8家300亿以上的区域公司,成为4000亿目标的重要基础,还将在原有的小镇、大盘、超高层项目外,增加短平快项目,加快周转率;一直稳健的中海地产将着力“好中求快、稳中求快”,销售策略和节奏更为进取,并拟施行股份期权奖励计划,有效地鼓励管理团队及关键员工。

(一)战略调整

在高周转发展模式变难的问题上,比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进,特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节;第二个是三四线城市的销售和去化问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响,恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

加大高周转、谨慎投资、创新融资、强化营销为主要策略

针对上述问题,恒大主要实施了以下的战略调整:

从策略上看,恒大今年明显加强了营销力度,集中解决去化问题,另外主要靠内部管理工具 ,投资拿地前期协调各种事项,各部门工作前置,计划倒排,强化考核,按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。值得注意的是,以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例,很多开发商都因更新政策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。

一、恒大集团

10家龙头企业2018年经营策略主要集中在以下几个方向:开发上高周转、快供货,销售上升级产品、优化营销,投资上聚焦城市群、注重盈利性,融资上加大渠道创新,业务上围绕“美好生活”多元拓展,管理上控制成本、开放合作。

一是着力降低负债、改善资本架构:引入战投、增加盈利及控制费率等,改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本;

(一)战略调整

在金融去杠杆的背景下,恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”,但是由于政府对地产政策的收紧,恒大与其他大地产公司一样,目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。资金成本上升方面,拿地或项目并购的融资成本目前都已不低,商票融资成本更高。值得注意的是,目前市场上资金非常紧张,有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资,主要还是因为投资者认为政策变动太大。而即使是在下半年或明年,在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下,融资也只会越来越难。

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二是优化项目城市项目布局、补充优质土地:从“规模型”向“规模 效益”转变,同时更加注重增长效益和质量,并侧重增加一些三线城市优质土地的储备;

针对上述问题,恒大主要实施了以下的战略调整:

在高周转发展模式变难的问题上,比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进,特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节;第二个是三四线城市的销售和去化问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响,恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。

贰 2018年1-5月龙头房企干得怎么样?

三是提高三四线城市的项目准入标准,如离市政府或商业中心有一定要求(如根据城市GDP和人口不同,一般在3-5公里,特色小镇项目可以远些)、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等;

一是着力降低负债、改善资本架构:引入战投、增加盈利及控制费率等,改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本;

从策略上看,恒大今年明显加强了营销力度,集中解决去化问题,另外主要靠内部管理工具 ,投资拿地前期协调各种事项,各部门工作前置,计划倒排,强化考核,按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。值得注意的是,以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例,很多开发商都因更新政策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。

销售规模继续提升,行业分化加剧,销售均价稳中有升

四是进一步加强多元化的产业布局,积极探索高科技产业,并逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,以高科技产业为龙头的产业格局。目前恒大主要有五个板块:恒大地产、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科农业。

二是优化项目城市项目布局、补充优质土地:从“规模型”向“规模 效益”转变,同时更加注重增长效益和质量,并侧重增加一些三线城市优质土地的储备;

(一)战略调整

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恒大健康:目前主要做健康地产(全国拿地,与恒大地产是完全独立的板块),比如建设养生谷,实行会员制,周边配备三大硬件服务:医联体,整合国际水平专科医院、恒大的恒和医院和全球医学转化平台等资源;医养综合体,包括四大园(颐养园、长乐园、亲子园和养老院);健康空间,包括智能家居系统、家庭医疗智能机器人。恒大健康的发展方向也已确定为全方位人性化社区健康及物业服务。

三是提高三四线城市的项目准入标准,如离市政府或商业中心有一定要求(如根据城市GDP和人口不同,一般在3-5公里,特色小镇项目可以远些)、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等;

针对上述问题,恒大主要实施了以下的战略调整:

龙头企业2018年前5月销售业绩

恒大旅游:主要是开发文旅项目。

四是进一步加强多元化的产业布局,积极探索高科技产业,并逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,以高科技产业为龙头的产业格局。目前恒大主要有五个板块:恒大地产、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科农业。

一是着力降低负债、改善资本架构:引入战投、增加盈利及控制费率等,改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本;

从销售规模及增速来看,前5月龙头企业累计销售15384.3亿元,碧桂园、恒大和万科率先突破2000亿。龙头企业业绩则保持较快增长,平均同比增长22.6%。融创增速接近80%,恒大、保利增长超四成,在2017年同期高基数的背景下,龙头企业整体表现出众,不仅领跑行业,更与其他阵营加大落差。

恒大金融:恒大入股银行、信托、金交所,以及设立恒大金服、恒大人寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主,根据公开信息查询,其股东背景较为强大,因此对项目和收益的要求也比较高。

恒大健康:目前主要做健康地产(全国拿地,与恒大地产是完全独立的板块),比如建设养生谷,实行会员制,周边配备三大硬件服务:医联体,整合国际水平专科医院、恒大的恒和医院和全球医学转化平台等资源;医养综合体,包括四大园(颐养园、长乐园、亲子园和养老院);健康空间,包括智能家居系统、家庭医疗智能机器人。恒大健康的发展方向也已确定为全方位人性化社区健康及物业服务。

二是优化项目城市项目布局、补充优质土地:从“规模型”向“规模 效益”转变,同时更加注重增长效益和质量,并侧重增加一些三线城市优质土地的储备;

从目标完成率来看,8家公布销售目标的龙头企业前5月平均完成35.2%,恒大完成将近一半,如果按照目前增速,全年可实现销售7000亿以上;保利、龙湖、华夏幸福、中海完成33%以上,符合市场节奏,目标锁定性最强。

当然市场上很多业内人士会猜测,恒大人寿资金是否会直接投到恒大地产板块和项目上,从政府监管角度,因涉及关联交易,我们分析基本没有可行性。

恒大旅游:主要是开发文旅项目。

三是提高三四线城市的项目准入标准,如离市政府或商业中心有一定要求(如根据城市GDP和人口不同,一般在3-5公里,特色小镇项目可以远些)、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等;

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在战略调整的实施方面,恒大和苏宁的合作可圈可点。2018年6月,苏宁控股集团旗下苏宁易购与恒大地产签署协议,双方拟共同出资200亿元,设立深圳市恒宁商业发展有限公司,主营业务仅从事苏宁易购广场的开发和运营,所有投资方向须为以开设苏宁易购广场为目的。此次苏宁与恒大的合作,不仅能够降低建设成本,加快广场的建设;此外凭借苏宁成熟的运营经验也能够保障广场的运作与回报。未来随着苏宁易购广场的运营成熟,其还可以运用轻资产的方式,如成熟物业的资产证券化、小股操盘等盘活资本,并使苏宁易购广场得以快速复制,扩大品牌影响,早日实现其线下的商业版图。

恒大金融:恒大入股银行、信托、金交所,以及设立恒大金服、恒大人寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主,根据公开信息查询,其股东背景较为强大,因此对项目和收益的要求也比较高。

四是进一步加强多元化的产业布局,积极探索高科技产业,并逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,以高科技产业为龙头的产业格局。目前恒大主要有五个板块:恒大地产、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科农业。

龙头企业2018年前5月销售能级结构

(二)拿地策略

当然市场上很多业内人士会猜测,恒大人寿资金是否会直接投到恒大地产板块和项目上,从政府监管角度,因涉及关联交易,我们分析基本没有可行性。

恒大健康:目前主要做健康地产(全国拿地,与恒大地产是完全独立的板块),比如建设养生谷,实行会员制,周边配备三大硬件服务:医联体,整合国际水平专科医院、恒大的恒和医院和全球医学转化平台等资源;医养综合体,包括四大园(颐养园、长乐园、亲子园和养老院);健康空间,包括智能家居系统、家庭医疗智能机器人。恒大健康的发展方向也已确定为全方位人性化社区健康及物业服务。

从销售城市结构来看,龙头企业在二线城市储备的充足项目助力其销售业绩持续快速增长。华润置地在一二线城市销售金额占比超过70%,龙湖、万科、绿地该占比超过50%;一线城市销售占比最高的企业为华润置地,达25.1%,二线城市销售占比超过40%的企业占四成,其中龙湖占比超50%。

政策紧缩后,恒大开始优化项目的城市布局,尤其是补充优质土地布局,谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市(如中山、无锡、温州等)土地,其中三四线城市拿地金额占比超过了50%。以2017年为例,恒大购置的土地储备226幅,均衡分别在上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、武汉、济南、太原、重庆、郑州、珠海、中山、无锡、温州等一二线及三线城市。

在战略调整的实施方面,恒大和苏宁的合作可圈可点。2018年6月,苏宁控股集团旗下苏宁易购与恒大地产签署协议,双方拟共同出资200亿元,设立深圳市恒宁商业发展有限公司,主营业务仅从事苏宁易购广场的开发和运营,所有投资方向须为以开设苏宁易购广场为目的。此次苏宁与恒大的合作,不仅能够降低建设成本,加快广场的建设;此外凭借苏宁成熟的运营经验也能够保障广场的运作与回报。未来随着苏宁易购广场的运营成熟,其还可以运用轻资产的方式,如成熟物业的资产证券化、小股操盘等盘活资本,并使苏宁易购广场得以快速复制,扩大品牌影响,早日实现其线下的商业版图。

恒大旅游:主要是开发文旅项目。

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(三)核心融资

(二)拿地策略

恒大金融:恒大入股银行、信托、金交所,以及设立恒大金服、恒大人寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主,根据公开信息查询,其股东背景较为强大,因此对项目和收益的要求也比较高。

龙头企业2018年前5月销售均价变化

发行供应链ABS,获100亿元储架发行额度,基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益。除此之外,其他融资方式及融资产品主要面临融资成本较高的问题。

政策紧缩后,恒大开始优化项目的城市布局,尤其是补充优质土地布局,谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市(如中山、无锡、温州等)土地,其中三四线城市拿地金额占比超过了50%。以2017年为例,恒大购置的土地储备226幅,均衡分别在上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、武汉、济南、太原、重庆、郑州、珠海、中山、无锡、温州等一二线及三线城市。

当然市场上很多业内人士会猜测,恒大人寿资金是否会直接投到恒大地产板块和项目上,从政府监管角度,因涉及关联交易,我们分析基本没有可行性。

从销售均价来看,龙头企业较2017年均价同比平均增长3.7%,但企业间出现分化。相比2017年,8家龙头企业在2018年前5月提升售价,但多数低于5%。华润置地均价增长5.2%,达到16713元/平方米,超过2017年最高的融创;中海均价大幅上涨16.1%,升至目前的第4高,达到15520元/平方米;恒大均价过万,并于4月份达到历史最高价10843元/平方米;碧桂园均价小幅上扬,但仍不足万元。

二、碧桂园

(三)核心融资

在战略调整的实施方面,恒大和苏宁的合作可圈可点。2018年6月,苏宁控股集团旗下苏宁易购与恒大地产签署协议,双方拟共同出资200亿元,设立深圳市恒宁商业发展有限公司,主营业务仅从事苏宁易购广场的开发和运营,所有投资方向须为以开设苏宁易购广场为目的。此次苏宁与恒大的合作,不仅能够降低建设成本,加快广场的建设;此外凭借苏宁成熟的运营经验也能够保障广场的运作与回报。未来随着苏宁易购广场的运营成熟,其还可以运用轻资产的方式,如成熟物业的资产证券化、小股操盘等盘活资本,并使苏宁易购广场得以快速复制,扩大品牌影响,早日实现其线下的商业版图。

部分企业注重销售前置,加大推盘力度和营销范围,如恒大在春节期间,推出全国楼盘88折优惠活动,针对不同付款方式也给出相应额度的折扣活动,充分利用返乡人潮扩大销售。另外,万科、碧桂园、融创、龙湖等龙头企业实施股权激励、项目跟投等机制,激活企业内部动力,加快项目周转,促进销售业绩增长。

受工程质量的影响,碧桂园尚需顺利度过这个多事之秋。抛开这些问题,碧桂园目前遇到的问题在整个市场环境下仍非常具有代表性。一方面,棚改政策收紧后对三四线城市影响较大,碧桂园主要业务集中在三四线城市,官媒宣战炒房对购房需求进行抑制后肯定会对碧桂园造成一定的影响。值得一提的是,碧桂园的项目跟棚改贷相关的比较多的区域主要集中在华东,其他区域受影响比较小。第二方面,高周转的问题,这个让碧桂园进入多事之秋的发展策略未来将面临巨大挑战。第三方面,负债率高企问题,不管媒体争议的2017年的负债超过9000亿是否属实,但一旦销售不佳,融资、偿债肯定会面临巨大压力。

发行供应链ABS,获100亿元储架发行额度,基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益。除此之外,其他融资方式及融资产品主要面临融资成本较高的问题。

(二)拿地策略

拿地势头不减,收并购力度加大,多元化土地储备向三四线城市倾斜

跟恒大不同的是,碧桂园高周转的问题主要在于施工进度,比如一些区域所在地的政府管控越来越严格,导致影响施工进度。目前碧桂园已经调整了营销定位,同时受到政府限价限贷限购限二手出售的影响,逐步放缓大规模开盘。根据目前市场行情的摸底,很多开发商在高周转的问题上最大难题在于限价直接影响有效储客(主要指的是刚性需求客户)。

二、碧桂园

政策紧缩后,恒大开始优化项目的城市布局,尤其是补充优质土地布局,谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市(如中山、无锡、温州等)土地,其中三四线城市拿地金额占比超过了50%。以2017年为例,恒大购置的土地储备226幅,均衡分别在上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、武汉、济南、太原、重庆、郑州、珠海、中山、无锡、温州等一二线及三线城市。

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(一)战略调整

受工程质量的影响,碧桂园尚需顺利度过这个多事之秋。抛开这些问题,碧桂园目前遇到的问题在整个市场环境下仍非常具有代表性。一方面,棚改政策收紧后对三四线城市影响较大,碧桂园主要业务集中在三四线城市,官媒宣战炒房对购房需求进行抑制后肯定会对碧桂园造成一定的影响。值得一提的是,碧桂园的项目跟棚改贷相关的比较多的区域主要集中在华东,其他区域受影响比较小。第二方面,高周转的问题,这个让碧桂园进入多事之秋的发展策略未来将面临巨大挑战。第三方面,负债率高企问题,不管媒体争议的2017年的负债超过9000亿是否属实,但一旦销售不佳,融资、偿债肯定会面临巨大压力。

(三)核心融资

龙头企业2018年前5月拿地规模

碧桂园此次面临的危机肯定会对其战略定位造成一定的影响,调整也肯定势在必行。

跟恒大不同的是,碧桂园高周转的问题主要在于施工进度,比如一些区域所在地的政府管控越来越严格,导致影响施工进度。目前碧桂园已经调整了营销定位,同时受到政府限价限贷限购限二手出售的影响,逐步放缓大规模开盘。根据目前市场行情的摸底,很多开发商在高周转的问题上最大难题在于限价直接影响有效储客(主要指的是刚性需求客户)。

发行供应链ABS,获100亿元储架发行额度,基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益。除此之外,其他融资方式及融资产品主要面临融资成本较高的问题。

从拿地支出来看,前5月龙头企业总拿地金额为3895.7亿元,有3家企业拿地金额超过600亿。与2017年相比,碧桂园、万科和保利仍位居拿地金额前三位,继续规模化扩张意图非常明确;龙湖、中海、华润置地2018年发展策略积极,拿地金额跃升至第4至第6位。龙头企业拿地金额中,招拍挂市场占比为88.9%,较2017全年上升4.4个百分点,11.1%来自收并购市场,万科、保利收并购规模较大,均近百亿元,融创则放慢“收割”步伐。

但碧桂园的战略调整的步伐还是很值得称道,一是暂停三四五线城市“全覆盖”,不直接开发不操盘的合作项目,提高权益占比;在高周转要求下,拿项目坚持两个硬性标准:1、快速推进(如按照一定压缩周期内资金回正进行测算),2、资金投入回报率一般要求在8%或以上(一些城市要求,二线城市可适当放宽)。

(一)战略调整

二、碧桂园

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二是配售及发行零息可转债,2018年1月17日碧桂园公告称以每股17.13港元配售4.6亿股,同时拟发行本金总额为 156 亿港币的一年期零息可转换债券。

碧桂园此次面临的危机肯定会对其战略定位造成一定的影响,调整也肯定势在必行。

受工程质量的影响,碧桂园尚需顺利度过这个多事之秋。抛开这些问题,碧桂园目前遇到的问题在整个市场环境下仍非常具有代表性。一方面,棚改政策收紧后对三四线城市影响较大,碧桂园主要业务集中在三四线城市,官媒宣战炒房对购房需求进行抑制后肯定会对碧桂园造成一定的影响。值得一提的是,碧桂园的项目跟棚改贷相关的比较多的区域主要集中在华东,其他区域受影响比较小。第二方面,高周转的问题,这个让碧桂园进入多事之秋的发展策略未来将面临巨大挑战。第三方面,负债率高企问题,不管媒体争议的2017年的负债超过9000亿是否属实,但一旦销售不佳,融资、偿债肯定会面临巨大压力。

龙头企业2018年前5月土地投资能级结构

三是优化投资组合,捕捉市场需求,深化发展长租等业务。四是大力布局联合办公,如2018年4月,碧桂园与方糖小镇合作了首个联合办公项目——碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区。

但碧桂园的战略调整的步伐还是很值得称道,一是暂停三四五线城市“全覆盖”,不直接开发不操盘的合作项目,提高权益占比;在高周转要求下,拿项目坚持两个硬性标准:1、快速推进(如按照一定压缩周期内资金回正进行测算),2、资金投入回报率一般要求在8%或以上(一些城市要求,二线城市可适当放宽)。

跟恒大不同的是,碧桂园高周转的问题主要在于施工进度,比如一些区域所在地的政府管控越来越严格,导致影响施工进度。目前碧桂园已经调整了营销定位,同时受到政府限价限贷限购限二手出售的影响,逐步放缓大规模开盘。根据目前市场行情的摸底,很多开发商在高周转的问题上最大难题在于限价直接影响有效储客(主要指的是刚性需求客户)。

从布局城市来看,前5月龙头企业加大三四线城市土地储备。龙头企业在一二线城市拿地金额占比均值为64.9%,三四线拿地金额占比均值为35.1%。从拿地策略来看,华润置地、中海、龙湖、融创在一二线城市拿地金额占比超过80%;碧桂园、恒大、华夏幸福三四线城市拿地金额占比超过50%,企业数量和拿地金额均向三四线城市倾斜。

(二)拿地策略

二是配售及发行零息可转债,2018年1月17日碧桂园公告称以每股17.13港元配售4.6亿股,同时拟发行本金总额为 156 亿港币的一年期零息可转换债券。

(一)战略调整

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简单来说,碧桂园更加务实、审慎地补充优质土地,优化区位布局,三四线城市拿地金额占比后续可能逐步减轻,不过拿地区域有可能继续集中在三四线及以下城市,如2017年年度报告显示,三线城市占比21%,其它更低阶城市占比高达65%。

三是优化投资组合,捕捉市场需求,深化发展长租等业务。四是大力布局联合办公,如2018年4月,碧桂园与方糖小镇合作了首个联合办公项目——碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区。

碧桂园此次面临的危机肯定会对其战略定位造成一定的影响,调整也肯定势在必行。

新兴热门区域二三线城市成为龙头加快全国布局的突破口。龙头企业把握集中供地机遇,布局非传统热点二三线城市。尤其伴随中西部地区对外开放水平不断提高,人口聚集效应开始显现,武汉、昆明、重庆、西安、长沙、郑州、渭南、惠州、南通,徐州等二三线城市成为房地产企业布局新高地。碧桂园中标长沙高新区“双限地”,绿地接连获取长沙高铁新城核心位置、昆明巫家坝东南亚中心的两大项目,将通过产业资源导入及功能建设,打造长沙高铁门户、昆明超高层金融城综合体。

(三)核心融资

(二)拿地策略

但碧桂园的战略调整的步伐还是很值得称道,一是暂停三四五线城市“全覆盖”,不直接开发不操盘的合作项目,提高权益占比;在高周转要求下,拿项目坚持两个硬性标准:1、快速推进(如按照一定压缩周期内资金回正进行测算),2、资金投入回报率一般要求在8%或以上(一些城市要求,二线城市可适当放宽)。

长三角经济圈受到龙头长期持续关注,粤港澳大湾区历史性政策利好收到龙头青睐。龙头企业拿地金额、拿地面积前20城市中,有7个城市位于长三角经济圈,包括杭州、宁波、南通、苏州、台州、南京、徐州,有3个城市位于大湾区,包括广州、佛山、惠州。长三角、大湾区城市群经济发展、房地产市场协同效应显著,1.5线、二线、三四线城市都表现出较高热度,整个区域市场均衡运行,这也是该城市群受到长期持续关注的重要原因。

1、发行2.5亿美元于2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据。

简单来说,碧桂园更加务实、审慎地补充优质土地,优化区位布局,三四线城市拿地金额占比后续可能逐步减轻,不过拿地区域有可能继续集中在三四线及以下城市,如2017年年度报告显示,三线城市占比21%,其它更低阶城市占比高达65%。

二是配售及发行零息可转债,2018年1月17日碧桂园公告称以每股17.13港元配售4.6亿股,同时拟发行本金总额为 156 亿港币的一年期零息可转换债券。

以城市更新、特色小镇、精准扶贫等形式布局三四线城市。恒大在贵州黔西南等地,绿地在陕西延川等地,通过精准扶贫计划实现布局城市的下沉;万科与大连就旧楼改造、现代物流等达成共识,太原小店区2018重点项目吸引富力、华润、蓝光、首开、招商蛇口等参与;恒大计划全国打造15个恒大童世界,目前在西安、贵阳、长沙、开封、沧州、苏州等城市均已开工。此外,代建、租赁等形式也在释放投资吸引力。

2、配股融资78.16亿港元,另发行156亿港元可换股债券。

(三)核心融资

三是优化投资组合,捕捉市场需求,深化发展长租等业务。四是大力布局联合办公,如2018年4月,碧桂园与方糖小镇合作了首个联合办公项目——碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区。

实现多渠道大额融资,资产证券化如火如荼

3、成功发行“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”租赁住房REITs,产品规模100亿元。

1、发行2.5亿美元于2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据。

(二)拿地策略

进入2018年,房企资金环境继续保持紧缩,海外债面临集中兑付,企业多元融资需求迫切。前5月,龙头房企主要通过银行贷款、公司债、中期票据等渠道融资。国内,华夏幸福获得100亿金融授信、50亿公司债券也获得批复;海外,8家龙头均发行优先票据、中期票据等,恒大、碧桂园通过发行可转股债券或配股实现大额融资。

4、发行“深圳市前海一方恒融商业保理有限公司作为原始权益人的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”,产品总规模400亿。

2、配股融资78.16亿港元,另发行156亿港元可换股债券。

简单来说,碧桂园更加务实、审慎地补充优质土地,优化区位布局,三四线城市拿地金额占比后续可能逐步减轻,不过拿地区域有可能继续集中在三四线及以下城市,如2017年年度报告显示,三线城市占比21%,其它更低阶城市占比高达65%。

龙头企业融资创新波澜壮阔,多家发行租赁住房证券化产品。围绕存量资产,以资产支持证券为主导方向,不断扩充“基础资产”包,ABS、ABN、CMBS、权益型REITs、保理融资等层出不穷。碧桂园、万科、融创、华夏幸福、恒大等不同程度涉足供应链ABS,保利、碧桂园分别成功发行租赁住房REITs,龙湖完成发行第一期住房租赁专项公司债券,融创设立200亿元存量资产并购基金。

三、万科

3、成功发行“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”租赁住房REITs,产品规模100亿元。

(三)核心融资

叁 我们的看法

与恒大、碧桂园等所有地产公司面临的问题一致,因地产融资渠道收紧,融资成本开始上升。万科目前融资主要是集团与银行、信托等金融机构进行总授信的方式进行融资。一线公司除了借助集团融资之外,会和广深区域一些产业资本合作,但很少到市场上大肆融资。另外因为土地市场受限,目前集团、一线公司现金较为宽裕,一线城市项目的拿地融资成本还比较低,在行业中仍具备很大的竞争优势。值得注意的是,万科的地产销售区域主要集中在一、二线城市,这些城市的房价高企,已经透支了未来的上涨空间,加上政府限价政策的实施(碧桂园处有相关分析),这些城市现在和未来上涨的预期都不是很高。

4、发行“深圳市前海一方恒融商业保理有限公司作为原始权益人的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”,产品总规模400亿。

1、发行2.5亿美元于2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据。

未来,房地产企业需围绕加快规模扩张为核心,把握核心区域和城市群,积极拿地和扩大布局,坚持高周转,在规模化大趋势下持续提升行业地位:

(一)战略调整

三、万科

2、配股融资78.16亿港元,另发行156亿港元可换股债券。

*项目开发上坚持高周转、销售上加强高效营销:参考龙头企业表现,高周转仍是确保销售增长、提升利润规模、保障经营安全的主流策略,而聚焦和加大推出适销产品更是企业可持续发展的重要法则。建议房企提升高性价比产品比例,开发上坚持高周转,销售上针对不同城市和人群、需求特点实施不同的营销手段,透过更多推广活动确保量价达成。

万科的战略调整在行业中也颇具代表性,一是进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业(物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑)。二是万科正在探索乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。三是万科的战略目标上已经明确定位并坚定地往“美好生活的服务商”(城市配套服务商)方向执行。

与恒大、碧桂园等所有地产公司面临的问题一致,因地产融资渠道收紧,融资成本开始上升。万科目前融资主要是集团与银行、信托等金融机构进行总授信的方式进行融资。一线公司除了借助集团融资之外,会和广深区域一些产业资本合作,但很少到市场上大肆融资。另外因为土地市场受限,目前集团、一线公司现金较为宽裕,一线城市项目的拿地融资成本还比较低,在行业中仍具备很大的竞争优势。值得注意的是,万科的地产销售区域主要集中在一、二线城市,这些城市的房价高企,已经透支了未来的上涨空间,加上政府限价政策的实施(碧桂园处有相关分析),这些城市现在和未来上涨的预期都不是很高。

3、成功发行“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”租赁住房REITs,产品规模100亿元。

*城市布局上聚焦“城市群”:国家提出“城市群”概念后,经济发展对城市结构的依赖逐渐瓦解,城市群集聚发展将催生住房需求向城市群内三四线城市外溢;另一方面,成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群等中西部城市群正在释放巨大的消费需求,龙头企业拿地结构已向此区域下沉。建议房企加强对城市群、尤其是中西部相关城市群的关注和研究,并对其中的三四线城市加快布局。

(二)拿地策略

(一)战略调整

4、发行“深圳市前海一方恒融商业保理有限公司作为原始权益人的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”,产品总规模400亿。

*项目获取上丰富拿地手段:龙头企业很多已深度参与城市更新项目,包括旧城改造、棚户区改造等,不仅获得重点城市的开发资源,并得到政府、当地龙头企业的背书与支持。建议房企发挥资源优势,择机参与城市更新等项目,加快布局、防控风险。

万科目前在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。

万科的战略调整在行业中也颇具代表性,一是进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业(物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑)。二是万科正在探索乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。三是万科的战略目标上已经明确定位并坚定地往“美好生活的服务商”(城市配套服务商)方向执行。

三、万科

@今日话题 @蛋卷基金

(三)核心融资

(二)拿地策略

与恒大、碧桂园等所有地产公司面临的问题一致,因地产融资渠道收紧,融资成本开始上升。万科目前融资主要是集团与银行、信托等金融机构进行总授信的方式进行融资。一线公司除了借助集团融资之外,会和广深区域一些产业资本合作,但很少到市场上大肆融资。另外因为土地市场受限,目前集团、一线公司现金较为宽裕,一线城市项目的拿地融资成本还比较低,在行业中仍具备很大的竞争优势。值得注意的是,万科的地产销售区域主要集中在一、二线城市,这些城市的房价高企,已经透支了未来的上涨空间,加上政府限价政策的实施(碧桂园处有相关分析),这些城市现在和未来上涨的预期都不是很高。


1、6月份,2018年第一期超短期融资券,发行金额20亿;

万科目前在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。

(一)战略调整

风险提示:任何在本文出现的信息(包括但不限于评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等)均只作为参考,投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另,本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议,本公司亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险,基金的过往业绩并不代表其未来表现,投资需谨慎。货币基金投资不等同于银行存款,不保证一定盈利,也不保证最低收益。

2、发行2018年度第二期超短期融资券,发行金额为20亿元,利率为4.25%;

(三)核心融资

万科的战略调整在行业中也颇具代表性,一是进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业(物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑)。二是万科正在探索乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。三是万科的战略目标上已经明确定位并坚定地往“美好生活的服务商”(城市配套服务商)方向执行。

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3、7月份,发行了2018年度第3期超短期融资券,发行金额为30亿元,票面利率为3.58%;

1、6月份,2018年第一期超短期融资券,发行金额20亿;

(二)拿地策略

4、7月份,发行“易方达资产-万科万村租赁住房一号(1-5期)资产支持专项计划”成功获得深圳证券交易所批复,总规模50亿。

2、发行2018年度第二期超短期融资券,发行金额为20亿元,利率为4.25%;

万科目前在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。

四、保利地产

3、7月份,发行了2018年度第3期超短期融资券,发行金额为30亿元,票面利率为3.58%;

(三)核心融资

保利的核心业务集中在一、二线城市(2017年销售占比达82%),当前国家对一二线城市房地产市场调控趋严,同时一二线城市房价高涨已透支未来的上涨空间。在此背景下,保利已开始以多元化方式获取土地,并保持较高的拿地力度,同时加快二三线城市布局(2018年5月获得的土地位于东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市),同时继续推进全国化进程。

4、7月份,发行“易方达资产-万科万村租赁住房一号(1-5期)资产支持专项计划”成功获得深圳证券交易所批复,总规模50亿。

1、6月份,2018年第一期超短期融资券,发行金额20亿;

(一)拿地策略

四、保利地产

2、发行2018年度第二期超短期融资券,发行金额为20亿元,利率为4.25%;

前文提到,保利在拿地层面逐步向恒大、碧桂园学习,并形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力(2018年5月获得的9个项目中,有6个是通过合作取得的,3个是通过招拍挂获得)。值得一提的是,保利目前拿地方面对项目的收益率要求较高,拿地主要集中在一二线城市,同时也加快了二三线城市布局,从2018年5月至6月份的拿地区域来看,主要分布在广州、上海、杭州、武汉、东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市。

保利的核心业务集中在一、二线城市(2017年销售占比达82%),当前国家对一二线城市房地产市场调控趋严,同时一二线城市房价高涨已透支未来的上涨空间。在此背景下,保利已开始以多元化方式获取土地,并保持较高的拿地力度,同时加快二三线城市布局(2018年5月获得的土地位于东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市),同时继续推进全国化进程。

3、7月份,发行了2018年度第3期超短期融资券,发行金额为30亿元,票面利率为3.58%;

(二)核心融资

(一)拿地策略

4、7月份,发行“易方达资产-万科万村租赁住房一号(1-5期)资产支持专项计划”成功获得深圳证券交易所批复,总规模50亿。

1、3月份,中联前海开源-保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划,总规模50亿,发行利率5.5%。全国首单。

前文提到,保利在拿地层面逐步向恒大、碧桂园学习,并形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力(2018年5月获得的9个项目中,有6个是通过合作取得的,3个是通过招拍挂获得)。值得一提的是,保利目前拿地方面对项目的收益率要求较高,拿地主要集中在一二线城市,同时也加快了二三线城市布局,从2018年5月至6月份的拿地区域来看,主要分布在广州、上海、杭州、武汉、东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市。

四、保利地产

2、5月份,发行2018年度第二期中期票据,规模为20亿元,5年到期,利率为4.88%。

(二)核心融资

保利的核心业务集中在一、二线城市(2017年销售占比达82%),当前国家对一二线城市房地产市场调控趋严,同时一二线城市房价高涨已透支未来的上涨空间。在此背景下,保利已开始以多元化方式获取土地,并保持较高的拿地力度,同时加快二三线城市布局(2018年5月获得的土地位于东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市),同时继续推进全国化进程。

五、融创中国

1、3月份,中联前海开源-保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划,总规模50亿,发行利率5.5%。全国首单。

(一)拿地策略

进入2018年以来,融创因融资规模增加导致利息支出较快增长,费用化利息由2016年度的31.9亿元增加到2017年度的52.6亿元;目前集团不再从资金上支持各区域公司的单个项目融资,更多需要区域公司和项目公司自行解决融资问题。对融创而言,目前一二线城市的区域公司最大的难题是拿地融资,三四线城市区域公司的最大难题是销售和去化问题,基于融资难的困境,今年融创各区域拿地数量有一定限制,且目前也会采取类似合作开发等方式作为拓展项目的渠道之一。值得一提的是,融创“踩雷”乐视相关公司导致了融创的投资损失(按权益法入账录得投资损失44.8亿元),目前融创负债率不低,利率风险也较大,从2017年披露的信息来看融创并无通过掉期对冲利率风险。受上述影响,融创目前仍然不受很多金融机构看重。

2、5月份,发行2018年度第二期中期票据,规模为20亿元,5年到期,利率为4.88%。

前文提到,保利在拿地层面逐步向恒大、碧桂园学习,并形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力(2018年5月获得的9个项目中,有6个是通过合作取得的,3个是通过招拍挂获得)。值得一提的是,保利目前拿地方面对项目的收益率要求较高,拿地主要集中在一二线城市,同时也加快了二三线城市布局,从2018年5月至6月份的拿地区域来看,主要分布在广州、上海、杭州、武汉、东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市。

(一)战略调整

五、融创中国

(二)核心融资

融创针对上述面临的问题在战略方面主要进行了以下调整:一是优化公司债务结构(2018年4月发行11亿美元优先票据);二是从消费升级和美好生活的投资方向出发,从2017年到2018年,重点投资文旅、医疗、产业等领域,且各区域设置相关产业和商管部门,以实现文旅、商管、产业是一体化发展。

进入2018年以来,融创因融资规模增加导致利息支出较快增长,费用化利息由2016年度的31.9亿元增加到2017年度的52.6亿元;目前集团不再从资金上支持各区域公司的单个项目融资,更多需要区域公司和项目公司自行解决融资问题。对融创而言,目前一二线城市的区域公司最大的难题是拿地融资,三四线城市区域公司的最大难题是销售和去化问题,基于融资难的困境,今年融创各区域拿地数量有一定限制,且目前也会采取类似合作开发等方式作为拓展项目的渠道之一。值得一提的是,融创“踩雷”乐视相关公司导致了融创的投资损失(按权益法入账录得投资损失44.8亿元),目前融创负债率不低,利率风险也较大,从2017年披露的信息来看融创并无通过掉期对冲利率风险。受上述影响,融创目前仍然不受很多金融机构看重。

1、3月份,中联前海开源-保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划,总规模50亿,发行利率5.5%。全国首单。

(二)拿地策略

(一)战略调整

2、5月份,发行2018年度第二期中期票据,规模为20亿元,5年到期,利率为4.88%。

主要有招拍挂、并购、合作,不过整体放慢收并购步伐,对项目获取严管控,其中净利率低于12%不考虑,另外在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域亦集中在一线、二线及环二线城市,从2017年度拿地区域来看,获得的115块地全都位于上述区域。

融创针对上述面临的问题在战略方面主要进行了以下调整:一是优化公司债务结构(2018年4月发行11亿美元优先票据);二是从消费升级和美好生活的投资方向出发,从2017年到2018年,重点投资文旅、医疗、产业等领域,且各区域设置相关产业和商管部门,以实现文旅、商管、产业是一体化发展。

五、融创中国

(三)核心融资

(二)拿地策略

进入2018年以来,融创因融资规模增加导致利息支出较快增长,费用化利息由2016年度的31.9亿元增加到2017年度的52.6亿元;目前集团不再从资金上支持各区域公司的单个项目融资,更多需要区域公司和项目公司自行解决融资问题。对融创而言,目前一二线城市的区域公司最大的难题是拿地融资,三四线城市区域公司的最大难题是销售和去化问题,基于融资难的困境,今年融创各区域拿地数量有一定限制,且目前也会采取类似合作开发等方式作为拓展项目的渠道之一。值得一提的是,融创“踩雷”乐视相关公司导致了融创的投资损失(按权益法入账录得投资损失44.8亿元),目前融创负债率不低,利率风险也较大,从2017年披露的信息来看融创并无通过掉期对冲利率风险。受上述影响,融创目前仍然不受很多金融机构看重。

设立200亿元存量资产并购基金。

主要有招拍挂、并购、合作,不过整体放慢收并购步伐,对项目获取严管控,其中净利率低于12%不考虑,另外在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域亦集中在一线、二线及环二线城市,从2017年度拿地区域来看,获得的115块地全都位于上述区域。

(一)战略调整

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(三)核心融资

融创针对上述面临的问题在战略方面主要进行了以下调整:一是优化公司债务结构(2018年4月发行11亿美元优先票据);二是从消费升级和美好生活的投资方向出发,从2017年到2018年,重点投资文旅、医疗、产业等领域,且各区域设置相关产业和商管部门,以实现文旅、商管、产业是一体化发展。

文章来源:本文转自西政资本公众号,内容本身不代表公众号观点。版权归原作者所有,如涉及相关版权问题,请联系我们。

设立200亿元存量资产并购基金。

(二)拿地策略


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主要有招拍挂、并购、合作,不过整体放慢收并购步伐,对项目获取严管控,其中净利率低于12%不考虑,另外在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域亦集中在一线、二线及环二线城市,从2017年度拿地区域来看,获得的115块地全都位于上述区域。

严/肃/广/告/时/间

(三)核心融资

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设立200亿元存量资产并购基金。

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☞【点击报名】不良地产类项目运作、不良地产基金 案例解读研修班

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如何把握这一轮不良资产爆发的机会?如何借助地产困境基金掘金地产不良?轻金融潜心研发重磅不良资产精品实操课程,9月15日~16日在北京东城区举办《不良地产基金、不良地产类项目运营、银行不良资产经营创新、AMC不良资产投行化处置研修班》(100%开班),课题要点如下:

★ 不良资产基金外延扩张

如何挑选项目?如何确定关键合作方?

1、项目选择的标准由谁确定

2、选定项目后的算账工作

3、分工合作各负其责

4、确定重组方案构建基金结构

课题三****有近20年不良资产处置经验的四大AMC资深人士 A老师,《AMC不良资产“募、投、管、退”运营核心、投行化创新处置模式》,核心内容如下:

**不良资产投资机会挖掘与盈利模式

当前不良资产“募、投、管、退”难点与要点

投行化创新处置不良资产主要手段

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