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来自  ca88亚洲城房产 2019-07-06 02:53 的文章
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楼市巨变,预计2018年全国商品房销售面积将同比

广州出现断供,投资者何去何从?

如果你有钱买房,却一直卡在了社保上,现在好不容易机会来了,这个时候你不会买吗?

房地产大起大落尚未根本缓解,长效机制还未“落地”的情况下,调控稍有放松,楼市随即反弹。因此,近期住建部明确调控“三个不动摇”;楼市调控不会“拉抽屉”,2018年楼市还需保持当前严厉调控态势,回击了有关调控松绑的传言。这意味着,除基于市场明显降温,少数非热点城市适度修正政策外,2018年以“四限”(限购、限贷、限价、限售)为主要内容的调控还将保持高压态势。

2016年和2017年,由于商品房销售连创历史新高,2017年销售规模比本轮回升周期启动前的2014年增长50%,透支或“加杠杆”需求不在少数。因此,2018年商品房销售规模将惯性回调。同时,“去杠杆”排在2018年经济工作“三大攻坚战”之首。近期结束的银行业金融机构监管工作会议,控制居民杠杆率过快增长首次纳入“去杠杆”框架。新年过后,银行房贷额度并未因新会计年度到来而释放。2017年住房融资仍快速增长,甚至突破年初制定的占比控制目标,严控房贷将是2018年控杠杆的重点之一。

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一般而言,楼市下行相对严重、仍旧受高库存之累的三四线城市会优先松绑,二线城市其次,一线城市顶多政策微调,大幅松绑的几率最小。

整体来看,预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%-15%,但绝对量依旧是历史第三或第四好成绩。

调控和房贷“双紧缩”,加上2017年高基数,2018年商品房销售规模大概率回落。不过,城市间分化将加剧,2015年率先反弹的一线城市,销售连续下跌两年后,2018年有望保持稳定。二线城市分化最为明显,受益于产业转移、人才新政,热点二线楼市缩量但仍在高位,其他二线将下滑。同样,三四线楼市分化也很严重,都市圈内的三四线城市,2016年底至2017年首次受到政策打压,2017年成交量下跌40%-70%不等。2018年,由于继续受益于核心城市需求外溢,特别是近年来大城市轨道交通、高铁、城际铁路等扩展到外围三四线城市,加上十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,基于低房价优势,2018年这些城市成交量将会有所回升。其他三四线城市在经历2017年房价暴涨后,2018年将整体回落。

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另外,由于一线城市调控收紧的时间最早,随着调控边际效应递减,此前积压的购房需求将批量释放,尤其是那些调控政策即将“解绑”的城市。

据装一网了解,2017年1-12月,全国土地购置面积同比增长15.8%,增速为近五年来第二高位,仅次于1-11月的水平;全年土地购置价款增长49.4%,增速创近6年来新高;全年商品房新开工面积同比增长7.0%,并呈现“前高后低”的走势。2017年上半年新开工累计同比增速达10.6%,到下半年,由于各大城市房价和预售证严格管控,融资条件全面收紧,资金来源累计同比增速从上半年的11.2%降至年底的8.2%,加上开发商销售规模“排位赛”竞争激烈,更注重在售库存去化和资金回笼,新开工意愿下降,出现延迟开工等现象,导致新开工下降。不过,土地购置量价齐升、很多城市进入补库存阶段,新开工相对平稳,开发投资累计增速在7%-9%窄幅波动,全年增速为7%。

据装一网了解,2017年1-12月,全国土地购置面积同比增长15.8%,增速为近五年来第二高位,仅次于1-11月的水平;全年土地购置价款增长49.4%,增速创近6年来新高;全年商品房新开工面积同比增长7.0%,并呈现“前高后低”的走势。2017年上半年新开工累计同比增速达10.6%,到下半年,由于各大城市房价和预售证严格管控,融资条件全面收紧,资金来源累计同比增速从上半年的11.2%降至年底的8.2%,加上开发商销售规模“排位赛”竞争激烈,更注重在售库存去化和资金回笼,新开工意愿下降,出现延迟开工等现象,导致新开工下降。不过,土地购置量价齐升、很多城市进入补库存阶段,新开工相对平稳,开发投资累计增速在7%-9%窄幅波动,全年增速为7%。

近日,有消息称,广州中介抛出一批八折、八五折的房源,这批房都是来自银行的不良资产拍卖,说白了,就是买房人断供了。

常理来说,土地流拍会直接导致财政收入的减少。但2018年全国卖地收入6.5万亿,创下历史新高,土地收入仍然占到地方预算收入的2/3。说明政府为避免财政收入的大幅减少,增加了土地供应。

不必对2018年商品房成交规模过分悲观,因为近年来我国城乡发生的最大变化,就是最庞大的基础设施网络完成铺设,不仅包括道路、有线电视等,还包括移动通讯网络、物流网等。同时,农村土地承包轰轰烈烈地展开,社会保障和公共服务网覆盖面扩大。有形和无形的巨型网络覆盖,把14亿人联结在一起。特别是,三四线城市及县城居民、镇乡村村民眼界拓宽、观念更新,叠加近年来公共服务“补欠账”支撑,第二波人口红利开始释放。因此,农民踊跃进城,小城市居民进入大城市较活跃,楼市整体缩量,但有望在高位平衡。

从房价看,70个大中城市新房价格环比平均涨幅在2017年5月达到最高点后开始回落,最低点是9月份的0.2%。2017年10月以后,随着预售证和房价管控有松动,前期积累的高价盘和待网签新房入市,房价环比涨幅连续3个月扩大,12月达到0.5%,由此推动新房价格同比涨幅连续11个月下降后,12月首次反弹。目前,一线城市新房价格同环比涨幅都在回调,环比已开始下跌,二线同环比涨幅整体维持,三线涨幅已经较高。

笔者之前撰文就指出,从这次三四线楼市爆发的原因看,棚改货币化是直接因素,而长期的经济形势和人口流出状态,会让三四线楼市涨得快,但不会持久。

改善型:认清是首套还是二套,普通还是非普通住房。

2016年和2017年,由于商品房销售连创历史新高,2017年销售规模比本轮回升周期启动前的2014年增长50%,透支或“加杠杆”需求不在少数。因此,2018年商品房销售规模将惯性回调。同时,“去杠杆”排在2018年经济工作“三大攻坚战”之首。近期结束的银行业金融机构监管工作会议,控制居民杠杆率过快增长首次纳入“去杠杆”框架。新年过后,银行房贷额度并未因新会计年度到来而释放。2017年住房融资仍快速增长,甚至突破年初制定的占比控制目标,严控房贷将是2018年控杠杆的重点之一。

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这并非普遍现象,也不用引起恐慌,但投资者必须要以前车之鉴为后事之师,要清楚杠杆不是万能的,盲目加杠杆撬动的投资,和赌博并无二样。

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据装一网了解,近日,国家统计局公布2017年房地产数据。受益于“去库存”和“棚改货币化”,广大三四线楼市全面回暖,2017年我国商品房成交规模突破2016年的历史最高位,再次刷新纪录。

前端销售明显放量,这是连续近3年“去库存”、三四线城市“就近城镇化”加速,以及鼓励居民适度“加杠杆”等多重因素叠加作用的结果。由于开发商土地购置面积连续3年负增长(2014-2016年平均下降16.4%),加上“去库存”持续推进,截至2017年12月底,全国商品房待售面积同比下降15.3%,绝对规模已降至2014年10月份以来的新低,即本轮“去库存”前的水平。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

有的城市,通宵排队买房,最低中介佣金高达10万;

再看上游开发投资。尽管棚改货币化比例将从2017年的60%大幅回落,但除了顺延项目外,棚改新增规模从原计划的500万套增加至580万套。2017年,土地供应6年来(2011-2016年)首次放量,一线城市增长62%,50个城市出让了100多宗租赁用地,盘活存量商业办公和工业厂房“改租赁”,也正在如火如荼地展开。基于民生“补短板”供给侧改革,如农村危房改造、新市民“扎根”后市政水暖建设等将全面提速。开发商集中度提升,千亿及“冲千亿”房企增多,也将助推上游稳定。综上,2018年开发投资增速将依旧维持平稳或小幅回落的态势。

再看上游开发投资。尽管棚改货币化比例将从2017年的60%大幅回落,但除了顺延项目外,棚改新增规模从原计划的500万套增加至580万套。2017年,土地供应6年来(2011-2016年)首次放量,一线城市增长62%,50个城市出让了100多宗租赁用地,盘活存量商业办公和工业厂房“改租赁”,也正在如火如荼地展开。基于民生“补短板”供给侧改革,如农村危房改造、新市民“扎根”后市政水暖建设等将全面提速。开发商集中度提升,千亿及“冲千亿”房企增多,也将助推上游稳定。综上,2018年开发投资增速将依旧维持平稳或小幅回落的态势。

负债率过高,市场不景气。可是,如果市场景气了,岂不是炒房客又要卷土重来?但樊纲曾表示:“限售限贷限离婚等是改变价格参数,限价是改变价格机制,会加重走后门的现象。限别的东西可以,限价的话市场化改革要出问题。”

2月份四个一线城市新房成交面积同比均上涨,房价也有所松动。一线和部分二线城市由于率先调控,率先降温,如今已处于市场底部,有一定的回升动力。

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整体来看,预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%-15%,但绝对量依旧是历史第三或第四好成绩。

比如,很多人都关注资产的价格问题,但价格并非资产的核心,因为这是短期的浮动的,并不能折射资产的本质。真正要衡量的,是资产的价值、内在竞争力、行业前景、市场环境等各方面因素。这些不但决定了资产的真正价值和未来走势,也决定了资产的安全边际,保证投资者财富的长治久安。

一二线的热点城市,由于前期调控过严,未来房贷、行政性措施放松,价格会有所回升。

调控和房贷“双紧缩”,加上2017年高基数,2018年商品房销售规模大概率回落。不过,城市间分化将加剧,2015年率先反弹的一线城市,销售连续下跌两年后,2018年有望保持稳定。二线城市分化最为明显,受益于产业转移、人才新政,热点二线楼市缩量但仍在高位,其他二线将下滑。同样,三四线楼市分化也很严重,都市圈内的三四线城市,2016年底至2017年首次受到政策打压,2017年成交量下跌40%-70%不等。2018年,由于继续受益于核心城市需求外溢,特别是近年来大城市轨道交通、高铁、城际铁路等扩展到外围三四线城市,加上十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,基于低房价优势,2018年这些城市成交量将会有所回升。其他三四线城市在经历2017年房价暴涨后,2018年将整体回落。

不必对2018年商品房成交规模过分悲观,因为近年来我国城乡发生的最大变化,就是最庞大的基础设施网络完成铺设,不仅包括道路、有线电视等,还包括移动通讯网络、物流网等。同时,农村土地承包轰轰烈烈地展开,社会保障和公共服务网覆盖面扩大。有形和无形的巨型网络覆盖,把14亿人联结在一起。特别是,三四线城市及县城居民、镇乡村村民眼界拓宽、观念更新,叠加近年来公共服务“补欠账”支撑,第二波人口红利开始释放。因此,农民踊跃进城,小城市居民进入大城市较活跃,楼市整体缩量,但有望在高位平衡。

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另一方面,居民房贷也降温,销售回款慢,溢价率也偏高,收紧房企融资渠道,都增加了企业的资金压力。

前端销售明显放量,这是连续近3年“去库存”、三四线城市“就近城镇化”加速,以及鼓励居民适度“加杠杆”等多重因素叠加作用的结果。由于开发商土地购置面积连续3年负增长(2014-2016年平均下降16.4%),加上“去库存”持续推进,截至2017年12月底,全国商品房待售面积同比下降15.3%,绝对规模已降至2014年10月份以来的新低,即本轮“去库存”前的水平。

房地产大起大落尚未根本缓解,长效机制还未“落地”的情况下,调控稍有放松,楼市随即反弹。因此,近期住建部明确调控“三个不动摇”;楼市调控不会“拉抽屉”,2018年楼市还需保持当前严厉调控态势,回击了有关调控松绑的传言。这意味着,除基于市场明显降温,少数非热点城市适度修正政策外,2018年以“四限”(限购、限贷、限价、限售)为主要内容的调控还将保持高压态势。

开发商为啥不赶拿地了?

要记住,小恩小惠,并不足以提振楼市。相反,托底越是积极,越说明市场本身存在问题。

从房价看,70个大中城市新房价格环比平均涨幅在2017年5月达到最高点后开始回落,最低点是9月份的0.2%。2017年10月以后,随着预售证和房价管控有松动,前期积累的高价盘和待网签新房入市,房价环比涨幅连续3个月扩大,12月达到0.5%,由此推动新房价格同比涨幅连续11个月下降后,12月首次反弹。目前,一线城市新房价格同环比涨幅都在回调,环比已开始下跌,二线同环比涨幅整体维持,三线涨幅已经较高。

据装一网了解,近日,国家统计局公布2017年房地产数据。受益于“去库存”和“棚改货币化”,广大三四线楼市全面回暖,2017年我国商品房成交规模突破2016年的历史最高位,再次刷新纪录。

所以盲目追求价格指数,盲目介入过热的市场,是这次楼市所有失败者共同的原因;既然市场是存在起伏的,如果只想买在最低点,卖在最高点,那么这个愿望最后就会变成幻想。对于变化不定的市场和捉摸不透的政策,投资者要想立于不败,最基本要做到两点:一、学会见好就收,不要妄图吃鱼尾;二、学会对冲风险,把资金分散到不同领域,不同市场。这是投资的基本要义,也是应对当下楼市波动的策略。

市场的不景气,影响了企业拿地的决策。

投资,一方面充满着不确定性,外行看起来,就是在赌博;另一方面,投资是一门科学,所以,总有人一如既往的保持稳健。

要知道,2019年1-2月,全国住房销售面积再度负增长,而上一次负增长还是在2015年。

从此之后三四线城市年轻人,奢谈理想。

有的城市,万人摇号排队买房,中签率低至1.5%;

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三四线城市及其他非热点地区,相对缺乏人口、产业的支撑,棚改货币化政策也在退出,加之前期已经透支了涨幅,未来会面临很大的下调压力。

这一切都源自三四线楼市出乎意料地、如野火燎原般的爆发。

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而且房价上涨带来的后果,会让一批三四线城市的年轻人失去信心;不要只看棚改拆迁带来的财富效应,但是毕竟没有产业经济支撑,这波楼市一夜之间就让很多人辛苦攒了很多年的财富,变成了纸面上的财富;让很多人慢节奏的生活,一下子就变成了负债的日子。

2月份,一线城市新建商品房环比上涨0.3%;二手房止跌为赢,上涨0.1%。一线城市房价率先回温,楼市稳中向好的趋势明显。

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唯一可以确定的是,经过去年一年的调整,一二线城市率先筑底,今年将开启回暖,相应的中西部三四线城市将失去投资价值,这些城市的房价将面临剧烈波动,资金将从三四线城市回撤到一二线。

然而,楼市说冷就冷,房价不涨,投资客资金压力陡然增加;扛不住了,只能选择断供弃房。

而有的城市,一边“两连降”,一边去化平平。

数据显示,2018年开年至7月底,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗,同比增长121%。预计到年底,整体流拍规模,应该会创造历史吧。

对于一线城市来说,楼市调控大幅松绑的可能性并不大。在2014年那一轮取消限购潮中,全国所有二三线城市都迅速取消限购,只有北上广深四大一线城市一直保留至今。

如果是,房价上涨,穷了年轻人,富了开发商,也算是经济的发展。但实际情况呢?开发商的日子,似乎也不好过。

投资客:注意投资配置,尤其要布局一二线热点城市,特别是近两年跌幅较大的热点城市热点区域。

棚改暂停,去库存任务完成……如果非要加上一个限定,大概会是“胜利”完成。

2018年,随着对房贷政策全面从严,房企从资金端到资产端的现金流大幅度被挤压。2018 年全国土地流拍率创历史新高,共流拍土地 1808 块,较2017年大幅上涨93.16%。

土地流拍,开发商何去何从?

需要注意的是,大多数三四线城市本就没上马楼市调控政策,本身就是宽松得不能再宽松。所谓松绑楼市,对他们可能毫无意义。楼市调控是否转向,对于稳定当地楼市,也不会有太多实质性影响。

三四线城市年轻人,不敢再谈理想

在商品房用地供给上,也存在一些限制,比如加大建设租赁房 、共有产权住房、经济适用房,都一定程度上减少了商品房用地。一些土地配建政策,如开发商需承担幼儿园、绿化公园等社区公共项目的建设,以及竞自持的规定等,都对开发商的拿地热情起到一定的抑制。

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最近的楼市,冰火两重天。

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一城一策,哪些城市会松绑?

众所周知,中国南方,尤其是沿海省份,金融非常普遍。在楼市最热时,在银行管控开始后,很多投资者都是通过小额贷款、P2 P等加杠杆购房。

文武之道一张一弛,今年的信贷政策肯定是偏宽松的,从年初央行放水就可以看出来。另外,目前流动性相对充裕,各地也在降低购房利率上浮水平。

然而,对于一些买房人,尤其是三四线城市买了房投了资的购房者,这个“胜利”是苦涩的。

曙光已现,一线城市率先回温

数据显示,三四线年轻人房租房贷所占收入30%以上的比例比一线城市高6%,而房贷占收入一半以上的竟达到15.1%;存款方面,“30岁之前无存款”比例已达35.7%。

楼市牛市能否真正出现,还需要看信贷的宽松程度,特别是“认房又认贷”是否继续执行。

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春节假期后,部分地方楼市传出“小阳春”行情,一些楼盘成交价量均有所反弹。

从2014至今,进过大大小小几轮调控,房价却越涨越高。

刚需族:注意个税社保别断缴,买房量力而行。

楼市分化是主流,买房如何找准优质资产?

大家买房子,绝不仅仅是为了自住,投资也是隐含的价值。谁不想白住一套房,还顺带赚一笔钱呢?

相比于松绑,这些地方可能会亲自上场托市,山东省菏泽市成武县已出台政策,买房给补贴,鼓励农民进城购房。

而房价越涨,房价的接受度越高,刚需、投资打算买房的人群更多。

其实,一座城市的一切价值都体现在它的房价当中。一座城市的房价,锚定了了这座城市的价值。正所谓便宜没好货,好货不便宜。买房,一定要擦亮你的双眼,找准优质的城市进行投资。

面临经济的不确定性,楼市应该还会持续松绑。

快来加入各片区买房交流群

所以,在一城一策的新调控基调下,会有越来越多的城市试探松绑调控政策。

以深圳为例,从2014年开始,非深户购房就被层层加码,社保从满1年、3年,一直增加到5年。掐指一算,从2014年到2019年,刚好是满5年社保的年限,此时深圳将释放之前堆积的大量购房需求。

这里给大家三点建议——

这一次,一线城市也不会有例外。

土地流拍,反向刺激信贷松绑

今年楼市的不确定性,比以往来的更猛烈些。有的在回暖,有的仍将是严寒。

今年,国家统计局发布的2019年1-2月份全国房企购置土地面积、成交价也均有2位数的下降。这种情况也要改观。

其中,一线城市流拍土地 21 宗,二线城市流拍 519 宗,三四线城市流拍 1268 宗。资金压力成为本波土地流拍的重要原因。

对于二线城市来说,楼市松绑的目的在于稳定市场。如果量价齐跌的趋势在延续,那么松绑就能得到支持。如果量价齐升,楼市又有复苏乃至上涨的苗头,想要松绑调控、以此火上浇油并不容易。

综合WIND数据显示,2018年土地供应同比涨近10%,增幅集中在住宅用地的供应。但土地有限,无限供地肯定是不可持续的。

综合自:房地产经纪之家、国民经略等

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