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半年报丨稳坐,销售暴涨【ca88亚洲城】

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统计局的数据显示,今年前7月,全国商品房销售面积和销售额增速分别降至26.4%和39.8%,均为今年以来的最低点。

长沙晚报讯多家统计机构数据显示,2018年前9月房企销售步伐较为稳健,绝大多数房企销售额持续提升,其中碧桂园、恒大、万科、泰禾等19家房企销售额已破千亿元。在房企销售额提升之时,相关数据也显示出房企销售增速呈现出放缓态势。

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近日,万科、中海、龙湖等上市房企陆续发布年中业绩报告。在销售方面,大部分企业的业绩出现明显增长,甚至有增幅超过100%的情况。而整体销售价格的提高,也使得部分企业的毛利率出现回升。

前9月全国楼市销售增速放缓

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中海发布的报告显示,截至2016年6月30日,公司房地产合约销售额为港币952.6亿元,较去年同期增长11.5%,对应合约销售面积为601万平方米。由于国内流动性的改善,中海的销售回款大幅增加至720亿港元,资金极为充裕。

中原地产首席分析师张大伟认为,2018年房地产行业依然将刷新历史高点,但房企前三季度整体销售增速相比2017年明显开始放缓。也有专家表示,随着房企为业绩冲刺积极储备粮草,销售压力与之俱增,这将使得房企接下来加速去化,以获得销售回款。

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不仅如此,随着房价的提高,部分企业的利润率出现提升。中报显示,龙湖地产上半年的毛利率为27.9%,同比提升1.4个百分点。旭辉上半年的毛利率也达到27.1%,同比有大幅提升。但万科、泰禾等企业的毛利率都出现下滑趋势。

根据中国指数研究院发布的《2018年1至9月中国房地产企业销售业绩TOP100》研究报告,第一梯队碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元,均值为4768.2亿元,同比增长率均值为20%。其中,碧桂园凭借5529.3亿元的销售额继续领跑,恒大与万科以4450.8亿元和4324.4亿元的销售额紧随其后,分列榜单第二位及第三位。除上述三大房企巨头外,共有16家房企销售额介于1000亿至4000亿元,分别为融创、保利发展、绿地、中海、新城控股、龙湖、华润置地、世茂房地产、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、旭辉、金地、中南置地、绿城和泰禾,销售额均值为1582.7亿元,同比增长率均值为52.6%。TOP100门槛升至177亿元,这些企业中有41家在长沙拥有开发项目。

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这与上半年的市场向好密不可分。统计局的数据显示,今年上半年,全国房地产销售金额和销售面积增速分别达到42.1%和27.9%。

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尽管,1—7月商品房销售额78300亿元,同比增长14.4%,其中,住宅销售额增长16.2%。商品房销售额增速比去年1—7月还提高了1.2个百分点。

但是房企高管对未来的预判却普遍不乐观,认为苦日子就要来了。

可是,每一次的市场下行,却往往是那些先前苦练内功,为快速扩张作了充足准备的开发商的机会。比如,2013—2015年,整个地产行业库存积压严重。融创却抓住了机遇,大规模兼并,“吃”下了其他企业消化不了的库存,结果迅速从中小房企,跨越式增长成为龙头房企。

那么,眼下又有哪些开发商练好了内功,把别人的苦日子,变成了自己的好机会呢?

和讯房产从管理费用、经营性现金流、扣除预收款后的负债率等多项数据梳理发现,包括中南建设、碧桂园、招商蛇口为代表的少部分房企,有条件有能力把握这样的机会,完成逆势扩张之路。

第一轮测试

费用和增效

梳理今年上半年的半年报,可以发现一个很奇特的现象,就是很多开发商的销售额增长幅度不大,但管理费用开支却大幅增长。

一个明显的案例就是龙湖地产。上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

在已经公布上半年业绩的房企中,只有中南建设、碧桂园、招商蛇口等少数几家能做到管理费用的增速和销售规模同步,或者比销售规模略少一些。

为何管理费用的开支,远远超过销售规模?

一家地产商告诉和讯房产,出现这种现象的一个重要原因,是因为公司要冲刺规模,提前做了人才储备和管理架构的调整。增加了很多区域公司,并开设了很多城市分公司。

但这种超过眼前规模的提前布局,是存在一定风险的。如果市场出现了销售下行,那么公司的管理架构势必会要重新调整,由此带来裁员、降薪、合并部门、合并区域等一系列的管理阵痛。

这种阵痛带来的负面影响,有时可能会长达多年。

最合适的做法,还是有效控制管理费用增幅,使之和销售规模同步或略高。比如,中南建设房地产业务销售金额同比增加44%,建筑业务新增合同金额同比增加59%,,但上半年管理费用同比只增加48%,但由于公司与实际经营规模相关的管理费用率还有所下降。另外,碧桂园管理费用增加了40%,但合约销售额增长了42.8%;招商蛇口的销售金额同比增长 39.86%,而管理费用仅增长18.98%。

有人说控制管理费用增幅,会不会妨碍企业之后的发展扩张呢?从旭辉和中南建设两家销售规模接近的公司对比看,这种担心是不存在的。

那么,如何做到控制管理费用,并实现规模扩张的?在政策和融资的压力下,企业扩张的战略有变化吗?

尽管管理费用增幅不大,但并没有妨碍中南建设等企业扩张的效率。上半年,中南建设新增项目80个,规划建筑面积合计1138万平方米,上半年销售面积的2.2倍,新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。

管理费用增长了66.74%的旭辉,今年1—7月增加了14个城市,增加了72个项目,新增土地储备面积955平米,大约是1-6月销售面积的2.21倍。

有鉴于中南建设和旭辉上半年的合同销售规模接近,分布城市数量高出旭辉3倍。但上半年的管理费用比旭辉还要少5000万元左右。同时,新增土地储备的项目数量和新进入城市数量,却和旭辉接近,反映出前者有能力用更少的管理费用,实现更有效地扩张。

第二轮测试

获取项目能力

根据半年报公布的数据,TOP20 企业公布的地价/上半年平均销售价格的数据是:旭辉42%、龙湖33%、碧桂园25%、万科33.76%,中南建设34%。

仅从上述数据看,经过2016、2017年的调整,房企的土地成本占售价比例,得到了很好的控制。未来地价将不再是压缩房企利润的定时炸弹。

但也有人疑问,开发商的土地价格大幅下降,是否是因为新拓展项目都在三四线城市?

从几家房企公布的半年报看,这种担心并不存在。比如,中南建设拿地成本不高,但所获得的土地却主要是在二线城市以及部分经济发达、人口聚集度高的三线城市。在昆明、西安这样的二线城市,拿地成本更是每平米只有一两千。比如,中南建设获得的安宁连然街道 ANCB-2017L003号地块,楼板价就只有1000出头;西安西咸新区的中南?湖畔堤楼板价只有1200元/平米。虽然这些地块都处于二线城市的外围郊区,但以楼板价来说,仍然是非常低廉的。

中南建设董秘梁洁说,之所以中南建设能低价拿地,其中一个关键原因是综合产业优势。

目前,中南建设的业务涵盖住宅开发,商业、酒店管理,工程总承包,建筑安装等,并和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。

同样,招商蛇口也是借助综合产业优势,获得优质项目。比如,上半年拓展湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。另外,以蛇口为产业新城基地,公司与各地方政府合作,围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目,苏州金融小镇因此以底价获取首期用地。

综合产业优势更强的企业,在获取土地资源的优势,在上半年已经变得明显。而如果市场未来出现下行,地方将会更青睐那些拥有综合产业优势的企业,相对其他房企,这些企业更有可能以底价“抄底”优质土地。

第三轮测试

现金流比拼 谁有融资空间

截止目前公布年报的情况看,前20强房企中,仅碧桂园、中南建设、龙湖、新城、阳光城经营现金流为正。

年报显示,中南建设的经营性现金流净流入7.33亿,其中来自销售回款带来的现金收入超过400亿,当期偿还债务所支付的现金却只有111亿。

根据资产负债表,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债146.5亿元,占比仅26%,规模小于公司持有的现金,公司偿债能力强,经营风险低。考虑公司总负债中的预收账款主要来自购房客户的现金,没有经营风险,剔除预收账款之后的负债率((负债总额-预收账款)/资产总额)反而由去年年末的51.4%下降到今年中期的41.2%,下降10.2个百分点。

素以财务稳健见长的龙湖,剔除预售款后的负债率是44.28%,旭辉则是62.73%,连万科这项指标都达到46%,招商蛇口则是55.59%,连碧桂园都达到58.31%。

从上述数值看,未来中南建设仍然有进一步发债融资的空间。

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结语:

根据上述三项关键指标的比拼,可以发现,如果下半年市场真的转冷,类似碧桂园、中南建设、招商蛇口、龙湖等房企却依然有机会把握住机遇,成功逆势反超,实现市场冬天的规模扩张。

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自从恒大去年年中,首度成为全行业“利润王” 之后,这个头衔就被恒大牢牢占据。昨日,公布的恒大2018年中期业绩,更是让多数券商分析师相信,全行业短期内将再无企业有能力撼动恒大地位。

今年公布的半年报显示,公司的核心净利润率已经达到18.3%,截至今年年中净利润总额已经达到530亿元。根据已经公布的龙头房企半年报数据,恒大地产的利润是=万科、碧桂园、保利、绿地的总和。

恒大地产总裁夏海钧更是透露,目前恒大的平均土地楼板价仅1683元/平米,且68%分布在一二线城市。这一楼板价,远远低于龙头房企中任意一家。按照恒大地产上述取得土地储备的成本,以及平均合同销售价格,地价占成本比重,也是龙头房企中最低的。显然,未来恒大的利润率空间还能进一步增长,恒大将会常年蝉联“利润王”。

土地储备高达3.05亿平米

截至目前,恒大的土地储备也许是行业中最低的。在恒大公布半年业绩前,碧桂园曾担当过短暂的“地产业成本王”,碧桂园今年前6月的拿地成本是2387元/平米,对比上半年平均9399元/平米的单价,地价约是售价的25%,在行业中属于成本比较低的公司。

根据和讯房产对TOP20 企业公布的地价/上半年平均销售价格不完全统计,旭辉的成本已经达到售价的42%、中南建设、龙湖、万科等也达到售价的1/3,即使拿地成本较低的新城也要达到售价的20%左右。

但恒大的地价占今年平均销售价格的比例,只有15.93%。

和碧桂园有四成以上的土储是在三四线城市不同,恒大的土地储备中占到68%处于一二线城市,三线城市只有32%,四线城市目前尚没有进入。

另外,恒大还有总价值440.6亿元的旧改项目,平均成本仅1446元/平米,其中43%的面积位于一二线城市。

这些土地储备,不仅价格低廉,而且规模很大。随着中国人口进一步向大都市圈集中,这些土地未来的价值会变得更高。

费用有效控制:成本强有力控制

恒大的净利润大幅提升不仅得益于土地成本低廉,还得益于成本控制力度。

今年的房地产行业,企业的管理费用和销售费用增幅,大幅领先于业绩增长。比如,龙湖上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

而恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

恒大还通过提升产品附加值,增加产品性价比。

项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。

同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。此外,恒大还于2017年提前偿还1129亿永续债,释放出巨量利润空间。

将实现高分红

恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上,还有大量未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建面高达7285万平米,合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额,足以支持未来8年的销售,若年销售额增长至8000亿,也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算,5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。

根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度股息,总额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。

中金预计,随着恒大盈利能力持续提升,预计2018年及2019年年度股息将达2.33港元/股以及2.95港元/股,相当于9.5%与12%的分红回报率。

市场预计恒大将恢复“年年分红”的惯例,2018年的分红预计在明年3月年报发布后派发,投资者若在9月27日前购入恒大股票,短短半年内就可获得近三年的两次巨额分红,分红回报率高达15%。

由于目前恒大的平均市盈率仅5倍左右,远远低于行业平均水平,也低于其他的龙头房企。随着恒大的高分红政策延续,未来整体市值可能会有较大的上升空间。

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相比之下,在今年以来A股哀鸿遍野之时,国内机构更为乐观。绿地、旭辉、泰禾、华夏幸福等房企都被多家机构给出“推荐”、“买入”、“增持”等评级。即便是身陷股权纠纷的万科,东兴证券仍给出“强烈推荐”的评级,安信证券给出的评级则是“买入”。

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从政策层面来看,下半年的市场恐难以维持较好的走势。今年8月11日,南京、苏州同时出台调控政策,从提高信贷门槛、实施限购等方面对市场进行调控。这也是继年初之后,两地今年出台的第二波调控政策。在此之前的6月和7月,合肥、厦门也已经发文强化调控。

受益于业绩向好以及其它指标的改善,房企的信用评级得以普遍上调。其中,穆迪近期就上调龙湖地产的评级,由“稳定”调升至“正面”,并确认“Ba1”企业家族评级。当代置业的信用评级则由违约“IDR”上调至稳定“B+”。

但事实上,即便从业者普遍预期到这一点,仍对全年业绩有足够的信心。近期,恒大、龙湖、中海、旭辉、碧桂园等企业均上调了全年的销售目标。

这一观点并非耸人听闻。近期有媒体报道称,已经入主远洋、金地、金融街等多家房企的安邦,对万达商业和招商蛇口都有兴趣,其理由在于,“相比其他领域,房地产的风控和投资收益都相对不错,房企是相对稳定的投资标的”。

吸引“野蛮人”

值得一提的是,万科仅用118天就使得销售金额突破1000亿大关,比去年同期足足缩短了59天,达到历史最短水平。其在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.9%。

中信证券的报告也指出,由于土地价格不断高涨,房地产公司的市值相对于NAV的折让仍然偏大,地产股的价值也将越来越凸显,并容易成为长期持 有的对象。“只要地产公司所掌握的所有项目资源的价值总和,仍然明显低于土地市场公开出让的土地价格,资金就还会从地产产业链的相关领域不断向地产股流 淌。”

高评级可以使得企业在融资等方面获得成本优势,但同时也会带来一些“副作用”。严跃进就指出,地产企业的经营状况总体好于其他行业,随着业绩的改善和评级的提高,产业和金融资本会对地产股更加青睐,不排除加大增持力度的可能。

利润率艰难回升

中原地产通过对28家房企的业绩进行统计发现,这28家房企上半年的平均净利润率为8%,相比去年同期的7.6%有所回升。

在公布业绩的房企中,碧桂园、旭辉、景瑞、新城、首开等的销售额涨幅均超过100%。此前获得上海“地王”的融信,上半年销售132亿元,同比增幅达到176.7%。

截至8月中旬,发布中报全文的上市房企数量已超过30家。其中,万科、中海、碧桂园、龙湖等品牌房企均公布了中期业绩。

这一信号表明,调控政策正在扩展至热点二线城市,甚至继续向下一层级的城市进行蔓延。因此,下半年的市场热度将明显弱于上半年,并对房企的全年业绩带来影响。

龙湖同样录得较好的业绩,上半年签约额同比增长78.4%至385.9亿元,创历史新高,回款率保持90%以上高位。

中报显示,受益于上半年的“牛市”,房地产企业的销售情况普遍向好。万科上半年实现销售金额1900.8亿元,销售面积1409万平方米,同比分别增长69.9%和55.8%。全年很有可能突破3000亿的高点。

随着业绩的公布,不少企业获得了机构的较高评级。分析人士指出,这也将对今后的融资带来一些成本的优势。但另一方面,也可能对外部资本带来更强的吸引力。也即,房企业绩的提升,将可能吸引更多的“野蛮人”。

某上市房企负责人的观点颇有代表性,这位负责财务的人士向21世纪经济报道表示,下半年的市场会有一定的延续,虽然不如上半年火爆,但肯定会好于往年同期。对于企业来说,下半年仍然是去库存和冲规模的重要时机。

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