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来自 电子商务 2019-07-06 02:04 的文章
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楼市信贷结构性调整,楼市迎来多个利空

继春节长假前上调中期借贷便利利率后,节后首个交易日央行再次"出手"上调常备借贷利率和逆回购利率。业内人士表示,货币政策收紧信号或导致房贷利率上调,在市场风险和政策风险双重压力下,银行可能会通过价格手段防控风险。此外,在加息周期和调控政策背景下,房地产将可能迎来长周期拐点。

楼市寒冬,雪上加霜。央行变相加息之后,楼市又迎来多个利空。有媒体报道称,房贷利率可能上调;另有银行证实要控制信贷规模;而随着两会的召开,多个地方政府表态,要加强楼市调控。多家机构认为,这轮楼市调整可能延续到2018年上半年,而在加息周期和调控政策背景下,房地产将可能迎来长周期拐点。

随着楼市信贷政策不断收紧,前期房价过快上涨的城市有望进入平稳健康发展期。业内人士表示,信贷收紧会使市场成交量有所下滑,从而使房价上涨态势被抑制。随着今年经济逐渐趋稳,信贷资源或结构性调整,有望助推房地产市场均衡发展。

随着楼市信贷政策不断收紧,前期房价过快上涨的城市有望进入平稳健康发展期。业内人士表示,信贷收紧会使市场成交量有所下滑,从而使房价上涨态势被抑制。随着今年经济逐渐趋稳,信贷资源或结构性调整,有望助推房地产市场均衡发展。

鸡年首个交易日,央行便祭出大动作:在公开市场进行200亿元7天期、100亿元14天期和200亿元28天期逆回购操作,操作利率较上期均上调10个基点,同日开展的SLF利率也全线上调。

利空1:房贷利率可能上调

房贷利率优惠收窄影响有限

房贷利率优惠收窄影响有限

一股份制银行宏观分析师告诉记者,央行春节前后的密集行动,是对货币政策操作转向的确认。随着基准利率货币政策工具中的作用和地位越来越低,MLF和SLF作为央行的主动管理型货币政策工具正在发挥越来越重要的作用,尤其是可以通过主动性操作实现货币的长短期配置。货币收紧政策收紧信号影响机制或将从央行向金融机构传导,最终形成终端实际贷款利率抬升。

中国证券报援引业内人士观点称,货币政策收紧信号或导致房贷利率上调,在市场风险和政策风险双重压力下,银行可能会通过价格手段防控风险。

近期,北京多家银行表示,将首套房贷款利率优惠调至九折。记者在走访中发现,大多数银行客户经理表示,确实已将优惠折扣上调至九折。同期,有房地产中介也称,“现在银行只能给到基准利率的九折,小银行也做不到8.5折。对购房者来说,还款利息相应变高。”

近期,北京多家银行表示,将首套房贷款利率优惠调至九折。记者在走访中发现,大多数银行客户经理表示,确实已将优惠折扣上调至九折。同期,有房地产中介也称,“现在银行只能给到基准利率的九折,小银行也做不到8.5折。对购房者来说,还款利息相应变高。”

终端贷款利率的抬升是否会导致房贷利率上调呢?近日记者走访多家银行网点了解到,包括招商银行、平安银行、建设银行、工商银行等在内的大多数银行首套房贷款利率没有变化,仍维持九折优惠折扣。民生银行一名客户经理告诉记者,该行首套房贷款利率打九折,但如果是民生银行优质客户且购买指定楼盘房产,优惠力度可打8.8折。

其实新年伊始,北京部分银行首套房贷利率从85折收紧到9折,业内认为,房贷利率收紧大势所趋。

另外,对于北京市银行业自律协会近日制定的《关于加强北京地区个人住房贷款业务自律管理促进业务健康发展的公约》中新增的执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容,房地产中介工作人员也给予了证实。对于上述内容,该中介工作人员对记者表示,“二套房贷款期限缩短至25年,实际上也就是变相提高利息。假设三百万的商业贷款,等于现在每个月要多还1000多块钱。”

另外,对于北京市银行业自律协会近日制定的《关于加强北京地区个人住房贷款业务自律管理促进业务健康发展的公约》中新增的执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容,房地产中介工作人员也给予了证实。对于上述内容,该中介工作人员对记者表示,“二套房贷款期限缩短至25年,实际上也就是变相提高利息。假设三百万的商业贷款,等于现在每个月要多还1000多块钱。”

某大型股份制银行内部人士告诉记者,去年银监局和同业公会即向各银行下达房贷优惠折扣不低于九折的指导要求,银行可根据自身实际情况在该基础上进行调整,九折是业内较普遍的折扣。

此外,融360对外发布了《2017年1月中国房贷市场月度分析报告》显示,1月,全国首套房贷款平均利率为4.46%,环比上升0.01%。今年1月,全国二套房贷款平均利率为5.40%,与上月持平,但同比上升0.01%。

业内人士称,“此次北京地区政策的出台,从个人购房者角度来讲,成本确实增加。对于房企来说也是利空,应积极做好产品营销,有针对性地回避政策管控带来的风险,使整个销售业绩不会受到影响。”

业内人士称,“此次北京地区政策的出台,从个人购房者角度来讲,成本确实增加。对于房企来说也是利空,应积极做好产品营销,有针对性地回避政策管控带来的风险,使整个销售业绩不会受到影响。”

走访中,大多数银行客户经理表示尚未接到总行上调房贷利率的通知,但也有个别表示"已经隐隐约约听到风声"。"还是存在顾虑,九折是比较普遍的,要是上调利率,客户肯定都跑到别的银行去了。"一位客户经理告诉记者。

海通证券首席经济学家姜超在近期研报中指出,截至2016年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%,国开债完全是政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但发放房贷要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本较高。按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较看,合理的房贷利率应在5.5%左右。

另外,值得注意的是,不仅北京地区,实际上前期热点城市包括上海、天津、杭州、南京等地的房贷利率优惠都有所收紧。根据融360房贷统计结果显示,当下大部分地区的银行首套房贷款优惠已上调至9折。

另外,值得注意的是,不仅北京地区,实际上前期热点城市包括上海、天津、杭州、南京等地的房贷利率优惠都有所收紧。根据融360房贷统计结果显示,当下大部分地区的银行首套房贷款优惠已上调至9折。

虽银行方面尚未有明显动作,但不少人士仍认为房贷利率存在上调风险。

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光证资管首席经济学家徐高表示,房贷首付利率优惠收窄的主要原因是今年一月份信贷投放较多,其中房地产所占份额也较大,因此会从货币政策方面针对房地产市场做一些调整。该政策肯定会对房地产市场产生影响,但是也需考虑到,其实一二线城市的限购政策在此之前就已经大幅收紧,因此房贷首付利率优惠收窄影响并不会特别大。

光证资管首席经济学家徐高表示,房贷首付利率优惠收窄的主要原因是今年一月份信贷投放较多,其中房地产所占份额也较大,因此会从货币政策方面针对房地产市场做一些调整。该政策肯定会对房地产市场产生影响,但是也需考虑到,其实一二线城市的限购政策在此之前就已经大幅收紧,因此房贷首付利率优惠收窄影响并不会特别大。

海通证券宏观分析师姜超在研报中指出,截至2016年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%,国开债完全是政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但发放房贷要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本较高。按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较看,合理的房贷利率应在5.5%左右。

姜超认为,央行确认货币市场“加息”的结果,意味着房贷利率存在大幅上调风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。

信贷方面加大收紧力度

信贷方面加大收紧力度

姜超认为,央行确认货币市场"加息"的结果,意味着房贷利率存在大幅上调风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。

利空2:银行证实要控制信贷规模

“总的来看,继去年认房又认贷、提高首套房首付比例,再到今年的将首套房贷款利率调整为不低于9折、缩短贷款期限,都属于因城施策的一部分,目的在于通过控制信贷规模,抑制北京房价过快上涨,让房价维持在合理区间。”融360房贷分析师如是表示。

“总的来看,继去年认房又认贷、提高首套房首付比例,再到今年的将首套房贷款利率调整为不低于9折、缩短贷款期限,都属于因城施策的一部分,目的在于通过控制信贷规模,抑制北京房价过快上涨,让房价维持在合理区间。”融360房贷分析师如是表示。

恒丰银行研究院执行院长董希淼认为,央行货币市场操作利率上调的确会影响银行资金成本,不过银行资金成本提高不一定体现在房贷利率之上。"自去年10月以来,房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下,银行确实有可能通过价格手段来防控风险。"房贷利率上调有助于挤掉投资性、投机性购房需求,但需避免对刚需客户造成过多影响,商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上,满足普通老百姓首次购房和合理改善住房的需求。

据澎湃新闻报道,2017年伊始,1月新增信贷规模有望再创历史新高,监管部门近日也开始对部分银行的放贷热情“降降温”。部分银行近期接到了央行信贷额度的调控通知,要求不同程度地收缩信贷投放规模。

从数据来看,限购政策的不断收紧,在热点城市已经有所反映。比如,北京楼市开年销售明显大幅下降。伟业我爱我家集团市场研究院统计,1月份北京市新建商品住宅网签2999套,环比2016年12月下降36.8%,同比去年1月下降32.8%;成交均价为38006元/平方米,环比去年12月下降6.6%。

从数据来看,限购政策的不断收紧,在热点城市已经有所反映。比如,北京楼市开年销售明显大幅下降。伟业我爱我家集团市场研究院统计,1月份北京市新建商品住宅网签2999套,环比2016年12月下降36.8%,同比去年1月下降32.8%;成交均价为38006元/平方米,环比去年12月下降6.6%。

住房按揭遭"冷遇"

其中,总部在上海的某银行近日接到央行“窗口指导”,要求2月份开始全口径大力度压降新增贷款规模,同时,现在包括对公和个人贷款在内的所有贷款项目都需要提前一个月报备,目前该行只有消费贷可以按时放款,其他都会延期1个月以上。不过,也有银行内部人士表示,并未收到调控通知,沪上某国有大行相关人士表示,目前信贷投放依旧按照正常节奏进行。

不同于以往的是,本次调控政策,其发布机构是北京银行业自律协会,市场监管意图明显,对抑制房价仍然有一定的作用。另外根据政策效果,不排除以后出台其他新政策的可能。

不同于以往的是,本次调控政策,其发布机构是北京银行业自律协会,市场监管意图明显,对抑制房价仍然有一定的作用。另外根据政策效果,不排除以后出台其他新政策的可能。

业内人士指出,本次央行调高利率与1月"天价"信贷数据不无关系。

利空3 :上海严禁资金违规流入楼市

某国有银行内部人士表示,从大环境来看,去年四季度以来经济企稳态势初现,有关方面对资产泡沫更加防范,由此才有了大行委外的回收等货币市场政策收紧措施。从那时起,银行间以及一年期国债利率就出现了整体攀升态势。“从另一方面看,在过去一年按揭投放超预期后,由于央行窗口指导,今年增量回落成为必然。”该国有银行内部人士表示,在这种环境下,增加利率也成为一种市场选择。

某国有银行内部人士表示,从大环境来看,去年四季度以来经济企稳态势初现,有关方面对资产泡沫更加防范,由此才有了大行委外的回收等货币市场政策收紧措施。从那时起,银行间以及一年期国债利率就出现了整体攀升态势。“从另一方面看,在过去一年按揭投放超预期后,由于央行窗口指导,今年增量回落成为必然。”该国有银行内部人士表示,在这种环境下,增加利率也成为一种市场选择。

虽然央行尚未公布1月份信贷数据,但多家机构预计今年1月份新增信贷规模较大可能会超去年同期2.51万亿元,甚至将高达2.8万亿元。

公开信息显示,2017年以来,多地相继表态继续加强楼市调控。

深圳市房地产研究中心李宇嘉表示,春节前后,央行不间断上调货币市场长短期融资利率、公开市场逆回购利率,用非传统的方式加息,被市场解读为货币宽松结束。在利率已实现市场化,融资多渠道、通道化的新形势下,再考虑到2016年8月份货币市场利率收紧已经开启,对楼市而言,未来房贷利率或存上调可能。

深圳市房地产研究中心李宇嘉表示,春节前后,央行不间断上调货币市场长短期融资利率、公开市场逆回购利率,用非传统的方式加息,被市场解读为货币宽松结束。在利率已实现市场化,融资多渠道、通道化的新形势下,再考虑到2016年8月份货币市场利率收紧已经开启,对楼市而言,未来房贷利率或存上调可能。

华泰证券报告显示,预计1月份新增信贷达2.5万亿元。首先,1月是信贷大月,季节性安排虽然在宏观审慎评估体系考核后有所弱化,但历史信贷节奏造成的信贷集中到期续作仍会延续;其次,提早投放信贷会更早获得利息收入,因此银行有提早投放信贷的积极性。另外,往年1月都会有大量新的基建项目资金投放。

上海:2017年上海银监局将严格执行个人住房差异化信贷政策,严禁资金违规流入房地产领域,抑制炒房需求。同时还将继续开展政策执行情况的检查,对违规机构将按规定予以处罚。1月16日,上海银监局就对江苏银行上海分行开具了与地产相关的罕见高额罚款,江苏银行被罚477.9254万元,原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。监管当局一直要求商业银行警惕“假按揭”“假首付”“假收入”等违法违规风险。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,在商业银行贷款额度较为充足时,相对来说可以给予较多优惠。但在贷款额度较少时,房贷方面就会显得比较苛刻。所以从某种程度上也说明,2017年在贷款额度方面偏紧,因此,商业银行会有惜售的心态,对贷款推销的主动性有所弱化。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,在商业银行贷款额度较为充足时,相对来说可以给予较多优惠。但在贷款额度较少时,房贷方面就会显得比较苛刻。所以从某种程度上也说明,2017年在贷款额度方面偏紧,因此,商业银行会有惜售的心态,对贷款推销的主动性有所弱化。

国元证券分析师表示,从政策意图看,政策性利率上调与控制2017年1月信贷投放过快、近期PPI上涨引发货币当局对通胀压力的担心有关。去年1月新增信贷同比增长万亿元以上,导致央行紧急收紧银根,对部分小银行实施惩罚性提升存准率。可见1月例行是银行放贷的冲动时期,也是央行紧急收紧银根的时点。

北京:把握住房的居住属性,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,金融、财税、土地、市场监管等多措并举,探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

信贷资源或倾斜三四线城市

信贷资源或倾斜三四线城市

虽然预估1月信贷数额仍会高企,但不少业内人士认为,2017年信贷规模在信贷结构中的占比将会下滑。央行数据显示,2016年12月新增居民中长期贷款创下近十个月新低,较11月大幅回落31%。

深圳:对商品住房和商务公寓预售价格进行管理,开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”,明确“政府指导价”,以促进深圳房地产市场健康稳定发展,防止房价大起大落。

交通银行日前发布的《交银中国财富景气指数报告》显示,在当前房地产市场“抑泡沫”和“去库存”背景下,小康家庭对未来不动产投资持谨慎态度。按拥有的房产数量看,现在各类人群对不动产投资意愿均有下滑,现在多套房家庭的不动产投资意愿下滑态势显著。

交通银行日前发布的《交银中国财富景气指数报告》显示,在当前房地产市场“抑泡沫”和“去库存”背景下,小康家庭对未来不动产投资持谨慎态度。按拥有的房产数量看,现在各类人群对不动产投资意愿均有下滑,现在多套房家庭的不动产投资意愿下滑态势显着。

"部分原因是去年11月、12月存量缺乏额度无法投放,这些额度会在1月放出来,"一位商业银行内部人士告诉记者,"尤其是在货币政策稳健中性和房地产加强调控政策背景下,二三月份房贷回落速度会加快,政府项目和PPP信贷投放将吸纳较大的信贷资金。"

广州:支持居民自住购房需求,抑制投资投机性购房,切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。

今年“两会”即将召开,严跃进表示,政策方面仍会坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”导向。对于刚需购房者会继续给予一些鼓励性支持措施,包括购房落户等保障。而对于炒房来讲,前期房价上涨过快的城市还是会建立一个和房价挂钩的政策体系,如果房价上涨过快的话,政策还是会收紧。如果上涨幅度相对较小,根据各地情况,不同的分区调控会有不同的措施。

今年“两会”即将召开,严跃进表示,政策方面仍会坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”导向。对于刚需购房者会继续给予一些鼓励性支持措施,包括购房落户等保障。而对于炒房来讲,前期房价上涨过快的城市还是会建立一个和房价挂钩的政策体系,如果房价上涨过快的话,政策还是会收紧。如果上涨幅度相对较小,根据各地情况,不同的分区调控会有不同的措施。

从春节假期房地产成交情况看,住房按揭可能遭"冷遇"。

重庆:要求抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押,并规范在建建筑物抵押登记,做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作,规范房企的商品房预售及抵押融资。

上述国有银行内部人士表示,从银行方面来讲,如果政策再收紧,可能将窗口指导包括北上广深等热点地区的贷款及融资总量控制,还可能停止表外融资渠道,放缓按揭投放速度。

上述国有银行内部人士表示,从银行方面来讲,如果政策再收紧,可能将窗口指导包括北上广深等热点地区的贷款及融资总量控制,还可能停止表外融资渠道,放缓按揭投放速度。

继过去一年持续火爆之后,全国热点城市楼市鸡年春节期间迎来一片清冷,南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩,为近三年同期最低值。华创证券统计数据显示,春节两周中,第一周全国40城新房成交314.1万平方米,环比下降38.1%;第二周成交环比再下降89.2%至34.1万平方米。1月截至上周累计日均成交60万平方米,环比12月下降37.5%。

1月楼市成交清淡

“2016年一二线热点城市新增贷款比重较高。部分热点城市调控政策的收紧或降低2017年的信贷需求,而三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的平稳发展。”中国指数研究院报告指出,在新型城镇化和去库存的政策支持下,2017年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。记者 彭扬

“2016年一二线热点城市新增贷款比重较高。部分热点城市调控政策的收紧或降低2017年的信贷需求,而三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的平稳发展。”中国指数研究院报告指出,在新型城镇化和去库存的政策支持下,2017年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。记者 彭扬

伴随楼市成交量萎缩,部分热点城市房价也出现松动。数据显示,1月深圳房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%;广州成交均价16970元/平方米,环比微跌0.61%。

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楼市或迎拐点

多个城市受春节假期影响,1月楼市成交清淡。北京市住建委公布的官方数据统计显示,2017年1月全月,北京新建商品住宅共签约4994套,其中新建纯商品住宅签约2477套,环比下滑23.8%;二手住宅共签约12860套,环比下滑28.9%。

平安证券认为,中国尚未进入加息周期,但严厉的房地产市场政策叠加折扣利率向上调整,对于房地产市场的负面冲击将较明显,前期房价上涨过快的一线和部分二线城市已进入调整周期。

中原地产数据显示,1月27日至2月2日,上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春节期间减少71.1%,为2011年以来成交量最低水平。春节期间,上海地区只有8个项目有交易记录,且所有项目都仅成交1套。去年同期则有24个项目有交易。

国海证券研报指出,央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束。从过去美国和日本经验看,历次房地产泡沫破灭过程中,货币收紧都是至关重要的条件。此外,过去政策托底房地产或将成为历史。一方面,各地严格执行限购政策,限制房地产住房信贷,房地产成交量大规模缩减;另一方面,一线城市开始严格限制人口流入,各地"两会"期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加,房价将可能迎来长周期拐点。

网易房产数据中心统计显示,1月广州全市网签成交6823套,环比猛跌42.32%,成交均价16970元/平方米,环比下降0.61%。

深圳中原研究中心负责人告诉记者,受双重压力影响,今年楼市仍会面临较大压力。2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升,但二手房成交不乐观,整体价格已步入调整期,今年楼市将以震荡波动为主。该负责人同时指出,央行收紧货币政策的影响将会渐渐显现,节后投资需求应有所收敛,并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。

深圳市规划国土委数据显示,1月,深圳市一手住宅累计成交1652套,环比下降23.6%;房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%。

也有房地产资深人士向记者表示,按照目前基础货币发行量和外汇储备对比来看,央行在货币市场的收缩完全不足以对冲货币泡沫,对于房地产市场而言,货币超发对房价的影响仍较大。

本轮楼市调整或持续到2018年上半年

该人士表示,部分城市楼市量价齐跌主要有三方面因素:其一,2016年四季度各大热点城市的调控政策陆续落地,对市场需求面造成较明显的抑制;其二,热点城市地方政府对新房备案价格的控制;其三,受春节传统淡季影响。三大因素叠加造成量价齐跌的现状。受调控影响,预计热点城市2017年楼市成交量将缩水至2014年水平,价格缓慢上涨趋势并不会明显改变。

中泰证券首席经济学家李迅雷展望2017年楼市走势时表示,今年房价会较为平稳或者略有下跌,因为各地都把控制房地产价格的上涨作为一个非常重要的目标,至少在“十九大”之前会严格控制房价上涨。

东兴证券分析师认为,2017年将成为此轮房地产繁荣周期的拐点,但地产行业并未没落,仍拥有巨大发展空间。尤其是在大城市即大都市圈进程快速发展背景下,稳定的政策环境和前瞻性的规划将为房地产行业开辟新的发展路径。虽然2016年可能是行业销售顶峰,但2017年可能成为房价的高点,且在未来相当长的时期内,行业总体规模仍有望保持在十万亿元以上。 相关新闻

方正证券首席经济学家任泽平预计,央行的货币政策将持续偏紧,债市仍将调整,股市以涨价和改革的结构性机会为主,房市将持续调整,经济在2-3季度有望二次探底。

  • 郑州部分银行首套房贷款开始执行基准利率 房贷又悄然上涨
  • 北京房贷利率优惠收紧 广州首套平均利率4.22%
  • 12月全国首套平均房贷利率4.45%
  • 北京15银行约定 元旦起房贷利率最低九折

任泽平认为,本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年,关键看长效机制。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想,2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立,尚有转机。

持有类似看法的还有德国商业银行中国经济学家周浩。他在最新的研究报告中表示,本轮房价的上升幅度超过上一轮,这意味着其底部可能比上一轮还要更深。房地产成交量见底的信号可能要到今年年底才会出现,这可能预示着房价见底的信号可能会到明年年中才会出现。

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