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来自 电子商务 2019-07-06 02:04 的文章
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房地产行业2017上半年业绩回顾及全年业绩前瞻专

业绩增速靓眼,资产规模持续扩张。2018上半年SW房地产板块营收合计7636亿元,同比增长22%;净利润1026亿元,同比增长44%;归母净利润849亿元,同比增长41%,较2017年同期提升17个百分点;其中10家龙头房企合计实现营收4532亿元,同比增长31%;净利润551亿元,同比增长47%;归母净利润436亿元,同比增长44%,较2017年同期提升26个百分点;龙头房企业绩增速增长更快。2018年上半年SW房地产板块总资产规模达92424亿元,同比增长30%;10家A股龙头公司总资产规模达50202亿元,同比增长38%;龙头房企资产扩张速度更快,占SW房地产板块总资产的54%,自2009年以来占比持续提升。

    行业温和降温,优势房企仍有显著增长、行业集中度加速提升。

值得关注的是,民间借贷资金是一把双刃剑,可以帮助企业弥补短时间的现金流缺口,但是如果市场风向变化,民间借贷的风险就会迅速暴露出来。比如2012年至2014年的房地产市场下行周期中就曾出现企业因为民间借贷导致现金流危机而破产的案例,足可见其风险。

    上市房企2017年上半年平均毛利率28.42%,同比提升0.78个百分点;平均净利率9.73%,同比提升1.51个百分点。三费率均有不同程度的提高,其中提升幅度最大的为管理费用率,2017年上半年为4.82%,同比增加0.76个百分点。

投资建议:预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。9月房地产行业持续推荐绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产。

ca88亚洲城唯一网址 ,    我们引入“存货/预收款”以及“推算未售存货/推算销售额”两项指标(计算方式见正文)测算房地产板块库存压力。经计算,2017上半年末,“存货/预收款”为2.26,较2016年上半年末降低0.27,处于2010年以来的最低位;“推算未售存货/推算销售额”为3.21,较2016年上半年末小幅上升0.05。我们认为房企目前的存货压力不大,具备扩张空间。

136家房企负债近6.6万亿元 平均每家负债484亿元

    尽管上半年房地产并未进入寒冬,市场还存在部分看多的预期,但调控政策持续不放松,房企在资金端和销售端的压力增大,小房企难以穿越周期,将推进行业集中度的进一步提高,呈现强者愈强的局面。建议关注低估值、有业绩支撑的龙头股。推荐标的:招商蛇口、金地集团。

盈利能力持续改善,投资收益显着。2018年上半年SW房地产板块销售毛利率达31.0%,较去年同期提升3个百分点;叠加板块投资净收益321亿元,同比高增70%,合作开发和并购带来的利润逐渐体现出来。销售净利率提升1.5个百分点至11.1%。龙头房企销售毛利率达28.6%,较去年同期提升3个百分点;投资净收益117亿元,同比增长59%,销售净利率提升0.9个百分点至9.6%。

    4.从当前A股投资者资金博弈的现状观察,大多数投资者一方面不看好聚焦地产主业的优势企业后市的基本面,超低配地产股,另一方面却重仓与房地产景气相关度极其高的周期股,这反而对聚焦地产主业的优势企业在后市的股价表现更有利;

有业内分析师向《证券日报》记者表示,龙头房企负债规模已经逼近万亿元,部分中小房企杠杆率也非常惊人。部分中型房企为了规模扩张,2016年拿了很多高价地,发行了大量公司债,有些公司债将在今年进入还款期,高价地又受到限价政策限制,难以入市销售,资金成本持续上涨,负债率持续走高。

    截止8月31日,房地产板块整体市净率2.08X,相比A股折价4.32%。从子板块来看,房地产开发Ⅱ(申万)市净率为2.00X,相对A股折价8.50%;园区开发Ⅱ(申万)市净率3.25X,对A股溢价率49.76%。目前房地产PB处于历史后27%分位。截止8月31日,房地产板块整体市盈率PE(TTM)15.3,目前房地产PE处于历史后20%分位。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。

    维持对优势房企的“买入”评级。

中信证券一份研究报告显示,2017年一季度开始,不论是行业还是重点公司,杠杆率都有明显提升。在2017年年底,净负债率的下降曾经出现过一次性下降,但到2018年一季度又重回上升通道。

申万房地产板块共计136家公司,从2017年中报业绩情况来看,上半年上市房企实现营业收入6487.67亿元,同比增长6.43%;实现扣非净利润541.12亿元,同比增长20.38%。其中营业收入同比下滑的64家,占比47.06%,同比上升的72家,占比52.94%。扣非净利润同比下滑的57家,41.90%,同比上升的79家,占比58.10%。

杠杆略有提升,龙头房企在手现金更加充裕。2018年上半年SW房地产板块整体资产负债率80.0%,剔除预收账款后的资产负债率为54.7%;龙头房企资产负债率83.9%,较板块高出3.9个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为52.5%,低于板块均值,主要系龙头房企预收账款增速更快。上半年板块在手现金10866亿元,同比增长22%;龙头房企在手现金5688亿元,同比增长30%,龙头企业现金规模占SW房地产板块的52%,创2009年以来历史新高。

    行业负债率有所回升,短期偿债能力较好。

A股房企年报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长幅度达34%,这意味着平均每家负债高达484亿元。

    截止年中,所有上市房企预收账款相对年初增长26.78%,这一数据与去年同一时间段预收账款增速基本持平。由于房地产行业结算季节性的影响,一般下半年为结算高峰期,预收账款增速要远低于上半年。存货方面,上半年将预收款剔除以后的真实存货增长率为0.75%,去年同一时期真实存货增速为-2.19%,增速略有提高,主要原因是去年上半年处于去库存周期内,而今年上半年受销售影响房企拿地补库存积极性较高,因此增速有所提升。

    2017年上半年,受融资渠道收紧、融资成本上升等因素影响,房地产板块扣除预收账款的资产负债率有所回升,由2016年末的70.75%回升至71.66%,提高了0.92个百分点;板块业净负债率回升,2017年上半年板块净负债率达103.07%,相比2016年末回升了13.48个百分点;板块短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款 一年内到期的非流动负债)为1.28倍,较2016年末下降0.22倍,但仍处于较好水平。板块公司中,剔除预收款的资产负债率低于行业整体水平的占比67%;净负债率低于行业整体水平的占比66%;短期偿债能力高于1的占比56%。

《证券日报》记者注意到,136家房企中,有35家资产负债率超过80%红线,占比接近26%。

    1.7月份以来,A股市场主流观点是“预判三季度乃至下半年的房地产投资增速将创新高”并憧憬经济繁荣,根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,由于房地产行业是调节周期和平衡利益的工具,经济繁荣预期越强,房地产平衡利益的使命就越强,这对聚焦地产主业的优势企业的股价表现越不利,这是7月初至8月中旬龙头地产股的股价表现羸弱的主因;

不过,这136家上市房企的总资产总计为8.3万亿元,同比增长幅度达31%,与负债增长水平相差3个百分点。值得一提的是,根据Wind资讯统计数据计算,2017年,这136家上市房企的平均负债率为79.1%,去年则为77.25%,上升了1.85个百分点。

    业绩锁定性较好。

多数业内房企与《证券日报》记者交流时表示,负债率在60%左右比较舒服,让企业既有扩张能力,资金链也相对安全。但房地产行业高杠杆运营模式一直难以改善,虽有些房企在资产负债率超过80%会有危机感,一般会采用多种方式优化负债结构,降低负债率。但有些中小房企手中的高价地,由于限价难以入市,销售周期拖长,销售收入尚难以大量回流,为了生存,已经开始涉及民间借贷或者短期过桥贷款等资金。

    2017年房地产行业延续2016年5月以来的降温趋势,但优势房企仍有显著增长:我们统计了部分优势房企2017年上半年的销售增速,其中,碧桂园、阳光城等公司同比增速超过100%;新城控股、招商蛇口、荣盛发展等公司同比增速在50%-100%;万科、保利地产等公司同比增速在30%-50%。根据万得一致预期,2017年部分优势房企净利润仍将保持显著增长,其中,皇庭国际、中南建设等公司的同比增速高于100%;嘉宝集团、阳光城等公司的同比增速在50%-100%;新城控股、华夏幸福等公司的同比增速在30%-50%。2017年上半年,行业集中度加速提升:①TOP10行业集中度(销售额)由2016年末的18.10%上升至2017年上半年末的25.73%,提升了7.62个百分点,而该指标2016年末较2015年末仅提升了2.41个百分点;②TOP3行业集中度(销售额)由2016年末的8.90%上升至2017年上半年末的13.70%,提升了4.8个百分点,而该指标2016年末比2015年末仅提升了1.29个百分点。

根据Wind资讯统计数据显示,在这136家上市房企中,负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产和华夏幸福负债均超过3000亿元,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元和3048.3亿元。

    根据SW房地产板块130家上市公司财报数据,2017年上半年板块整体实现归母净利润611.65亿元,同比增长27.39%,63%的房企实现了正增长,其中①增幅超过500%以上有12家,包括荣安地产、万业企业等;②增幅100%-500%的有17家,包括华联控股、嘉宝集团等;③增幅50%-100%的有15家,包括皇庭国际、阳光城、华发股份等;④增幅30%-50%的有15家,包括世联行、万科A、华夏幸福等。

从资产负债率的情况来看,不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算,截至2017年年底,资产负债率大于80%房企占26%,在70%-80%之间占比为24%。值得一提的是,剔除预收账款后的资产负债率超过80%的房企有22家,占比为16%;剔除预收账款后的资产负债率70%—80%的房企有30家,占比为22%。

    3.往后看半年至一年,销售、施工、新开工、拿地、房地产投资等指标的累计同比增速将延续震荡收敛、逐渐变小的趋势,从量变到质变,到明年的某个月份,上述指标的累计同比增速或将呈现出大部分负增长的格局。因此从现在往后看,房地产调节周期的使命势必有望逐步加强、平衡利益的使命有望逐步减弱,这对聚焦地产主业的优势企业的股价表现是有利的;

中信证券房地产分析师认为,2017年年底净负债率下降可能是暂时的,是年底项目公司账面现金暂时性回流的结果。不过,板块的债务偿付能力没有问题。2018年一季度末,板块现金是短期有息负债的1.11倍,重点公司达到1.32倍。企业杠杆率提升,一方面是企业主动增加拿地和建设开支,扩大经营规模的结果;另一方面也是企业担心资金成本上升,未雨绸缪,抢占融资节点增加负债的结果。

    按预售款/上一年收入观察:2017年上半年末,板块预收款总额1.76万亿元,同比增长33%;预收款/上一年收入为110%,同比提升3个百分点,处于历年半年末的较高水平。对2017年业绩锁定性:我们选取有券商预测2017年营收的81只地产股,按照2017年中报期末预收款/(2017年wind一致预期营收-2017年中报期末营收)计算,得出2017年业绩锁定性在50%或以上的占比74%,其中实现100%或以上较好锁定性的有37家,占比46%;70%~100%的有11家,占比14%。

    5.预计聚焦房地产地产主业的优势企业2017年净利润及签约销售额大概率能够双双实现增长,在当前股价位置,这些优势公司的估值仍然比较低廉,仍然是对风险反映得较多,对增长反映得较少,维持对万科、保利、招商、新城、华夏幸福、阳光城等聚焦地产主业的优势企业的股票的“买入”评级。另,长期看好房地产金融、房地产服务细分领域业务,维持对嘉宝、世联行的“买入”评级。

2017上半年板块净利同增27%,63%房企实现增长。

    存货压力较低,具备扩张空间。

    2.在8月14日统计局披露了7月房地产数据后,由于房地产投资增速显著低于市场预期,市场预期被证伪,龙头地产股价开始走出“纠偏”行情--企稳并缓慢上涨,再次印证了《区瑞明地产A股小周期理论框架》的有效性;

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