未来聚焦大湾区,小型香港地产股
分类:股票

丽新发展(488)主要从事物业发展、物业投资、酒店及餐厅业务之投资及营运,以及投资控股业务。

我们于本报告对丽新发展(488.HK,14.82港元,未评级)进行分析,该公司是丽新集团的旗舰公司,于过去两年大规模重组企业结构。公司早前发布盈利预喜,并将于本周公布17财年业绩。由于股份流通性较低等问题,小型香港地产股过去一直被机构投资者忽视,这些股份目前较恒指成分股中的大型地产股大幅折让。考虑到市场对该股份的预期偏低、股份近期股价跑输大盘,以及股份估值不高,相信会为投资者提供安全边际。

2019年3月29日,丽新发展公布中期业绩,财报靓丽,可圈可点。

冲动的惩罚:失去十年后,丽新系又将走向何方?

    丽新发展持有长沙湾广场、铜锣湾广场二期及丽新商业中心等项目,加上中国建设银行大厦50%权益及位于伦敦的海外物业,为集团带来稳定的租金收入。集团早前更发出盈利预喜,预料截至7月底止全年盈利将较去年的11.48亿元大幅增加,盈利表现理想。

    市场对丽新集团的预期似乎太低

截至2019年1月31日止6个月,丽新发展实现营业额37.61亿港元,同比增长335.4%;毛利13.85亿港元,同比增长178.7%;公司拥有人应占溢利50.76亿港元,同比增长314.9%。基本每股盈利8.376港元,不派息。

香港名门望族林家,已故老爷子林百欣是13港元闯香江的传奇人物,被尊称为“林伯”,一手建立丽新集团,全盛时期事业扩展至零售及批发、地产发展及投资、内地房地产、酒店、电讯、传媒和娱乐事业等,生前身家达到数百亿港元。

    集团早前推出的旺角逸新项目,两轮推售已沽出133伙,占全盘96%,反映销情相当热烈。集团每股资产净值$40.4,股值存在折让,投资者可考虑于$14.50水平吸纳,股价中线上望$17.50,若跌穿$12.80宜先止蚀。

    丽新发展(488.HK,14.82港元,未评级)早前发布盈利预喜,预计其2017财年股东应占溢利明显高于2016年的11.48亿港元,主要由于录得投资物业的公允值收益,但经营活动利润则较2016年下降。

营收同比大幅增长,一是因为要约收购丰德丽股权完成,丽新发展持有丰德丽股份由36.94%上升至74.62%,丰德丽的财务业绩综合并入丽新发展的账目;二是由于报告期内香港住宅项目的物业销售良好。

大陆的投资者可能不知道他,但亚视拍出的经典剧集如《纵横四海》、《我和春天有个约会》、《碧血青天杨家将》等总该听说过,1988年,林百欣家族的丽新集团及地产商郑裕彤家族的新世界集团联手购入“亚洲电视”三份之二股权,更炫酷的是当年亚视拍的电视剧《我来自潮州》就被视为林百欣的自传。尔后,几经转手,亚视最终清盘,让人无限唏嘘。

    在2017财年上半年,丽新发展已录得股东应占溢利9.32亿港元,若减去5.02亿港元的公允值收益,经营利润为4.3亿港元。这数字已高于根据市场对全年盈利预测所得的30倍市盈率(撇除公允值收益)。公司的市净率亦仅为0.37倍,尽管负债比率仅15%。我们认为,丽新发展强劲的财务状况将有助公司在重组方面更具弹性,并有助收窄估值差距。

一、物业投资租金收入翻倍,物业销售显著增长

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    小型地产股落后于大型地产股

物业投资租金方面:报告期内丽新发展的租赁业务实现收入6.73亿港元,较去年同期大幅增长92.8%,该增长主要由于合并丰德丽后并入中国内地物业的租金收入产生。香港地区营收2.47亿港元,较去年略有上升;英国伦敦为0.58亿港元。丽新发展所占合营公司租金收入来自香港的两个物业——中国建设银行大厦和天文台道8号, 分别为0.70亿和0.28亿,前者同比增长5.3%,后者减少2.8%。

又或者你总穿过鳄鱼恤,这也是林家30年前买下的公司,时至今日品牌服装业务持续萎缩,但旗下物业鳄鱼恤中心还是值钱的,目前在长子林建名旗下,曾经数次卖壳都以失败告终。

新萄京娱乐网址,    今年以来,多只主要香港地产股的股价已上涨30%-50%。单计上个季度,这些股份已上涨了10-25%。相反,自6月以来,较小的地产股一直落后大型地产股。虽然它们的流动性较低,它们的估值明显较低。小型香港地产股(市值在5亿美元至20亿美元之间)的市净率为0.4倍-0.6倍,对比房地产信托为0.6倍-0.9倍,而恒指成分股的地产股(如新鸿基地产及长实集团)则为0.8倍-0.9倍。

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    丽新发展的历史市净率为0.37倍,其估值已低于其他小型香港地产股。在公司公布业绩后,其估值应会更低。公司的日均成交额亦相对较高。

从表上可以看见,尽管全球经济情绪偏软及零售活动疲弱,但丽新发展租赁表现依然优秀,大多数的物业出租率达100%。

一、丽新系的江山

    丽新发展等小型地产股落后于大型地产股

物业出售方面:报告期内,出售物业实现营业收入 17.51 亿港元。扣除要约结束时入账的丰德丽集团的数据,物业出售收入仍显著增加,主要受报告期内香港喜筑住宅单位的良好销售情况驱动。

爱江山也爱美人,与赌王何鸿燊类似,林百欣有四房八子(四位老婆七个子女,外加一名养子),三个儿子一个是原配所出的长子林建名,一个是二太太余宝珠所出的林建岳,还有一个三太所出的林伟明,后来三房与林百欣交恶,似乎从未被考虑为接班人。

    丽新集团目前由五家公司组成,旗舰公司为丽新发展,市值达90亿港元。集团主要在香港及中国从事物业投资及发展、酒店娱乐、电影及电影制作业务。自业内资深人士周福安加入集团后,丽新集团在近几年一直进行大规模改组,大大提高了集团透明度。尽管如此,若以五年表现计算,集团的股价仍落后于其他小型香港地产股。

报告期内,丽新发展位于香港地区的物业销售稳定攀升。截至2019年3月24日,蓝塘傲共605个单位,已售出556 个单位,销售面积约为 320,600 平方呎,平均售价约为每平方呎 16,400 港元。尚未售出的单位由于条件优越,所以单价价较贵,但预计下半年也能全部售出,将给集团带来较丰厚的利润。

去世前一年2004年,林百欣自觉身体渐差,但脑袋不糊涂——长子林建名扶不上墙,在生意上过于保守,做事比较慢,头脑简单,心思花在如何Follow heart,年少时就桃色新闻不断,直到80高龄还被曝爷孙恋,做生意的精力就很有限了。

另外,截至2019年3月24日,喜筑 209 个住宅单位已售罄,平均售价约为每平方呎 16,400 港元;七个商业单位已售出五个,销售面积约为 14,000 平方呎,平均售价约为每平方呎 23,000 港元。

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二、代售及发展中物业价值高,土地储备进一步扩大

次子林建岳早先过于激进,多次靠老爸出面收拾残局。但交游广泛,很多老爷子办不到的事情,都由他解决。丽新集团的一切,尤其是地产方面,都由他全权处理,而且成绩不错。

丽新发展代售及发展中物业量质兼具,为未来的发展奠定基础。在香港地区,丽新发展代售及发展中的物业包括香港大坑道、Ocean One、蓝塘傲、喜筑、逸新、逸瑆;而中国内地,包括横琴创新方第一期、上海闸北广场、上海五里桥项目、广州海珠广场,中山棕榈彩虹花园等物业。其中上海闸北广场是重要的收租物业,其第一期位于上海静安区,邻近上海火车站,地理位置优越,此项目预计2022年第二季度竣工。而上海五里桥项目是高档豪华住宅项目,预期将于2019年第二季度竣工。这些项目利润回报高,未来有望进一步释放价值。

2004年12月,林百欣把名下丽新国际约33.73%股权,转让给家族基金Wisdoman,以馈赠方式将股权转让给二太余宝珠及次子林建岳,各占一半权益,交接棒到了次子林建岳手里。

土储方面,丽新发展不断拓展。2018年12月,丽丰集团成功透过挂牌出售程序投得由珠海国土局要约出售之土地之土地使用权,该土地邻近创新方项目第一期,总地盘面积约为 143,800 平方米,地积比率最高为 2 倍并已指定用作开发创新方项目第二期。2019年3月,丽新发展通过政府招标,以 2.09亿港元成功投得新界元朗大旗岭(丈量约份第 116 约地段第 5382 号)地皮,预期为公司的物业组合增加最大建筑面积约 42,200 平方呎(约4,690平方米)。

丽新系后来发展还算顺利,中间出过一段小插曲,丽新系在2007年被对冲基金Passport盯上,Passport不停买进旗下丰德利,当时丽新发展与丰德丽交叉持股,而丰德丽市净率仅为0.24,现金及现金等价物占净资产的比例达到23%,让人心痒,控制丰德丽就能控制丽新发展,一箭双雕。丽新系也不是坐以待毙,紧接着2008年就宣布配股,摊薄野蛮人,Passport接招向法院禁止其配售,最后估计是双方达成协议,丰德丽配股终止,Passport套现立场,像当初carl Icahn狙击菲利浦石油一样,丽新算是有惊无险地度过。

三、把握大湾区机遇,打造横琴创新方

家族持股比例过低,又交叉持股,资产又不错,保持老架构再被人搞是迟早的事,狙击过后,丽新集团通过重组,火速改变了交叉持股的状况,最新家族集团旗下公司的股权结构如下:

在内地,丽新发展控股子公司丽丰控股有预见性地紧抓广州、中山及横琴的发展机遇,领先进行了布局。从土储布局来看,丽新发展所持有位于大湾区的出租物业的建筑面积占比超六成,大湾区的发展物业占比更是超九成。

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从全家福来看,目前家族资产版图相对清晰:

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丽新国际是控股母公司,制衣业务之外兼营香港物业投资,控股61.93%丽新发展;

值得注意的是,横琴是广东省三大自贸片区之一,港珠澳大桥通车后,横琴已成为粤港澳大湾区乃至全国唯一同时与港澳陆桥相连的国家级新区和自贸试验片区。丽新发展重点关注在横琴的布局,目前在开发的“创新方”项目,旨在横琴打造一个以新型都会娱乐旅游项目。第一期项目总建筑面积约39.2万 平方米,位于横琴的中心地带,建筑工程预期将于2019年上半年竣工,2019年下半年分期开幕。

丽新发展主营香港、海外地产业务,持有丰德利41.92%股权;

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丰德利主营音像娱乐并聚焦澳门星丽门项目,控股丽丰控股和耳熟能详的寰亚传媒;

“创新方”项目涉及大量的文旅、酒店、餐饮业务,从休闲娱乐、零售餐饮、教育、健康美容、商用和旅游等全场景覆盖。

丽丰控股主营内地地产业务;

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寰亚传媒主营影视娱乐业务;

2019年2月19号,万豪集团营运的香港海洋公园万豪酒店盛大开业,提供合共 471 间客房,公司租赁空间增加约 365,974 平方呎。另外,丽丰附属永辉基业与环岛旅运有限公司签订协议,位于横琴的唯一巴士总站将设于创新方内,由丽新创新方独家经营往返香港至横琴的跨境巴士服务。丽丰集团正与中国政府就创新方第二期落实总体发展方案。

这个典型套娃结构的核心在于丽新发展,拥有伦敦、香港多地物业,酒店、餐厅等,业务健康、资产稳健,更容易施展拳脚融资。下面控股的三个小字辈的,体量都还是太小了,寰亚传媒和丰德丽丰德利是边角料,没什么实体资产,丽丰控股是纯内地业务,按港资房地产商的集体收缩的战略,业务上就可能没啥特别大的看点了,如果效仿小刘的以前的大陆业务平台利福地产,卖壳了,也是不错的选择。

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二、十年轮回

不同产业建构出横琴优质生活圈,有望吸引大量流量,为丽新发展带来可观收入。

回到丽新发展,业态总体而言是个包租公,派息不够慷慨,在港股只有一个下场:被按在地板上摩擦。

四、问答环节

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公司于3月29日在香港召开关于财报的记者会,以下为格隆汇记者现场收录的6个问答:

丽新发展已经久到被人遗忘了,曾经估值在PB 0.1倍,十年来也就买地皮建好或租或卖,平平淡淡过来了,这么一块资产不运作岂不可惜?

Q1:公司的资金足够支撑公司发展吗?

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丽新发展会进行银行贷款,香港亦可以进行部分融资,加上集团及子公司账面现金可以使用,十分足够。其中,丽丰账面现金近37亿,银行贷款未使用额度39亿,丽新发展账面现金57亿,银行贷款未使用额度64亿。

我们把视角转向与林建岳同一年龄段的刘銮雄,那就是另一番风景了,豪门大戏多,八卦就算了,我们是正经人士,专门来讨论财技的。90年代丽新国际林百欣、世纪城市罗旭瑞和刘銮雄还能平起平坐,2008年刘銮雄金融危机前清仓手握大笔现金,2009年抄底欧洲金融企业债券。一场金融危机,高抛低吸,身价涨了3倍,甩开好几个身位,而林家97年林建岳先斩后奏70亿溢价39亿收购市值31亿的富丽华酒店,挖了个大坑,搞到98年金融风暴财困,甚至把亚视股权也卖了,物业则只租不卖,想“逆势死扛,再创辉煌”,在刘銮雄面前只能算学生了。

Q2:租金下半财年会有什么变化吗?

在大周期判断的失误,直接导致了近10年的沉寂。

变动基本较少,因为出租的物业基本没有发生改变,除了横琴项目。但是由于横琴项目的开幕时间,横琴项目的租金收入应该会体现在下个财年的报表上。

在上市公司的资本运作上,刘銮雄也给林家上了一课,其控股的华人置业此前的状况和丽新发展是非常相似的,但后来就一个天上一个地下了,看看这巨大的走势分化...

Q3:今年有没有增持丰德丽的计划?

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主要看有无机会和双方的资金情况,暂时公司没有这方面的计划。

通过将优质资产高价卖给家族,再大比例派发股息(控股比例高,钱又回到自己腰包),兜了一圈,最后股价也芝麻开花节节高,股民也乐意,可谓一箭N雕。

Q4:目前横琴项目的游客来自哪里?

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答:目前来游玩的,不仅仅是内地的游客,有来自各地的游客,包括东南亚游客和香港游客也很多。面对国际游客的措施,我们目前仍在完善硬件和软件。

教科书般的经典案例就在眼前,你说丽新发展这边能没点想法?

Q5:海洋酒店入住率?

三、丽新发展的野望

酒店目前正是运营一个月左右,入住率的趋势是稳定攀升。目前在工作日有六七成入住率,周五六日及节假日高达八九成。酒店运营者需要时间去和旅游团达成合作,入住率有望进一步提高。

2015年11月,丽新发展发布公告称:将以每两股供1股,每股0.092元发行100.47亿新股的方式筹资9.24亿元,用做一般营运资金,供股价较前一收市价折价33.33%,只获七成认购,剩下由控股股东丽新国际包销,供股后的丽新国际持有丽新发展61.93%的股权,吃了一肚子货。

Q6:未来会不会出售一些持有型物业物业?

此后股价慢吞吞地翻了一倍,市值达到了66亿,过去10个月,平均流通市值已经在50.3亿,只要不出意外,大概率是可以进入深港通的可选标了。

可能性会比较少,因为我们现在持有的核心物业价值较高出租率高,多数出租率达100%,很多是市面上难以买到的标的。而由于历史原因遗留下来的,极小部分的非核心物业,体量较小,出售的收入对公司来说基本无影响。但是未来有好的交易机会也不会排斥出售,请参考公司出售天文台项目。

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2017年4月27日,丽新发展建议合股,每50股合为1股,每手买卖单位改为300股,以收市价0.222港币计算相当于合并后每股11.1港币,每手3330港币。

这就有意思了,供股,合股,看起来好像老千的套路,但是细想,这里的有个很突兀的不协调感,那就是如果走合股供股这种老千套路的,丽新发展下面那三个小市值的壳股才是最好的选择,随便搞个新的概念,市值又小,怎么玩都行,丽新发展在整个套娃结构中的重要位置,完全没有理由拿来出合供股这种老千套路,排除这种思路后,我们可以看到另一种可能。

供股是迅速扩大股本做大市值的一种途径,大股东通过这种超低价位供股报销包销,把控股权牢牢的拽在手里,迅速的把丽新发展的市值做到深港通去,同时,配合着合股,股价绝对面值上冲到了11块左右,脱离细价股这种危险名单,这样即使找正规基金来配合,也好操作。

回顾在这轮港资大撤退中,长和、新世界地产、中渝置地、利福地产,一个比一个走得彻底,而丽新系还没有动作,又到了十年的新关口,这次又会走向何处?

看节奏,丽新发展大概率是要搞事了,依葫芦画瓢,看看丽新发展具备华人置业的条件么?

1、丽新发展实控人林建岳,持股比例62.07%,妥妥地控股,只要大股东有意愿,没什么能阻止他。

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2、丽新发展的这些物业个个顶呱呱,不愁卖不上好价钱。

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3、同时,丽新发展货源在不断的集中,余卓儿、余少玉一路增持。

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余卓儿、余少玉也在不断增持丽新发展的母公司丽新国际,已达26.08%。

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从持股比例来看,林家绝对控股,余家持股威胁不了丽新国际林家的控制权,那究竟是爱的多深沉才会一直在拿货?

就公司而言,总体的身体素质还是很好的,接下来,要么像华人置地一样卖卖楼,派派息,要么就直接提高日常派息比例,有资产,有想法,搞搞股价不是什么难事,接下来就等预期中的这些事件的兑现来确认大股东的意图了。

结语:

供股、拿货、冲市值,均值刚刚好就落在了50亿上下;合股之后,股价转眼看起来就不像是细价股里面的屌丝;股权集中度还在悄悄的往上涨,一切的一切都是那么的刚刚好,太不真实了。

十年弹指一挥间,上个十年的冲动导致了这个十年的低迷,时光流转,又来到新一个十年的起点。

这次丽新系又会走向何方?

@今日话题 @佰股精$丽新发展$

【本文作者无财作力授权维权骑士士值品牌馆】分发

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