基金投资欲走还留,基金热议地产政策优化
分类:股票

  每经记者 李娜

  一石激起千层浪。

  ■ 部分基金称“国五条”仅是暴跌导火索 有券商预计地产股仍有10%下跌空间

  □本报记者 田露

  芜湖出台的楼市新政仅仅数日后就被叫停,沪深A股市场的房地产板块也结束了周五的集体上涨,成为昨日(2月13日)市场杀跌的主要动力,玩起了蹦极跳。同时,房地产相关的水泥、钢材等板块也相继下跌。

  2月9日,芜湖市政府在限购框架下刺激房地产行业,引起了上周四、周五房地产、建筑建材、机械设备等行业股票上涨,地方政府房地产政策的优化亦成为整个市场关注的焦点。

  在楼市调控“国五条”重创之下,地产股昨日大跌并拖累A股大盘。3月4日,沪深两市呈现低开低走态势,上证指数最终报收于2273.40点,下跌86.10点,跌幅为3.65%;深证成指报收于9139.75点,下跌510.39点,跌幅为5.29%。

  房地产调控政策的曲折反复成为市场关注的焦点。据中国证券报(微博)记者了解,今年以来,基金普遍对房地产板块增配较多,原因一是受低估值品种的安全性驱动,二是寄望于房地产调控政策能有较大放松。但在芜湖“救市”政策叫停之后,基金经理普遍认为,从目前情况来看,调控政策大幅放松的概率不大,对于房地产股票将以波段参与为主。

  对于房地产板块,公募基金延续着分歧,有人将其列为重点配置对象,有人选择回避。分歧的背后依然是对政府的调控思路预测,而芜湖的楼市新政被叫停无疑向外界传递出政府调控房地产行业的坚决态度。

  在部分基金投研人士看来,地方房地产政策的变化已成为整个市场的重要焦点,或将对房地产板块甚至整个市场产生影响,值得持续关注。虽然房地产行业基本面尚未见底,但市场环境的变化将逐步托底基本面,并抬高地产行业的估值水平及股价。基于上述预期,基金进一步加仓超配地产股。

  基金2012年四季报显示,房地产行业彼时为基金重仓的第三大行业。而Wind资讯统计显示,申万行业分类的房地产板块昨日下挫7.51%,在所有板块中跌幅第一。显然,地产股的暴跌令重仓的基金损失惨重。

  政策难有大幅放松

  地产股“蹦极跳”

  ⊙本报记者 吴晓婧

  “今天(3月4日)很多基金都在撤出地产股。”沪上一位公募基金经理对早报记者表示。他指出,近期基金的高仓位和在房地产板块的获利了结需求使得基金借政策收紧的导火索蜂拥而出。而多位公募基金经理均向早报记者表示,近期不会考虑买入地产股。

  在今年年初以来市场由低估值和周期性品种引领的反弹中,房地产股票乘势而上。截至2月15日收盘,申万一级行业指数中,房地产板块今年以来的整体涨幅为9.14%。

  近期沪深A股市场的接连上扬。在有色金属等资源股纷纷上涨后,上周五,房地产及其相关的水泥、建筑等产业链板块也随之上涨,成为当日指数上行的主要动力。芜湖市出台的楼市新政,显然给了投资者更多地想象空间。

  地方房产政策变化成焦点

  值得注意的是,有基金公司指出,受制于市场对房地产投资反弹的预期的不确定性,本轮的周期股反弹行情或也将受到一定影响,近一个月股市将以震荡为主。

  事实上,基金经理对房地产股票的兴趣已比去年有所提高。上海一家基金公司人士透露,目前大家对于房地产板块已然“积极参与”。在他看来,尽管安徽芜湖“免税、补钱、送户口”的楼市新政日前被叫停,但总结各方面的情况来看,房地产政策整体正从严厉调控的基调,转而开始出现试探性的局部微调、放松动向。至于会不会有根本性的大幅放松,他认为,这要视经济下滑程度而定。由于现在大家都在博预期,因此手中的地产股是否应中长期持有并无把握,只好“走一步看一步”。

  不过,仅隔了三天,这种空间旋即破灭,芜湖的楼市新政很快被叫停。房地产板块也在昨日旋即集体大幅下跌。ST园城、首开股份、保利地产(微博)的跌幅都在3%以上,而沪、深两市跌幅前二十位中,有一半以上都是地产股。沪深两市的地产指数的跌幅都在1.7%以上。

  安徽芜湖市上周下发的一份关于房地产的通知成为资本市场关注的焦点。新政规定,芜湖市区购买新房、二手房全免契税,且购房面积在90平米以下的等条件的购房者均给予特定补贴。

  地产股本身有回调需求

新萄京娱乐网址,  “今年以来,基金的确对于房地产股票有了较多增持,主要是买一些房地产龙头股,因为在行业景气向下的洗牌过程中,龙头公司的市场份额和竞争力都在提升。此外,在政策方面,我们认为调控政策不会再继续加码了,从这个角度来讲,可以称得上是一个拐点,但会不会马上有大规模的放松——不仅是房地产政策,也包括货币政策,我们认为还比较遥远。虽然去年以来陆续出现佛山、芜湖等地放松限购但又取消的事件,但这些毕竟还是地方性行为。”昨日,一家中等规模基金公司的基金经理在和中国证券报记者交流时这样说。

  基金分歧依旧

  对此,海富通基金(微博)投研人士认为,地方房地产政策的变化已成为整个市场的重要焦点,或将对房地产板块甚至整个市场产生影响,值得持续关注。在目前流动性释放的背景下,短期市场的利空因素较为有限,2月份行情在一定程度上仍将值得期待。

  分析本次大跌的原因,国投瑞银基金[微博]认为,主要是由于市场各方担忧楼市调控新政不利于房地产销售及宏观经济增长。其指出,2013年中国经济增长仍然属于长期潜在增速放缓过程中的阶段性回升,回升动力主要来源于政府和居民的加杠杆行为。但是,本轮房地产调控的力度超出市场预期,也显著降低了市场对于下半年宏观经济的增长预期。

  不过,这位基金经理认为,中国经济结构转型虽然过程艰难,但势在必行,考虑到这个大的方向,即便在调整过程中经济出现一定下滑,但要再回到那种大规模放松货币和依赖房地产投资拉动增长的“老路子”上去,已不太可能。因此,房地产调控即使在未来有所放松,幅度也不会太大,对于地产股行情不能期望太高。

  在很多公募基金投研人士看来,不少房地产公司的业绩不错,估值也很低,最大的问题莫过于政府对房地产的政策松紧把握,这也是基金内部形成分歧的根本原因。

  天治基金(微博)宏观策略分析师寇文红认为,在目前这个时点上,利空利多相互交织,大盘可上可下,应该根据芜湖房地产政策的未来走向来判断短期大盘走势。

  汇丰晋信基金[微博]则指出,市场大幅震荡,主要是受上周末出台的房地产政策影响,由于严厉程度超出普遍预期,造成房地产板块大幅下跌,并担心未来交易量下降,连累房地产投资增速下降,并影响上下游产业链,从而更影响经济复苏态势。

  波段操作成主流

  过去政府多番出面强调对房地产价格调控的信心,而地产成交量下滑已是不争的事实。在前些时日披露完的基金四季报中,看好地产股的基金经理则是重拳出击;对地产股并不看好的基金经理则是选择了规避。

  值得注意的是,多家机构认为,本次事件与此前的佛山“限购令”放松(后来被紧急叫停)仍存在本质差别。如海通证券就表示,佛山事件属于地方政府对原有中央指导政策的直接取消,其根本意义在于放松地产调控。芜湖本次加大购房补贴力度属于在原有政策基础上的优化。从本质上而言,并没有违反中央对地产的调控方向。因此,从实质层面看芜湖新政策与此前上海、北京提高普通住房标准属于同一层次。但是,与上海、北京不同的是芜湖补贴政策对房地产的支持力度更直接、更有效。

  北京一位公募基金人士则认为,昨日的大跌是对于此前市场对经济复苏看法过于乐观的纠偏:“独立事件对资本市场的冲击不超过十秒钟。如果只是房地产的事,不至于跌成这样。”

  一位对A股多年运行规律有一定研究的业内人士表示,今年年初,大家对于房地产股票增配较多的主要原因还是低估值驱动。从历年经验来看,每年春节之后,低估值品种和周期股都会有较好表现,原因在于,一年之初,市场普遍处于寻找方向的阶段,此时买入估值较低的股票往往是大多数投资者的主动选择。而从岁末年初时的地产股价格来看,大多有安全边际,买入并持有一段,是能获得超额收益的。

  博时精选基金经理马乐就表示:“通过调研发现,个别城市的萧条程度超过预期。例如,温州2011年成交仅9万平方米,而往年都在百万平米级别,地方政府坐不住是肯定的。2012年是考验地方政府施政智慧的一年。”

  “随着房地产成交萎缩的局面出现,已经影响到了部分地方财政的统筹规划,地方推动土地收入增加的需求将使得相关政策充满博弈性。”海富通基金认为,结合央行此前表示满足首套房贷款需求以及芜湖房地产新政的推出,表明调控或将从“一刀切”转向“有保有压”。和之前几次地方城市政策松动未果的情况不同,本次芜湖政策针对的是刚性需求,各种补贴加在一起也相当于小幅度降价的效果;而其对刚需的支持很大程度上契合了当前的调控新思路,也将是其他城市调整政策的一个方向。未来,地方性政策松动或将从二、三线城市开始蔓延;而核心的如限购、二套房贷等中央政策现在仍处观察期。

  该人士指出,目前有两个问题进入风险释放阶段,一是地产调控政策突然收紧,严厉程度超出预期;二是经济复苏低于预期造成的共振:2月份中国制造业采购经理人指数(PMI)指数回落到荣枯线边沿,并创5个月以来的新低,而从密集公布的2012年上市公司财报来看,多数公司的业绩并不如预期乐观,“之前市场太乐观了,现在看哪有那么好啊。所以就是在纠偏。”

  其实,从去年第四季度开始,公募基金对疏离了较长一段时间的地产股就开始有增持意向。天相投顾统计显示,去年四季度基金前50大重仓股中,地产股并不多,万科、保利地产(微博)等榜上有名,但在基金所增持的前50大重仓股中,则出现了招商地产(微博)、北京城建、金地集团等。

  上周芜湖市的楼市新政,被市场解读为在不违反政策的情况下打起了擦边球,也让不同类型的投资者陷入了“遐想”。

  事实上,近期住建部、央行对房地产表态有明显变化。相关表态已从过去强调“坚持调控不动摇”,转为同时要求“支持普通住房建设和首次购房贷款需求”。海通证券认为,芜湖本次扩大对普通住房补贴力度,本质上与中央部门近期精神相一致,并没有触及中央调控底限,不能理解为市场放松,更准确的理解应该仍是政策优化。

  星石投资首席分析师杨玲则认为,即便没有“国五条”的出台,地产板块的回调盘整也迟早会出现。“17号文只是触发了这种回调而已。”

  不过,在基金增配房地产股票之时,并没有多少人有中长期持有的打算。除部分基金经理欲“边走边看”之外,还有一部分人士表示,现在很关注房地产公司的年报业绩,担心2011年业绩不尽如人意,有恶化倾向。此外,那些认为房地产行业景气有可能中长期回落的基金经理,则仅打算波段性操作。

  沪上某基金公司认为,随着房地产成交萎缩的局面出现,已经影响到了部分地方财政的统筹规划,地方推动土地收入增加的需求将使得相关政策充满博弈性。结合央行此前表示满足首套房贷款需求以及芜湖房地产新政的推出,表明调控或将从 “一刀切”转向“有保有压”。和之前几次地方城市政策松动未果的情况不同,本次芜湖政策针对的是刚性需求,各种补贴加在一起也相当于小幅度降价的效果;而其对刚需的支持很大程度上契合了当前的调控新思路,也将是其他城市调整政策的一个方向。

  基金提前超配地产股

  杨玲对早报记者指出,地产股是股市上行的主力之一,前期价格上涨过于猛烈,相对其他板块而言其估值较高,本身有回调盘整的需要,此次地产调控细则的出台正好给了地产股一个调整的机会,而市场的恐慌情绪则加大了投资者抛售地产股的力度,因此造成了地产股的全线下跌。

  2011年四季度基金增持的前50大股票中的房地产公司

  北京一家基金公司的基金经理就表示:“现在手里最多的还是金融,其次就是地产。地产股的估值安全边际还是有的,下跌空间不是很大。如果未来政策松动,地产会受益的。”

  虽然房地产行业基本面尚未见底,但是在部分基金投研团队看来,市场环境的变化将逐步托底基本面,并抬高地产行业的估值水平及股价。基于上述预期,基金进一步加仓超配地产股。

  “上半年都不会介入地产股”

代码 名称 四季度基金占流通股比例(%) 四季度持有该股的基金数 三季度基金占流通股比例(%) 三季度持有该股的基金数
000069 华侨城A 13.69 23 6.46 10
600048 保利地产 12.26 70 11.26 53
000002 科A 11.42 65 10.37
000024 招商地产 24.05 35 17.53 17
600266 北京城建 17.49 16 10.65 7
600383 金地集团 10.15 28 7.84 16
002146 荣盛发展 4.74 9 1.17 1
600376 首开股份 4.95 14 1.44 3

  “我们还是比较看好地产股的,主要还是一些一线地产股和少数具备实力的二三线地产股。”沪上某基金公司的投资总监告诉《每日经济新闻》记者。

  本轮的房地产调控始于2009年9月,直到2011年的9月,调控效果开始显现,销售萎缩,房价下跌,到2012年的春节,销售数据已经极为惨淡,土地市场也降至冰点。

  在昨日收盘后,不少卖方分析师对于地产股短期走势持悲观态度。

  数据来源:天相投顾

  “房地产市场出现变数,可能在二季度末以后,表现为地产投资、新开工面积均出现断崖式下跌。未来政策放松的程度主要取决于经济增速的变化,而通胀水平也是重要影响因素之一。针对全年市场走势,青睐早周期的地产金融,以及在市场调整后,估值已经较低、对宏观经济变化反应速度更快的水泥及工程机械板块。”马乐进一步表示。

  有意思的是,本轮房地产调控开始之际,基金就纷纷减仓房地产。据申银万国(微博)基金分析师测算,2009年3季度,基金对地产的配置由此前的超配转为低配,而低配的状态一直持续了7个季度,一直到去年2季度,基金对地产的配置才再度转为小幅超配。去年4季度,随着地产调控效果进一步体现,基金再度加仓地产,超配比例已超过1个百分点。

  联讯证券首席分析师曹卫东昨日在接受央视采访时预计,4日地产股仅完成下跌过程的一半左右,未来仍有约10%的下跌空间。

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  上述数据采用的是自由流通市值对配置比例进行的计算,由于自由流通市值是在流通市值中剔除掉持有股份数超过5%的大股东及其一致行动人持有的市值,即A股市场真实的流通市值概念,因此更具有代表性。事实上,从最近一个季度市场的运行来看,房地产板块获得了明显的超额收益。

  2011新财富“最佳策略分析师”排名第一的兴业证券首席策略分析师张忆东即在其实名认证的微博上公开表示,短期地产产业链周期股遭遇恐慌性抛售,权重蓝筹股和大盘也受连累,泥沙俱下。

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  据天相统计数据,截至2011年4季度末,62只基金的房地产配置比例高达10%,其中,包括方达精选、易方达科翔、中海量化策略、中欧小盘、中海环保、富国天瑞和上投优势等在内的7只基金房地产配置比例超过了20%,最高的上投优势去年4季度末房地产的配置比例甚至达到了55.48%。

  持有同样观点的买方机构也不少。交银施罗德策略组分析,“国五条”细则中个税计征模式的改变或将会明显加大交易成本,或导致二手房交易量迅速降低,投资资金短期也将谨慎进入房地产市场。政策推出彰显房地产调控的决心,可能改变市场对于房地产市场的预期。预计短期内将对房地产板块产生一定的负面影响。

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  不过,基金对于地产股的分歧依然不小,截至4季度末,仍然有多达127只股票方向投资基金对于地产股是“零配置”。但今年以来,基金对于地产股的关注度明显开始上升,据今日投资财经资讯有限公司2012年1季度基金经理调查结果显示,多数基金经理预期2012年A股市场投资回报为正,对大盘蓝筹股关注度有所提升,未来6个月,52%的被访者看好金融、地产股。

  兴业全球基金认为,对于地产股而言,一方面去年反弹至今,不少地产股已累积了较为客观的超额收益,调整压力较大;另一方面,从净资产角度看,估值吸引力也有所下降。另外,也不排除市场对2010年房产调控政策之下地产股下跌局面的反馈。从中长期投资角度看,至少要等到具体政策细则出台以及房地产交易量在萎缩后明显企稳时,地产股才会重新赢得投资者信任。

  有望获取绝对收益

  沪上一位公募基金经理对早报记者指出,今年初来建仓时就没有配地产股,主要是担心政策风险,“现在来看整个上半年应该都不会介入地产股。”

  近期地产板块表现突出,部分基金投研人士认为,地产股的估值修复行情仍将继续,但受销售影响近期地产估值大幅提升仍存压力。不过,在部分基金投研团队看来,2012年房地产销售并没有市场预期的那么悲观,即使没有趋势性机会,也能通过波段操作,获取绝对收益。

  “地产相关的板块近期资金都还是在流出,毕竟前期也已经赚了很多,差不多该获利了结了。近期不会再配。”另一基金经理表示。

  根据权威机构的预测,2012年新增贷款不低于8万亿,诺德基金(微博)一位基金经理表示,据此测算按揭贷款极有可能超过2011年,这意味着房地产销售并没有市场预期的那么悲观。在其看来,即使没有趋势性的机会,也能通过波段操作,获取绝对收益。

  短期市场进入高风险区

  上投摩根中国优势基金经理杨安乐认为,2012年房地产行业供大于求的矛盾将进一步加剧,房价有可能明显下跌。与此同时,保障房全面施工,房产税等长效抑制投资投机性需求的措施将会进一步加大试点范围,这将长期压制房价。这样,多层次房地产保障体系将逐步建成,房地产将回归其消费品与民生功能,调控也将取得实质性的成果。届时房地产行业的估值压力将会明显减小,板块也会逐步企稳。

  在前述北京公募基金人士看来,既为纠偏,则市场需要时间来消化对此前过分乐观预期的调整,因此在3月份股市不会有太理想的表现。

  上述诺德基金经理认为,对于地产股的投资,一是要关注宏观货币信贷实际宽松和地方政府自主决策政策的局部放松。2012 年上半年将有越来越多的城市提高公积金贷款额度,可以提高刚需楼盘的购买力;也会有越来越多的城市提高普通住宅标准,变相降低营业税和契税,刺激销售。

  交银施罗德策略组也分析指出,预计近一个月的股市将以震荡为主旋律。待调整逐步企稳之后,未来随着经济复苏态势渐趋明朗,预计市场或将逐步再度回归到对经济基本面的关注上来。在近期的投资策略中,或将立足于具有持续生命力的主题性投资、寻找行业板块中成长性较为确定的龙头企业;此外在震荡调整比较剧烈的阶段,相应防御性板块可重点关注。

  二是基本面的改观,二、三月份有望迎来一波销售小高峰。因今年一月份节日较集中,开发商大都将推盘后延至二、三月份,同时,为了迎接旺季的到来,开发商将展开一波比较集中的降价促销。伴随着价格调整及按揭信贷投放力度增加,需求将随之增强,从而带动销售反弹。因为一月份基数极低,二、三月份的环比增幅可能会比较可观,因此有可能带动股价上行。

  中欧基金[微博]认为,近两周以来,市场较易受到各类消息、传言、政策等影响而产生波动,尤其是周期股,其前期领涨市场,近期处于数据真空期,市场对于前期支撑大盘强势反弹的经济复苏表现有所分歧,因此市场或更倾向于寻找例如环保等中小盘各类题材股。但对于中小盘股而言,减持风险始终存在,在全国两会结束后或有调整的可能。

  此外,中投证券认为,地产板块短期估值将持续纠偏,之后估值提升需要看放松后成交量回升效果。而银河证券则认为,2012 年1季度,房地产板块将受益于信贷微调宽松和投资增速筑底带来的积极变化。当前仍是布局地产行业的好时机,积极信号不断出现,行业面临的大环境在逐步量变中,建议投资者选择以上周转率高,业绩有保障的地产公司。

  华商大盘量化拟任基金经理费鹏表示,上周四市场出现大幅反弹,短期市场系统风险迅速上升,进入高风险区域。本周一市场剧烈下跌,表明近期市场正处在窗口期,短期操作需谨慎。

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