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来自  股票基金 2019-07-08 08:07 的文章
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地产行业动态跟踪报告,2019年上半年全国房地产

1-6月百强房企销售额同比增长36.5%。TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。特别是二季度以来,受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热,房企销售业绩迎来高峰。TOP100房企二季度实现销售业绩2.6万亿元,较一季度增长35%。截止2018年上半年,500亿以上房企数量已经达到了25家,预计全年千亿房企数量将超过30家。从6月单月数据来看,TOP100房企6月销售环比增长34.7%,增速较5月提升17个百分点。单月业绩规模达到了11094亿元,为今年上半年最高的月份,较去年同期增长45%以上。这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所松动,房企在严苛调控和巨大资金压力下,高周转和降价加速推案意愿明显增强,以价换量实现业绩规模的增长。

川财月观点:2018年上半年TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。特别是二季度以来,受益于部分一、二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热,房企销售业绩迎来高峰。TOP100房企二季度实现销售业绩2.6万亿元,较一季度增长35%。1-6月是房企半年度销售额的大考,我们可以看到,主流房企销售目标的完成度较好,TOP20房企中,多数房企的上半年已完成销售目标的40%以上,泰禾集团目标完成率较低,只有。中国金茂的目标完成率最高已达到72%。TOP5为代表的龙头房企中,碧桂园和中国恒大的目标完成率都超过50%,分别为59%和56%。保利地产的目标完成率为50%。考虑到下半年百强房企的推盘量明显高于上半年,主流房企年的销售目标有望超额完成。虽然行业基本面整体向好,但短期A股市场风险较大,建议投资者保持谨慎。

单月销售额同比大增,绝对成交有望维持高位。1-5月房企累计实现销售额3.56万亿,同比增长34.5%,销售面积2.67亿平,同比增长30.8%。其中5月单月实现销售额8705亿,环同比分别增长22.8%和61.3%;实现销售面积6273万平,环同比分别增长24.3%和49.7%。单月金额及面积同比增速较4月分别上升33个和21个百分点,单月增速及绝对成交均创年内新高,20家主流房企销售目标完成率较4月末提升8个百分点至38%。融资渠道趋紧背景下,加快推盘抢销售抢回款为当下房企最佳选择,预计短期成交有望维持高位,但考虑6月基数大幅回升,预计增速将有所回落。 规模竞争加剧,房企延续分化。从各房企来看,5月碧桂园实现销售额亿,同比增92.3%,累计销售额3345亿,同比增长37%,领跑房企。在二三线城市预售证和备案政策松动背景下,24家房企单月销售突破百亿,万科、保利、恒大、融创单月销售增速分别为19.9%、40.6%、12.5%、84.4%。新城、龙光、滨江等二线房企表现更加靓丽,单月增速分别达79.6%、173.9%、278.3%。规模竞争背景下,TOP30及TOP50入榜门槛分别增长38.8%和58.3%至305.5亿和182亿。相比之下百强入榜门槛仅增长19.5%,预计未来百强房企分化格局仍将延续。

2019年上半年,百强房企总体销售规模保持增长,增速较2018年同期显着放缓。5月,受部分城市政策调控收紧影响,一季度以来的“小阳春”行情有所降温。短期来看,6月房企将积极加大推案及营销力度,冲刺半年度业绩目标。我们预计,下半年百强房企表现将趋于平稳,更注重聚焦主业、稳健高质量发展。全年整体规模增速预计将放缓至20%左右,千亿房企规模则有望在2018年30家的基础上继续扩容至35-40家。

    主流房企上半年销售目标完成率较高。1-6月是房企半年度销售额的大考,我们可以看到,主流房企销售目标的完成度较好,TOP20房企中,多数房企的上半年已完成销售目标的40%以上,泰禾集团目标完成率较低,只有34%。中国金茂的目标完成率最高已达到72%。TOP5为代表的龙头房企中,碧桂园和中国恒大的目标完成率都超过50%,分别为59%和56%。保利地产的目标完成率为50%。考虑到下半年是百强房企的推盘量明显高于上半年,主流房企2018年的销售目标有望超额完成。

    市场表现:6月上证综指大幅下挫,当月下跌8.01%,收报于2847.42点。川财地产金融板块调整幅度较大,当月下跌6.45%。个股中,沙河股份、新城控股和皇庭国际涨幅居前,分别上涨15.95%、8.29%和5.65%。天业股份、粤泰股份和ST亚太月跌幅居前,超过40%,分别为54.16%、40.95%和40.43%。

    资金面两极分化、龙头优势愈加明显。4月全国房企单月到位资金同比下降1.2%,整体依旧偏紧。但上市房企一季度在手现金覆盖一年内到期的长短期债务的115%,仍处于较高水平,远好于2014年末时83%的行业资金最紧张的时刻。同时1-5月地产公司债、中票、信托发行规模同比分别增长6.5%、9.4%和51%,融资渠道依旧畅通,房企亦能通过收缩拿地和加快销售回款来缓解资金压力。相比融资成本不断攀升的中小房企,具备央企、国资背景的龙头房企优势明显,保利、招商年内发行的公司债(中票)利率分别为4.83%和4.88%,较2017年11月下降0.37个和0.52个百分点,万科美元债发行利率更是不到4%,龙头资金端越加明显,亦将加速行业集中度提升。

总结

    地产板块配置价值凸显。从目前来看,地产板块不太可能出现低于10倍的情况。2014年销售变差导致市场担忧加剧,股价快速下行。但当年结算主要是2012-2013年的项目,当时销售仍处在高位,EPS上行,二者综合导致了2014年地产股的估值陷阱。但与2014年相比,今年销售去化率维持高位,销售端保持较高增长,业绩稳定释放,很难出现2014年的极端情况,恐慌过后,地产股的配置价值依然凸显。建议投资者关注新城控股、招商蛇口、保利地产为代表的龙头房企,荣盛发展、蓝光发展为代表的二线龙头房企。

    关键指标: 大中城市6月商品房成交面积为1479.16万平方米,环比增加了171.08万平方米。其中一线城市商品房成交面积为275.80万平方米,环比增加了6.90万平方米;二线城市商品房成交面积为734.69万平方米,环比增加了119.18万平方米;三线城市商品房成交面积为468.68万平方米,环比增加了45.04万平方米。

    投资建议:经过前期调整,目前板块整体PE仅11.6倍,仅为沪深300板块的93%,处于历史最低水平,主流房企对应2018年PE仅7.5倍左右、对应2018年预期销售PS仅0.4倍左右。5月百强房企销售强劲反弹,有望缓解市场对资金面担忧,同时在融资整体偏紧背景下,优质信贷资源进一步向龙头房企集中,万科保利招商等2018年发债利率更是逆市下行,资金端优势有望加速行业集中度提升。短期建议关注:1)低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛、阳光城等;3)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。

01

    风险提示:国内经济持续走弱;国内房贷政策继续收紧。

    行业动态: “五一”前后,住建部就房地产调控问题密集约谈12个城市。目前,已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原、大连、徐州9个城市作出回应。9个城市中有5个城市出台限售政策,分别是长春、哈尔滨、贵阳、太原、徐州;明确提出限购新政的只有太原、成都两个城市;西安则是在现有限购政策基础上,明确公寓在限购范围内。(中新经纬)

    风险提示:1)银保监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨,目前按揭利率连续16个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险;4)目前政府在稳妥推进房地产税立法,若房地产税出台时间超预期,市场面临调整风险。

业绩表现:政策调控常态化,行业整体增速放缓

    公司动态: 万科A(000002):2018年5月份公司实现合同销售面积279.7万平方米,合同销售金额428.8亿元;2018年1-5月份公司累计实现合同销售面积1,585.5万平方米,合同销售金额2,390.3亿元。

在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下,2019年1-5月房地产市场保持稳定预期,期间由于政策调整和市场不确定性影响,单月业绩增速波动较大。整体来看,百强房企总体销售规模保持增长势态,销售规模增速较2018年同期有所放缓,房企整体表现趋于平稳。其中,5月份房地产市场因多个热门城市调控政策的收紧及“小阳春”行情冲劲减弱而有所降温,单月权益业绩增速仅5.5%,较3、4两月的12.3%和16.6%有明显回落。6月企业因冲刺半年度业绩目标,积极加大推案和营销力度,销售规模增速预计小幅升高。

    风险提示:经济数据不及预期;政策出现收紧。

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数据来源:企业公告、CRIC

02

企业表现:各梯队房企业绩规模增速放缓,延续持续分化格局

2019年1-5月,TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿,同比微增4.1%。在TOP50房企中,仅5家房企销售业绩幅度下降,龙头企业规模稳步增长。同时,截至5月末TOP3、10、20、30房企的销售金额集中度已分别达到近 14%、29%、40%和47%,各梯队房企的行业集中度将进一步提升。

从不同规模房企分梯队的情况来看:

TOP 3:标杆房企头部效应日趋明显,放缓销售力求稳健增长

碧桂园、万科、恒大稳居TOP100房企前三强的行列。1-5月三家标杆房企业绩均超2000亿,其中碧桂园连续5个月保持龙头地位,1-5月份的销售额高达3075.4亿。另一方面,与多数百强企业高位的业绩规模同比增幅相比,TOP3房企1-5月销售业绩同比增幅均偏低,仅万科同比上升12%,碧桂园和恒大则双双进入负增长区间,业绩同比分别下降约8%、9%。可以看出,标杆房企不再追求高杠杆经营、高增长模式,而是聚焦主业,向稳健优质的增长模式迈进。

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TOP 4-10:企业规模增长表现突出,强者超强的局面突显

该梯队整体房企销售表现较为突出,业绩增速明显高于行业平均水平。其中新城1-5月累计合同销售金额约928.7亿元,销售规模同比增幅在板块中最高达38.2%。保利以1889.6亿的销售业绩同比增长21.8%,操盘榜单排名暂超融创上升至第4位。华润、中海则得益于一二线城市核心优质区位地块优势,分别以36.9%与36.6%实现销售提速。截止到5月末,TOP4-11梯队中,保利、绿地、融创、中海四家销售金额均破千亿。

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TOP 11-20:业绩总体保持上升,战略布局助业绩增长

本梯队总计5家企业销售规模同比增幅超30%,招商蛇口与世茂房地产销售规模增长居梯队前列,同比增幅均在40%左右。阳光城、金地、旭辉业绩增速同样较快,其中,阳光城得益于企业不断加强区域及城市深耕和持续优化营销体系,1-5月销售规模增同比幅达35.8%,操盘榜单名次上升一位。金地集团同样重点布局一线与强二线城市,注重均衡分布,前五月销售同比增长33.3%。

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TOP 21-50:多数企业增速突出,加快抢收回笼资金

本梯队多数房企销售业绩保持较高速增长,仅部分房企的销售规模增幅较低或有所下滑。华发股份得益于货量充足、一二线城市布局预期向好,业绩增长延续了去年的高增速至78.6%,操盘榜单名次上升10位,同时《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台,也为其在珠海等核心市场带来一定的推动力。房企业绩增速突出的背后是房企通过高周转和合理布局战略实现扩张,提升企业规模,加快抢收回笼资金。

TOP 51-100:房企竞争加剧,延续持续分化市场格局

该梯队房企分化表现明显,多数房企操盘榜单名次变动较大,1-5月梯队整体业绩同比增长15%,增幅在五个梯队中置于后位。国瑞置业、弘阳地产、仁恒置业、宝龙地产 4 家房企业绩增幅高于80%,其中国瑞置业聚焦布局一二线城市核心地段商业物业,上半年业绩表现突出,同比增幅为本期最高至113.8%。另一方面,该梯队近半房企销售规模增幅下滑,北辰实业、保利置业销售规模分别同比降低了近28.1%和30.6%,预计未来规模较小的房企将竞争加剧,房企分化格局将会持续

03

业绩目标:半数房企目标完成率较高,全年目标完成仍有一定压力

依照我们对业绩完成情况呈四六开的预计,对于目前已提出全年目标的房企,前五月目标完成情况整体表现不错,半数房企目标完成率高于34%。36家房企中有5家房企的目标完成率高于40%,宝龙、越秀、中海、建业、雅居乐、恒大、中骏等房企销售表现均较为突出,目标完成情况较为乐观。其中,宝龙地产目标完成率最高为45%,越秀地产以42.5%的目标完成率在所有房企中也处于较高水平。恒大目标完成率为38.6%,位居第六,销售规模相对有保障。碧桂园虽然没有公开提出目标, 但参考截止目前3075.4亿元的销售规模,全年超6000亿问题不大。

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展望

01

业绩:整体规模步入平稳增长,增速预计放缓至20%左右

2019年4月,中央政治局会议再次重申坚持“房住不炒、因城施策”的主基调。销售百强房企整体规模增速回落,市场有降温表现。短期来看,6月作为房企冲刺半年度业绩的关键节点,会为企业规模增长带来一定的推动力。开发商为了完成上半年的考核目标会加快出货,成交量将会反弹,但是由于前期积压的市场需求大都释放完毕,同时在调控常态化预期下,业绩增速或仍将趋缓。基于目前政策和市场背景,我们预计下半年房企整体规模步入平稳增长,增速预计放缓至20%左右。房企完成全年销售目标仍有一定压力,预计下半年企业需要着重发力,加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标。

02

格局:房企集中度将进一步提升,千亿房企有望继续扩容

长期来看,各地政府结合市场实际情况“因城施策”持续,房地产市场将长期处于平稳健康发展,房企将更加谨慎的进行战略布局。三家龙头房企将保持稳健高质量的发展势态,头部效应将日趋明显。同时,2018年以来,大部分规模房企战略从多元化更趋于向主业聚焦。未来,房地产企业之间规模化竞争将持续深化,行业集中度进一步提升,预计TOP 30 房企集中度预计提升至48%左右,各梯队市场份额趋于稳中有升。从千亿房企的数量来看,我们认为2019年千亿房企规模有望在2018年30家的基础上继续扩容至35-40家,新晋千亿房企销售规模也有望进一步提升。

本文为《2019年上半年全国房地产总结与展望:业绩篇》删减版

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