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来自  股票基金 2019-07-06 00:51 的文章
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二套房贷最低首付,营业税免征改为两年以上

  事件:

摘要:楼市组合拳政策释放稳定市场积极信号 ■新快报记者 邓苏梅 黎华联 昨日,央行、国家住建部、财政部重拳出招,规定二套房首付最低下调至四成;首套房公积金贷款也下调至两成,拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例下调为30%...

中国人民银行、住建部、财政部等多部委于30日发布多个房地产相关政策,住房贷款利率、购房首付、二手房出售营业税等多方面做出调整。机构和专家分析指出,一系列新政显示经济下行和就业压力仍然较大情况下,中央希望借此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿,但地产成交能否复苏继而投资和新开工有所恢复仍有待观察。如效果不理想,不排除后续政策从“正常化”向“宽松”过渡的空间。

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  3 月30 日,央行[微博]、财政部出手组合拳,二套房首付由 6 成降低至 4 成,营业税免征时间由5 年降低到2 年,超市场预期。1)拥有1 套住房且贷款未结清的,购买二套房首付比例由不低于60%调整为不低于40%。家庭首套房公积金贷款首付比例由不低于30%下调为不低于20%,对于有1套住房且结清贷款的家庭购买二套房,首付比例下调为30%。2)营业税政策调整为,购买住房不足两年出售的,全额征收营业税;两年及两年以上非普通住宅出售的,差额征收营业税;两年及两年以上普通住宅出售,免征营业税。此前是5 年以上免征营业税。

ca88亚洲城会员登录,  楼市“组合拳”政策释放稳定市场积极信号

二套房首付降低唤醒购房刚需

转卖个人住房营业税免征期限5年变2年

  点评:

  ■新快报记者 邓苏梅 黎华联

中国人民银行、住建部、银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》明确,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

文/广州日报记者李婧暄、潘彧、赖伟行

  本次政策大幅超越市场此前对房地产政策的预期,对A 股总体利好。双政叠加,不仅延后购房付款时间,而且降低总成本,有效提升房屋支付能力,心理和实质影响都较为深远。央行此次调整目的明确:旨在通过降低首付和减少购房成本(营业税减免)来鼓励二套改善性住房需求,也是继本轮房地产陷入深幅调整以后央行、住建部的再一次重磅出击。此外,政策刺激地产成交,将直接拉动家电需求,对家电行业形成实质性利好。

  昨日,央行、国家住建部、财政部重拳出招,规定二套房首付最低下调至四成;首套房公积金贷款也下调至两成,拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例下调为30%。营业税的免征门槛则从5年以上放松至两年以上。分析人士指出,多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策,释放出了促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

亚豪机构分析,降低首付比例,提高购房资金杠杆,有助于撬动更多住房消费。在目前国内商品房产能过剩的背景下,有助于缓解三、四线城市的高库存压力,对于一线城市来说,更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温,三四线城市的楼市也将逐步回暖。

昨日傍晚,央行、住建部、银监会等多部委联合下发通知,调整个人住房贷款政策,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

  年初以来,经济下行压力再度加大,房地产是今年经济能否稳定增长的关键之一。然而房地产需求从年初以来持续疲弱,高频数据显示3月份销售并未有所改善。房地产市场持续疲弱迫使决策层加大对房地产市场的友好程度,力图推动房地产市场企稳回升,减缓经济下行压力。目前政策是以往房地产调控政策的正常化,经济下行压力之下未来宽松政策将持续加码。然而,虽然宽松政策不断加码,然而房地产供需基本面延续,特别是在三四线城市,去库存压力依然严峻。另外,股市资金虹吸效应挤压房地产市场资金供给。当前宽松政策能否推动房地产市场触底回升有待继续观察。

  首套房公积金贷款首付两成

招商证券表示,最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大,政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求,稳定房地产价格和房地产市场,希望借此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿,从而推动总需求的企稳回升。

此外,财政部、国家税务总局也发布消息,从3月31日起调整个人住房转让营业税政策,个人转卖普通住房免征营业税期限由目前的购房超过5年下调为超过2年。

  总体上,好买基金研究中心认为此次央行、财政部再祭组合拳,对地产、家电板块形成实质性利好,建议投资者关注重仓该板块的主动股票型基金:景顺长城核心竞争力股票。

  昨日傍晚,中国人民银行联合住房城乡建设部、银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,通知指出,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。另外,使用公积金购买首套普通住房,比例最低为20%,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的二次贷款买家,首付比例也下调至30%。

民生证券研究认为,本轮房地产调整是短期因素和中长期因素(政策回归中性 高库存 人口老龄化)共振的结果,现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势。综合来看,房地产的投资属性将更多让位于消费属性,从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代,不要去接下落的刀。推断中央必将继续加大稳增长力度,地产政策还可能进一步松动。按照支持合理住房需求,下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整,但北京上海放开限购的可能性较低。

受相关消息影响,昨日午后,地产股全线飙升,房地产板块整体涨停超过5%。

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  按照目前的政策,广州使用商业贷款购置二套房的首付比例为70%,针对已还清首套房贷的二次置业买家可享受首套房的相关政策,执行30%的首付。而广州公积金的贷款政策规定,首次置业且购买90平方米以下的普通住宅方可享受20%的首付,而二套房的首付比例为60%。

二手房营业税“五转二”鼓励成交

二套房个贷首付调低

  出售两年以上住房免征营业税

《财政部 税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》指出,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税。根据财政部和国家税务总局2011年颁布的政策,个人将购买不足5年的住房对外销售,全额征收营业税。个人将购买超过5年的非普通住房对外销售,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年的普通住房对外销售的,免征营业税。也就是说,个人将购买不足5年的住房对外销售,不必区分普通住宅和非普通住宅,均应全额征收营业税。

购房者首付压力大减

  昨天,财政部、国家税务总局联合发布消息,经国务院批准,我国将从3月31日起调整个人住房转让营业税政策,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

易居房地产研究院研究员严跃进表示,财政部此次对营业税全额征收的免征期,由过去的5年转变为2年,这使得住房销售市场得以活跃。使得很多改善性购房者的需求得到积极释放,体现了住房市场金融财税政策的优化,对于鼓励市场成交以及市场信心提振是有利好的。

商业贷款:最低首付四成

  我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

中金公司分析认为,央行等部委文件是房地产政策向正常化回归进程的延续,如果效果不理想,后续仍可能从“正常化”向“宽松”过渡的空间。在经济下行压力加大的背景下,释放正常的住房需求以使得增长稳定在合适的区间,是必要的做法,这对稳增长有利,对市场也是利好。

调整后,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

  两部门表示,此次调整个人住房转让营业税政策,旨在促进房地产市场健康发展。

国家统计局2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,与1月相比,70个大中城市中价格下降的城市有66个,上涨的城市有2个;与去年同月相比,价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。

公积金:首套最低首付两成

  广州大户型消化速度有望加快

中金公司指出,后续地产成交量的走势成为关键。政策明确以后,地产成交能否复苏继而投资和新开工能否有所恢复,成为值得关注的趋势。如果成交量复苏带动投资和新开工企稳复苏,将对经济增长企稳复苏做出正面贡献,这也将改变目前市场对于增长相对悲观的预期。

调整后,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

  二套房首付下调到四成是市场化表现

目前,在有房有贷的情况下,二套房商业贷款首付比例为最少六成,而在包括广州在内的一线城市,这一比例更是高达七成。而对于广州公积金贷款而言,二套房首付比例也达到最少六成。

  分析人士指出,2015年一季度临近尾声之际,多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策,释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

而央行、住建部、银监会联合发出的调整个人住房贷款政策公布后,个人购买二套房的商业贷款、公积金贷款首付比例分别降低了三到四成,购房者的首付压力大大减轻。

  应对经济下行压力有积极作用

通知指出,调整的目的是进一步完善个人住房信贷政策,支持居民自主和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,继续做好住房金融服务工作,满足居民家庭改善性住房需求。

  “这一系列稳定房地产市场的政策调整举措,对于应对目前经济下行压力,实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

楼市预测:

  倪鹏飞说,目前房地产直接需求加上其带动的间接需求,在市场总需求中占比仍十分高,房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定,也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时,从长期来看,在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。

首付降低或激活30%换房客

  今年全国两会期间,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示,这次的房地产金融政策和财税政策,加上此前住建部发布的政策一起,将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。分析认为,本轮组合拳政策传递出稳定住房消费,尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。

此前,在央行降息、公积金政策放松等一系列政策利好的推动下,楼市成交量已经出现明显回升。根据网易数据中心统计显示,上周(3.23~3.29)广州全市新建商品房住宅网签1495套,和上一周(3.16-3.22)1245套相比,环比涨20%;成交均价14740元/㎡,与上上周基本持平。

  中国银行国际金融研究所副所长宗良表示,“从国际经验看,个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右,此前我国二套房普遍执行60%至70%,执行标准明显高于国际水平,偏于严厉应该调整,现在下调到40%左右与国际情况大体一致,也是市场化的一种表现。”

而此次央行的二套房贷及营业税的“组合拳”,大大出乎市场预料。“第四轮楼市调整期将结束,房价正式进入上涨期。”亚太房地产研究院院长谢逸枫表示。

  “至少一成物业可获免营业税优惠”

汇瀚按揭高级市场经理莫静认为,新政首先会促进成交量的放大,其次会促进二套房贷款比例的增加。现在二套房想要贷款,只能贷款三成,很多人都直接贷公积金或干脆不贷。“现在来看,我们公司的二套房贷款业务宗数比例不到10%,如果二套房首付调低,未来预计这一业务的比例能够增加到三成左右。”

  合富辉煌市场首席分析师黎文江指出,目前广州积压的产品多以大户型为主,130平方米以上的住宅产品还有10万套左右的库存量,按照近期的去化周期起码在12个月以上,而这部分的买家更多的是二次或二次以上改善人群。将二次置业首付降至四成无疑将释放很大一部分的购买力,大户型的消化速度将会加快。

满堂红市场研究部高级经理周峰则表示,现在二手房交易中,二次购房的比例只有11%左右,“降低二套房首付若能在广州实现,我预计至少可以激活30%的换房客重新出来看房和换房。”

  满堂红市场研究战略部高级经理周峰介绍,该公司去年促成的二手房住宅交易中,不足2年的比例是50.5%,满2年但不足5年的比例是11.7%,满5年的比例是37.8%。也就是说,成交中,至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠。

144m2以下二手住房

  周峰表示,可以预计,未来一个季度,会有更多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交。预计第二季度广州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。

满2年可免征营业税

  着数

新政策:证满2年可免税

  满2年后二手房交易

2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税。

  百万元可省5.5万元

旧政策:证满5年方免税

  此次调整个人住房转卖营业税政策,最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年,下调为购房满2年。

我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年的普通住房对外销售的,免征营业税。

  “此次放宽免征期限,对于降低二手房交易成本力度非常大,如一套300万元的二手房,购买两年后卖出可减免十几万元的营业税,这有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。

昨日,财政部、国家税务总局联合发布消息,从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策。两部门表示,此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。

  具体到交易,可以省下多少营业税?比如,如果购房者购买的二手普通住宅是3年房,则在此前需要缴纳100万元×5.5%=5.5万元营业税,现在则因为超过了2年可以免征,省下了5.5万元税收。

对于广州而言,核定普通住房与非普通住房的标准界限为144平方米。这就意味着,144平方米以下个人住房转让都将可享受到2年以上免征营业税的新政策。

  中原地产首席分析师张大伟表示,营业税政策的调整预计将为二手房市场带来15%以上的成交额上涨。

资料显示,国家曾多次调整二手房交易税。2005年,将此前免征营业税期限“一年”调整为“两年”;2009年12月,免征期限由“两年”调整为“五年”;2011年1月,在免征营业税期限五年的基础上,此前二手房销售总额差额计征改为全额计征。

  不过,有专家指出,此次营业税放宽免征期限政策力度很大,但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方,在未来不动产登记和房地产税出台的预期下,不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为,买房也会从中受益。如果出现大量抛售,则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房,加大房屋流转率,实际会降低买房成本。

楼市预测:

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二手房近半可免税 价格或走高

  房地产板块10股涨停

“广州楼市超过一半的库存量为大于144平方米的户型,营业税新政的出台将加快整个市场的去库存化。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,目前投资资金进入一线城市的楼市受到限购等政策的限制,因此楼市将以真正的刚性需求买家为主,楼价不会因此出现暴涨。

  昨日上午,传闻称央行下午召开新闻发布会,市场对降低二套房贷首付比例预期强烈。昨日午后房地产板块再度快速拉升,上证综指大涨2.59%,地产股领涨,房地产板块大涨4.7%。截至收盘,天房发展、深深房A、保利地产、金科股份、中天城投、招商地产、荣安地产等10股涨停,涨幅超过5%的还有20多只。交易龙虎榜上,涨停的招商地产机构净买入超过5000万元。(本文部分据新华社电)

满堂红市场研究部高级经理周峰表示,从满堂红2014年在广州市场促成的二手住宅买卖交易来看,不足2年的房源占比为50.5%,满2年但不足5年的比例为11.7%,满5年房源的比例达到37.8%。实际上,在整个市场中起码有超过35%的二手住宅是属于满2年但不足5年的,因此可以预计,未来一个季度,会有更加多的满2年不足5年的物业出现在市场上。

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“小业主可能会反价,第二季度的二手房价格会比第一季度升高3%~4%。”周峰预计,二季度广州月均二手住宅成交量有望重返6000套,如果限制外地买家购房的“穗六条”政策相应放松,今年下半年的成交均价会比上半年上升8%~10%。

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中国银行国际金融研究所副所长宗良表示,“从国际经验看,个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右,此前我国二套房普遍执行60%至70%,标准明显高于国际水平,现在下调到40%左右,也是市场化的一种表现。”

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