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来自  股票基金 2019-08-11 21:29 的文章
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多渠道融资打破资金瓶颈,业绩确定性进一步加

公司2017收入和利润高增长,符合预期。报告期内公司实现营业收入331.6亿元,同比增长69.2%;其中,房地产项目结转营业收入327.2亿元,同比增长68.9%;实现归母净利润约20.6亿元,同比增长67.6%。2017年公司毛利率达到25.1%,较2016年提高了1.8个百分点,受益于公司主要销售项目所在区域的市场良好,销售均价提升带动毛利率上行。

公司2017Q3收入和利润大增,符合预期。报告期内公司实现营业收入155.2亿元,同比增长108.1%;其中,三季度营收80亿元,同比增长137.5%;实现归母净利润约6.2亿元,同比增长70.3%。主要由于公司结算进度加快,同时部分存货跌价准备转回,使得资产减值损失冲回0.8亿元。由于持续扩张带来的财务成本提升等影响,公司毛利率较去年同期下滑了7.2个百分点,环比减少了2.3个百分点,随着公司逐步消化并购影响,新任管理层积极采取措施降本增效,预计未来盈利能力能够企稳回升。

公司2018上半年收入和利润高增长,符合预期。公司实现营业收入152.1亿元,同比增长102.1%;归属于上市公司股东净利润10.3亿元,同比增长214.3%。依托优秀的土地储备、良好的成本优化以及不断完善的激励体系,公司房地产业务毛利率27.2%,同比增加4.8pct,较2017年底增加2.6pct。公司归母净利率6.8%,同比提高2.4pct,主因毛利率提升以及少数股东损益占比由4.5%下降到0.4%。

ca88亚洲城会员登录,公司2017收入下降,利润正增长,符合预期。报告期内公司实现营业收入373.3亿元,同比增长-32.5%;实现归母净利润约68.4亿元,同比增长8.6%。收入下降但利润增长受益于两大因素:1、盈利能力显著改善。2017年公司毛利率达到34.3%,较2016年提高了5个百分点;2、合作项目逐步增加导致公司对合营和联营企业的投资收益显著增长,2017年为46.4亿元,是2016年的3.2倍,占公司税前利润总额的40%。

    土储充足奠定销售弹性,预收款充足保障业绩增长。2017年,公司继续大力扩张土储,新增土储计容面积2021.6万平方米,是2017年结算面积的8.4倍,共拥有在手货值达4911亿元,足够三年开发使用。公司2017年土储增长较快,且实际投资额929.7亿元,同比增长94.2%,高周转战略下预计2018年推盘面积会有较大增长。公司2017年总计新增120个项目,其中并购渠道52个,占比43.3%,;招拍挂项目68个,占比56.7%。总土储的平均楼面价为3644元,为公司2017年结算均价26.9%,盈利能力有保障。分布区域看,公司在大福建/长三角/京津冀/珠三角/战略城市的土储比例为20.4%/20.6%/4.4%/17.7%/37.0%,我们测算一/二/三线占比分别为19.8%/78.5%/1.7%,二线是主要分布区域,去化率有一定保障。2017年预收款是营收的1.2倍,业绩确定性较强,融千亿助力发展,控负债卓有成效。公司充分利用资本市场,积极尝试并购基金、商业地产抵押贷款、购房尾款资产证券化等。2017年发行44亿中期票据、10亿永续中票、7.5亿美元海外债(含私募债)等。全年累计融资千亿以上。公司2017公司剔除预收账款的真实资产负债率82.3%,微增0.7个百分点。我们测算的2017净负债率252.4%,较2016下降了4.4个百分点。公司整体平均融资成本7.08%,比上年同期下降1.3个百分点。公司注重回款率,全年累计回款金额626亿元,回款完成年度计划的107%,实现经营性现金流净额为88.2亿,为近五年首次回正。

    销售回款能力增强,预收款增速较高。公司2017Q3应收账款净额3.6亿,较2016年末减少61.9%,回款能力增强主要是由于公司创新采用了多种以按揭放款为基础的融资方式,回款加速以及加大应收款催收力度所致。销售良好带来预收款增加,2017Q3公司预收款412.1亿,较2016年末增长131.1%,是去年营收的2倍,未来业绩增长有保障。公司销售期间费用率8.4%,环比减少1.5个百分点,成本控制得力。

    销售继续高速增长,预收款充足保障业绩潜力。2018上半年公司合约销售额700.1亿,权益销售额566.4亿,合约销售面积456.8万平,权益面积283.2万平,销售额同比增长76.9%(去年同期销售根据克而瑞数据)。公司上半年销售均价15326元/平米,同比增长约4%,售价的稳定增长保障了公司的业绩质量。预收款602.5亿,较2017年底增长了50%,在同期结算金额涨幅达90.7%的情况下预收款仍然实现了高速的增长,体现了公司深厚的业绩潜力。

    销售均价高于结算均价41%,预计盈利能力依然能保持高位。2017年公司实现销售金额1408.1亿,同比增长39.9%,销售额保持了较快增长,对应的,公司2017年预收款579.5亿,同比增长110%,是公司2017营收的1.7倍。从预收款质量上看,公司2017销售均价18366元,同比增长20.1%。结算均价12993元,销售均价高于结算均价41%,预计2018年公司盈利能力依然能处在高位。

    跟投机制效果良好,全产业链商业模式搭建完成。公司推出的跟投机制运行一年,已覆盖了原有部分项目及全部新投项目达39个,股东年化资金回报率可达40%以上,运行效果良好。并收购了南港建工有限公司等多家建筑装饰公司,组建了建筑事业部,标志着公司体内的建筑板块构建已经完成,公司快速开发及有效控制成本机制已全面落实。

    规模持续扩张,融资成本控制卓有成效。由于公司利息费用化和融资费用增加,2017Q3公司财务费用增长72.8%,达到1.3亿。2017Q3公司剔除预收账款的真实资产负债率82.7%,环比增加1.1个百分点,在行业中处于较高水平。公司一年内到期的非流动负债246.9亿,是在手货币资金的90%。公司融资成本控制卓有成效。公司在近期中止了非公开发行股票,但是积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式,突破融资瓶颈。已设立200亿元地产基金,并且在上半年顺利完成32亿元两期五年期中期票据的发行募集工作,发行利率分别为6.2%和7.0%。

    土储分布逐步均衡,拿地成本控制得当。公司上半年新增土储551.9万平,其中招拍挂面积362.6万平,楼面价4219.4元。并购面积189.2万平,楼面价格2999.2元。综合拿地成本3801元,是售价的24.8%,拿地成本控制得当。上半年新增建面是销售面积的1.2倍,规模扩张仍在持续。公司目前总土地储备4267.5万平,综合楼面价3333.3元。其中大福建/长三角/京津冀/珠三角/战略城市占比分别为17.8%/15.7%/7.2%/42.8%,其中战略城市主要是中西部都市圈城市,公司从大福建、长三角并重局面逐步走向全国化布局之路。

    土储扩张提速,可售面积充足。公司2017年新增土地储备可售面积1305万平,是销售面积的1.7倍,拿地金额/销售金额为71%,前值33%,是2014年以来最高.权益比例上看,2017年新增土储44.6%,较2016年微降一个百分点。公司总土储面积3770万平,足够公司三年经营开发可用。区位上看,基本位于一二线核心城市或都市圈内卫星城市,一线的权益投资额占比23%,二线的权益投资额占比约64%,三四线的权益投资额占比约13%,区位优越,去化率有保障。2018年计划新开工面积1220万平,增长40%,预计公司销售依然能保持较高增速。

    盈利预测与投资评级:上调维持盈利预测,维持增持评级。公司全国化布局逐步完成,充沛二线土储保障销售弹性。公司从产业链入手加强高周转及控成本战略,并逐步控制负债规模,盈利能力将得到改善。未来从公司控股股东层面展开的多元化业务协作值得期待。

    前碧桂园高管加盟,员工跟投机制逐步设立,有效激励员工士气。碧桂园前执行董事、联席总裁朱荣斌与前CFO吴建斌加盟阳光城,分别任执行董事长与执行副总裁一职。我们认为两位高管的加盟意味着公司向碧桂园模式下的职业经理人制度进一步靠拢,也体现了两位高管对于公司董监高三权分立制度的认可。公司5月通过了跟投机制合作共赢计划,跟投额度比例最高达15%,与碧桂园类似,在房企中属于最高水平。

    负债优化、激励充分,融资成本保持稳定。公司上半年扣除预收账款的资产负债率同比减少5.9pct,较2017年底减少5.7pct,净负债率同比减少50.9pct,较2017年底减少20pct。同时,现金流管控继续加强,上半年货币资金332.9亿元,是一年内到期的长期借款和短期借款的75.4%,经营性净现金流入32.76亿元,继2017年的三年来首次回正之后继续保持净流入态势。在全行业融资成本抬升的大背景下,公司严控融资成本,上半年平均融资成本为7.49%,较去年同期微增0.35pct。2018年7月,公司推出股权激励计划,本次激励计划的股票期权数量为34500万份,占公司股本总额的8.5%,激励对象共计442名,除公司董事和高级管理人员以外,覆盖了核心业务骨干,激励力度大、覆盖范围广是本次计划特点。

    现金流稳健,负债率控制较好。公司2017年销售回款率超过90%,在手货币资金是一年内到期非流动负债和短期借款的2倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为61.4%,净负债率48.2%,前值分别为57.9%、24.8%。净负债率有所提升,仍低于绝大多数一线和二线房企。2017年公司完成40亿元公司债、30.5亿元物业费ABS、30亿元超短期融资券、15亿元中期票据及2亿美元债券的发行,综合融资成本4.56%,与2016年基本持平,属于行业内较低水平。在融资环境收紧的2018年,公司稳健的现金流和较低的杠杆率将为规模扩张提供更好的竞争优势。

    我们预计公司2018-2020年归母净利润为30.1/41.4/55.3亿(原预计2018-19为26.2/36.8亿元),对应EPS分别为0.74/1.02/1.37元。当前价格对应的2018-2020年PE为9.9X/7.2X/5.3X。上调盈利预测,维持增持评级。

    盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司在扎根福建的同时积极向长三角区域和珠三角区域扩张,规模化布局逐步彰显。随着公司并购的阶段性影响被逐步消化,盈利能力将得到改善,从冲规模向提升收益质量转变。未来从公司控股股东层面展开的多元化业务协作值得期待。我们预计公司2017-2019年归母净利润为18.0/26.2/36.8亿元,对应EPS分别为0.44/0.65/0.91元。当前价格对应2017-2019年PE为15.2X/10.3X/7.4X。维持盈利预测,维持增持评级。

    盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司全国化布局逐步完成,充沛均衡土储保障销售弹性。公司从产业链入手加强高周转及控成本战略,并逐步控制负债规模,盈利能力改善将持续。未来从公司控股股东层面展开的多元化业务协作值得期待。我们预计公司2018-2020年归母净利润为30.1/41.4/55.3亿,对应EPS分别为0.74/1.02/1.37元。当前价格对应的2018-2020年PE为7.6X/5.5X/4.1X。维持盈利预测,维持增持评级。

    维持增持评级,上调盈利预测。公司规模扩张提速,土储充足奠定销售高增速。2018年新开工增速达40%,且主要集中在二线城市,去化率有保障。公司业绩保障性强且结算毛利率能持续维持在高位,估值处于底部,基本面迎来改善,维持增持评级,上调盈利预测。预计公司2018-20年归母净利润85.6/106.4/123.7亿元(新增2020年盈利预测),同比增速25.6%/24.3%/16.3%,对应EPS分别为1.90/2.36/2.74元,当前价格对应的2018-2020年PE为6.0X、4.8X、4.1X。(原预计公司2018-19年归母净利润81.5/91.1亿元)。

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