还会被租金贷套路,争议房屋托管新萄京娱乐网
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寒冬之下,近期北京多位业主反映:"出租给长租公寓品牌的房屋被要求降价,长租公寓方宁可赔钱也要业主降价,看来租房市场,真的难做。"

自如房源规模突破100万间了,但它还不着急上市。

随着暑期毕业季的来临,各地租房市场再次反弹。

这个市场正在加速走向规范。今天,住建部公布,住建部、国家发展改革委等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。

11月5日,体量远小于自如的长租公寓品牌青客成功在纳斯达克上市,成为中国长租公寓第一股。自如另一位竞争对手蛋壳公寓,也于10月底向美国证交会递交了招股书。

近期,北京房地产中介协会发布的一则“规范住房租赁服务倡议书”引发租房群体拍手叫好,“房屋托管方是否等同于二房东”在公众间也掀起了一轮讨论。北京商报记者以发放调查问卷的形式发现,超七成租房人认为,不论是转租业主房源的个人,还是托管出租业主房源的公司或者机构,本质上都是靠赚差价获利的“二房东”。对于中介协会和中介机构、长租企业方面的承诺,本质上并不能打消租房人对于租金稳定以及居住之所稳定的担心,租房群体更想看到有明确针对租房市场秩序维护的租赁专项政策出台。

要求业主降房租

自2018年起,长租公寓就持续被现金贷、甲醛房和倒闭等负面信息困扰着,青客的上市,让从业者稍微松了口气。

“二房东”仅限个人?

近期,北京有多名业主反映,接到了包括自如、相寓和蛋壳方打来的电话,要求降低租房价格。

但青客这次几乎可以说是一次流血上市。

北京商报记者发放并回收的调查问卷结果显示,超七成北京租房者认为自如等长租公寓运营商靠低价长期获取房源后,再分租高价出租获利,性质等同于“二房东”;就"不得通过转租形式赚取或变相赚取差价",规定的制约主体是什么”这一问题,超七成租房者均认同,制约主体包括从事租房业务的企业以及进行房源转租的个人。此外,更有超半数出租人表示,如果市场条件允许,更倾向于选择租金低且更为安全的房东直租房源。

中证君多方了解到,在回龙观等一些非热门区域,的确出现了长租公寓运营方与业主沟通降价的案例。有长租公寓运营方宁可赔偿违约金也希望业主能够降价。

新萄京娱乐网址 ,青客的募资金额几乎减半,从原计划的520万股减至270万股,最终以招股书中预期价格区间的最低位每股17美元发行,筹集金额从此前的1亿美金,减少至4600万美元资金。

实际上,对于“二房东”这一概念,在接受北京商报记者问卷调查的受访者之中,仍有近两成租房者表示搞不清概念所对应的主体,对“二房东”定义模糊。在这部分租房者看来,“二房东”似乎是只针对不规范转租业主房源个体的贬义词汇,“跑路、吃空置期、吃差价、空手套白狼”是其固化了的标签。

不过这类案例并不是非常普遍。"这些被要求降价的房源主要位于一些非热门地区。前几年长租公寓都在不计成本的抢房,一些房子收上来的时候价格偏高,现在出租情况不理想,要么空置时间长,要么租金低,因此希望与这些房源的业主能够重新商量一个价格。"一位租房中介对中证君表示。

招股书显示,2017财年和2018财年,青客的净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。截至2019年6月30日为止的9个月,青客的净亏损为3.73亿元,高于上年同期的3.24亿元,三年亏损累计11亿。

然而,有业内人士指出, “二房东”其实就是所谓的“包租公”,指的是承包租赁物业经过装修改建之后转租给租客牟利的机构或个人。因而,不管是从事租房业务的企业以及进行房源转租的个人,只要出租房源一方不是房屋产权所有人,且从其经营的租赁房源中获取差价收益,均可被认定为“二房东”。

同时,他也指出,这些出租给长租公寓运营方的房屋大多经过了重新装修。"真涉及到提前解约,我们也会要求业主赔偿一定的装修和家电费用。这些费用很难算的清楚,主要还是一个互相博弈商量价格的情况。"这位人士对中证君说。

成功上市后,青客CEO金光杰在“品牌公寓CEO年会”的活动上大吐苦水,他说,“有人指着青客的报表说,今年亏了好几个亿,去年也亏了好几个亿,这么多年加起来亏了大几个亿,但换一句话说,是不是这几年我们用自己的钱补贴了租客大几个亿呢?为什么我们都补贴大几个亿还要挨骂呢?这对我们太不公平了吧。”

房屋托管背后的本质“给我感觉就像"公司二房东"反对"个人二房东"!告诉租房人"快来我这租房,我这安全靠谱"!” 居住在海淀区的租房人任晴,如是向北京商报记者表述自己对于上述存争议倡议内容的看法。

"二房东"模式难续

能把青客带到纳斯达克上市的金光杰自然是聪明人,他何尝不知道公开财务报表会,会让青客陷入舆论抨击,但现在的它已经到了即使自揭伤疤,也不能不上市的境地了。

合硕机构首席分析师郭毅也认同,自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商本质上为二房东。 “从中介行业协会这次发出的"反对二房东"倡议来讲,其认定的"二房东"应该是此前争议较大的个人转租者,考量到自如等长租公寓运营商进行租房租赁活动的商业模式较为正规,所以没有把企业性质的住房租赁经营单位算在"二房东"之列。”

几年前,自如、相寓等长租公寓品牌不计成本抢房,而如今,却出现了希望业主降价的情况,可见长租公寓经营压力之大。

财务数据显示,截至2019年6月30日,青客公寓的账上现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元。按照2018财年亏损5.8亿元的速度,青客的现金流难再维持一年,必须通过上市造血。

相比个体性质“二房东”的遭人厌恶,本质相似的公司性质“二房东”显然更容易被公众所接受。究其原因,在于后者转租业主房源经“房屋托管”这一环得以“合规化”。之如自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商,正是沿用此种模式获取并出租业主房源以实现获利。

中原地产首席分析师张大伟表示,随着经济稳定,需求平稳,过去几年的租金价格上涨态势明显开始放缓,大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大,因为锁定了业主转租房源的租金价格。

青客在招股书也承认,公司发展业务的支出可能会比预期更高,并且可能无法立即或大幅增加收入来抵消运营费用,因此可能会蒙受重大损失。

据了解,房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位,房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程,包括日常管理、招租、承担房屋中途空置期风险等。业主将房屋委托给受托方并签订委托合同,受托方将按照业主的协议为其寻找租客。

其次,租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争,政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源,这些都会影响租赁市场的未来预期。

国内长租公寓运营商们跟青客一样,大多都是依靠烧钱维持扩张,深陷盈利困难的境地,与此同时,还有现金贷、倒闭、隔断间和甲醛房等负面困扰。举步维艰。

合同期内,由房屋经营单位代收房租、水电费、煤气费、物业管理等费用,并按合同约定将租金打给业主或业主指定银行账户,受托方承担中途租客退租风险,受托方靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利,依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险,从而达到业主与受托方互惠互利,共同增值的目的。

第三,北京市目前严查租赁房屋"N 1"打隔断的现象,而不少长租公寓赚钱的秘密就是客厅打隔断变身"N 1",严格的监管也压缩了利润空间。

环环嗜血

市场有观点称,市场上的房屋托管业务的核心内容与早期的包租业务并无不同。公开资料显示,房屋托管业务的渊源是20世纪初上海、广州、香港等地的房屋包租业务,即:包租人从业主手中将房子包租过来,包租期限视情况为1-5年不等,包租人与业主签订包租合同,并按合同规定向业主分期或一次性支付房租。一般情况下,包租人向业主支付的房租比包租人向承租人收取的租金略少,而包租人的收益恰恰是这“一包一租”之间的差价。

从业绩和实践来看,目前"二房东"的模式难以盈利。11月初,青客正式在美国纳斯达克挂牌上市,成为长租公寓上市第一股。不过青客上市并不轻松,为了确保成功上市,青客募资规模大幅削减,最终实际募资规模不足原计划的一半,且上市之后很快破发,同时相关服务争议并未消失。

二房东的生意由来已久,在长租公寓还没有出现时,就有不少个人房东在做这门生意。

“其实质是业主通过包租规避了空租的风险,从而将空租的风险转嫁给包租人,而包租人在承担这种风险的前提下,依靠广泛的信息收集渠道和对租赁市场的深入了解,最大限度地压缩自身风险,从而将包租与出租之间的利益最大化,这部分利益就是各法系所共同承认的商业风险收益,而包租人所扮演的角色就是现在的经纪公司。”有业内人士从业主及包租人角度如是概述房屋托管的本质。

据媒体报道,青客公寓在新浪黑猫投诉平台上有超过千条投诉,绝大多数集中于押金难退。

一位长租公寓从业者告诉PingWest品玩,他们测算过,200个房间是一个个人房东的管理上限。这种个人瓶颈,可以通过公司化的运营解决,于是,一批长租公寓运营商应运而生。

以长租公寓运营商自如以及蛋壳公寓为例,其收房并出租的操作就是走的这种房屋托管或者房屋委托模式。此外,市面上大多数住房租赁企业为实现更大规模的收房,几乎都会面向业主做出类似免费装修、收益稳健以及严选租客的承诺。

蛋壳公寓是另一家准备赴美上市的长租公寓运营商,也未能摆脱持续巨额亏损的情况。

分散式长租公寓的优势在于有规模效应,当运营商手上所签约的房间数量达到一定量级时,就可以摊薄成本。劣势在于模式的稳定性不高,公司对于资产的管控力不强。今年房东决定签约,明年就可以撕毁合作。

北京商报记者从自如App上了解到,主打一站式房屋托管模式的自如,对于已经是精装修的业主房源,会推荐业主选择“自如精选”或“自如豪宅”托管模式。在装修时,自如会保留房屋原装及风格;针对毛坯、老旧、简单装修房源,自如会为业主房屋统一重新装修,配置原创家具、品牌家电,并在到期后将所有家具家电赠送给业主。业主受益方面,自如方面的宣传为“每年固定房租增长率,租金收入稳定。每年固定的空置期天数,不必担心房屋长期空置。中途退租招租的麻烦和风险,自如帮业主承担” 。

据其披露的财务数据显示,2017年、2018年及2019年前三季度,蛋壳公寓分别实现营收人民币6.57亿元、26.75亿元及49.997亿元,净亏损达2.72亿元、13.697亿元及25.16亿元,亏损主要是规模持续增长带来的资金支出导致。

长租公寓的商业模式非常传统 —— 公司从房东手上租下房源,将房屋重新设计,配备基础家具设备,再以“二房东”的身份转租给消费者。同时提供清洁、搬家、解决邻里纠纷等附加服务。他们赚取的是收房和出租之间的差价和服务费。

蛋壳公寓方面,招租的宣传文案为“房屋量身设计,装修风格新颖,租金按时到账,资产保值”,并称“房屋升级改造,配置全套家具、家电,实现房屋资产的稳定增值。蛋壳公寓与业主签署合同后按照合同约定及时打款。在整个租期内,有专属蛋壳管家协助管理,省心省力,让业主坐享收益” 。

行业内的头部企业还能够通过上市融资续命,中小企业则没有那么幸运了,没有巨额资金加持,各种乱象不断,滋生了大量的风险事件。

为了实现利益最大化,公租公寓需要以更低的价格从房东手上拿下房源,尽可能切割成更多的单间房,以更高的价格在更短的时间内将房间租出去。这其中有三个关键点,一是低价收房高价出租,二是提高入住率,三是降低空置率。在这三个关键点上都有故事。

租赁市场亟须专项政策出台

"国家鼓励租房租赁行业的本意是希望增加供给,而在现在的‘二房东’模式下,实际市场上供给并没有明显增加。尽管长租公寓明显改善了租房质量和相关服务,但租房价格也随之上涨。一般来说,租房的大多是买不起房的群体,租房价格上涨是不利于租房群体的。"有房地产行业人士对中证君表示。

低价收房,高价出租,我们知道这只是个理想状态,现实情况是市场竞争者过多,为了抢夺房源每个公司都在哄抬房源价格。

对于 “房屋托管方是否等同于二房东” 、狭义和广义“二房东”性质类比的讨论背后,实则折射出租房者对于租住环境稳定安全以及租金涨幅可控的迫切需求。然而,有部分租房者反映,尽管房屋托管模式下的房源出租在一定程度上降低了租房者“踩雷”黑中介,但是该模式仍然存在诸如违规打隔断“n 1”出租、转租租金上涨、续约租金涨幅较大的不规范操作。

北京房租降了吗?

此前就有媒体报道,在2018年8月,房东准备以7500元/月的价格出租一套位于天通苑的120平米三居,自如开价8500元/月,蛋壳公寓开价9000元/月,自如再加500元,蛋壳公寓最终以1.08万元/月,成功拿下这套房子。

“说实话,我觉得中介协会联合住房租赁企业搞"反对二房东"的声明,好的一面是会让租房更透明一些,正规企业也会因为程序正规、风险性相对较低而获客更多;不过,坏的一面或是在中介机构把持房源越来越多甚至形成垄断之后,房租有潜在上涨的可能。” 任晴认为,毕竟企业自带天然的趋利性。

也有人士认为,北京租赁市场降温,房租下降是这些长租公寓要求业主降价的原因。

2018年8月16日,北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确了“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源,不得恶性竞争抢占房源”等。

事实上,并非任晴一人对于住房租赁市场的租金情况怀有担忧。根据调查问卷结果,就住房租赁企业盈利来源的问题,超八成租房者认同,自如、蛋壳公寓等企业利润主要来自于租金差价以及其提供的增值服务,并认为其掌握可租赁房源程度已经近乎市场垄断,并足以影响市场租赁价格。

近期数据显示,北京租赁市场正在降温,诸葛找房数据研究中心昨天发布的第51周全国大中城市租金数据报告显示,第51周北京月租金继续延续了下跌态势,均价为90.92元/平方米,环比下跌0.66%。分居室来看,北京一居室月租金为5564元/平方米,两居室月租金为6649元/平方米,三居室月租金为10559元/平方米,环比前一周均出现不同程度的下跌,其中三居室跌幅最大,为0.86%。

2018年的8月17日,时任我爱我家副总裁的胡景晖就指出,房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,争抢房源,以高出市场20%到40%的价格在收购房源,导致售房成本直接上升。胡景晖描述了一种最坏的情形:一旦资金链断裂,将出现房东驱赶租客的情况。

据了解,之于房屋托管模式下的租赁关系,中介型住房租赁企业与业主、承租人分别签订相应的租赁合同,也就是说,这种租赁关系的建立是两份合同组成的,一份是中介型住房租赁企业与业主签订的房屋托管合同,另一份是经纪公司与承租人签订的房屋租赁合同,这与传统中介机构所谓的“居间租赁”通过一份“三方合同”完成租赁业务的业务模式截然不同。房屋托管合同的签署时长大多为1-5年不等,在可租赁房源的租金水平方面,意味着房主在合同期内都不能根据市场形势调整租金,而中介型住房租赁企业却可以自主定价。

不过,诸葛找房也表示,此时正值租赁市场淡季,年底供应增加叠加需求下降,租金下降是常态。

在这段发言后的第二天,胡景晖宣布辞去我爱我家的职务。

“现阶段的监管还是不到位,我觉得灰色地带太多了。我租房多年,市面上存在的租赁形式几乎都有体验,像目前比较受年轻人青睐的长租公寓运营商转租,我就遭遇过到期前申请转租而系统自动涨房租的事。可以确定,合同还未正式到期,绝对不是房东涨的。”任晴称,自己2018年6月30日起租的房源,在今年6月末进行转租操作时,在原本租金基础上多出了40元。

实际上,北京市租房市场并没有公认的权威数据来源。机构的统计数据是否全面客观,目前很难判断。

各大长租公寓运营商自然不认可这个道理,当时蛋壳公寓执行董事长沈博阳就否认长租公寓在通过价格战的方式搅乱市场,自如CEO熊林也表示,不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。

此外,另有租房人向北京商报记者透露,在北京一些外来人口聚集程度较高的区域,违规打隔断“n 1”出租的现象仍悄然存在。

中证君采访了多位租房人士,整体来看,在一些供需关系较为紧张的区域,如国贸、月坛、中关村及西二旗等地,房租目前没有太大的变化,性价比高的房子,出一套抢一套。而在回龙观、天通苑、常营等出租房源量较大的地区,房租的谈判空间会大一些。

我们自然没有进一步证据佐证房租上涨和运营商扩张的直接关系,但胡景晖的判断已经变成现实。先是房价居高不下,后是运营商的资金链断裂后,房东开始驱赶租客。

当然,正如一个硬币有两面,当前房屋托管行业优劣之处也很是分明。之于业主,房屋托管不仅解决了其闲置房产的维护和管理问题,还可给业主带来一定的收入,确保了闲置房产的保值、增值。之于租房人,也能一定程度上保障更加安全高效的找房。但是在绝大多数租房人看来,外界对于中介型住房租赁企业的争议之声,大多不是因为找房体验而起,基本上都集中在对于机构或公司型“二房东”在租金定价上操控力的潜在担忧。

同时,如果直接与房主签约,价格其实变数不小。"有些特别看重租金的房东会年年涨价。有些房东希望租客稳定,就不会一直涨房租。有些房东希望赶紧租出去,就会适当降点。甚至有些房东碰到想租的租客,还能主动降点。总之,各种情况都有。"一位租房经验丰富的租房人士对记者表示。

2018年8月,杭州长租公寓品牌鼎家“爆仓”,公司发布通知称因经营不善导致资金断裂,停止运营。这件事把“租金贷”带进消费者视线内。

“其实住房租赁的市场化程度很高,形成交易的方式又相当多元,管理难度确实很大,最好还是能够和房屋产权转让一样实现网上签约,才更有利于监管,否则只是出一些规范性政策,效果和意义并不明显,或者说,这些制度也不可能太严格,因为缺少管理手段,很难保证有效执行。”就租房租赁领域“禁而不止”的一些乱象,郭毅如是分析原因。

整体来看,北京的房租没有再像前几年那样大涨了。"毕竟我们对房租的承受力有限,再涨下去,我们肯定就不租了。"多位租房人士对中证君表示。

“租金贷”指的是租客与运营商签订租约的同时,与金融机构签订贷款合约。金融机构为该租客支付全年房租费用,租客则按月向金融机构偿还贷款。大部分租客都是不知情的情况下,签订了该合约。

当前,正如问卷调查“租房市场秩序应该靠什么维护”这一问题的共性选择结果所示,绝大多数租房者认为,在中介协会协调及房管部门监督之外,政府层面应出台针对住房租赁的专项法规。

行业将走向规范

租客以为自己在缴的是房租,实际上是在偿还分期。

在中原地产首席分析师张大伟看来,在房地产交易市场稳定的基础上,2019年北京多次发布针对房地产租赁市场的调控政策,包括租赁市场房源发布、租赁市场企业承诺、租赁合同修改等,这证明了对于北京这样的一线城市,在房产交易环节稳定的背景下,租赁将成为后续政策风口,针对租赁市场的政策调节将非常频繁。

过去两年,以长租公寓为代表的住房租赁业务备受青睐,大量资本和玩家盲目涌入。哄抢房源、劣质装修、违法改建等乱象不断,更引发了多起爆雷跑路事件。即便如此,多数长租公寓仍处于亏损状态,未探寻出可持续盈利的商业模式。

运营商和房东的支付时间是有时间差,运营商可以利用这个时间差,拿着这笔金融机构支付的租金,来抢占市场或做其他投资。一旦投资失败,资金链断裂,长租公寓倒闭,收不到租金的房东自然要上门驱赶租客。但此时租客身上还背着与互联网金融公司的贷款,不仅没房子住了,还要继续偿还分期。

“过去的租赁市场缺乏监管,租赁交易与买卖交易不同,租赁因为不用过户确权,所以很难被监管。这种情况下,租赁市场在过去一段时间野蛮发展,租赁企业也各种打擦边球,包括隔断出租、租金贷等违规违法行为非常多发。目前来看,政策已经关注到这个领域,代表了未来租赁企业将被规范化。”张大伟说。

野蛮生长之后必迎整顿。

另外为了提升入住率,大部分运营商选择在房源原有基础上改造出隔断间。一个更简单的例子,长租公寓以6000元/月从业主手上租下一套两居室,把客厅改造成隔断间,可以出租给3户租户,每户租户的租金约3000元/月,这就多出了3000元的月租。这中间的利润也随之水涨船高。

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾/文并摄

今日,住建部网站显示,近日,住建部等6部门印发意见,规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

2018年9月,北京市住建委联合多部门开展了“治理房地产市场乱象”的专项行动,其中提到,为不符合交易条件的“商改住”、“隔断房”、“大棚房”等房屋提供经纪服务为违法违规行为。直到2019年3月1日,住建委又发布消息称,18家房地产经纪机构存在发布群租房、隔断房、违反限购政策发布虚假房源信息等违法违规行为被查处。即使政策明令禁止,隔断间现象仍不能消失。

值得注意的是,意见中明确,防范住房租赁金融风险,首次对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求,并加强对采取"高进低出""长收短付"等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

还有另一个热点社会话题,自如房甲醛超标。2018年9月,一篇《阿里 P7 员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏,文章里讲述了一名阿里员工住进了自如房半年后得白血病死亡。他的妻子在他死后,对他所居住的自如房进行检查,发生该房甲醛超标。

实际上这是为了降低空置率。长租公寓运营商从房东手上拿下房源,经过简单装修后才出租给消费者。运营商从签下该房源起就开始计算费用,房间空置时间越长,公司损失就越大。有不少消费者表示,曾参观尚未装修完毕的房间,有部分管家甚至会表示,“今天装修完,明天就可以入住。”

说到这,我们自然也能理解,为何房价居高不下,为何会有现金贷,为何隔断房屡禁不止,为何甲醛难以解决。这里的每个环节都与利益有关,环环嗜血。

乱象制造者

自如有一则广为流传的广告。在川流不息的地铁上,海报上的模特满脸微笑,旁边写着“你可以住得更好一点”。

自如、蛋壳和青客等长租公寓最初就是以这样的形象定位走进市场,他们给消费者描绘了这样的蓝图:在结束了一天的忙碌后,你回到自己的小窝。这里不需要你花时间办置家具和家电,房间设计年轻且温馨,甚至还提供保洁服务和管家服务。

他们瞄准的就是这样一批人,他们是尚没有条件买房的进城务工人员和新就业大学生,需要通过租房解决居住问题。

对于这样的消费者来说,影响消费决策的永远都只有两个因素,一是价格,二是安全。但现在没有运营商真正解决了这两个问题,他们甚至为了追求利益,不断在破坏这两个最基础的需求。

在道德和利益背道而驰时,资本似乎早就做出了选择。

2019年11月28日,住建部部长王蒙徽在《中国纪检监察报》撰文指出住房租赁中介机构乱象。文中谈到专项整治期间,全国共排查住房租赁中介机构8万多家,查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家,通报违法违规案例8000余起。并且已对一些涉嫌犯罪的“黑中介”和人员,移送司法机关立案查处。

接下来将通过强化协同联动机制、建立管理服务平台、推进完善法规制度、增加租赁住房供给等手段,加强制度建设,建立规范住房租赁市场秩序的长效机制。

文中指出,城镇租房群众约1.8亿人,大多是收入不高、目前尚没有条件买房的住房困难群众,90%以上是进城务工人员和新就业大学生,需要通过租房解决居住问题。

似乎越是困难,越是被难题困住。

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